نقطه پنهان گرانی مسکن

نزدیک‌ترین نمونه آن را شاید بتوان وضعیت شهرداری تهران و دیگر کلان‌شهرهای کشور دانست. اکنون خیلی‌ها معتقد هستند مناسبات مالی این نهاد شفاف نیست و از یک‌سو مسوولیت‌های متناسب با خود را چندان برعهده نمی‌گیرند و از سوی دیگر در این‌خصوص اقتصاد کشور را با یک ابعاد بی‌سابقه از سوء‌تخصیص منابع روبه‌رو کرده‌اند. اما معضل تامین مالی شهرداری‌ها به سوء‌تخصیص منابع ختم نمی‌شود بلکه خود می‌تواند هزینه اضافی بر دوش مردم در خرید و رهن مسکن داشته باشد.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، رضا نصراصفهانی با استناد به مطالعات شخصی خود معتقد است؛ نهاد شهرداری تمرکز شدیدی بر عوارض تولید دارد و این موضوع بر قیمت تمام شده مسکن در مناطق شهری افزوده است؛ به‌طوری که پژوهش‌ها از افزایش 20درصدی قیمت مسکن به‌واسطه همین امر خبر می‌دهد. ضمن اینکه افزایش نرخ عوارض شهری بر ساخت و ساز، بر قیمت اجناسی مانند لبنیات و دیگر محصولات خوراکی نیز تاثیر داشته است. این عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان می‌گوید: «دریافت‌های کلان عوارض ساخت‌وساز، بار هزینه‌یی خرید مسکن برای مردم را افزایش داده و موجب شده تا حباب قیمت مسکن در سال‌های اخیر روند رو به رشد داشته باشد.» رضا نصراصفهانی راهکار حل این معضل را این‌گونه توضیح می‌دهد که اگر شهرداری‌ها تامین منابع مالی خود را  از طریق دریافت‌های عوارض ساخت‌وساز به دریافت برخی عوارض دیگر تغییر دهند، ضمن اینکه می‌توانند درآمدهای خود را نسبت به گذشته بهبود ببخشند، از مشکلات اقتصادی که روش‌های گذشته به بار می‌آورده نیز جلوگیری می‌کنند. در ادامه متن سخنرانی رضا نصراصفهانی در موسسه دین و اقتصاد با محوریت «تامین مالی مناسب توسعه شهرها در ایران» را می‌خوانید.

  اثرات اقتصادی فعالیت‌ شهرداری‌ها

اگر به شهرداری‌ها به عنوان حکومت‌های شهری نگاهی داشته باشیم، در خواهیم یافت که مجری اصلی توسعه شهری، این نهاد حکومتی است. بنابراین توسعه از جمله وظایفی است که همواره بر عهده شهرداری‌ها بوده که برای نیل به این هدف، منابع مالی قابل توجهی نیاز است. در حال حاضر بررسی روش‌های تامین مالی شهرداری‌ها نشان می‌دهد منابع درآمدی آنها نه تنها از روش‌های نامناسبی تامین می‌شود بلکه مقدار آن جوابگوی هزینه‌های توسعه شهری نیست. روش‌های تامین مالی شهرداری‌ها از چند جهت دارای ایرادات بسیاری است. نخستین ایرادی که کارشناسان اقتصادی به روش‌های تامین مالی شهرداری‌ها می‌گیرند، این است که شهرداری‌ها هیچ نگاهی نسبت به اثرات اقتصادی این روش‌ها بر بخش‌های دیگر بازار داخلی ندارند. به‌طور مثال بررسی‌ها نشان می‌دهد، افزایش نرخ عوارض شهری بر ساخت و ساز، بر قیمت اجناسی مانند لبنیات و دیگر محصولات خوراکی نیز تاثیر داشته است. از سوی دیگر تامین مالی شهرداری‌ها فاقد مشارکت مستقیم همه شهروندان است؛ به‌طوری که از بخش ناچیزی از شهروندان مالیات و عوارض متعدد دریافت می‌شود و بیشتر ساکنان مناطق شهری، هیچ پرداختی به شهرداری‌ها ندارند. تک‌بعدی بودن روش‌های تامین مالی شهرداری‌ها، موجب شده تا کمانه مالیات و دریافت عوارض‌ متعدد همواره با نوسانات بسیاری روبه‌رو باشد.

