هشداردرباره انحراف منابع بانک مسکن

بازار رهن ثانویه از همان ابتدای مطرح شدن با انتقادات بسیاری مواجه بود که یکی از انتقادات وارده به این طرح این است که اجرای آن ممکن است موجب تحریک تقاضا و به‌تبع آن افزایش تورم در حوزه مسکن شود و مسکن نیز به عنوان پیشران اقتصاد بر سایر حوزه‌ها تاثیر بگذارد، البته فرهاد بیضایی، رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، نبود شفافیت و ابهامات بسیار در اجرای این طرح ازجمله عدم معرفی محلی برای تامین منابع مابه‌التفاوت سود دریافت‌کننده تسهیلات و خریدار اوراق و نگرانی‌ها درباره انحراف منابع حاصل از اجرای این طرح توسط بانک مسکن را ایرادات اصلی این طرح می‌داند. باوجود این انتقادات عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی عرضه اوراق رهنی طی روزهای آینده را بسیار موثر می‌داند و اعلام می‌کند: طبق پیش‌بینی‌های انجام شده در نظر داریم طی یک سال پیش رو، ۱۰هزار میلیارد تومان اوراق رهنی به فروش برسانیم، همچنین از سوی دیگر قدرت خرید متقاضیان ساخت و خرید را افزایش دهیم. به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، حامد مظاهریان، معاون ساختمان و مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز با تکرار موضع‌گیری‌های آخوندی درباره بازار رهن می‌گوید: مبنای وزارت راه‌وشهرسازی بر این است که هر فردی متقاضی خرید مسکن است و شغلی دارد، وزارتخانه باید به خواسته‌اش جواب داده و راهی برای خانه‌دار شدن پیش‌روی وی قرار دهد. افزایش بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی فرهاد بیضایی، ‌رییس گروه سیاست‌گذاری دانشگاه علم و صنعت با اشاره به نبود شفافیت لازم درباره انتشار300میلیارد تومان اوراق رهنی می‌گوید: در این طرح ابهامات متعددی وجود دارد، نخستین نکته این است که متوسط بازه نرخ تسهیلات پرداختی بانک مسکن تاکنون بین 12 تا 16درصد بوده است (بخش عمده‌یی از آن با نرخ 12درصد و بخش کمی ازآن 16درصد بوده است.) بیضایی ادامه می‌دهد: با درنظرگرفتن دونرخ سود 12 و 16درصد به این نتیجه می‌رسیم که نرخ سود تسهیلات رهنی بانک مسکن تا کنون به‌طور متوسط 14 بوده است درحالی‌که پرداخت سود مرکب نرخ اوراق رهن ثانویه 20درصد است. وی می‌افزاید: مکانیسم بازار رهن ثانویه اینگونه است که هر فرد به پشتوانه تسهیلات اعطاشده، در بازار سرمایه اوراق دریافت می‌کند و در این میان بانک مسکن منابع خود را دریافت و از این معامله کنار می‌رود. به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، در این فرآیند تسهیلات‌گیرنده باید پس از فروش اوراق، منابع را به خریدار اوراق بازگرداند، در حال حاضر دریافت‌کننده تسهیلات به‌طور متوسط 13درصد سود پرداخت می‌کند درحالی‌که خریدار اوراق انتظار سود 20درصد را دارد که مابه‌التفاوت آن 7درصد سود تسهیلات و اوراق است که محل تامین منابع این مابه‌التفاوت مشخص نیست. بیضایی اظهارمی کند: هنوز تعیین نشده است که محل تامین منابع این مابه‌التفاوت به عنوان یارانه سود است که دولت آن را پرداخت می‌کند یا از منابع مسکن مهر برداشت می‌کند یا اینکه این مبالغ مابه التفاوت سودها منجر به بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی می‌شود و درنهایت برداشت از بانک مرکزی می‌شود که هر کدام ازاین گزینه‌ها اثرات منفی به دنبال دارد. وی بیان می‌کند: بهره‌گیری از هرکدام ازاین سه راه آسیب‌هایی دارد و متاسفانه راه چهارمی پیش روی بانک مسکن وجود ندارد که این اختلاف 7‌درصدی سود را مشخص کند و دولت باید هرچه سریعتر دراین زمینه شفاف‌سازی کند که کسری منابع آن از چه محلی پرداخت می‌شود. ‌رییس گروه سیاست‌گذاری دانشگاه علم و صنعت با اشاره به مکانیسم صندوق رهنی مسکن با پرداخت سود 12، ‌14 و 16‌درصدی می‌گوید: این مکانیسم تاکنون مبتنی بریارانه سود بوده است و پرداخت این نرخ سود تسهیلات با کسری منابع مواجه شده است درمواقعی این کسری منابع، موجب اضافه برداشت بانک مسکن ازبانک مرکزی شده است و درمقطع اخیر اجازه داد که کسری منابع صندوق پس‌انداز رهن اولیه از منابع مسکن مهر برداشت کند. وی ادامه می‌دهد: دراین شرایط و با توجه به کسری منابع که به صندوق