فرصت طلایی برای ساخت یک میلیون مسکن
اگر چه حبس نقدینگی در بازار مسکن همراه با دو ضلع دیگر مثلث تنگنای مالی یعنی بدهی‌های بزرگ دولت به صندوق‌های بازنشستگی و معوقات بانکی، دست در دست هم دادند و شرایط اقتصادی را طی چند سال گذشته، هم برای مردم و هم برای دولتمردان سخت کردند، اما به نظر می‌رسد، می‌توان برای خروج اقتصاد از شرایط رکودزده، راهی را از دلِ بازار مسکن و به عبارت دقیق‌تر از میان «بافت فرسوده» کشور گشود.
موضوع بافت فرسوده طی هفته‌های گذشته به شدت مورد توجه مسوولان دولتی بوده و بارها وبارها آمارهای مختلفی درباره آن اعلام شده است. به گفته مجید روستا، عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری، 120هزار هکتار از اراضی شهری کشور بافت فرسوده است و 19 میلیون نفر در آنها زندگی می‌کنند. در همین حال، به تازگی وزارت راه و شهرسازی از اجرای طرح«زمین صفر» خبر داد. طرحی که مورد استقبال انبوه‌سازان نیز قرار گرفت. بر اساس این طرح، دولت زمین‌های دولتی مستقر در بافت‌های فرسوده را به رایگان در اختیار انبوه سازان قرار می‌دهد تا آنها ساخت و ساز کنند. در کنار طرح زمین صفر، تمهیدات دیگری برای تشویق به بازسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده از سوی دولت دیده و اعلام شده است. از جمله اینکه ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی برای سال جاری 150هزار تسهیلات نوسازی مسکن تصویب کرده است. بر اساس این مصوبه، در کلان شهرها 50میلیون تومان، در شهرهای بالای 200هزار نفر و مراکز استان‌ها 40میلیون تومان و در سایر مناطق 30میلیون تومان تسهیلات بافت‌های فرسوده اختصاص می‌یابد.
سهم بافت فرسوده از مساحت کشور
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، مساحت ایران یک میلیون و 648هزار کیلومتر مربع یا به عبارت دیگر، 164میلیون هکتار است که از این مقدار، بنا به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی 120هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری، سکونتگاه‌های غیر رسمی و بافت تاریخی است. در همین حال، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی تصریح کرده است که حدود 72هزار هکتار بافت فرسوده در 498شهر کشور وجود دارد که این عرصه شامل 15درصد مساحت کشور و حدود 25درصد جمعیت شهری کشور می‌شود. محمد سعید ایزدی، معاون وزیر راه وشهرسازی نیز به تازگی با بیان اینکه یکی از اولویت‌های طرح بازآفرینی در دولت یازدهم ایجاد اشتغال و ارتقای سطح کیفی زندگی است، گفت: پهنه‌های مختلف شهرهای کشور به چهار گونه هسته اصلی شکل‌دهنده شهرها یا همان بافت‌های تاریخی؛ سکونتگاه‌های غیررسمی یا همان حاشیه نشینی؛ بافت‌های میانی یا محلات هدف بازآفرینی شهری و هسته‌های روستایی که در دل شهرها بلعیده شده‌اند، تقسیم بندی شده‌اند.
وی با بیان اینکه این چهار محدوده تقسیم بندی شده به عنوان محدوده‌های هدف برنامه‌های بهسازی و نوسازی شهری شناخته می‌شوند، آسیب‌پذیری و عدم ایمنی کافی به دلیل پایین بودن کیفیت ساخت و ساز را مشکل عمده و اصلی این محدوده‌ها عنوان کرده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی وسعت بافت‌های میانی در کشور را ۸۰هزار هکتار اعلام کرده و افزوده است: تاکنون بیش از ۳۳هزار هکتار بافت تاریخی و ۴۴هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی شناسایی شده است.
