آیا وام مسکن باعث رونق بازار می‌شود؟
مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن گفت: اثر این تسهیلات بانک به تدریج به دهک‌های درآمدی پایین جامعه برمی‌گردد.
زیرا به این وسیله عرضه واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌قیمت‌تر در بازار افزایش می‌یابد و از آنجا که تعداد عرضه نسبت به گذشته افزایش پیدا می‌کند ممکن است قیمت مسکن کاهش پیدا کند یا حداقل واحدهای با این متراژ گران نشوند و افراد بتوانند از آنها استفاده کنند. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، چند روزی از ارائه تسهیلات 80میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌گذرد، اما اختلاف نظرهایی در رابطه با تاثیرگذاری این وام‌ها بر بازار مسکن وجود دارد، عده‌ای معتقدند این‌گونه اقدامات دولت می‌تواند کمک بسیاری به بازار مسکن کند. اما در مقابل برخی عقیده دارند شرایط سخت این وام‌ها سبب شده تا افرادی که نیازمند واقعی مسکن هستند، نتوانند از آنها بهره‌مند شوند. به این بهانه با محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن به گفت‌وگو پرداختیم. مرادی در پاسخ به این سوال که چه تعداد وام در قالب تسهیلات 80 میلیون‌تومانی در این مرحله عرضه می‌شود؟ گفت: اولین روز سپرده‌گیری و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، هجدهم خردادماه سال 1394 بود که در ماه‌های اولیه راه‌اندازی آن، حدود هزار نفر برای استفاده از این تسهیلات ثبت‌نام کردند. اما در مجموع طبق آخرین آمار تا تاریخ دهم خردادماه سال جاری تعداد این متقاضیان به 45 هزار و 165 نفر رسیده که از هجدهم خردادماه پرداخت این تسهیلات بانکی به متقاضیان آغاز شده است. او افزود: اما باتوجه به رقم سپرده‌گذاری که متوسط آن 20 میلیون تومان است، برخی از سپرده‌گذاران یک دوره دیگر صبر می‌کنند، تا بتوانند تسهیلات بیشتری دریافت کنند، چراکه با میانگین 20 میلیون تومانی طی یک سال نمی‌توانند سقف تسهیلات 80 میلیون تومان را استفاده کنند. به هرحال چند روزی است که اعطای این تسهیلات آغاز شده است و به نظرم حدوداً هزار تا دو هزار نفر در ماه می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. او در پاسخ به این سوال که با گذشت یک دوره شش‌ماهه از راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، چه تعداد متقاضی این تسهیلات را دریافت کردند؟ گفت: از آنجا که صندوق‌های بانک مسکن قابل تجمیع با حساب‌های قبلی افراد هستند، متقاضیانی که از گذشته موجودی بسیاری در حساب خود داشتند، می‌توانند حساب خود را با صندوق پس‌انداز مسکن یکم تجمیع کنند که این افراد محدود هستند و تا به حال چند مورد پرداخت وام از این طریق انجام شده است. مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن افزود: درسال گذشته، یک مورد دریافت وام در شهرستان نور استان مازندران، یک مورد در یکی از شهرهای استان فارس و در سال جاری، یک مورد در استان خوزستان صورت گرفته البته این در حالی است که عمده این پرداخت‌ها از این به بعد صورت می‌گیرد. مرادی در رابطه با میزان اثرگذاری این وام‌ها بر بازار مسکن گفت: با توجه به آماری که برای یک سال وجود دارد، حتی اگر در این چند روز هم تعداد متقاضیان این تسهیلات به 50هزار نفر رسیده باشد، این تعداد نمی‌تواند بازار مسکن به این بزرگی را به سرعت تحت‌الشعاع قرار دهد، این امر زمانبر است و باید اثرگذاری این‌گونه تسهیلات را در بلندمدت در نظر گرفت. او در رابطه با برخی از نقدهای واردشده به وام‌های مسکن از جمله محدود بودن منابع بانک‌ها گفت: بانک مسکن آمادگی لازم برای پرداخت این تسهیلات به متقاضیان را دارد و در این باب هیچ‌گونه مشکلی نداریم. او افزود: در حال حاضر آماده‌ایم تا سالانه حدوداً به 100 هزار نفر از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم تسهیلات پرداخت کنیم. همان‌طور که شاهدیم این بانک در ماه‌های اخیر اقداماتی برای افزایش سطح تسهیلات و گشایش‌های بسیاری در شرایط اعطای آنها انجام داده تا شرایطی فراهم شود که افراد بیشتری از این تسهیلات بهره‌مند شوند. اما با توجه به اینکه حجم بالاتری از این تسهیلات را در نظر گرفته بودیم عملاً استقبال خوبی برای دریافت این تسهیلات از سوی جامعه اتفاق نیفتاد که به نظر دلیل آن، عدم استطاعت افراد برای پرداخت اقساط این تسهیلات است. او در پاسخ به این سوال که آیا برای اقشار کم‌درآمد جامعه، تسهیلات جدید و برنامه خاصی مدنظر قرار گرفته است؟ گفت: بازار هدف بانک مسکن، اقشار جامعه با دهک یک و دو نیست زیرا زمانی که صحبت از تسهیلات می‌شود، بازگشت این تسهیلات اولین شرطی است که بانک مدنظر قرار می‌دهد. او افزود: بانک باید مطمئن باشد تسهیلات ارائه‌شده برمی‌گردد. از این‌رو به نظر می‌رسد بازپرداخت این تسهیلات از توان دهک یک و دو جامعه خارج است. اقشار با این دهک درآمدی ممکن است در تامین معاش روزانه خود با گرفتاری همراه باشند، بنابراین اگر این افراد بخواهند به بانک‌ها نیز، اقساط بپردازند، قطعاً باید انتظار نکول تسهیلات را در آن بخش داشته باشیم. مرادی گفت: در این زمینه بایستی سازمان‌های حمایتی مانند بهزیستی، بنیاد مسکن، کمیته امداد و به شکل کلی خود دولت برای این دسته از افراد چاره‌ای بیندیشند. در این میان بانک مسکن می‌تواند صرفاً به عنوان عاملی برای اعطای تسهیلات باشد، همان‌طور که در مسکن مهر به این صورت بود. او در ادامه بیان کرد: بانک مسکن در حال حاضر، در همین حد می‌تواند کمک کند. اما در رابطه با دهک‌های بعدی جامعه، دو نکته وجود دارد. اول اینکه، تسهیلاتی که وجود دارد در سقف خودش است، پس افراد می‌توانند متناسب با میزان اقساطی که می‌توانند پرداخت کنند، از تسهیلات کمتری بهره‌مند شوند. به این معنی که به جای دریافت یک وام 80 میلیون‌تومانی، یک وام 40 میلیون‌تومانی بگیرد و خانه‌ای با قیمت پایین‌تر و در محله‌ای پایین‌تر خریداری کند که توان اقساط آن را داشته باشد. مرادی افزود: اما نکته دوم این است که اگر فرض بر این باشد، تسهیلات بانک مسکن مناسب دهک‌های بالای درآمدی جامعه است، در این صورت باز هم ایرادی ندارد چرا که ارائه تسهیلات به این افراد کمک می‌کند تا واحدهای خود را با واحدهای بهتر در مکان‌های بهتر جایگزین کنند که این خود باعث می‌شود اثر این تسهیلات بانک به تدریج به دهک‌های درآمدی پایین جامعه نیز برگردد. او ادامه داد: زیرا به این وسیله عرضه واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌قیمت‌تر در بازار افزایش می‌یابد و از آنجا که تعداد عرضه نسبت به گذشته افزایش پیدا می‌کند ممکن است قیمت مسکن کاهش پیدا کند یا حداقل واحدهای با این متراژ گران نشوند و افراد بتوانند از آنها استفاده کنند. در این زمینه اگر به آمار حجم معاملات بانک مرکزی در ماه‌های اخیر نیز بنگریم، می‌بینیم که عمده معاملات در متراژهای کوچک و در مناطق متوسط و میانی شهر بوده است که این آمار از معاملات نشان می‌دهد، آثار تسهیلات بانک مسکن به بازار هدف خود را تحت‌الشعاع قرار داده است. مرادی در رابطه با مکانیسم عرضه تسهیلات مسکن اظهارکرد: صندوق پس‌انداز مسکن تسهیلاتی است که برای خرید و ساخت مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد و از سال 1337 در بانک مسکن راه‌اندازی شده است. آمارها نشان می‌دهد یک‌سوم واحدهایی که بعد از انقلاب مورد معامله قرار گرفته‌اند، با استفاده از تسهیلات بانک مسکن بوده است. مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن افزود: اما این روزها در میان این تسهیلات، «تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم» بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. در این نمونه از تسهیلات بانک مسکن، حسابی افتتاح می‌شود که متقاضیان بتوانند در آن سپرده‌گذاری کنند و سقف مشخصی از تسهیلات را که در حال حاضر در تهران 80 میلیون تومان است دریافت کنند. این تسهیلات در شهرهای دیگر سقف‌های خاص خود را دارد. البته