دفع خطر از گودهای پایتخت؟

هم‌اکنون در مناطق شمالی پایتخت که حدود 200 پروژه ساختمانی بلندمرتبه در حال اجرا است، تعدادی گود عمیق پرخطر، به‌خاطر بروز یک یا همه سه چالش مذکور، نیمه‌کاره مانده‌اند و تبعات آن، معابر تهران، محیط زیست و حقوق شهروندان را با تهدید مواجه کرده است. ابلاغیه شهرداری، از دو مسیر شامل «پوشش فرآیند گودبرداری توسط نظامات کنترلی مهندس ناظر» و همچنین «جلوگیری از وقت کشی ناشی از انتظار برای اخذ یکسری مجوز پرعایدی»، باعث دفع خطر بالقوه از گودهای ساختمانی خواهد شد، اما همچنان وجود یک تهدید پنهان در این نوع پروژه‌های ساختمانی –برج‌سازی‌های مجهز به تراکم منفی- اصلاحاتی را در متن پروانه‌های ساختمانی می‌طلبد که باید از سمت مدیریت شهری انجام شود.

در حال حاضر تاریخ اعتبار پروانه ساختمانی برای همه پروژه‌های ساختمانی با مقیاس‌ مختلف، یکسان است در حالی که، زمان موثر برای احداث یک برج چندمنظوره –مال- حداقل دو برابر یک بنای مسکونی معمولی حداکثر 4 طبقه است. در این میان، برخی برج‌سازی‌ها تحت تاثیر برخورد عملیات گودبرداری به قنات یا بروز ریزش در دیواره گود، دست کم دو سال فقط در مرحله حفاری و فونداسیون متوقف می‌مانند که در این صورت عبور پروژه از مهلت اعتبار پروانه باعث توقف اجباری ساخت تا زمان اخذ پروانه جدید و در نتیجه شکل‌گیری ساختمان‌های نیمه‌کاره یا گودهای معطل، می‌شود. کارشناسان در این باره توصیه می‌کنند: مدیریت شهری برای دفع کامل خطر از گودها و همچنین مهار بازار ساختمان‌های نیمه‌کاره، محتوای پروانه‌های ساختمانی را تغییر دهد و متناسب با مقیاس و سطح زیربنای پروژه‌ها، در مجوزها انعطاف ایجاد کند.

دو هدف قاعده جدید

مدیریت شهری پایتخت «قاعده جدید» ملاک عمل شروع عملیات ساختمانی در مناطق 22گانه را ابلاغ کرد. به دنبال ابلاغ رسمی تصمیم جدید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، نقطه «زمانی» صدور مجوز آغاز عملیات ساخت‌وساز از «شالوده‌ بنا» به «تراز صفر-صفر» تغییر می‌کند. به این معنا که در گذشته گودبرداری‌ها به نوعی جزو عملیات ساختمانی به‌حساب نمی‌آمد، اما حالا با قاعده جدید، بعد از تخریب کامل بنای موجود و تبدیل محل پروژه به زمین مسطح، شروع گودبرداری باید با نظارت مهندس ناظر و اعلام به شهرداری همزمان باشد. تغییر قاعده زمانی صدور پروانه ساختمانی دو هدف اولیه را دنبال می‌کند. مدیریت شهری تهران بنا دارد از این کانال از یکسو تعداد «ساختمان‌های نیمه‌کاره و معطل‌مانده» و از سوی دیگر «آسیب‌های ناشی از گودهای نیمه‌کاره» در سطح شهر را کاهش دهد.

ریشه تغییر قاعده

 هشدار کارشناسان شهری نسبت به شیوع اپیدمی ساختمان‌های نیمه‌کاره طی چند سال اخیر در پایتخت و پیامدهای زیست‌محیطی، اقتصادی، اجتماعی و حتی جانی شهروندان منجر به انجام اصلاحات اولیه برای نقطه آغاز عملیات ساختمانی شده است. در چند سال اخیر کارشناسان شهری از رشد آمار ساختمان‌های نیمه‌کاره به دلیل چرخه معیوب ضوابط حاکم بر نظام ساخت‌و ساز خبر می‌دادند. مطابق آمار، حدود هزار ملک از پروژه‌های ساختمانی سطح شهر تهران به دلیل اشکالات موجود در پروسه صدور پروانه ساختمانی نیمه‌کاره باقی مانده‌اند که شکل‌گیری بیش از 40 درصد ساختمان‌های نیمه‌کاره شهر به فاصله سال‌های 85 تا 89 بازمی‌گردد و بخش اعظمی از آنها در مناطق یک تا سه شهری قرار گرفته‌اند. تکثیر ساختمان‌های نیمه‌کاره که به گفته کارشناسان شهری از عجز ضوابط ساختمانی گواهی می‌دهد، مستقیما ایمنی شهر و امنیت اجتماعی را نشانه گرفته‌اند.

