نابسامانی در واسطه‌گری مسکن

چالش ناشناخته، به بازار قدرتمندی که ظاهرا در حاشیه بازار مسکن قرار گرفته - اما در واقعیت نقش پررنگی در شکل‌گیری تحولات خوب و بد در بازار مسکن دارد- مربوط می‌شود؛ یعنی بازار واسطه‌گری مسکن یا همان جامعه دلالان ملک که در بنگاه‌های املاک در قالب مشاور به حاضران در بازار ملک خدمت ارائه می‌کنند. در پرونده‌ خبری‌-تحلیلی که برای بررسی چالش‌های ناشناخته بازار مسکن با رویکرد اشکالات اساسی در بازار واسطه‌گری ملک، تهیه شده، در غفلت فکری مسوولان نسبت به این چالش‌ها، سراغ اقتصاددانان و همچنین صاحب‌نظران حوزه مسکن رفته و در این پرونده تلاش کرده به دور از نگاه غیرحرفه‌ای یا تعصبی به شخص، گروه یا صنف خاصی، مسیر اصلاحات اساسی در بازار واسطه‌گری مسکن را به مسوولان نشان دهد. در این پرونده، بحث‌های تازه‌ای مطرح شده است و همچنین تجربه موفق کشورهای پیشرفته در حوزه واسطه‌گری ملک و خدمات استاندارد و کاملی که واسطه‌گرها در این کشورها به مشتری -موجرو‌مستاجر و خریدارو‌فروشنده- ارائه می‌دهند نیز تشریح شده است: طرح وزیر سابق برای بنگاه‌های املاک وزیر سابق مسکن با انتقاد از نادیده گرفته شدن «اصول منطقی بازار واسطه‌گری» در حوزه «دلالی ملک» معتقد است: بی‌توجهی به این اصول از یک‌سو مساله «اخلاق‌حرفه‌ای» و از سوی دیگر چالش «تعارض‌منافع» را در این حوزه به وجود آورده است. عباس آخوندی با اشاره به اینکه در ایران تاکنون ساختار شکلی حرفه دلالی مسکن -مشاوران‌املاک- و نقاط ضعف و قوت آن مورد توجه قرار نگرفته و بیشتر، مسائل سطحی و حاشیه‌ای این حرفه به بحث گذاشته شده است، گفت: متاسفانه در ایران از حرفه واسطه‌گری در بازار مسکن، تعریف روشنی وجود ندارد و برعکس سایر کشورها که به این موضوع نگاه کاملا روشنی وجود دارد و ارزیابی جامعه از نقش و کارکرد این حرفه مثبت است، در کشورمان عملکرد این صنف نامناسب ارزیابی نمی‌شود. وزیر مسکن دولت سازندگی (سال‌های 72 تا 76)، حداقل چهار اشکال اساسی به شیوه فعالیت در حرفه مشاوران‌املاک وارد کرد و ضمن تاکید بر تجدیدنظر در اصول حاکم بر این حرفه از دولت خواست به جای پرداختن به مباحثی همچون «چگونگی تغییر حق‌کمیسیون معاملات مسکن یا تعیین ملاک قیمت‌گذاری»، نسبت به رفع اشکالات اقدام کند. نمایندگی دو طرف معامله در آن واحد! آخوندی درباره مهم‌ترین ایراد در حرفه واسطه‌گری مسکن گفت: نحوه کارکرد بنگاه‌های معاملات ملکی در ایران مصداق کامل «تعارض‌منافع» است. مشاوران‌املاک در ایران، هم از فروشنده حق‌کمیسیون دریافت می‌کنند هم از خریدار. حال اینکه یک بنگاه واسطه‌گر باید فقط منافع یک طرف را نمایندگی کند و نمایندگی دو طرف عملا به تعارض‌منافع منجر می‌شود و حرفه‌ای نیست. به عبارت دیگر، ناکارآیی این حرفه و لغزش‌های آن ریشه در همین تعارض منافع دارد که یکبار برای همیشه باید حل شود. از رقابت در این بازار خبری نیست آخوندی با بیان اینکه انحراف از اخلاق‌حرفه‌ای در این بازار زیاد دیده می‌شود، درباره ایراد دوم گفت: در همه بازار‌های واسطه‌گری، واسطه‌گر صرفا نماینده یک طرف حاضر در بازار است. به عنوان مثال در بازار واسطه‌گری مالی، بانک‌ها تحت هر شرایطی منافع سپرده‌گذار را حفظ می‌کنند و سپرده‌های او را در اختیار متقاضیان تسهیلات قرار می‌دهند و با دریافت نرخ سود از تسهیلات‌گیرنده، به