با توجه به اظهارات مقام‌های دولتی، مسلم است که دست‌کم، بیش از 50هزار هکتار از بافت‌های شهری کشور، فرسوده و نیازمند بازسازی و بهسازی است. این بافت‌های شهری فارغ از اینکه بستر زایش ناهنجاری‌های اجتماعی و اقتصادی و حتی امنیتی هستند و به نوعی تهدید آتی برای جامعه ایران به شمار می‌روند، فرصتی طلایی برای جان گرفتن صنعت ساخت و ساز و در پی آن رونق‌گیری بیش از 120گروه شغلی به شمار می‌رود.
علی چگنی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در مقاله‌یی با عنوان «آثار اجرای برنامه مسکن مهر بر شاخص‌های اقتصادی در سطح کلان و خرد» که در شماره‌های 47 و 48 فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده، نوشته است: بخش مسکن با 134 فعالیت اقتصادی دارای رابطـه پسـین و پیشـین است. در این میان بخـش سـاختمان‌های مسـکونی پـس از بخـش سـایر سـاختمان‌ها و ساختمان‌های غیرمسکونی حائز رتبه سوم در ارتباطات پیشین (استفاده از سایر محصـولات تولید شده در بقیه بخش‌های اقتصادی) با سایر بخش‌های اقتصادی است.
وی افزوده است: رونق در تولید ساختمان‌های مسکونی، در مقایسه با سایر بخش‌ها، می‌تواند منجر به تحریک و متعاقبـاً رشـد فزاینـده سایر بخش‌های اقتصادی شود.
درخصوص پتانسیل ایجـاد اشـتغال بخـش مسـکن در مقایسـه بـا سـایر بخش‌های اقتصادی، چگینی نوشته است که بخش مسکن در ایجـاد اشـتغال مسـتقیم بعـد از بخش‌های خدمات عمومی دولتی، کشاورزی و سـاختمان‌های غیردولتـی دارای رتبـه چهـارم و از لحاظ ایجاد اشتغال غیرمستقیم، بعد از بخش سـاختمان‌های غیرمسـکونی، در رتبـه دوم قرار دارد.
نتایج مطالعه «شاخص‌های پیوند بین بخشی مسکن» (نادر مهرگان، فصلنامه شماره 49 اقتصاد و مسکن) براساس جدول داده- ستانده سـال 1380 بخـش مسکن نیز نشان می‌دهد، مسکن از لحاظ ایجاد تقاضا، یک بخش کلیدی است. از این رو، تحریک تقاضای مسکن می‌تواند موجب تغییرات قابل توجهی در کل اقتصاد شود، زیرا شاخص پیوند پیشین بخش مسـکن بزرگ بوده و از طرف دیگر، پراکندگی آن نشان می‌دهد که با بخش‌های زیادی در ارتبـاط است. اما از جنبه شاخص پیوند پسین، می‌توان گفت که بخش مسکن تاثیرگذاری کمتری بر سایر بخش‌ها دارد و در این مورد، نمی‌تواند یک بخش کلیدی باشد.
ظرفیت هر هکتار برای آپارتمان‌سازی؟
براسـاس شـاخص‌های شهرسـازی، چنانچـه 100هکتار زمین شهری در اختیار شهرساز گذاشته شود، او موظف است بـین 20 تا 25درصد این سطح را برای معابر و شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی کنار بگذارد، 10درصد را بـه فضای سبز اختصاص دهد. همچنین مجبور است 20درصد را نیز برای ایجاد کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی نظیر مراکز آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی و نظـایر آن در نظر بگیرد. در نهایت 45درصد سطح را می‌تواند بـه کـاربری مسـکونی اختصـاص دهـد. چنانچه این سطح با سطح اشغال 60درصد (یعنی 40درصد بـرای حیـات و فضـای سـبز داخل قطعات کنار گذاشته شود) با تراکم متوسط 180درصد (یعنی سه طبقه) ساخته شود، به‌طور متوسط در هر هکتار، حداقل 20قطعه و 60واحد مسکونی بـا متـراژ 120مترمربـع به دست می‌آید. با توجه به متوسط بعد خانوار درکشور، حداقل 240نفر می‌تواننـد در ایـن یک هکتار زمین شهری زندگی کنند. در حالی که در شهر تهران به عنوان متراکم‌ترین شـهر کشور این شاخص به 126نفر نمی‌رسد.