این آسیب‌‌پذیری در مناطقی از شهر که حجم زیادی از ابرپروژه‌های ساختمانی در آنها اجرایی می‌شود به چند برابر می‌رسد. براساس آمار رسمی شهرداری تهران هم‌اکنون بیش از 218 تاورکرین (جرثقیل‌های ساختمانی) در کارگاه‌های ساختمانی شمال شهر تهران در حال فعالیت هستند که نشان‌دهنده حجم قابل‌توجه برج‌سازی و به‌تبع آن، تعدد گودبرداری‌های عمیق است. از این رو به‌نظر می‌رسد مدیریت شهری در اولین گام اصلاحی، برای جلوگیری از وقوع عواملی که موجب توقف گودبرداری می‌شود، پروانه ساختمانی را به شرط تایید تخریب تمامی بنای موجود تا تراز صفر-صفر و تجهیز کارگاه ساختمانی به نظارت موثر مهندس ناظر صادر خواهد کرد.

دستورالعمل جدید

آنچه به‌عنوان «قاعده جدید» صدور پروانه ساختمانی و آغاز عملیات گودبرداری در قالب بخشنامه‌ای جدید به شهرداران مناطق 22 گانه ابلاغ شده است و پیش از آن نیز از سوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به شهرداری تهران پیشنهاد شده بود، مشتمل بر دو بخش است. مطابق بند اول این بخشنامه پس از این برای شروع عملیات ساختمانی در «پروانه‌های تخریب و نوسازی» در مرحله نخست، مهندس ناظر موظف است در زمان مهلت اعتبار پروانه، برگه شروع عملیات ساختمانی را در دفاتر خدمات الکترونیک ثبت کند. سپس به شرط تایید تخریب تمامی بنا (حتی بناهای موجود در عرصه اصلاحی) تا تراز صفر-صفر و تجهیز کارگاه ساختمانی شامل حصارکشی، جداسازی محیط کارگاه از معبر و نصب تابلو مشخصات، پروانه ساختمانی برای آغاز عملیات گودبرداری صادر خواهد شد.

همچنین مطابق بند دو این دستورالعمل ملاک عمل شروع عملیات ساختمانی در پروانه ساختمانی، توسعه بنا، اضافه اشکوب، تعمیرات و تغییرات و تبدیل مشروط به ثبت شروع عملیات ساختمانی توسط مهندس ناظر در زمان مهلت اعتبار پروانه در سامانه شهرسازی شهرداری تهران است. با تصویب و ابلاغ بخشنامه جدید برای پروسه ساخت و ساز، مدیریت شهری پایتخت در نظر دارد بخش زیادی از آسیب‌های ناشی از گودبرداری‌های نیمه‌کاره و معطل‌مانده شهر را سرو سامان دهد و اشکالاتی را که تاکنون در روند قبلی ساخت و سازهای شهری به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شکل می‌گرفت حذف کند.

به گفته مدیران شهری از این کانال از یکسو بخش زیادی از ساختمان‌های نیمه‌کاره و معطل‌مانده تعیین تکلیف خواهد شد و از سوی دیگر آسیب‌های احتمالی ناشی از گودبرداری‌های معطل مانده کاهش پیدا می‌کند. خطر ناشی از ریزش ساختمان‌های مجاور گودهای رها شده، رهاماندن حجم زیادی از مصالح ساختمانی که با وزش باد باعث برپا شدن توفانی از شن و ماسه می‌شوند، ایجاد گل و لای و انسداد جوی‌های آب در زمان بارندگی و تبدیل فضای پروژه‌های نیمه‌کاره به مامن بزهکاران از جمله مهم‌ترین آسیب‌هایی است که توقف انبوه عملیات ساختمانی به‌ویژه در ساخت و سازهای با طبقات منفی زیاد شهر را تهدید می‌کند.

