روند قیمت ها در بازار مسکن جهان

مترجم: عطیه همدانی/اقتصاد آنلاین:

جهش ناگهانی قیمت‌های مسکن قبل از بحران مالی اخیر، از نظر وسعت و اندازه بسیار قابل توجه بود. اگرچه استثنائات اندکی در این مسیر قیمتی وجود داشت اما به نظر می‌رسید که تنها یک مسیر برای قیمت‌ها وجود دارد: افزایش و حرکت به سمت بالا. از آن زمان تا کنون، مسیرهای قیمتی و وضعیت بازار مسکن دچار تحول اساسی و حتی معکوس شده است و آخرین بررسی‌ها بر روی آمار و داده‌های مسکن حاکی از یک وضعیت مبهم و رکودی است. اگرچه باید متذکر شد که چشم انداز وضعیت اقتصادی در کشور آمریکا امیدوار کننده است در حالیکه در منطقه یورو، وضعیت اقتصادی بحرانی و نگران کننده به نظر می‌رسد. در کشورهای مورد بررسی در این مقاله، قیمت‌های مسکن به میزان یکسانی افزایش یا کاهش داشته‌اند. در سال گذشته، بیشترین جهش قیمتی در هنک کنگ اتفاق افتاده است (به جدول مراجعه کنید) که عکس العمل سریع دولت این منطقه را برای آرام کردن بازار در پی داشته است. از سوی دیگر، قیمت‌های مسکن با 9.3 درصد کاهش در کشور اسپانیا، بیشترین افت قیمتی را تجربه کردند. روند کلی قیمت‌ها در کشورهای مورد بررسی نزولی است اما این روند در سه کشور صعودی است و همچنان ادامه دارد اما نرخ رشد آن آهسته‌تر از سال گذشته است؛ به عنوان مثال در کشور کانادا، قیمت‌ها با نرخ 3.3 درصد رشد می‌کنند در حالیکه این نرخ رشد برای 12 ماه گذشته معادل 7.1 درصد بوده است.

نمودار قیمت‌های واقعی

اولین شاخص، نسبت قیمت به اجاره است. این شاخص مشابه شاخص نسبت قیمت-درآمدها است که برای تعیین میزان برابری مورد استفاده قرار می‌گرفت، که بر اساس آن اجاره بها متعلق به سرمایه‌گذاران در بازار دارایی‌ها است (و یا توسط مالکان پس انداز می‌شود) که مفهومی مشابه سود شرکت سهامی است. این شاخص یک محدوده بزرگ از تخمین بیشتر از ارزش واقعی 78 درصدی در کانادا تا کمتر از ارزش واقعی 37 درصدی در ژاپن را شامل می‌شود.شاخص دیگر، نسبت قیمت‌ها به درآمد قابل تصرف سرانه است که محدوده‌ای از 35 درصد تخمین بیشتر از ارزش واقعی در کشور فرانسه تا 36 درصد تخمین کمتر از ارزش واقعی در کشور ژاپن را شامل می‌شود.

