هشدار سفته‌بازی سیال در بازارمسکن

این کمیسیون برای تصمیم‌گیری بابت رد یا تایید جزئیات طرح، از مرکز پژوهش‌های مجلس کمک گرفته است اما در پاسخی که این مرکز، با نگاه مالیاتی به اوضاع اقتصادی بازار مسکن تهیه کرده، اشکالات جدی به مدل «کنترل بازار با مالیات» وارد کرده و عملا ضمن مسدود کردن تنها نقطه امید دولت به کسب مجوز مالیاتی، به دولت هشدار احتمال حرکت سرمایه‌ها از بازارهای سکه و ارز به سمت بازار مسکن را داده است. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش خود، ابعاد حقوقی و فنی مالیات‌های پیشنهادی برای بازار مسکن شامل «مالیات بر فروش مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر املاک گران‌قیمت، معافیت 100درصدی مالیات بر اجاره‌بها و همچنین معافیت مالیاتی فروش خانه‌های ارزان‌قیمت» را مورد تحلیل قرار داده و اعلام کرده است: این مالیات‌ها به جای آنکه ریشه سوداگری و سفته‌بازی در خرید و فروش مسکن را هدف قرار دهد، به شاخ‌ و برگ‌ها پرداخته است و حتی می‌تواند نتیجه عکس داده و موجب افزایش قیمت مسکن شود. بازوی پژوهشی مجلس معتقد است: ریشه سرمایه‌گذاری در خرید مسکن به بازدهی متوسط سالانه 30درصدی این بازار برمی‌گردد که ارزش پول تبدیل‌شده به ملک را همواره در مقایسه با نرخ تورم و ارزش سایر کالاها، مورد محافظت قرار داده است. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس تاکید شده است: بخاطر بی‌انضباطی مالی دولت، بین بازارهای اقتصادی رفت‌وآمد سرمایه‌‌های سرگردان شکل گرفته و اگرچه در دو سال گذشته سفته‌بازی‌ها در ارز و سکه و طلا متمرکز شده بود، اما حالا با پرریسک‌شدن این سه بازار تحت تاثیر مداخله دولت، بازار مسکن هدف بعدی سرمایه‌های سیال می‌تواند باشد. بنابراین برای کنترل سفته‌بازی‌های سیال باید بخش تولید و کسب‌وکار با انضباط مالی، جذاب شود. متن گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس به شرح زیر است: طرح پیشنهاد شده به کمیسیون اقتصادی مجلس در پنج ماده به ارائه ابزارهای مالیاتی برای کنترل بازار مسکن در کشور پرداخته است. در ماده (1) پیشنهادی برای مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن آمده است که 20 درصد از افزایش قیمت واحدهای مسکونی یا اراضی با کاربری مسکونی کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی در هنگام نقل و انتقال سند مالکیت نسبت به قیمت پایه سال 1390، مشمول مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن شده و از فروشنده توسط سازمان امور مالیاتی اخذ می‌شود، البته در این ماده اولین ملک اشخاص و اولین نقل و انتقال قطعی واحدهای مسکونی نوساز از این مالیات معاف هستند. از طرف دیگر قرار است 100‌درصد درآمد این مالیات به تامین مسکن محرومین اختصاص یابد. در ماده (2) طرح پیشنهادی تصریح شده است که در هنگام نقل و انتقال سند مالکیت کلیه املاک و مستغلات، خریدار موظف است مشمول مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت شود. نقل و انتقال املاک تا قیمت 10 میلیارد ریال دارای نرخ مالیات صفر و از 10 میلیارد ریال تا 20 میلیارد ریال با نرخ مالیاتی 1 درصد و... مشمول مالیات می‌شوند. ماده (3) در طرح مورد نظر به موضوع اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه پرداخته است. در این ماده تصریح شده است که از زمان تصویب این قانون مالکان واحدهای مسکونی که بیش از 6 ماه متوالی یا 6 ماه غیرمتوالی در طول یک سال خالی و بلااستفاده نگه داشته شوند مشمول مالیات به میزان 5 در هزار قیمت واحد مسکونی به ازای هر ماه می‌شوند. در ماده (4) طرح پیشنهادی تصریح شده است که اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت و مورد حمایت دولت که با هدف تامین مسکن کم‌درآمدها احداث می‌شوند، با اعلام وزارت راه و‌شهرسازی