نقطه ابهام تصمیم جدید

کارشناسان شهری اگرچه معتقدند این اصلاحیه و تغییر زمان صدور پروانه ساختمانی از شالوده بنا به زمان بعد از تخریب بنا تا تراز صفر- صفر می‌تواند از برخی آسیب‌های ناشی از تغییرات فرآیند ساخت و ساز و نهایتا توقف ساخت و ساز در نیمه‌راه جلوگیری کند اما غفلت از دو حوزه مهم می‌تواند برخی آسیب‌های گذشته را همچنان ماندگار کند. از دیدگاه آنها در پروژه عملیات ساختمانی بروز چهار عامل تعویض مهندس‌ناظر، تغییر نقشه، اضافه تراکم و عدم تامین منابع مالی کافی به توقف روند ساخت و ساز منجر می‌شود که با ثبت برگه شروع عملیات ساختمانی در سامانه شهرسازی از سوی مهندس ناظر تا حد زیادی مرتفع خواهد شد. به این معنا که تمامی تغییرات احتمالی در پروژه پیش از صدور پروانه ساختمانی باید تعیین تکلیف شوند. اما در عین حال در صورتی که مالک در زمان گودبرداری برای مدتی از ادامه کار به دلیل اتمام منابع مالی یا دیرکرد در پرداخت وام از سوی بانک، به اجبار کناره‌گیری کند یا آنکه با سایر شرکای خود با اختلاف مواجه شوند، ممکن است همچنان عملیات ساختمانی در مرحله گودبرداری با توقف روبه‌رو شود. رها کردن گود برای مدت زمان هر چند محدود، باعث نفس کشیدن خاک و سست شدن دیواره‌ها می‌شود در نتیجه احتمال نشست خیابان و بروز حوادث بعدی را افزایش می‌دهد. اشکال دیگری که به نظر می‌رسد در فرآیند عملیات ساختمانی وجود دارد و از سوی مدیریت شهری در قالب این اصلاحیه جدید لحاظ نشده ‌است مربوط به مهلت آغاز و اتمام پروژه‌های ساختمانی است.مطابق با ضوابط شهرسازی اعتبار زمانی در نظر گرفته شده برای آغاز عملیات ساختمانی(که با ابلاغ بخشنامه جدید به بعد از تخریب بنا تا تراز صفر-صفر منتقل شده است) از زمان اخذ پروانه ساخت و ساز معادل 24 ماه و برای تکمیل پروژه ساختمانی معادل 48 ماه از تاریخ صدور پروانه در نظر گرفته شده است.

این محدودیت زمانی برای انواع پروژه‌های ساختمانی از ساخت و سازهای شخصی کوچک متراژ تا ساخت پروژه‌های بزرگ متراژ همچون مال‌ها (مجتمع‌های تجاری چند منظوره) یکسان است، همین موضوع سبب می‌شود در پروژه‌های بزرگ مقیاس که زمان بیشتری برای تکمیل و احتمالا تمدید مهلت اعتبار پروانه ساخت خود نیاز دارند، تعداد گودهای نیمه‌کاره با افزایش رو‌به‌رو باشند. به ویژه آنکه پروسه زمانی صدور و تمدید پروانه ساختمانی نیز طولانی‌مدت (3 تا 4 ماه) است.

راه برون‌رفت

محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با مثبت ارزیابی کردن این تغییر گفت: مدیریت شهری سعی کرده با بخشنامه جدید اشکالاتی که در روند قبلی صدور پروانه و شیوع ساختمان‌های نیمه‌کاره در شهر وجود داشت مرتفع کند. او ادامه داد: پیش از این بسیاری از سازندگان و مالکان پس از اخذ پروانه ساخت و ساز برای جلوگیری از اتمام مهلت اعتبار پروانه برای آغاز عملیات ساختمانی به سرعت به تخریب بنا و گودبرداری اقدام می‌کردند و سپس به دلیل برخی مسائل از جمله عدم تامین منابع مالی کافی پروژه را نیمه‌کاره رها می‌کردند. اما در قالب دستورالعمل جدید که به پیشنهاد کمیسیون شهرسازی و معماری پارلمان محلی پایتخت تدوین شده است، ملاک عمل شروع عملیات ساختمانی به تخریب بنا تا تراز صفر-صفر مشروط شده است.به گفته وی این روند اگرچه به تعیین تکلیف برخی ساختمان‌های نیمه‌کاره شهری کمک می‌کند اما به نظر می‌رسد راهکار و اقدام اساسی برای حل معضل گودهای نیمه‌کاره شهر تهران، «دو مرحله‌ای شدن پروانه ساخت‌وساز» باشد.

