چالش 35 درصدی در بازار‌ مسکن

به رغم رشد در تیراژ و ارزش ریالی فعالیت‌های ساختمانی، نوعی «انحراف» در سرمایه‌گذاری‌های این حوزه دیده می‌شود، طوری که تحت‌تاثیر هدایت نادرست سرمایه‌های وارد شده به بازار ساخت‌وساز، هنوز ورودی عرضه به بازار مسکن با فاصله‌ای قابل‌توجه، عقب‌تر از ورودی تقاضا به این بازار است. گزارش از آنچه بانک‌مرکزی درباره مقصد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در یک سال90 اعلام کرده، حاکی است: فقط 15 درصد کل سرمایه‌های وارد شده به بخش ساخت‌وساز، صرف تکمیل ساختمان‌های در حال‌ساخت برای عرضه واحدمسکونی جدید به بازار مصرف، می‌شود و مقصد مابقی سرمایه‌ها، پروژه‌های جدید و نیمه‌تمام هستند. طوری که با توجه به حجم تقاضای خرید و اجاره مسکن، اگر سرمایه‌گذاران، سهم «تکمیل ساختمان‌ها» از سرمایه‌‌گذاری‌ را حداکثر 5 درصد افزایش دهند، بازار مسکن به تعادل خواهد رسید. طبق اعلام بانک‌مرکزی در سال90 رقمی معادل 40 هزار میلیارد تومان در بخش ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری شده که از این رقم، 5 هزار میلیارد تومان برای تکمیل آپارتمان‌های مسکونی، 25 هزار میلیارد برای آپارتمان‌های نیمه‌کاره و 10 هزار میلیارد تومان نیز برای شروع به ساخت آپارتمان‌های جدید هزینه شده است. ماحصل این حجم سرمایه‌گذاری در نهایت به عرضه 564 هزار واحدمسکونی آماده مصرف به بازار تقاضا منجر شده است، طوری که 85 درصد کل سرمایه‌‌‌گذاری‌های ساختمانی در سال90، عملا صرف پروژه‌هایی شده که سال‌های بعد به «آپارتمان قابل‌استفاده» تبدیل خواهد شد. این در حالی است که پارسال، حدود 890 هزار متقاضی جدید- آمار ازدواج‌های سال90- وارد بازار مسکن شد. به این ترتیب حداقل 35 درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن-صرف‌نظر از تقاضای انباشته- با کمبود آپارتمان برای خرید یا اجاره مواجه است. به بیان ساده‌تر، سال گذشته بین بازار تقاضا و بازار عرضه، فاصله 326 هزار واحدی وجود داشته است که این نابرابری در صورت هدایت درست سرمایه‌های بکارگرفته شده در بخش ساخت‌وساز، به راحتی قابل رفع و برطرف شدن بود. ارقام منتشرشده در گزارش بانک‌مرکزی نشان می‌دهد: پارسال با 15 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در بخش تکمیل ساختمان‌های مسکونی، نیم‌میلیون واحدمسکونی تکمیل و به بازار مصرف عرضه شد بنابراین اگر سازنده‌ها 5 هزار میلیارد تومان دیگر به این محل وارد می‌کردند، تعداد واحدهای جدید قابل‌سکونت، به راحتی کفاف تقاضا را می‌داد. آنچه بر انحراف سرمایه‌ها در بازار ساخت‌وساز قطعیت می‌بخشد، وجود نسبت معکوس بین نرخ رشد عرضه آپارتمان به بازار مصرف و نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کشور است طوری که، تعداد واحدهای مسکونی جدیدی که سال گذشته تکمیل و روانه بازار مصرف شد، فقط 5/2 درصد نسبت به سال قبل از آن رشد داشته است این در حالی است که رقم کل سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز در سال90، حداقل 23 درصد نسبت به سال 89 افزایش پیدا کرده است. کارشناسان مسکن در آسیب‌شناسی وضع موجود بازار ساخت‌وساز و کج‌راهه‌ای که سرمایه‌گذاران این بازار وارد آن شده‌اند، معتقدند: سودی که سرمایه‌گذارها از محل شروع پروژه‌های جدید برای خود تصور می‌کنند به مراتب بیشتر از سود حاصل از صرف سرمایه برای تکمیل ساختمان است چونکه با گذر زمان از یک‌سو رشد قیمت مسکن به رشد سود کمک می‌کند و از سوی دیگر ارزش ذاتی ساختمان نیمه‌کاره نیز بالا می‌رود. سهم تهران از آپارتمان‌های جدید سال گذشته از 564 هزار واحدمسکونی عرضه‌شده به بازار تقاضا، 135 هزار واحد سهم تهران بوده است. میزان عرضه آپارتمان جدید به بازار مسکن تهران در سال90 رقمی معادل 6 درصد افزایش داشته که این نرخ رشد سه برابر نرخ رشد کشوری بوده است. به این ترتیب 24 درصد از کل عرضه جدید، در تهران اتفاق افتاده است. همچنین 28 درصد از کل سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی در سال90، سهم تهران بوده است. اصفهان نیز در مقام دوم بیشترین سرمایه‌گذاری قرار گرفته است.