3 گام تا تعدیل سهم زمین در قیمت مسکن

دراین میان، کارشناسان اقتصادی راهکارهای متفاوتی را برای ساماندهی وضعیت کنونی زمین شهری پیشنهاد می‌دهند. برخی معتقدند باید زمین رایگان دراختیار سازندگان و متقاضیان ساخت و ساز قرارگیرد تا بدین طریق با کاهش قیمت زمین، ارزش واحد مسکونی نیز افت کند اما عده‌یی دیگر بازسازی بافت‌های فرسوده را بهترین راهکار برای کلان‌شهرها می‌دانند و معتقدند که طرح احیای این بافت‌ها بهتر از واگذاری زمین در حاشیه شهرها و گسترش حومه‌نشینی است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، فرهاد بیضایی، رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت از آن دسته کارشناسانی است که اجرای چند سیاست را برای کاهش قیمت زمین و بهبود بازار مسکن پیشنهاد می‌دهد، وی با اشاره به نبود استراتژی مشخص درحوزه زمین به طرح پیشینه اجرای سیاست‌های متفاوت از ابتدای قاجار تاکنون می‌پردازد. این کارشناس ارشد مسکن که تحقیقات متعددی درحوزه زمین شهری داشته است، می‌گوید: تمام مشکلات ایجاد شده در حوزه زمین مربوط به نبود شفافیت اطلاعات است و اگرچه از دوره پهلوی دوم بحث شفافیت زمین مطرح شده و نیاز به این موضوع احساس شده است و برهمین اساس طرح کاداس دردستورکار قرارگرفته اما این طرح با وجود گذشت 5 دهه هنوز به سرانجام نرسیده است و توصیه می‌کند با اجرای سه سیاست توزیع زمین شهری، بازتوزیع و دریافت مالیات و به تبع آن کنترل تقاضاهای سرمایه‌یی درحوزه زمین شرایط مناسبی را در بازار املاک ایجاد کنیم که براساس آن قیمت زمین در ارزش مادی ملک و همچنین قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد. با وجود اهمیت حوزه زمین دربخش مسکن، افزایش بی‌حد و حصر قیمت زمین و عدم رعایت قوانین مربوط به این حوزه تاکنون، نشان می‌دهد که سیاست‌گذاری درستی در این زمینه صورت نگرفته است. شما قوانین مربوط به حوزه زمین شهری درایران را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ مساله اصلی در حوزه سیاست‌های زمین، دخالت‌هایی است که از زمان قاجار در واگذاری زمین وجود داشته است، در واقع از آن زمان تاکنون مالکیت زمین اغلب به افراد صاحب نفوذ، شاهزاده‌ها و افراد خاص واگذار می‌شده و همین مساله توزیع و گردش زمین را بین اقشار مختلف جامعه محدود می‌کرده است، این روند تا ابتدای دوره پهلوی ادامه یافت و همچنان اغلب زمین‌های واگذار شده مربوط به افراد خاص و صاحب نفوذ بود. اما عرضه محصول زمین در دوره‌های بعد با اجرای طرح‌های شهری در دهه 30 و40 شمسی تشدید شد چون این طرح‌ها محدوده شهر را تحدید می‌کرد و ساخت و ساز باید درچارچوب جغرافیای مورد نظر انجام می‌شد و زمین‌هایی که درمحدوده مورد نظر بودند دارای مالکان مشخص بودند و در این میان چنین فرآیندی که عرضه زمین را محدود می‌کرد در کنار سیاست‌هایی که موجب افزایش تقاضا درحوزه مسکن می‌شد (مثل بهبود وضعیت بهداشتی و سلامت در دوره پهلوی که افزایش جمعیت را به همراه داشت و ‌سیاست‌های اقتصادی که پس از اجرایی شدن موجب افزایش جمعیت شهرها شد مانند سیاست اصلاحات ارضی و همچنین توسعه صنعتی از برنامه چهارم به بعد) موجب افزایش مهاجرت به شهرها و به تبع آن رشد تقاضا برای بهره‌گیری از زمین شهری شد. علاوه بر اجرای طرح‌های شهری و سیاست‌های افزایش تقاضا آیا عامل دیگری در افزایش قیمت زمین طی سال‌های گذشته اثرگذاربوده است؟ عامل سومی که درحوزه زمین شهری موثر بود و موجب افزایش قیمت آن شد بحث درآمدهای نفتی و افزایش نقدینگی به واسطه رشد این درآمدها بود، با توجه به وجود بیماری هلندی در اقتصاد ایران، با افزایش درآمدهای نفتی نقدینگی به سمت بازارهای سرمایه‌یی از جمله زمین سوق پیدا می‌کند، پس می‌توان اینگونه نتیجه گرفت که عرضه محدود زمین شهری، افزایش تقاضا برای زمین شهری ناشی از مهاجرت و بهبود شاخص سلامت و همچنین وجود تقاضاهای دلالی و سرمایه‌یی در حوزه زمین موجب افزایش نگاه تجاری به حوزه زمین شد و آن را به عنوان کالایی سرمایه‌یی معرفی کرد و موجب شد که سهم زمین هم در حوزه مسکن و هم اقتصاد افزایش یابد چون ارائه خدمات و تولید به زمین وابسته است و همه این موارد موجب می‌شد که قیمت کالا و خدمات در اقتصاد افزایش یابد. سیاست‌گذاری‌های حوزه زمین شهری پس از انقلاب اسلامی چگونه دنبال شد؟ فرآیند ذکرشده درباره زمین شهری و واگذاری آن در دهه 60 شکل دیگری به خود گرفت و تاحدودی مسیر سیاست‌های ارائه شده دراین زمینه دچار تغییر و تحول شد. به عنوان نمونه با توجه به آنکه یکی از مشکلات و عوارض نگاه تجاری به زمین، احتکار این کالا و بلا استفاده ماندن زمین‌های شهری بود، در ابتدای انقلاب توجه ویژه‌یی به عرضه زمین شد (قانون زمین شهری مصوب و پس ازآن هم دواصلاحیه در سال‌های بعد تصویب شد) قانون زمین شهری علاوه بر بحث درباره عرضه زمین، کنترل تقاضاهای سرمایه‌یی و سوداگری را مورد هدف قرار می‌داد و زمین‌های موات و بایر که در اختیار افراد حقیقی و حقوقی قرار داشت و امکان استفاده و آبادانی آنها وجود نداشت را به دولت واگذار می‌کرد. درواقع براساس این قانون، یک بخش از این زمین‌ها تفکیک شده و دراختیار صاحب زمین قرار می‌گرفت و بقیه بخش‌ها را دولت متصرف می‌شد و به متقاضیان فاقد زمین شهری واگذارمی کرد، این مساله در دهه شصت موجب شد نگاه جدی از طرف سرمایه‌داران به حوزه زمین از میان برود و عرضه زمین به صورت موازی موجب شد که سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد این عامل، فرآیند تولید وعرضه مسکن را افزایش داد و برای نخستین بار در دهه 60 رشد تولید مسکن از رشد خانوار پیشی گرفت. این فرآیند ادامه داشت تا سال 71 و ازسال 72، سه اتفاق رخ داد و مدیریت وزارت مسکن دچار تغییر و تحول شد و با آمدن آقای آخوندی سیاست‌های جدید و متفاوتی در دستور کار این وزارتخانه قرارگرفت واجرایی شد، نخستین مساله این بود که قانون زمین شهری که قانونی ثانویه بود و باید در دوره‌های 5 ساله تمدید می‌شد و در سال 72 نیز باید دوره جدید آن ادامه می‌یافت (زیرا درسال 71 دوره دوم پنج ساله آن به پایان رسیده بود) اما اجرایی نشد و از طرف دولت درخواستی برای تمدید این قانون ارائه نشد که این موضوع موجب کاهش عرضه زمین شد، نکته دوم اینکه براساس برنامه توسعه اول که دقیقا در سال 72 تصویب شد دولت موظف بود که زمین را همچون سال‌های گذشته دراختیار مردم قرار ندهد و زمین باید مطابق با شرایط منطقه و اصول کارشناسی، قیمت‌گذاری می‌شد و به فروش می‌رفت. در واقع از سال 72، مسکن به عنوان یک نهاده تولید به صورت یک منبع درآمد تغییر ماهیت داد و دوباره نگاه تجاری به مسکن پس از انقلاب تشدید شد، این فرآیند تا سال 86، ‌ادامه پیدا کرد و زمین به قیمت منطقه‌یی و روز به عنوان منبع درآمد به فروش رفت و این مساله