به این معنا که یک پروانه تحت عنوان پروانه شهرسازی برای تثبیت تراکم و کاربری به مالک داده شود و پروانه دوم با نام پروانه ساختمانی بعد از تجهیز سازنده به منابع مالی موردنیاز، برای او صادر شود تا در شروع ساخت، موانع متوقف ساز پروژه به صفر برسد.  سالاری تصریح کرد: گودهای نیمه‌کاره علاوه بر آنکه بر سیما و منظر شهری تاثیرگذار است منجر به شکل‌گیری فضای بی‌دفاع شهری می‌شود که آسیب‌هایی از جمله تهدید امنیت اجتماعی، ریزش ساختمان‌های مجاور گود و ... می‌شود. او تاکید کرد: اقدام کنونی مدیریت شهری برای تغییر ملاک عمل شروع عملیات ساختمانی اگرچه به‌صورت مقطعی راهکار مناسبی است اما به‌طور قطع نمی‌تواند مانع از توقف گودبرداری و نیمه‌کاره ماندن ساخت و ساز شود. در عین حال دو مرحله‌ای شدن پروانه ساخت‌وساز موجب می‌شود مالکان پس از تامین منابع مالی به‌صورت کامل عملیات ساخت‌وساز را استارت بزنند.

ورود شورای عالی شهرسازی به گودهای پرخطر

شورای عالی شهرسازی و معماری کل کشور در راستای رسیدگی به وضعیت گودهای پرخطر پایتخت، در دوازدهمین جلسه خود به بررسی آخرین وضعیت گود 30 متری پروژه ایران زمین پرداخت. کارگاه ساختمانی مجتمع تجاری ایران‌زمین در فاز یک شهرک غرب، عصر پنج‌شنبه 11مهرماه92، در مرحله حدود 60درصد گودبرداری، ریزش کرد. این حادثه در آن زمان باعث شکسته شدن یکی از لوله‌های اصلی انتقال آب در زیر خیابان ایران‌زمین و نشست خیابان شد. در طول سه سال اخیر، شرکت ساختمانی این پروژه، همزمان با انجام عملیات تحکیم دیواره‌های گود ایران‌زمین، به ترمیم نقاط آسیب‌دیده این خیابان نیز مشغول بود. حالا شورای عالی شهرسازی به درخواست ستاد مبارزه با مفاسد اقتصادی، با توجه به تخلفات گسترده شهرسازی این پروژه بنا دارد در فرصتی یک ماهه وضعیت این گود را تعیین تکلیف کند.به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، در دوازدهمین جلسه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، پیروز حناچی دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران گفت: مدتی پیش صورت‌جلسه‌ای از ستاد مبارزه با مفاسد اقتصادی دریافت کردیم که نشان می‌داد پروژه ایران زمین از اموال آقای زنجانی که پیش از این در شورای عالی شهرسازی محل بحث بوده، به وزارت نفت به‌عنوان بدهی‌های او واگذار شده است.حناچی تصریح کرد: این پروژه با توجه به تخلفات وسیع شهرسازی آن، از نخستین پرونده‌هایی بود که در ابتدای دولت یازدهم به آن ورود و آن را متوقف کردیم.دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ادامه داد: در حال حاضر، ستاد مبارزه با مفاسد اقتصادی کشور در صورت‌جلسه‌ای که به وزارت راه و شهرسازی ارسال کرده آورده است که چون این پروژه بخشی از بدهی‌های آقای زنجانی به دولت و وزارت نفت است، وزارت راه و شهرسازی به نمایندگی از دولت ترتیبی دهد تا در چارچوب ضوابط شهرسازی، در رابطه با این پرونده مساعدت شود.

معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: شورای‌عالی شهرسازی و معماری در آذرماه ۹۲ به این پروژه به دلیل عدم انطباق با اصول شهرسازی ورود پیدا کرد.این مقام مسوول در وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: این گود ابعاد اجتماعی فراوانی دارد و با توجه به اینکه گود به شدت خطرناکی است و بررسی آن یکی از تقاضاهای وزارت نفت است، با توجه به سابقه موضوع، برای بررسی دقیق ابعاد موضوع به کمیته فنی ۳خواهد رفت و آن کمیته در چارچوب تعیین شده تشکیل جلسه داده و نتیجه را برای تصمیم‌گیری نهایی به شورای عالی ارجاع دهد تا از این طریق به ستاد مبارزه با مفاسد اقتصادی اطلاع داده شود.حناچی تاکید کرد: در این پروژه (ایران زمین) هیچ کدام از اقداماتی که تا به امروز در مورد آن صورت گرفته قانونی نیست. به این ‌معنا که بدون نقشه‌های تایید شده، پروانه صادر شده و این پروژه مسیر طبیعی را طی نکرده است.