این در صورتی است که متقاضیان می‌توانند مبالغ کمتری را سپرده‌گذاری کنند که حداقل آن در تهران 13.5 میلیون تومان است، اما در این صورت زمان بیشتری برای دریافت وام 80 میلیون‌تومانی لازم است. مرادی در رابطه با جزئیات این تسهیلات گفت: مبلغ اقساط به روش ساده برای دریافت وام 80میلیونی با بازپرداخت 12ساله و نرخ سود 13 درصد، حدود یک میلیون و 100 هزار تومان است که این تسهیلات بعد از «صندوق پس‌انداز جوانان بانک مسکن» که بازپرداختی 20ساله دارد، یکی از طولانی‌ترین زمان بازپرداخت در شبکه بانکی را به خود اختصاص داده است. او افزود: نرخ سود این تسهیلات، غیر از آن دسته از تسهیلات تبصره‌ای و تکلیفی که به خصوص در مسکن مهر یا بعضاً در بخش کشاورزی وجود دارند از کمترین نرخ سود تسهیلات در شبکه بانکی، برخوردار است. برای آن دسته از افرادی که قدرت بازپرداخت تسهیلات‌شان در سال‌های اول کمتر است روش پلکانی در نظر گرفته شده که اقساط آن کمتر از یک میلیون تومان است و به مرور زمان در سال‌های بعد، افزایش پیدا می‌کند، اما در مجموع به نظر می‌رسد روش مستقیم برای بازپرداخت این تسهیلات روش مناسب‌تری است چرا که 200 هزار تومان اختلاف قسط، اختلاف قابل توجهی نیست و در مقابل نرخ سود بیشتری که در این روش وجود دارد، بی‌ارزش است. مرادی در پاسخ به این سوال که آیا این تغییراتی که تاکنون در شرایط پرداخت وام‌ها ایجاد شده، باعث افزایش متقاضیان شده است؟ گفت: این مساله تفاوت و افزایش چشمگیری بر متقاضیان این صندوق نداشته است. با توجه به آمار ماهانه ورودی‌ها می‌بینیم که قبل از این گشایش و بعد از آن، تفاوت معناداری احساس نمی‌شود. البته می‌توان این موضوع را به این صورت استنباط کرد؛ اگر این گشایش‌ها ایجاد نمی‌شد، بعداً از حجم ورودی‌ها کاسته می‌شد. چرا که متقاضیانی که حائز شرایط بودند، در همان ابتدا، ثبت‌نام و سپرده‌گذاری کردند و اگر این تعدیل شرایط اتفاق نمی‌افتاد، روند به شدت کاهش پیدا می‌کرد. او در رابطه با مزیت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در مقایسه با سایر وام‌ها و اوراق مسکن گفت: یکی از راه‌ها برای استفاده از تسهیلات مسکن استفاده از صندوق است. اما یک روش دیگر استفاده از حساب ممتاز است که بر این اساس، افرادی که مایل‌اند بدون سپرده‌گذاری و انتظار حداقل یک‌ساله از تسهیلات استفاده کنند، می‌توانند به بازار مراجعه و سریعاً اقدام به تهیه اوراق کنند و در نهایت تحویل به بانک و دریافت تسهیلات داشته باشند. که پروسه آن با دفترخانه و ارزیابی و... یک‌ماه خواهد بود. او افزود: اما این نمونه از تسهیلات هزینه تامین مالی بیشتری را برای استفاده‌کنندگان در‌بر دارد؛ هم هزینه برای خرید اوراق و هم نرخ سود بیشتر 17.5درصدی این اوراق، که 4.5 درصد از نرخ سود تسهیلات صندوق بیشتر است. اما به هر حال یکسری از افراد این اوراق را مناسب حال خود می‌دانند و مایل‌اند از آن استفاده کنند، بانک نیز، این امکان را برای آنها فراهم کرده است. مرادی در ادامه گفت: البته مساله‌ای که باید مطرح شود این است که برای استفاده از این اوراق نیز، سپرده‌گذاری صورت می‌گیرد اما این اوراق به افرادی تعلق می‌گیرد که در بانک مسکن حساب ممتاز دارند و سپرده‌گذاری کرده‌اند، در واقع در این صورت هم سپرده‌گذاری صورت گرفته اما لزوماً پس‌انداز خود فرد نیست. فردی در بانک مسکن پس‌انداز داشته، تسهیلاتی به او تعلق گرفته و او این تسهیلات خود را در بازار می‌فروشد. مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن خاطرنشان کرد: نکته‌ای که بعضاً به آن اشاره شده برخی فکر می‌کنند که پول اوراق را به بانک می‌دهد و بانک از این مساله منتفع می‌شود، اما به این صورت نیست و چیزی عاید بانک نمی‌شود. این مبلغ مربوط به فردی است که این اوراق را در مالکیت خود دارد و آنها را می‌فروشد. به هر حال وجود این تسهیلات برای یکسری از افراد لازم بوده و از آنجا که تقاضا در بازار وجود داشته، این محصول در بانک وجود دارد.