موجب شد که متقاضیان مسکن هزینه‌های زمین را پرداخت کنند و قیمت زمین در ارزش نهایی مسکن روزبه‌روز افزایش یافت و این فرآیند عرضه محدود زمین تاکنون نیز ادامه داشته است و تعادل حجم مناسب عرضه با تقاضای مسکن پس از دهه 60 دیگر رخ نداد البته از سال 86 و دردوره دولت نهم و دهم که عرضه زمین به صورت رایگان صورت گرفت که سیاستی جدا ازنگاه تجاری به زمین اجرایی شد. اما عامل اصلی که در حوزه کلان‌شهرها در دهه هفتاد به موازات کاهش عرضه زمین اجرایی شد اقدام شهرداری‌ها در بحث تراکم فروشی بود که موجب افزایش تقاضا درحوزه مسکن شد این مساله در کنار عدم عرضه مناسب زمین و نگاه تجاری دولت به سرمایه‌یی شدن زمین به رشد دلالی و سوداگری دراین حوزه کمک کرد و این فرآیند همچنان ادامه نیز دارد اما اجرای طرح مسکن مهر در برخی مناطق و شهرها چون با سیاست عرضه زمین همراه بود تا حدودی باعث کنترل قیمت زمین در این مناطق شد اما درکلان‌شهرها چون عمدتا طرح مسکن مهر اجرایی نشد و سیاستی برای افزایش عرضه زمین وجود نداشت و نیازهای متقاضیان و ساکنان شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها در شهرهای جدید و اقماری اطراف پاسخ داده می‌شد بنابراین سیاست مسکن مهر نتوانست درزمینه کنترل قیمت زمین حوزه شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها موفق عمل کند. به عبارت دیگر همان‌گونه که طرح مسکن مهر در دستورکاربود همچنان فرآیند تراکم فروشی شهرداری‌ها که موجب افزایش قیمت زمین می‌شد، ادامه داشت این مجموع سیاست‌هایی است که درحوزه زمین موثر بوده و در 60 سال گذشته موجب شده زمین به عنوان کالایی سرمایه‌یی مطرح در حوزه اقتصادی ایران شود. باتوجه به پیشینه‌یی که شما درباره حوزه زمین مطرح کردید، سیاست‌های مناسبی در این زمینه اجرایی نشده است و اگر عملیاتی شده یا کوتاه‌مدت بوده یا نتوانسته تاثیر چندانی بر وضعیت نابسامان این حوزه داشته باشد، پیشنهاد شما برای بهبود شرایط موجود چیست و چگونه می‌توان در نگاه تجاری به زمین اصلاحاتی ایجاد کرد؟ برای اصلاح شرایط موجود و کنترل قیمت زمین باید سیاست‌های متفاوتی را مدنظر قرار داد، سیاست‌های توزیعی که براساس آن در مناطقی که کمبود زمین وجود دارد و متقاضی برای خرید یا رهن و اجاره واحد مسکونی و همچنین برای ساخت و عرضه وجود دارد، باید زمین شهری عرضه شود باید برنامه‌ریزی دقیقی از سوی مسوولان وزارت راه و شهرسازی صورت بگیرد و پهنه‌ها و محدوده‌هایی که می‌توان در آن محدوده‌ها زمین شهری اختصاص داد با برنامه‌یی ویژه، زمین شهری را به متقاضیان ساخت و تولید واحد مسکونی عرضه کرد. ضمن اینکه باید محدودیت‌هایی مانند عدم تعرض زمین شهری به پهنه‌های مربوط به زمین‌های کشاورزی، فضای سبز و... مشخص شود و زمین‌های شهری که در طرح‌های توسعه شهرها قراردارند شناسایی شده و در اختیار سازندگان و انبوه‌سازان قرارگیرند به صورتی که دولت مانند دهه 60 نگاه تجاری به حوزه زمین نداشته باشد البته ناگفته نماند که اگر دولت هزینه آماده‌سازی را پرداخت می‌کند، باید این هزینه از مردم دریافت شود و مبلغ دیگری از متقاضیان دریافت نشود. در واقع قیمت زمین باید صفر باشد زیرا دولت هزینه‌یی برای این زمین‌ها متقبل نشده است، اجرای این سیاست می‌تواند درکاهش قیمت تمام شده زمین هم درحوزه مسکن و هم در اقتصاد مفید باشد. دومین سیاست، سیاست باز توزیعی