یعنی اگر بهره وری یک هکتار زمین شهری را با رعایـت تمـامی سـرانه‌های مطلـوب شهرسازی، در صورت استفاده 240نفر از آن 100درصد در نظر بگیریم، در این صورت متوسط عملکرد این شاخص در تهران قریب به 53درصد و در کل کشور 35درصد است. نتیجه منطقی این شاخص، این است که قریب 65درصد پـرت و اسـراف در اسـتفاده از زمین شهری داشته‌ایم. (بر گرفته از مقاله «مسکن مهر: اصلاح الگوی مصرف زمین شهری و ارتقای کیفیت زندگی شهری» نوشته: محمد آیینی، فصلنامه شماره 47 و 48 اقتصاد مسکن)
ظرفیت 72هزار هکتار زمین؟
حال این سوال پیش می‌آید که با 72هزار هکتار بافت‌های فرسوده در کشور، چند واحد آپارتمان می‌توان ساخت؟ بر اساس فرمول بالا، 45درصد از 72هزار هکتار برابر است با 32هزار و 400 هکتار؛ 60درصد این رقم نیز برابر است با 19هزار و 440 هکتار که با احتساب تراکم متوسط 240درصد (یعنی 4طبقه) برابر با 77هزار و 760هکتار می‌شود.
از این رو، می‌توان در 19هزار و 440 هکتار، حدود یک میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط 75مترمربع ساخت. از آنجا که بنا به برآورد برخی کارشناسان حدود 5درصد از زمین‌های بافت فرسوده کشور (3600 هکتار) در مالکیت دولت قرار دارد، می‌توان حدس زد که این 3600 هکتار با توجه به ارائه طرح «زمین صفر» از سوی دولت، جذاب‌ترین زمین‌های بافت فرسوده برای توسعه گران و انبوه سازان به منظور سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز باشد. این 3600هکتار همچنین بهترین فرصت برای خانه دار کردن اقشار ضعیف جامعه (چهار دهک اول) به شمار می‌رود. چراکه صفر بودن قیمت زمین واحدهای آپارتمانی که قرار است در این زمین‌ها ساخته شود، هزینه نهایی تولید این دسته از واحدهای مسکونی را به شدت (حدود 60درصد) کاهش می‌دهد. با توجه به محاسبات پیشین، پیش بینی می‌شود که حدود 50هزار واحد مسکونی با متراژ متوسط 75متر مربع در بافت‌های فرسوده شهرها از طریق اجرای طرح «زمین صفر» با قیمت بسیار پایین تولید شود و در اختیار اقشار آسیب پذیر به ویژه در کلانشهرها و تهران قرار گیرد.
هزینه ساخت 50هزار آپارتمان؟
با اجرایی شدن طرح «زمین صفر» و با فرض اینکه با اجرای این طرح 50هزار واحد مسکونی با متراژ متوسط 75متر مربع ساخته شود، می‌توان رقم تقریبی ساخت این واحدها را (با قیمت رایگان زمین) محاسبه کرد.
بر اساس محاسبات بهروز ملکی، کارشناس مسکن (مندرج در کتاب تحلیل بازار مسکن ایران) قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در سال 1393 برابر با یک میلیون و 342هزار تومان بوده است. با در نظر گرفتن همین رقم برای 50هزار واحد 75متر مربعی به رقمی کمی بیش از 5هزار میلیارد تومان می‌رسیم.