سپرده‌گذار خدمت ارائه می‌کنند. البته فرض بر این است که این‌گونه عمل می‌کنند، هرچند آنان نیز با اجرای دستورات اداری در واقع غبطه سپرده‌گذاران را حفظ نمی‌کنند و وفای به عهد ندارند. به هر روی، در بازار مشاوره‌ ملکی نیز مطابق مفاهیم‌ اقتصادی حاکم بر بازار واسطه‌گری، باید همه وظیفه بنگاه، نمایندگی طرف عرضه‌کننده (فروشنده یا موجر) باشد و فقط هم باید از طرف عرضه‌کننده، دستمزد یا همان حق‌کمیسیون را دریافت کند. وزیر سابق مسکن تصریح کرد: با رعایت این اصل، در واقع ماموریت بنگاه‌های معاملات ملکی عرضه ملک در بازار مسکن به نمایندگی از مالک است. این کار به موجب قراردادی شفاف فیمابین مالک و بنگاه باید صورت گیرد. مالک باید به بنگاه معاملات ملکی به صراحت بگوید که آیا آن بنگاه نمایندگی انحصاری فروش و یا اجاره ملک او را دارد و یا آنکه بنگاه‌های دیگری نیز در این باب از طرف مالک نمایندگی دارند. قاعدتا نرخ واسطه‌گری برای بنگاه‌های انحصاری بیشتر از نمایندگی مشاع است و انتظاری نیز که مالک از بنگاه انحصاری دارد با حالت مشاع متفاوت است. با این اقدام اولا مفهوم تعارض‌منافع بین عرضه کننده و خریدار که پاشنه آشیل این حرفه است از بین می‌رود و ثانیا هم مالک و هم بنگاه می‌دانند که چه خدمتی بین آنها مبادله می‌شود و چه میزان ارزش دارد. این شیوه واسطه‌گری پایه رقابت منطقی در بازار دلالی ملک خواهد شد طوری که در این بازار، فرد واگذارکننده سراغ بنگاهی خواهد رفت که بهترین خدمت را به او ارائه کند و بتواند با کمترین دستمزد در کمترین زمان، بهترین خریدار را به او معرفی کند، اما متاسفانه در حال حاضر مشاهده می‌کنیم که دولت برای تعیین حق‌کمیسیون معاملات مسکن ورود کرده است. اصلا مگر در این بازار مساله شکست‌بازار رخ داده که دولت می‌خواهد دخالت کند؟! بازاریابی برای ملک نامزدشده آخوندی ایراد سوم را عدم رعایت شرایط بازار حراج در بازار دلالی مسکن عنوان کرد و گفت: زمانی که بنگاه مسکن یک ملک را واسطه‌گری می‌کند به نوعی، یک حراجی، ترتیب داده است پس وظیفه دارد کلیه ضوابط بازار حراج را رعایت کند. ضوابط این بازار که در همه دنیا توسط آژانس‌های املاک رعایت می‌شود عبارت است از؛ مستند‌سازی و ثبت همه وقایع و اتفاقات بین خریدار، فروشنده و دلال. در این بازار وقتی یک ملک عرضه می‌شود، به محض دریافت پیشنهاد از طرف یک متقاضی خرید، فرد یا بنگاه واسطه‌گر باید آن ملک را از بازار خارج کند تا زمانی که پیشنهاد متقاضی خرید رد یا تایید شود و در واقع بنگاه نمی‌تواند برای آن ملک همچنان بازاریابی کند، اما در ایران مشاهده می‌شود که دلالان در شرایطی که قول فروش یا اجاره یک آپارتمان را به فردی داده‌اند، کماکان برای عرضه آن به غیر تلاش می‌کنند و هر آن احتمال برهم خوردن توافق اولیه بین طرفین معامله با دلال وجود دارد. این موضوع چه بسیار موجب فساد در معاملات شده است، چرا که بنگاه بسته به پیشنهادی که به وی می‌شود و به منظور بیشینه کردن منافع خود می‌تواند به ضرر مالک یا خریدار عمل کند، چرا که او می‌تواند نظر یک خریدار خوب را از ملکی به ملک دیگر منتقل کند و عملا موجب خسارت فروشنده شود، یا بالعکس شرایط خوبی را که یک فروشنده به پیشنهاد یک خریدار ارائه کرده است از چنگ خریدار خارج کند و به او اجحاف نماید. بی‌معنا شدن مفهوم واسطه‌گری در این حرفه آخوندی در