زمین، بسیاری از زمین‌هایی که درکلان‌شهرها وجود دارند به صورت بایر و موات رها شدند ضمن اینکه تقریبا یکی از فعالیت‌های اقتصادی که بسیاری از نهادها و اشخاص حقیقی و حقوقی انجام می‌دهند، احتکار زمین است. به عنوان مثال، شهرهای بزرگی مانند یزد یا کرمانشاه سرشار از زمین‌های بلااستفاده و خالی هستند که می‌توان این زمین‌ها را برای ساخت و ساز واحد مسکونی به مردم واگذار کرد. به دلیل آنکه میزان تقاضا برای دریافت زمین شهری در تهران بالاست، شهرداری با آشنایی به این نیاز به خوبی ازشرایط استفاده کرده و اقدام به تراکم فروشی می‌کند، البته سطح زمین‌های خالی نسبت به پهنه‌یی که وجود دارد بالا نیست ولی درخیلی از شهرهای بزرگ سطح زمین‌های خالی بالاست که باید نظام بازتوزیع زمین دراین شهرها اجرایی شود البته درحوزه زمین باید اقدامات دیگری نیز صورت گیرد به عنوان نمونه درسال 87 که قانون حمایت از تولید به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید دریافت مالیات از زمین‌های بایر و موات در دستورکار قرارگرفت اما تاکنون و با وجود گذشت 8 سال، این قانون هنوز اجرایی نشده است و دولت نهم و دهم و حتی یازدهم برنامه‌یی برای عملیاتی شدن این قانون نداشته‌اند در واقع هنوزآیین‌نامه اجرایی تدوین نشده و نحوه دریافت مالیات مشخص نشده و همین موضوع موجب شده که اجرای قانون درهاله‌یی ازابهام باشد. دراین میان نکته‌یی که باید مدنظرقراربگیرد این است که در سیاست بازتوزیع زمین بحث بافت‌های فرسوده و اسکان‌های غیررسمی (این مناطق در اطراف شهرها وجود دارد) مطرح است که از این حیث بسیاری از کلان‌شهرها موقعیت مناسبی برای اجرای نظام بازتوزیع زمین دارند و با ساماندهی بافت‌های فرسوده بسیاری ازاین زمین‌ها آزاد شده و درراستای ساخت و ساز و تولید واحد مسکونی یا ساخت مکان‌ها و فضاهای عمومی دراختیار شهرداری‌ها و وزارت راه و شهرسازی مورد استفاده قرارگیرد. باتوجه به نبود زمین‌های شهری بایر و موات درتهران باید کدام یک از این سیاست‌ها مورد توجه قرارگیرد زیرا تقاضا برای ساخت و خرید مسکن دراین کلان‌شهر بالاست؟ رحوزه سیاست زمین باید استراتژی بازتوزیع زمین در بافت‌های فرسوده و اسکان غیررسمی باید مورد توجه قرارگیرد زیرا میزان زمین‌های بایر و موات دراین شهر چندان قابل توجه نیست و بهترین راهکار بازسازی و احیای بافت فرسوده این شهراست. به نظر شما علاوه بر سیاست عرضه زمین رایگان و همچنین بازتوزیع زمین، دریافت مالیات از زمین شهری می‌تواند در ساماندهی شرایط کنونی این حوزه موثرباشد؟ بله، سیاست سومی که می‌تواند در ساماندهی وضعیت نابسامان زمین شهری موثر باشد، دریافت مالیات از زمین‌های بایر و موات است که یک سیاست کنترلی است و به شکل دریافت مالیات‌هایی است که معاملات حوزه زمین را مورد هدف قرارمی دهند، این موضوع تقاضاهای سرمایه‌یی دراین حوزه را کاهش می‌دهد ضمن اینکه بخشی از این مالیات‌ها می‌تواند به شکل درآمدهای پایدار شهری در اختیار شهرداری‌ها قرارگیرد تا شهرداری‌ها دیگر نیازی به فروش تراکم ساختمانی نباشند. در واقع اگر به سه سیاست توزیع زمین شهری، بازتوزیع و دریافت مالیات و به تبع آن کنترل تقاضاهای سرمایه‌یی درحوزه زمین دقت کنیم با شرایط مناسبی دربازار زمین مواجه شویم که قیمت زمین در ارزش مادی ملک و همچنین قیمت تمام شده مسکن کاهش می‌یابد. اجرای این سه سیاست نیاز به چه پیش‌زمینه‌هایی دارد وآیا عملیاتی شدن این سیاست‌ها درکوتاه‌مدت امکان‌پذیر است؟ تعدادی از این سیاست‌ها نیاز به هماهنگی دولت و وزارت راه و شهرسازی دارد و فعالیت‌هایی درون بخشی است مانند عرضه زمین وهمچنین سیاست‌های بازتوزیع زمین، اما بخش دریافت مالیات که مربوط به شهرداری‌ها بوده و مالیات بر زمین‌های بایر و موات است که فقط دراختیار شهرداری‌ها قراردارد و تنها درعملیاتی شدن این بخش نیاز به همکاری و هماهنگی شهرداری‌ها با سازمان‌های موازی وجود دارد اما سایر موارد نیاز به هماهنگی چندانی ندارد و سازمان امورمالیاتی و وزارت راه و شهرسازی با همیاری هم می‌توانند آن را اجرایی کنند، درواقع عملیاتی شدن آن وابسته به قوه مجریه است که اگر اراده مناسبی برای ساماندهی حوزه زمین و مسکن داشته باشد به آسانی می‌تواند این اقدامات را انجام دهد. به نظر شما مشکلات و مسائل ایجاد شده در حوزه زمین (افزایش قیمت، احتکارزمین، نگاه دلالی و واسطه‌گری و...) ناشی از چیست؟ علاوه بر نبود سیاست‌های مناسب و کاربردی چه عاملی به وضعیت نابسامان زمین شهری دامن زده است؟ تمام مشکلات ایجاد شده درحوزه زمین مربوط به نبود شفافیت اطلاعات است و اگرچه از دوره پهلوی دوم بحث شفافیت زمین مطرح شده و نیاز به این موضوع احساس شده است و برهمین اساس طرح کاداس در دستورکار قرارگرفته اما این طرح باوجود گذشت 5 دهه هنوز به سرانجام نرسیده است. رشد تقاضاهای سرمایه‌یی و فعالیت‌های سوداگری توسط افراد حقیقی و حقوقی و نهادها و سازمان‌های مختلف در بستر نبود شفافیت اطلاعات صورت گرفته است و پدیده‌هایی مثل زمین‌خواری از نبود اطلاعات در حوزه زمین ناشی می‌شود البته در مقاطعی دولت‌ها، سامانه‌های اطلاعاتی در حوزه املاک و مستغلات ایجاد کردند که این سامانه‌ها نیز مانند سامانه قوه قضاییه نیمه کاره رها شده و به نتیجه نرسیدند، در دولت نهم قراربود سامانه هوشمند املاک راه‌اندازی شود که به عنوان مستند‌ترین سامانه اطلاعاتی درحوزه املاک و زمین شناخته شود، در دولت یازدهم نیز براساس برنامه قرار بود سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه‌اندازی شود که حتی قانون مربوط به آن نیز مصوب شد اما اقدام ویژه‌یی دراین زمینه صورت نگرفته است. البته معاون مسکن و ساختمان وزیرراه و شهرسازی، از راه‌اندازی این سامانه در آینده نزدیک خبرداده است. درشرایطی که قوه قضاییه نزدیک به 40 سال است که اجرای طرح کاداس را دردستور کار قراردارد و هنوز اجرایی نشده است به نظرمی رسد که راه‌اندازی این سامانه نیز نیاز به زمان دارد و امیدوار بود که نبود شفافیت اطلاعات در زمینه زمین و املاک از میان برود و شاهد بهبود مسائل مربوط به زمین و املاک باشیم و باید رصد کنیم که چقدر زمین در چه مناطقی نیاز است و اینکه چه زمین خواری‌هایی رخ داده است و چه افرادی چقدر املاک در پهنه کشور دارند تا چه میزان این زمین‌ها مورد نیاز است چقدر از اینها رها شده است که این موضوع کنترل بازار زمین را برای دولت راحت‌تر می‌کند، البته اگر سامانه وجود نداشته باشد باز هم می‌توان به ساماندهی شرایط زمین و املاک کشور امیدوار بود، اما با وجود سامانه الکترونیکی، فرآیند سازماندهی با سهولت بیشتری ادامه می‌یابد اما شرایط مشکل‌تر می‌شود و نیروی انسانی بیشتری نیاز است، درحالی که با آغاز به کار سامانه همه موارد به صورت الکترونیک مورد بررسی قرارمی گیرد.