وضعیت مسکن در ایران و آینده قیمت آن

کافی است در جمعی آگاهی داشته باشند که خبرنگار اقتصادی هستید قطعا یکی از سوال هایی که احتمال زیادی دارد با آن مواجه شوید این است که « آینده قیمت مسکن چه خواهد شد؟ » اوضاع ملک و بررسی قیمت آن به عنوان یکی از دغدغه های اصلی شهروندان همواره مطرح بوده است و طی سال های گذشته هم با رشد هزینه ها « مسکن » با پیگیری بیشتری دنبال می شود. جدای از اینکه گروهی به دنبال خریدن مسکن برای سکونت هستند برخی با این سوال دست و پنجه نرم می کنند که سرمایه گذاری در بخش مسکن صورت بدهند یا خیر. تمامی این موارد سبب شد تا از کمال اطهاری، کارشناس ارشد بخش مسکن دعوت کنیم تا به بررسی وضعیت مسکن بپردازد. متن کامل گفت و گوی خبرآنلاین با کمال اطهاری، کارشناس بخش مسکن را در ادامه خواهید خواند: یکی از مردم در سوالی با لحنی طنز گونه خودش را فردی سه ساله معرفی کرده و از شما پرسیده است که با فرض در آمد متوسط آیا شرایط کنونی اقتصادی این امکان را به او خواهد داد که صاحب خانه در تهران شود؟ اتفاقا بحث را از جای خوبی شروع کردید و آن هم بحث بر سر سیستم اقتصادی است. چشم انداز طرح جامع تهران در اساس به این پرداخته که تهران باید یک شهر « دانش پایه »، « جهانی » و « هوشمند » شود. « دانش پایگی » مانند صنعتی شدن در قبل است. ما از دهه هفتاد وارد دوران پسا صنعتی شدیم. در اقتصاد به آن می گویند که تولید در جهان امروز «دانش بر» است و به نوآوری مربوط می شود. در این رابطه می توان بگویم که ارزش دارایی های مبتنی بر دانش یا غیر محسوس در دهه 70 در انگلستان نزدیک به 40 درصد دارایی های محسوس بود. در حال حاضر متجاوز از یک و نیم برابر است. در آمریکا نزدیک دو برابر است. این یک معنایی دارد و آنهم اینکه اگر شما وارد دنیای نوین نشوید دیگر دارای اقتصاد پویایی نیستید. وقتی دارای اقتصاد پویا نباشید قاعدتا دیگر درآمدی نخواهید داشت که صاحب مسکن شوید. به تهران در ادبیات اقتصاد سیاسی شهری ، « سیاه چاله » گفته می شود. تعریف آن چیست؟ تعریفش این است که شهر هایی که بالای سه میلیون نفر هستند اما وارد دوران نوین نشده اند « سیاه چاله » هستند. تهران را در این ادبیات « سیاه چاله » می گویند. چون یک شهر بالای سه میلیون هزینه های آن از جمله هزینه مسکن به گونه ای بالا می رود که شما باید یک درآمد کافی داشته باشید. مانند یک ساختمان یک طبقه، دو طبقه با یک برج. در یک برج باید مقدار زیادی پول شارژ پرداخت شود. پس باید درآمد کافی وجود داشته باشد. یک شهر متجاوز از 8 میلیون نفر هزینه هایی دارد که باید از لحاظ اقتصادی پیشرو باشد. باز مثالی دیگر می توانم مطرح کنم و بر اساس آن برای هر صد هزار نفر به صورت تصاعدی هزینه سرانه شهر چیزی حدود یک و نیم تا دو درصد بالا خواهد رفت. ما به ازای این باید درآمد سرانه بالا برود. وقتی شهری وارد دوران نوین نشده باشد درآمد آن بالا نمی رود. تهران در واقع باید صادراتی در سطح جهانی داشته باشد. وقتی صادراتی در سطح جهانی صورت بگیرد درآمد دلاری خواهد شد. در آن شرایط می توان هزینه ها را با درآمد دلاری پرداخت کرد چرا که در شهری قرار دارید که این شهر نمی تواند هزینه هایش را از فروش محصولاتش به داخل به دست آورد. در حال حاضر فروش محصولات به داخل هزینه های تهران را تامین می کند. درآمد نفتی می آید و مواد اولیه می شود و به کارخانه ها می رود یا اینکه بنزین می شود در خودرو به مصرف می رسد. بعد چه چیزی تولید می شود؟ پزشکی درجه اول تولید می شود. ماشین پراید تولید می شود. پراید به شهرستان های دیگر فروخته می شود و ریال به همراه دارد. این کفایت نمی کند. بعد طرحی مانند مسکن مهر برای چنین شهری می تواند پاسخگو باشد؟ قاعدتا در چنین شرایطی وقتی طرحی مانند مسکن مهر هم ساخته شود پاسخگو نیست برای اینکه باید حمل و نقل سریع ما بین این مرکز و آنجا باشد. تمام این خدمات باید فراهم شود. فراهم شدن همه اینها با درآمد مردم تهران قابل پرداخت نیست. دولت هم نمی تواند آن را پرداخت کند. هزینه فزاینده تر از آن است که پول نفت بتواند آن را جواب بدهد. بنابراین با این سیستم اقتصادی صاحب خانه شدن در تهران با درآمد های کنونی امکان پذیر نیست مگر اینکه به میثاق طرح جامع تهران عمل شود. وقتی این عمل نشود مسلم است که مسکن در شهر تهران این وضعیت را داشته باشد. طرح جامع تهران می آید و می گوید برای اینکه تهران شهری پیشرفته باشد و در آن تولیداتی صورت بگیرد ظرفیت جمعیتی آن می تواند 9 میلیون نفر باشد. خود این دولت که شعار داد می خواهد جمعیت را از پایتخت بیرون ببرد می آید می گوید برای اینکه رونق در بخش مسکن تامین شود جمعیت تهران به ده و نیم میلیون نفر برسد. این کار، کارشناسی نیست. این مانند ایده بورژو بازی مستغلات است. برای اینکه شهری پوی و مستقل وجود داشته باشد عده زیادی کارشناس آمدند و بررسی کردند که ظرفیت تهران این میزان است وگرنه حهانی نخواهد شد. زمانیکه آقا محمد خان تهران را پایتخت کرد تهران شهری بین المللی شد چرا که پایتخت یک کشور بین المللی می شود. تا مدت ها هم تهران شهر بین المللی خیلی خوبی بود به طوریکه بازی های آسیایی را برگزار کرد. در حال حاضر دیگر تهران شهر بین المللی خوبی نیست چرا که دیگر حتی نمی توان یک نمایشگاه بین المللی راحت در آن برگزار کرد. بازی های جهانی و المپیک که اصلا نمی توان راجع به آن صحبت کرد. برای برگزاری یک کنفرانس بین المللی تهران تعطیل شد. وقتی شهری این گونه باشد قطعا اهالی آن نمی توانند به راحتی صاحب مسکن شوند. در شهر کوچکی که اصلا احتیاجی به پل هوایی و مترو نیست و وابسته به یک پالایشگاه است به دست آوردن مسکن راحت است و درآمد برای مسکن کفایت می کند. اما این موضوع در تهران و خیلی از کلانشهر ها ما صادق نیست. علت آن هم باید در همان جا ماندن این کلانشهر از زمان جستجو کرد؟ دقیقا. کلانشهر ها باید وارد دوران نوین می شدند. در راس آن هم تهران باید وارد اقتصاد نوینمی شده است تا ساکنان آن بتوانند هم هزینه شهر و هم هزینه خودشان را پرداخت کنند. چون وارد دوران نوین نشدند این مسائل در این سطح باقی مانده است. باید آن مدیریت شایسته به وجود آید تا بتواند اقتصاد پویایی داشته باشد و به دنیال آن هزینه های خودش را تامین کند. یکی دیگر از کاربران خبرآنلاین از شما پرسیده که باتوجه به اینکه اکثریت مردم از طبقه پایین هستند و با روند افزایشی قیمت ها در بازار و توان اندک مردم از خرید مسکن آیا قیمت مسکن افزایش پیدا می کند یا راکد باقی می ماند؟ اگر این بخش از سوال ایشان درباره پیش بینی قیمت مسکن طی ماه های آِنده را کنار بگذاریم شما بخش اول سوال ایشان را قبول دارید که اکثر مردم جامعه از طبقه پایین هستند؟ فرض نادرستی است که اکثر مردم از طبقه پایین هستند اما شکاف طبقاتی زیاد شده است. دوم اینکه رشد درآمدی مردم کفایت هزینه ها را نمی کند. به خصوص بعد از اصلاحاتی که به عنوان هدفمند شدن یارانه ها انجام شد. اگر اینطوری ادامه پیدا کند امکان دارد بر حجم طبقات پایین افزوده شود درست است. طبقه متوسط زیر فشار این هزینه ها و سیاست های نادرست اقتصادی هر روز قدرت خرید شان را بیشتر از دست می دهند. این نوع سیاست ها همانطور که قبلا هم بحث شد در آمریکای لاتین در دهه 80 میلادی و سایر کشور ها مانند کشور های مشترک المنافع به کار گرفته شد که حالت شوک درمانی به آن گفته می شد. دهه بر باد رفته برای آنها رقم خورد. اصلا این دهه بر باد رفته بر سر همین سیاست ها متولد شد. حتی وقتی بوش این سیاست ها را در آمریکا عمل کرد به همان وضعیت بحرانی انجامید و باعث ازدیاد شکاف طبقاتی شد. سیستم طبقاتی هم مختل شد. در ایران دهه بر باد رفته ما 5 سال آن گذشته است و 5 سال آن باقی مانده است. بر این اساس می توان امیدوار بود که این 5 سال اتفاقی نیفتد و به دهه بر باد رفته نرسیم. از یک طرف از قابلیت های بسیار بزرگی که وارد این مساله نشویم برخوردار هستیم. به هر حال ما به خاطر تحریم ها و خصلت بسته اقتصاد از ظرفیت های مان نه تنها استفاده نکردیم بلکه دچار خروج سرمایه پولی و مالی شدیم. بد تر از آن هم خروج مغز ها اتفاق افتاده است. قابلیت های بزرگ مان وجود دارد و قابل استفاده است بر این اساس می توان امیدوار بود که به سمت دهه بر باد رفته نرویم. آن چیزی که اتفاق افتاده این است که هزینه تولید به شدت بالا رفته است. وقتی که شما اقدامی می کنید تا بر اساس آن قیمت ها را هم سطح قیمت های جهانی کنید برای این اتفاق می افتد که سرمایه و فناوری خارجی وارد شود. بانک جهانی به طور مثال به یونان می گوید این اقدام را بکند و در مقابل به آن پول می دهد. تازه یونان یک اقتصاد باز است و آمدن سرمایه و کار در آن ممنوع نیست. در این شرایط هزینه ها بالا می رود بدون اینکه بهره وری بالا رفته باشد. در این حالت درآمد واقعی مردم کاهش پیدا می کند. این اتفاق افتاده است. آزاد سازی قیمت ها بالا رفته بدون اینکه برنامه ای برای بالا رفتن بهره وری وجود داشته باشد. این بهره وری در تولید همه چیز از جمله تولید مسکن هست. یعنی باید یک ساز و کاری اندیشیده می شد تا بر اساس آن بهره وری تولید مسکن بالا برود و به این ترتیب ارزان تر شود. این کاری است که در خارج صورت می گیرد. در خارج هم بورژوازی مستغلات وجود دارد. در کشور های پیشرفته هم بورژوازی مستغلات وجود دارد اما در آن کشور ها این موضوع با هدایت دولت طوری می شود که هر چه بیشتر مسکن مجهز تر و ارزان تر بسازند. بورژوازی مستغلات شان فرقی با کمپانی تولید لپ تاپ ندارد که می خواهد محصول با