ادامه ایراد چهارم بازار واسطه‌گری ملکی در ایران را بی‌توجهی واسطه‌گرها به مفهوم واقعی واسطه‌گری دانست و درباره آن چنین اظهار کرد: بنگاه‌های معاملات مسکن نوعی حراج در طول زمان را انجام می‌دهند نه حراج در لحظه. وقتی مشاوران‌املاک خودشان را واسطه‌ و دلال بازار معرفی می‌کنند پس باید رابطه بین فروشنده با خریدار و موجر با مستاجر در طول بازاریابی دلال، کاملا قطع باشد در غیر اینصورت مفهوم واسطه‌گری بی‌معنا است. اما در بنگاه‌های املاک، مشاور به راحتی از طرفین معامله می‌خواهد در روزی مشخص به بنگاه بیایند تا بلکه با مشورت و صحبت و مذاکره رو در رو با هم، توافق قیمتی برای انجام معامله حاصل شود و به اصطلاح معامله را جوش دهند! دکتر آخوندی تاکید کرد: صدا زدن خریدار و فروشنده پای میز مذاکره در بنگاه در حالی که هنوز توافق برای انجام معامله به دست نیامده، کاملا با اصول و مباحث اخلاقی در تضاد است چونکه یکی از دو طرف می‌تواند از طریق برهم خوردن تعادل نظر در میز مذاکره، تحت فشار قرار بگیرد و برخلاف میل باطنی‌اش تسلیم خواسته طرف مقابل شود. این شیوه بازاریابی ملکی همچنین مغایر «مبادله آزاد» و مفاهیم اقتصادی بازار است. وزیر سابق مسکن در پایان این گفت‌وگو تاکید کرد: با وجود این نقاط ضعف و مشکلات، اساسا فرآیند حرفه واسطه‌گری مسکن و اصول حاکم بر آن، نیاز به تجدیدنظر جدی دارد. خلأ حقوقی در بنگاه‌های مسکن موسی غنی‌نژاد درباره آنچه اشکالات جدی در بازار واسطه‌گری ملک عنوان می‌کند، معتقد است: ایراد در این بازار به نوع مسوولیت و شکل مسوولیت‌‌پذیری مشاوران ‌املاک برمی‌گردد که در مقایسه با مدل موفق فعالیت آژانس‌‌های املاک در دنیا، دارای نواقص و کمبود‌هایی است. این اقتصاددان خلأ مشاور حقوقی در بنگاه‌های مسکن، به رسمیت شناخته‌ نشدن قراردادهایی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود و همچنین وجود رابطه بین دستمزد واسطه‌ها با ارزش معامله‌ای که آنها سبب انجام آن می‌شوند را سه نقطه‌ضعف بازار واسطه‌گری ملک در ایران معرفی کرد و گفت: رفع این نواقص -که متاسفانه به دلیل کم‌توجهی مسوولان ریشه در بازار مسکن دوانده است- هم می‌تواند اعتماد عمومی به واسطه‌های بازار را افزایش دهد و هم اینکه به رونق معاملات مسکن کمک کند. دکتر موسی غنی‌نژاد در تشریح اشکالات موجود در بازار واسطه‌گری مسکن، تصریح کرد: در بنگاه‌های مسکن اگر چه برای طرفین معامله، قرارداد مکتوب تنظیم می‌شود، اما این قرارداد از آنجا که باید در یک محل دیگری تحت عنوان دفاتر اسناد رسمی، به قرارداد رسمی و سندمحضری تبدیل شود، وجه قانونی محکم و قابل استنادی ندارد. این اقتصاددان با تاکید بر اینکه دولت باید اصلاحات اساسی در کلیات و جزئیات بازار واسطه‌گری ملک و همچنین مقررات حاکم بر این بازار اعمال کند، گفت: بررسی تجربه‌های موفق برخی کشورها در حوزه واسطه‌گری ملک نشان می‌دهد آژانس‌‌های املاک از لحظه اول برخورد با متقاضی خرید یا متقاضی فروش، مسوولیت ارائه تمام خدمات حقوقی، فنی و مشاوره‌ای را برعهده می‌گیرند طوری که متقاضی هیچ نیازی به انجام وظیفه در طول معامله را ندارد. بر مبنای این مدل، معامله ملک برای دو طرف، با صدور سندرسمی در داخل آژانس‌املاک توسط وکیل حقوقی معتبر یا نماینده رسمی دولت، به اتمام می‌رسد و کلید و مبلغ معامله توسط مسوول آژانس بین