از سوی دیگر راه‌هایی که شهرداری‌ها برای درآمد خود در نظر گرفته‌اند، الگوهای شهرسازی را دچار بی‌نظمی کرده است. شهرها براساس مقررات و قوانین مشخصی توسعه پیدا می‌کنند که این موارد در الگوی شهرسازی با رعایت حدنصاب تراکم‌ها، میزان ساخت‌وسازها، تعداد و پهنای خیابان‌ها تعیین شده اما این نظام تامین مالی به این الگوها فشار می‌آورد و موجب می‌شود تا به نحو دیگری مناطق شهری توسعه پیدا کند. به‌طور مثال در مناطقی که میزان تراکم به اندازه مشخصی تعیین شده، با فروش تراکم بیشتر، سازمان شهری را به‌ هم ریخته است یا در مناطقی که الگوی توسعه شهری آن، هیچ مجتمع‌ تجاری را در خود نگنجانده است، برخی شهرداری‌ها برای دریافت عوارض بیشتر، مجوز ساخت مراکز تجاری را صادر می‌کنند. آخرین و مهم‌ترین ایرادی که به نظام درآمدی شهرداری‌ها وارد است، ناکافی بودن این درآمدها برای هزینه‌های شهرداری بوده که با توجه به مسوولیت‌های اجرایی که به این نهادها واگذار شده، آنها همواره برای تامین بخشی از نیازهای خود به بودجه عمومی دولت نیز وابسته‌اند.

 عدم رعایت الگوی توسعه

برای آنکه نظام درآمدی و روش‌های تامین مالی شهرداری‌ها را بررسی کنیم، ناچاریم تا به مجوز نحوه درآمدهای آنها طبق قوانین تصویب شده در تاریخ ایران نگاهی داشته باشیم. نخستین قانونی که در مورد شهرداری‌ها در تاریخ ایران تصویب شد به سال 1289 شمسی بازمی‌گردد که مجلس وقت حوزه وظایف این نهاد را با نام بلدیه مشخص کرد. در این قانون، بلدیه‌ها در سراسر ایران موظف بودند بیشتر امور نظافتی و خدمات شهری را انجام دهند اما اشاره‌یی به نحوه تامین مالی آنها نشده بود. در سال 1309، قانون وصول عوارض املاک تصویب شد که بلدیه‌ها موظف به دریافت آن بودند. در سال 1334، قانون جدیدتری برای شهرداری‌ها تصویب شد اما همچنان نظام تامین مالی نسبت به قانون گذشته تغییر محسوسی نکرده بود. سال 1347 آغاز تحول در نظام درآمدی شهرداری‌ها بود.

در این قانون، عوارضی به نام نوسازی و عمران شهری در دستور دریافت‌های شهرداری قرار گرفت که البته وزارت اقتصاد و وزارت کشور، به‌روزرسانی قیمت‌های تقریبی املاک و مستغلات را بر عهده داشتند. اگر چه در این قانون ارکان اجرایی به درستی تشخیص داده شد اما در اجرا خلأهای بسیار وجود داشت به‌طوری که اعمال قیمت‌های سلیقه‌یی محور ارزش‌گذاری املاک و مستغلات بود. با این حال در سال‌های جنگ تحمیلی و به دلیل مشکلات بودجه‌یی که دولت وقت داشت، تامین مالی شهرداری‌ها مستقل شد به‌طوری که از این پس شهرداری‌ها در درآمدهای خود مختار بودند. این اتفاق، آبستن مشکلات بسیاری برای اقتصاد ایران و مردم بود چراکه دریافت‌هایی که با نام دریافت‌های همیاری انجام می‌شد، هزینه‌های بسیاری را برای تولیدکنندگان و قیمت مسکن ایجاد می‌کرد. بعدها شورای شهر این همیاری‌ها را ساماندهی کرد و آن را تراکم نامید. در دهه 70 در قانون اول توسعه، تجمع عوارض، قانون سالانه بودجه کل کشور و قانون مالیات بر ارزش افزوده، روش‌های درآمدی شهرداری‌ها را استوارتر کرد و بر مشکلات اقتصادی کشور افزود.

 79درصد درآمد از دریافت عوارض

در همین راستا بررسی‌ها از درآمدهای شهرداری‌ها در سال گذشته نشان می‌دهد، 79درصد از درآمد شهرداری‌ها به عوارض ساخت‌وساز مربوط بوده که به صورت‌های متعدد از متقاضیان دریافت می‌شود. از این رو تمرکز درآمدهای شهرداری‌ها از محل دریافت‌های این عوارض، ساختار شهری کنونی را در بسیاری از مناطق دچار مشکلات بسیاری کرده است. زمانی که 79درصد از درآمدهای شهرداری‌ها از این محل تامین می‌شود، حاکی از آن است که این نهاد تمرکز شدیدی بر عوارض تولید دارد که این موضوع بر قیمت تمام شده مسکن در مناطق شهری افزوده است به‌طوری که پژوهش‌ها از افزایش 20درصدی قیمت مسکن خبر می‌دهد. دریافت‌های کلان عوارض ساخت‌وساز، بار هزینه‌یی خرید مسکن برای مردم را افزایش داده و موجب شده تا حباب قیمت مسکن در سال‌های اخیر روند رو به رشد داشته باشد.