بر اساس این گزارش، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار برای گروه‌های کم درآمد، حدود 40درصد است. این رقم در کلانشهرها، و به ویژه در تهران، به مراتب بـالاتر اسـت. به‌طوری که طول دوره انتظار برای تامین مسکن ملکی با پس انداز یک سوم درآمد خانوار در سال 1382 در دهک‌های اول درآمدی معادل 100سال محاسبه شده است.
102هزار میلیارد تومان برای رفع فقر مسکن
مطالعات انجام شده توسط محمد رضا فرهادی پور، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن (منتشر شده در شماره 53 فصلنامه اقتصاد مسکن) نشان می‌دهد که شناخت دقیق فقر مسکن می‌تواند سیاست‌گذاران مسکن را در ارائه تسهیلات کمکی- حمایتی از فقیران گرفتار فقـر مسکن به شکل یک چراغ راهنما کمک کند تا سیاست‌هایی را اتخاذ کنند که مستقیماً به هدف بزنند. بر اساس ارقـام محاسـبه شـده بـیش از
5/2میلیون خانوار دهک‌های اول تا چهارم که مالک نیستند نیازمند حمایت اولیه هستند که اگر سـرانه فضای مسکونی ١٥متر مربع و مساحت متوسط واحد مسکونی ٥٢متر مربع به عنوان مسکن حداقل در نظر گرفته شود و قیمت متوسط هر مترمربع ١٥میلیون ریال در نظر گرفته شود، حجم کل یارانه مورد نیاز برای رفع نیازمندی‌های این جمعیت ١٠٢هزار میلیارد تومان خواهد بود. براساس نتایج به دست آمده باید گفت، بیشترین حجم مالی و همچنین حجم کمی خانوارهـای نیازمند حمایت مربوط به استان‌های بزرگ کشور است. استان‌های تهران، اصفهان، خراسـان رضـوی و خوزستان و فارس ٤٨درصد از خانوارهای نیازمند حمایت را در خود جای داده‌اند. منابع مالی مـورد نیاز این خانوارها ٦٥درصد از منابع مورد نیاز را به خود اختصاص داده‌اند.
افزون بر رونق‌گیری ساخت و ساز واحدهای مسکونی، در 72هزار هکتار زمین‌های بافت فرسوده باید سایر فضاهای شهری ازجمله واحدهای تجاری، اداری، ورزشی، فضای سبز، واحدهای آموزشی و بهداشتی و همچنین معابر و شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی نیز ساخته شود. از این رو، بازار ساخت و ساز در محدود بافت‌های فرسوده محدود به حدود یک میلیون واحد مسکونی نخواهد بود و حجم وسیعی از ساخت و ساز و پروژه‌های عمرانی را طلب می‌کند. نکته جالب در بهسازی بافت‌های فرسوده افزون بر در نظر گرفتن 14 ابزار مختلف تامین مالی از سوی دولت، صدور مجوز برای ورود «توسعه گران» به بافت‌های فرسوده است. اقدامی که برای نخستین‌بار در کشور صورت می‌گیرد. بر این اساس، نه تنها ساخت واحدهای مسکونی که ساخت سایر فضاهای شهری به صورت یک «محله» کامل به توسعه گران واگذار می‌شود. به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی 2700 محله در بافت‌های فرسوده کشور شناسایی شده که قرار است طی 10سال این محله‌ها بازسازی شوند.
با توجه به اینکه ساز و کار بازسازی و بهسازی بافت فرسوده به گونه‌یی طراحی شده است که واحدهای تولید شده در آنها جوابگوی تقاضاهای مصرفی باشد و نه تقاضاهای سرمایه‌گذاری یا سوداگرانه، به‌طور قطع، احیای بافت‌های فرسوده دچار مسائلی (حبس نقدینگی) که طی سال‌های اخیر بازار مسکن ایران با آن رو برو بوده است، نخواهد شد. و از همین رو است که امید می‌رود به عرصه‌یی برای بروز و ظهور اقتصاد درون زا تبدیل شود و چرخ‌های اقتصاد کشور را در کنار صنایعی همچون گردشگری به گردش درآورد.