طرفین رد و بدل می‌شود، طوری که متعاملین بعد از خروج از آژانس، لازم نیست به محل دیگری برای ثبت قرارداد مراجعه کنند. اما آنچه در بنگاه‌های مسکن ایران اتفاق می‌افتد تفاوت فاحشی با این مدل دارد و عملا خدمات کافی به خریدار و فروشنده ملک ارائه نمی‌شود. غنی‌نژاد همچنین گفت: واسطه‌های بازار مسکن در کشورمان صرفا مسوولیتی در حد دلالی و بازاریابی برای خریدار و فروشنده را برعهده دارند و فقط به این دو گروه بابت کم‌وکیف املاک اطلاع‌رسانی می‌کنند. اشکال اصلی مدل رایج در ایران، فاصله بین فعالیت واسطه‌های ملکی و مقررات و قوانین ثبتی و حقوقی است. واسطه‌ها بعد از حصول توافق بین طرفین معامله و تنظیم قرارداد بنگاهی، دستمزدشان را دریافت می‌کنند و اگر بعد از این مرحله، تبعات قانونی یا مشکلی برای یکی از طرفین معامله به وجود بیاید، مشاوراملاک مسوولیتی برای رسیدگی به آن ندارد. این سیستم درست نیست و باید اصلاح شود. شان قانونی معاملات باید رعایت شود غنی‌نژاد افزود: اصلاح مقررات بازار واسطه‌گری ملک باید به الزام استفاده از مشاور حقوقی یا یک نفر حقوقدان در بنگاه‌های مسکن منجر شود تا همه معاملات با تایید مشاور حقوقی انجام بگیرد و همه مسوولیت صحت و سقم معامله مستقیم متوجه این مشاور حقوقی باشد. این اقتصاددان در این باره تاکید کرد: وکیل حقوقی معتبر یا فردی که به نمایندگی از دولت و مراجع ثبتی کشور، مسوولیت ثبت معاملات مسکن را برعهده می‌گیرد، قطعا نسبت به عقد معاملاتی که خریدار یا فروشنده در آن، مسیر غلط را در پیش‌ می‌گیرند یا مدارک و مستندات ملک مورد معامله مخدوش یا ناقص است، پرهیز می‌کند و تا زمانی که برای مشاور حقوقی، صحت و سلامت معامله، اثبات نشود، دست به تنظیم قرارداد نمی‌زند. لذا اگر بکارگیری مشاور حقوقی و نماینده رسمی دولت در امور ثبت ملک در بنگاه‌ها الزامی شود، منشاء اختلافات حقوقی بعدی بین متعاملین مسکن از بین خواهد رفت. اما مدلی که هم‌اکنون در بازار مسکن رایج است به این صورت است که خریدار و فروشنده خودشان باید نسبت به صحت معامله اطمینان حاصل کنند در غیراین‌صورت عواقب هر نوع بی‌احتیاطی چه از طرف واسطه چه از طرف طرفین معامله، متوجه متعاملین خواهد بود. این اقتصاددان در تشریح محاسن استفاده از مشاور حقوقی و نماینده رسمی دولت در بنگاه‌های مسکن تاکید کرد: حضور مشاور حقوقی، تمام کارها را راحت می‌کند و افراد هنگام معامله خیالشان راحت است که پشتوانه قانونی از قراردادی که در بنگاه نوشته می‌شود، حمایت می‌کند و قراردادشان سند عادی نیست. ضمن اینکه مشاوران‌املاک نیز باید از حضور مشاور حقوقی در کنار خود استقبال کنند؛ چون که این اقدام به نفع آنها هم خواهد بود و معاملات را برایشان رونق و وسعت می‌دهد. دکتر غنی‌نژاد معتقد است: اگر شان قانونی و تشریفات حقوقی و ثبتی بصورت کامل در بازار واسطه‌گری ملک رعایت شود، بار بزرگی از روی دوش دادگاه‌ها بابت اختلافات ملکی بین طرفین معامله برداشته خواهد شد. حق‌کمیسیون و ماجرای کج‌منشی غنی‌نژاد در ادامه به بحث دیگری که اخیرا درباره فعالیت واسطه‌‌های بازار ملک، حاشیه‌ساز شده، پرداخت. این اقتصاددان گفت: اگر بین دستمزدی که مشاوران‌املاک بابت انجام معامله دریافت می‌کنند و قیمت ملک مورد معامله، نسبت وجود داشته باشد، این انگیزه مدام برای مشاوران‌املاک وجود دارد که قیمت در بالاترین