از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف می‌باشد. در ماده (5) طرح پیشنهادی تصریح شده است که کلیه واحدهای مسکونی استیجاری در صورت ارائه اظهارنامه مالیاتی مشمول نرخ مالیاتی صفر درصد برای مالیات بر درآمد اجاره املاک شوند. هدف از معافیت اجاره املاک از مالیات، کاستن از هزینه‌های اجاره و بالا بردن عرضه خانه‌های خالی است. اظهارنظر راجع به کلیات طرح وقتی که فضای کسب و کار نامناسب باشد و هزینه‌های مبادلاتی، رقابت‌پذیری فعالیت‌های اقتصادی را کاهش دهد، در این شرایط منابع جامعه به جای بازارهای مولد و خدمات به سمت بازار دارایی‌ها و سفته‌بازی سوق پیدا می‌کند. در واقع، عوامل اقتصادی برای جلوگیری از کاهش ارزش پول خود و همچنین برای اجتناب از هزینه‌های سنگین فعالیت‌ اقتصادی، منابع خود را با انگیزه سرمایه‌گذاری به بازار دارایی‌ها و بازار مسکن گسیل می‌دهند. این موضوع به این معنا نیست که سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن در بازار دارایی‌های دیگر رخ نمی‌دهد، بلکه به این معنا است که هدایت منابع سرمایه‌گذاری و سفته‌بازانه به این بازارها ریشه در سیاست‌های تورمی و بی‌ثبات‌کننده دولت دارد. در این چارچوب، اگر به بررسی شاخص قیمت‌ها در سال‌های اخیر و مقایسه آن با شاخص قیمت زمین، شاخص اجاره و شاخص مسکن بپردازیم، مشاهده می‌کنیم که بازار مسکن یکی از جذاب‌ترین بازارهای سرمایه در کشور می‌باشدکه رشد قیمت آن لااقل به اندازه تورم بوده است و یکی از پربازده‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها در کشور می‌باشد. همان‌طور که مشاهده می‌شود شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره در کشور طی 20 سال گذشته حداقل به طور متوسط معادل شاخص قیمت‌ها افزایش داشته است. مطالعات و بررسی‌های دیگر نشان می‌دهد بازار مسکن در 20 سال گذشته به صورت متوسط سالانه 30 درصد بازدهی داشته است بنابراین این سود مداوم، بازار مسکن را به یک دارایی باارزش تبدیل کرده است. از طرف دیگر سیاست‌های دولت نظیر افزایش نقدینگی در سال‌های 1385 به بعد و همچنین کاهش نرخ سود بانکی، افت شدید شاخص بورس اوراق بهادار، افزایش واردات و کاهش تولید داخلی، موجب بی‌ثباتی بازارهای سرمایه‌گذاری مولد شد و سرمایه‌ها به سمت سوداگری سوق پیدا کرد. بررسی وضعیت سرمایه‌گذاری در 6 بازار سکه، طلا، دلار، مسکن، سپرده بانکی و بورس در سال گذشته نشان می‌دهد که بازار سکه در سال 1390 با میانگین بازدهی 109 درصدی و درصدر سرمایه‌گذاری‌های سوداگرانه قرار دارد، اما در نهایت به ثبات رسیده و در برخی مقاطع برای خریدارانی که در اوج قیمت‌ها اقدام به خرید کردند، ضرر نیز در پی داشت. بازار طلا نیز به دلایلی نظیر افزایش قیمت جهانی طلا و بی‌ثباتی سیاست‌های اقتصادی دولت در کنترل قیمت ارز بازدهی 105 درصدی را مشاهده کرد. دلالان دلار نیز از بازار نابسامان ارز کشور به طور متوسط 72 درصد سود کسب کردند. بازار مسکن در بین این 6 بازار با 30 تا 50 درصد سود در رتبه چهارم قرار گرفت. سپرده‌های بانکی نیز بین 17 تا 20 درصد سود به صاحبان حساب‌ها پرداخت نمودند و در نهایت بورس اوراق بهادار به کمترین بازدهی نسبت به سایر بازارها با نرخ بازدهی کمتر از 20 درصد دست یافتند. بازدهی در بازارهای ارز، طلا و سکه اگرچه در سال 1390 از بازار مسکن بالاتر بوده است، اما مشاهده نوسانات قیمت ارز، سکه و طلا و توانایی مداخله دولت در این بازارها، سرمایه‌گذاری در این بازارها را پرریسک‌تر از بازار مسکن کرده است. لذا با توجه به جمیع جهات ذکر شده بدیهی به نظر می‌رسد که بدون ایجاد انضباط مالی در دولت و شفافیت اقتصادی در کشور امکان جلوگیری از فعالیت‌های سوداگرانه وجود ندارد. این تصور که با استفاده از سیاست‌های مالی با تعزیرات حکومتی می‌توان جلوی سفته‌بازی را گرفت تصور درستی