از سوی دیگر عوارض تجاری سنگینی که از مراکز تجاری دریافت می‌شود، قیمت زمین‌های تجاری را به ارقام نجومی رسانده است که این موضوع اجاره‌بهای مغازه‌های تجاری را در بالاترین سطوح ممکن قرار داده است به‌طوری که تامین اجاره‌بها حدود 50 تا 60درصد درآمدهای مشاغل را به خود اختصاص داده در حالی که در استانداردهای جهانی این رقم بین 30تا35درصد برآورد شده است. این عوارض نه تنها چرخه تولید و عرضه کشور را مختل کرده بلکه وضعیت کسب‌وکار در کشور را به‌شدت تنزل داده است. از سوی دیگر فروش تراکم بدون پشتوانه نظرهای کارشناسانه، به افزایش نرخ مهاجرت، حاشیه‌نشینی و جمعیت شهرها دامن زده است.

 تجربه کشورهای توسعه‌یافته در تامین منابع مالی شهرداری‌های خود، گویای این نکته بوده که توسعه شهری بدون اثرات اقتصادی نامطلوب بر شهروندان ایجاد شده است، همان‌طور که شهردار استانبول در نطقی، در توضیح موفقیت مدیریت شهری خود را به افزایش 10درصدی درآمد شهروندان اشاره می‌کند و درست برخلاف سیاست‌های شهری شهرداران ایران بوده که موفقیت خود را تنها در توسعه اتوبان‌ها، پل‌ها و خطوط مترو بیان می‌کنند. در کشورهای توسعه‌یافته، با تقسیم مدیریت شهری از شهرداری به مناطق محلی توانسته‌اند تا کالاها و خدمات عمومی خود را تنها به محدوده جغرافیایی مشخصی محدود کنند و با ایجاد انگیزه رقابت‌های محله‌یی، به توسعه متوازن شهری خود دامن بزنند. دولت‌های محلی به عنوان مجریان اصلی عرضه این کالاها و خدمات منصوب شده‌اند که نیازهای محله‌یی خود را پیگیری کنند.

در این بین شهرداری‌ها نیز وظیفه نگهداری، تامین مخارج توسعه و خدمات شهری را بر عهده دارند. از این رو با ایجاد دولت‌های متعدد که رابطه عرضی با یکدیگر دارند، درآمدها بیشتر از سوی دریافت‌های مالیاتی انجام می‌شود و این نوع درآمد به ابزار مهمی برای تامین مالی این نهادها تبدیل شده است.

 در جست‌وجوی راه‌های درآمدی دیگر

پژوهش‌های موجود از وضعیت شهری ایران نشان می‌دهد که اگر شهرداری‌ها تامین منابع مالی خود را از طریق دریافت‌های عوارض ساخت‌وساز به دریافت برخی عوارض تغییر دهند، ضمن اینکه می‌توانند درآمدهای خود را نسبت به گذشته بهبود ببخشند، از مشکلات اقتصادی که روش‌های گذشته به بار می‌آورده نیز جلوگیری کنند. بررسی کلان‌شهرهای ایران نشان می‌دهد، دریافت عوارض از آلاینده‌های سوخت می‌تواند ضمن جلوگیری از تخریب‌های زیست محیطی، منابع سرشاری را به خزانه شهرداری‌ها سرازیر کند. از سوی دیگر دریافت‌های مالیاتی از اخذ شماره‌گذاری خودرو، نقل و انتقال خودرو و دیگر موارد مشابه از جمله این مالیات‌ها باشد. از سوی دیگر دریافت مالیات بر املاک می‌تواند جایگزین مناسبی برای عوارض پراونه‌های ساخت‌وساز باشد. در این نوع مالیات مبنای محاسبه می‌تواند آخرین قیمت معامله شده املاک باشد. از سوی دیگر با استفاده از ابزارهای تشویقی مانند قوانین مالیاتی در دوره‌های نوسازی و تسریع در ساخت‌وسازها، بسیاری از مردم را برای اجرای قوانین مالیاتی تشویق کند. از این رو با کاهش هزینه‌های ساخت و ساز، انتظار می‌رود تقاضاهای موثر بازار مسکن با جهش قابل توجهی روبه‌رو بوده و قدرت خرید مسکن مردم نیز در آینده افزایش پیدا کند.