سطح ممکن توافق شود. در ادبیات اقتصادی، به بروز چنین پدید‌ه‌ای، «کج‌منشی» گفته می‌شود. «کج‌منشی» رفتاری است که آن دسته از فعالان اقتصادی که از یک موقعیتی برخوردارند، برای منافع خودشان انجام می‌دهند اما کار درستی نیست. بنابراین باید رابطه بین دستمزد واسطه‌ها و قیمت مسکن از طریق طراحی فرمول جدید برای حق‌کمیسیون خدمتی که مشاوران‌املاک ارائه می‌کنند، قطع شود. غنی‌نژاد بهترین فرمول را تعریف نرخ ثابت برای دستمزد مشاوران‌املاک بدون آنکه مضربی از ارزش معامله باشد، دانست. اقتصاد مریض و هجوم بیکاران به بنگاه‌های املاک یک صاحب‌نظر اقتصادی که سابقه مدیریتی در وزارت اقتصاد را دارد، درباره نوع خدمتی که در بازار مشاوره‌های ملکی توسط دلالان مسکن به مخاطبان بازار - خریدار و فروشنده- ارائه می‌شود، معتقد است: مسوولیتی که مشاوران‌املاک در هدایت بازار مسکن باید داشته باشند مورد غفلت قرار گرفته است و دلالان با تسلیم شدن در مقابل خواسته‌ یکی از دو طرف معامله، شرایطی را ایجاد کرده‌اند که آپارتمان‌های مسکونی به ندرت معادل ارزش‌ واقعی‌شان فروش یا اجاره می‌روند. مهدی کرباسیان در این باره تاکید کرد: بنگاه‌های مسکن حلقه واسط دو طرف عرضه و تقاضا محسوب می‌شوند و باید مشاوران‌املاک بتوانند با شناسایی قیمت واقعی املاک، پیشنهادها و خواسته‌های کاملا متفاوت متعاملین را به قیمت واقعی نزدیک و در نهایت شرایط نقل‌وانتقال را فراهم کنند، اما شیوه‌ای که هم‌اکنون در این بازار حاکم است به این صورت است که گاهی اوقات، یک متقاضی با پیشنهاد پرداخت مبلغی بیشتر از متقاضی اول، در اولویت خرید ملک قرار می‌گیرد حتی اگر مبلغ مورد توافق او با فروشنده، بیشتر از ارزش واقعی آن ملک باشد. این صاحب‌نظر اقتصادی با اشاره به اینکه اگر نوع فعالیت واسطه‌گری در بازار مسکن کشورمان منطبق بر استانداردهای رایج در بسیاری از کشورها انجام بگیرد، بسیاری از مسائل و مشکلات بازار مسکن از جمله نوسان ناگهانی قیمت‌ها تحت کنترل قرار خواهد گرفت، افزود: باید مسوولان و سیاست‌گذاران بازار مسکن نسبت به وظیفه و تکالیف مشاوران‌املاک، بازنگری جدی داشته باشند. کرباسیان معضل کنونی بازار واسطه‌گری ملکی را ناشی از دو چالش در این بازار دانست و گفت: بیماری اقتصاد کشور و بیکاری گسترده در جامعه از یک‌سو و صدور بی‌رویه مجوز تاسیس بنگاه‌مسکن و کم‌هزینه بودن این شغل از سوی دیگر باعث شده تعداد بنگاه‌های املاک در سطح شهر تهران بیشتر از نیاز واقعی بازار مسکن به این خدمات، افزایش یابد. از طرف دیگر کاهش حجم معاملات مسکن در مقابل افزایش تعداد مشاوران‌املاک، سهم هر بنگاه از درآمد حاصل از واسطه‌گری را کاهش داده است و ظاهرا مشاوران‌املاک اخیرا با این توجیه که حق‌کمیسیون آنها ناچیز است به دنبال افزایش نرخ حق‌کمیسیون برآمده‌اند. این صاحب‌نظر اقتصادی برای ساماندهی بازار واسطه‌گری ملک به دولت پیشنهاد کرد: برای انسجام امور، کاهش مشکلات و ساماندهی مطلوب بازار واسطه گری املاک، باید به نهادهای صنفی این حرفه، اعتبار و بهای لازم را داد. تا از یک طرف فعالیت‌های اعضای صنف، در چارچوبی قانونی، حقوقی و مبتنی بر استانداردهای حرفه ای سامان یابد و از طرف دیگر امکان پاسخگویی مسوولانه، به نهادهای نظارتی و نیز رسیدگی موثر به شکایات و پیشنهادهای مردمی و برخورد قانونی با متخلفان فراهم شود.