نیست؛ چرا که از اساس به معنای مبارزه با معلول است تا مبارزه با علت. نکته اخیر به معنای نفی استفاده از ابزارهای تنظیمی در بازارهای مختلف و از جمله بازار دارایی‌ها و مسکن نیست، بلکه به معنای اولویت توجه به ریشه‌ها نسبت به شاخ و برگ‌ها است. اگر جلوی سرمایه‌گذاری و داد و ستد در بازارهای امن گرفته شود و به فرض محال سفته‌بازی در این بازارها، بدون الزام دولت به انضباط پولی و مالی، مهار شود، باید انتظار داشت که منابع اقتصادی به سمت سایر بخش‌های اقتصادی سوق یابد و آنها را دچار نوسان کند، کمااینکه در سال‌های گذشته شاهد آن بوده‌ایم. از نظر اصول قانون‌گذاری، تدوین قانون در هر بخش باید در چارچوب قوانین مربوطه به آن بخش باشد. اگر در مورد مالیات‌ها بنا است حکمی داده شود باید در قالب اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم یا قانون مالیات بر ارزش افزوده باشد. اینکه برای تنظیم بازار مسکن نیاز به سیاست‌گذاری مالیاتی است موضوع قابل قبولی است، ولی اصلاح مربوطه نباید در چارچوب قانونی دیگر صورت گیرد. برای اصلاح مذکور باید طرح یا لایحه‌ای پیشنهاد شود که مربوط به اصلاح قانون مالیاتی باشد نه سایر قوانین. در طرح پیشنهادی به‌خصوص در مواد مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر مسکن خالی و مالیات بر خرید خانه‌های گران‌قیمت پیشنهاددهندگان طرح با هدف کنترل سفته‌بازی و افزایش عرضه مسکن به بحث ورود کرده‌اند. در حقیقت اجرای صحیح این مواد از یک طرف منجر به کاهش سود در سوداگری مسکن می‌شود و از طرف دیگر هزینه‌های نگهداری مسکن به قصد سفته‌بازی را افزایش داده و موجب افزایش عرضه مسکن می‌شود، اما همان طوری که در بخش بعدی ذکر خواهد شد، طرح در برخی از مواد دارای اشکالات جدی است که فرآیند اجرا را دچار مشکل می‌سازد و می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن نیز شود و در نهایت اهداف مدنظر طراحان حاصل نشود، بنابراین بهتر است قبل از تصویب این طرح و جهت تکمیل پیشنهاد‌ها، طرح به دستگاه مجری (سازمان امور مالیاتی) نیز ارجاع شود تا ایرادات احتمالی از دیدگاه مجریان طرح نیز لحاظ شود تا ضمانت اجرایی و کارآیی آن افزایش یابد. موانع اجرای مالیات‌های پیشنهادی نکته اساسی در محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، خصوصا در کشورهای با نرخ تورم دو رقمی، افزایش شتابان سطح قیمت‌ها است که عملا به تفاوت زیاد بین دارایی اسمی و دارایی واقعی منجر می‌شود و ضرورت پیدا می‌کند که در محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه اثر تورم را از افزایش قیمت دارایی خارج کنند. در ایران نیز که با سطح بالای تورم روبه‌رو بوده و در 30 سال گذشته در اکثر سال‌ها نرخ تورم دو رقمی را شاهد بوده بدیهی است که پس از گذشت چند سال از خرید یک دارایی مانند مسکن قیمت خرید و فروش آن تفاوت محسوسی پیدا خواهد کرد که بدون لحاظ کردن اثر تورم در محاسبه عایدی سرمایه، فشار مالیاتی را بر سرمایه‌گذاران ایجاد خواهد کرد. برخی از منتقدان طرح حاضر بر این باور هستند که بسیاری از خانه‌های خالی به دلیل نبود تقاضای بالفعل با قیمت مناسب تعیین‌شده توسط فروشنده برای آنها خالی مانده‌اند و این امر هیچ دلیل دیگری (غیر از اینکه قیمت واحدهای مذکور در سطح بالایی بوده و متقاضیان قادر به خرید آنها نبوده‌اند) نداشته است؛ بنابراین این گروه معتقدند که نمی‌توان صاحبان آماده به فروش این نوع از واحدهای مسکونی را با اخذ مالیات به دلیل خالی ماندن واحدهای آنها جریمه کرد. خانه‌های خالی به دلایلی مانند نبود مالک، عدم‌مراجعه مالک، انحصار وراثت دعاوی حقوقی و ... قابلیت استفاده و عرضه ندارند، در برخی از این موارد صاحب ملک هیچ اراده‌ای در خالی نگه داشتن ملک خود ندارد؛ بنابراین بستن مالیات بر این خانه‌های خالی به دور از عدالت است.