نمودار قیمت‌ها نسبت به میانگین درآمد

نمودار نسبت قیمت‌ها به اجاره بها

روند آغاز رونق در بازار مسکن آمریکا تا حدودی با ثبات به نظر می‌رسد زیرا روند تصحیح قیمت‌های مسکن در سال‌های اخیر در این کشور باعث شده است تا مسکن براساس استانداردهای تاریخی، ارزان تمام شود. اگرچه در یک سال گذشته، قیمت‌های مسکن به میزان 3.6 درصد کاهش یافتند اما یک روند بازگشتی نیز رخ داد و جدیدترین آمارها نشان می‌دهد که قیمت‌ها به میزان 4.3 درصد افزایش یافتند. اما باید به این نکته اشاره کرد که براساس نسبت قیمت‌ها به اجاره بها، ارزش واقعی مسکن 7 درصد کمتر اندازه گیری شده است و براساس نسبت قیمت به درآمد، قیمت‌های مسکن 20 درصد کمتر از سطح قیمت عادلانه تعیین شده‌اند. از آنجاییکه بانک فدرال رزرو تعهد داده است که تا دو سال آینده به اجرای سیاست‌های پولی انبساطی ادامه خواهد داد، نرخ‌های رهن به کمترین سطح تاریخی آن رسیده است و به احتمال زیاد همین روند نزولی را ادامه خواهد داد. اگرچه مالکان واحدهای مسکونی در آمریکا با یک فضای بازتر روبرو خواهند شد اما مشکلات مالکان در اکثر مناطق اروپا عمیق‌تر خواهد شد. در اسپانیا مشکل حادتر است زیرا قیمت‌ها با افت بسیار شدیدی روبرو شده‌اند (در آخرین بررسی‌ها، قیمت‌ها در این کشور به میزان 9.3 درصد و در سال گذشته به میزان 5.5 درصد کاهش یافته‌اند). سایر اقتصادهای بزرگ منطقه یورو نیز در یک مسیر بحرانی قرار گرفته‌اند. در ایتالیا و هلند، قیمت‌ها با سرعت بیشتری کاهش یافته‌اند؛ در فرانسه نیز بعد از یک بهبود کوتاه مدت، قیمت‌ها دوباره در حال کاهش هستند. در اروپا، بیشترین محدوده ارزش گذاری قیمت‌ها در کشور فرانسه است که براساس شاخص اجاره بها 50 درصد و براساس شاخص درآمدها 35 درصدبیشتر از ارزش واقعی تخمین زده شده‌اند. در اسپانیا براساس این دو معیار قیمت‌های مسکن 20 درصد بیشتر از ارزش واقعی آن‌ها برآورد شده‌اند که البته تا کنون قیمت‌ها در حال کاهش هستند. روند کاهش قیمت‌ها در فرانسه در مقایسه با کشور اسپانیا معتدل‌تر است. افت قیمت‌ها در کشور اسپانیا ناشی از مازاد عرضه بیش از حد خانه‌های ساخته شده در دوران رونق ساخت و ساز و افزایش نرخ بیکاری به میزان 26.2 درصد در ماه نوامبر (بالاترین میزان افزایش در اروپا) است. نرخ بیکاری فرانسه نیز تا 10.5 درصد افزایش یافته است اما ماهیت آن از اصل با ماهیت بیکاری در اسپانیا فرق دارد، از سوی دیگر بانک‌های فرانسه نسبت به اسپانیا در وضعیت بهتری قرار دارند. روند قیمت‌ها در کشور آلمان برخلاف سایر اقتصادهای بزرگ اروپا است، قیمت‌های مسکن در این کشور همانند سال 2011 در سال 2012 نیز با نرخ محدود 2.7 درصد افزایش یافته است.از آنجاییکه قبل از آغاز بحران مالی، قیمت‌های مسکن در آلمان افزایش نیافته بود؛ مالکان آلمانی با یک فرصت مناسبی برای کسب سود در آینده روبرو هستند. در کشور آلمان در مقایسه با میانگین‌های سالیانه بر اساس هر دو شاخص مورد بررسی به میزان 17 درصد کمتر از ارزش واقعی آن‌ها اندازه گیری شده‌اند. برخلاف سایر خریداران در کشورهای اروپایی، خریداران آلمانی از مزایای وام با پایین‌ترین هزینه ممکن بهره مند خواهند شد. از سوی دیگر در کشور آلمان، کمترین سطح نرخ بیکاری در اروپا، 4.5 درصد، باعث تقویت قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد شد.

نمودار درصد تغییرات قیمت در بریتانیا و آمریکا

اگرچه در بریتانیا، قیمت‌ها در پنج سال گذشته با یک روند کاهشی معتدل روبرو بودند (گرچه افزایش نرخ‌های اجاره بها و درآمدها به نزدیک‌تر شدن همه چیز به سطح قیمت عادلانه کمک کرده اند) اما بازارهای بریتانیا بهتر از آن چیزی که ارزش‌گذاری‌ها نشان می‌دهند، عمل کرده‌اند. نخست اینکه بازار بریتانیا تحت تاثیر منفی روند خانه‌های خالی در ایرلند و اسپانیاکه شهرهای ارواح را ایجاد کرده‌اند، قرار نگرفته است. و ثانیاً بر طبق آخرین آمار بانک مرکزی انگلستان در مورد وضعیت اعتبارات؛ از زمان آغاز بحران مالی، وام دهندگان نسبت به گذشته به تامین مالی وام‌های رهنی راغب‌تر هستند و از طرفی در بریتانیا در مدت تقریبا یک سال گذشته، ارزش وام‌های مسکن صادر شده برای خریداران جدید در بالاترین سطح قرار داشته است. ارزش گذاری قیمت‌های مسکن بیشتر از ارزش واقعی آن در کانادا نیز مشاهده شده است، مسکن براساس شاخص نسبت قیمت‌ها به اجاره بها 78 درصد و نسبت قیمت‌ها به درآمد 34 درصد بیشتر از ارزش واقعی قیمت گذاری شده است. شاخص‌های نسبت‌ قیمت به اجاره بها در سنگاپور و هنگ کنگ نیزقیمت‌های مسکن را در این مناطق بیشتر از ارزش واقعی آن‌ها نشان می‌دهند و به همین دلیل به نظر می‌رسد که قیمت‌های مسکن در یک روند تصحیح قرار نخواهند گرفت. البته باید متذکر شد که خطای آماری و اندازه گیری در معیارهای قیمت عادلانه در بلند مدت وجود خواهد داشت. بنابراین ممکن است کشورهایی که قیمت‌های مسکن در آن‌ها به شدت کاهش یافته است در این معیار لحاظ نشوند اما نشان خواهد داد که بعضی از بازارها در نهایت به شرایط کاهشی مشابه ژاپن و یا بدتر از آن گرفتار خواهند شد. در بعضی موارد نیز بانک‌های مرکزی باید اجرای سیاست‌های تسهیل پولی را متوقف کنند زیرا اگر بازارهای مسکن در شرایط دریافت کمک‌های زیاد همچنان در وضعیت پرنوسان و شکننده‌ای باقی بمانند؛ هنگامی که این کمک‌ها قطع شود، این بازارها دچار شکست خواهند شد.