کیفیت تر و ارزان تر روانه بازار کند. این موضوع در مورد بورژوازی مستغلات هم صدق می کند. یعنی آنهایی که سازنده مسکن هستند به دنبال ساخت مسکن ارزان هستند. در زمانی هم مانند بحران مالی اخیری که در دنیا به وجود آمد مقداری غفلت شود بحران به وجود می آید. در ایران بورژوازی مستغلات سالیان سال است که مسکن مجهز و ارزان تولید نمی کند. همین مسکن مهر را نگاه کنید. خدمات شهری و حمل و نقل سریه وجود ندارد. مسکن کالایی است که با خدمات شهری ضروری و ارتباطات ضروری مسکن می شود و گرنه محل سکونت نیست و یک ساختمان است. مسکن یعنی جایی که محل سکونت انسان باشد. همانطوری که در داخل شهر هم برج هایی که ساخته می شود به عنوان محل سکونت انسان نیست بلکه ساختمانی است که آنجا پول می گذارند بعدا گران تر بفروشند. آن هم رانت زمین است. در واقع بورژوازی مستغلات به یک تولید مسکن رانت جویانه هدایت شده است. این با رانت زمین معنا پیدا می کند. رانت زمین هم به شکل نادرست به آن ارزش افزوده زمین گفته می شود. زمین ارزش افزوده ندارد. در واقع بارآوری شهر را دارید به نام ارزش افزوده می فروشید. هزینه های عظیمی برای ساخت مسکن مهر صورت گرفته که بیشتر از تمام هزینه هایی است که پیش از این دولت، دولت ها در بخش مسکن گذاشتند. همانطور که درآمد نفتی این دولت بیش از همه دولت ها بوده است. به همین میزان یارانه هایی که دولت در مسکن داده است به جامعه چیزی نرسیده است. این مشکلی است که الان وجود دارد. چرا دولت طرح مسکن مهر را در جاهایی مانند پرند اجرا می کند که استقبال آنچنانی که باید باشد نیست ودر ضمن تاثیری هم روی قیمت مسکن در تهران نداشته است ؟ وقتی زمین هایی در پاسداران و جاهای دیگر تهران به صورت بلوکه وجود دارد چرا آنجا نمی سازند؟ این سوال مقداری کل را نمی بیند و بیشتر نیاز جزیی است. توسعه پیوسته شهر ها اصلا قابل تصور نیست. شهر محل خوابگاه نیست. شهر باید که محل کارآمدی از نظر اقتصادی و اجتماعی باشد. شهری مانند تهران باید جهانی باشد. این نوع انتقاد هر چند که ناشی از نیاز باشد اما استراتژی خوبی برای مسکن محسوب نمی شود. در رابطه با قسمت اول سوال باید بگویم که خیلی درست است. زمانیکه مسکن مهر با عجله آغاز شد افرادی مانند من هشدار دادند که میزان تقسیم زمین در گذشته در شهرهای جدید به اندازه همین برنامه هایی است که شما در دستور کار دارید. در عین حال مسکن ساخته نشده یا اینکه اگر ساخته شده قابلیت استفاده نداشته است. اول آنها را قابل استفاده کنید. سیاست های دولت هم این نیست که بیاید مسکن ساز شود و حتی در قانون اساسی منع شده که دولت به یک کارفرمای بزرگ تبدیل شود. این اقدام صورت نگرفت اگر این اقدام انجام می شد و زیربنای این شهر های جدید پیرامون تهران از جمله پرند برای ساخت و ساز مسکن آماده شده بود خود مردم آنجا می رفتند و ساخت و ساز می کردند. این اتفاق نمی افتد در نتیجه مسکن ای که ساخته می شود قابلیت سکونت ندارد پی در بازار مسکن تاثیری ندارد. در صورتیکه در تجربه جهانی این کار انجام می شود. در حال حاضر در دبی شرکت های ایرانی و شرکت های خارجی که با ایران کار دارند هزینه ای به اندازه هزینه