پس‌انداز مربوط می‌شود درمجموع دولت یا بانک مرکزی یا از منابع داخلی یا مسکن مهر باید حداقل 10‌درصد یارانه سود پرداخت کنند که 7‌درصد آن به مابه التفاوت اوراق بازمی‌گردد و 3‌درصد مابقی به یارانه سود مربوط به کسری منابع صندوق اولیه خواهد بود. بیضایی اضافه می‌کند: این موضوع یا موجب افزایش بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی یا ازدست دادن سرمایه بازگشتی مسکن مهر درمدت کوتاهی می‌شود درحالی که این سرمایه ابزار قدرتمندی است و باید برنامه‌ریزی بلندمدت برای آن وجود داشته باشد اما دولت آن را در کوتاه‌مدت و به عنوان یارانه سود پرداخت می‌کند ودرسال‌های آتی برای بانک مسکن یا نهادهای دیگر این ابزارسیاست‌گذاری یا تامین مالی دراختیار نخواهد بود. دلایل بی‌ثباتی بازار رهن ثانویه این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن به دلایل بی‌ثباتی بازار رهن ثانویه با سیاست‌گذاری فعلی اشاره می‌کند و می‌گوید: ابهامات و ایرادات وارد بر بازار رهن ثانویه موجب می‌شود که این بازار ثابت و پایدارنباشد و فرآیند کنونی را نیازمند حمایت دولت است که به علت نبود منابع مالی کافی باعث ناپایداری آن می‌شود. وی می‌افزاید: رقم 300میلیارد درنظرگرفته شده برای انتشار اوراق رهنی قابل ملاحظه نیست که بتواند موجب تحریک تقاضا شود و حتی اگر 10هزار میلیارد تومان وعده داده شده از سوی وزیر راه و شهرسازی نیز محقق شود، شاهد تحریک شدید تقاضا و ایجاد تورم دربازارمسکن نخواهیم بود. بیضایی ادامه می‌دهد: یکی از چالش‌های اصلی دولت و بانک مسکن درباره اوراق رهنی ثانویه این است که متقاضیان مسکن استقبال مناسبی از بازار رهنی و دریافت تسهیلات آن ندارند باتوجه به آنکه بازار رهن ثانویه درشرایطی شکل می‌گیرد که بازار رهنی اشباع شده و تقاضا برای تسهیلات وجودداشته باشد ومنابع موجود جوابگوی حجم تقاضا نباشند و بانک ازاین طریق منابع خود را شارژ کند. این کارشناس ارشد مسکن معتقد است: هم‌اکنون استقبال مناسبی از بازار رهنی و تسهیلات خرید وجود ندارد منطقی است که سیاست‌گذاری‌ها به گونه‌یی باشد که بازار رهن اولیه تقویت شده و به بلوغ برسد، درواقع تعدد سیاست‌ها، روش‌های مورد استفاده دولت به نتیجه مورد نظرنرسند زیرا منابع به طرح‌های مختلف اختصاص می‌یابد و شاهد تجمیع منابع نیستیم. ‌رییس گروه سیاست‌گذاری دانشگاه علم و صنعت اضافه می‌کند: نگرانی که درباره اجرای طرح بازار رهن ثانویه وجود دارد این است که براساس برنامه قرار بود که بانک مسکن یک بانک توسعه‌یی بوده و به حوزه‌های مشخصی تسهیلات پرداخت کند، درحالی که درگذشته بانک مسکن ساختاری تجاری داشته و تسهیلات مختلفی را ازجمله تسهیلات بین بانکی، وام خودرو، مشارکت مدنی و... پرداخت می‌کرده و درزمره یک بانک تجاری محسوب می‌شده است. نگرانی از رفتار بانک مسکن وی می‌افزاید: هم‌اکنون سوال این است که چه تضمینی وجود دارد که بانک مسکن منابع حاصل از فروش وثایق را تجمیع کرده و مجددا دربخش مسکن استفاده کند، زیرا باوجود پرداخت یارانه سود نیز هیچ مکانیسم نظارتی دراین زمینه وجود ندارد، در واقع ضمانتی برای جلوگیری از استفاده بانک مسکن ازمنابع حاصل برای سایر حوزه‌ها وجود ندارد. بیضایی اظهارمی کند: بانک مسکن یکی از فعالترین بانک‌ها در حوزه پرداخت تسهیلات بین بانکی بوده است، زیرا نظارتی وجود ندارد که بانک مسکن منابع دریافتی را به چند فقره تسهیلات تبدیل می‌کند، تجربه نیز نشان داده است که تاکنون بانک مسکن پاسخگو نبوده است. ‌ به گفته وی 10هزار میلیارد تومان منابع مربوط به تسهیلات مسکن مهرداشته است که به سمت پرداخت تسهیلات بین بانکی سوق داده شده است و با نرخ‌ سودهای بالاتر به بانک‌ها وام داده است و به لحاظ عقل اقتصادی ممکن است که بانک مسکن دوباره چنین فعالیت‌هایی را صورت دهد. ‌رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ادامه می‌دهد: مکانیسم نظارتی بانک مسکن درصورتی قابل اجراست که اساسنامه این بانک تغییرکند و ساختار آن توسعه‌یی شود و به تصویب هیات وزیران رسیده و براساس قانون برنامه بودجه سال95 یک بانک توسعه‌یی شود و درصورت عدم اجرای این مکانیسم هیچ تضمینی برای انحراف منابع بانک مسکن وجود ندارد.