عمرانی سالانه شهر تهران انجام می دهند. در تهران اگر تخصیص زمین به نیاز های گوناگون به صورت مناسب صورت نگرفته باشد بارآوری مناسب وجود ندارد. ایرانی ها و کره جنوبی برای تحصیل بچه های شان هزینه های زیادی در سطح جهان می کنند. در نهایت فرزندان ما می روند در مسابقات علمی و المپیاد های جهانی برنده می شوند. وقتی برنده می شوند چون فضای لازم برای فعالیت آنها فراهم نشده و به بورژوازی مستغلات سپرده شده، فضای لازم برای ارتباطات جهانی وجود ندارد به خارج می روند. برای اینکه شما برای این افراد یک سیستم پیشرفته می خواهید. در سوله اطراف تهران که نمی توان کاری کرد. باید از دانشگاه به جایی پیشرفته برود تا بتواند ثمره آن را تولید کند. پهنه های صنعتی تهران، زمین های خالی تهران را می خواهند به مسکن بدهند. زمینی که در آن قرار است هایپر و مسکن ویژه ساخته شود، زمینی است که باید برای کار این بچه ها ساخته شود. معکوس شده است. ما بورژوازی کمپرادور را از درب خارج کردیم هایپر مارکت ها از پنجره ها آن را وارد کردند. طبقه کمپرادور بار دیگر زنده شده است. بعد این بورژوازی کمپرادور یواش یواش ماشین های چند میلیاردی وارد می کنند. اینها باید در شهر تهران مورد توجه شهروندان قرار بگیرد. اینکه زیر بنای لازم برای مسکن ساخته شود تا یک مجموعه های انبوه سازی مانند اکباتان و آپادانا در جای مناسب ایجاد شود و فضا های شهر تهران به کارکرد های مناسبی که اقتصاد شهر را پویا کند و بتواند هزینه هایش را تایید کند اختصاص داده شود. یعنی شما اعتقاد دارید بخشی از مهاجرت هایی که دارد صورت می گیرد به همین موضوع مسکن ارتباط دارد؟ بخشی حداقل به همین دلیل است. محیط عمومی تاثیر گذار است. فضاهای عمومی ارزان وجود ندارد. این اصلا در برنامه های شهری کلانشهر ها وجود داردو می گویند خلاقیت و نوآوری به وجود می آید که شما فضا های عمومی کافی داشته باشید. یک سوالی که بسیاری مطرح می شود و اگر موافق باشید با آن را بحث را جمع کنیم اینکه پیش بینی شما از قیمت مسکن تا پایان سال چگونه است؟ قیمت مسکن در تهران و در کلانشهر ها دیگر توسط قیمت زمین تعیین می شود. یعنی سهم قیمت زمین در واحد مسکونی به بالای 50 درصد رسیده است. در صورتیکه متعارف آن بیست درصد است. بعد از اینکه هدفمند یارانه ها اجرایی شد از آنجاییکه مصالح ساختمانی انرژی بر هستند به شدت در بخش مسکن اثر گذار بود. هم خودش انرژی بر است و هم حمل و نقل انرژی بر است. این است که قیمت مصالح ساختمانی به شدت اوج پیدا کرد. بر این اساس بهای تمام شده مسکن در شهر هایی مانند تهران به شدت بالا می رود. این رشد به مراتب بیشتر از درآمد است. شهری مانند تهران وقتی در پیرامون آن زمینی آماده سازی شده با ارتباطات سریع و خدمات شهری شایسته آماده نباشد قیمت زمین در شهر تهران مداوم بالا می رود. باز دلیلی دیگر این است که هزینه حمل و نقل بالا رفته است. هزینه حمل و نقل بیست سال پیش حدود 4 درصد بوده اما در حال حاضر 12 درصد می شود. این تحلیل قیمت بخش مسکن است. وارد رونق هم نخواهد شد چرا که بخشی از رونق مسکن ناشی از دارایی بودن آن محسوب می شده است. یعنی مسکن ارزش استفاده دارد.