«مالیات بر زمین» اجرایی شود

نخستین نوع مالیات، عوارض شهرداری است که هرچند به اسم عوارض ساخت از سازندگان مسکن دریافت می‌شود اما به نوعی مالیات محسوب می‌شود و نوع دوم هم مالیات‌هایی است که دقیقا با نام مالیات دریافت می‌شود به عنوان نمونه مالیات‌هایی که درنقل و انتقال، اجاره و... باید پرداخت شود.دراین میان ایراداتی به نظام مالیاتی کشور وارد است به عنوان نمونه مالیات درحوزه مبادله زمین و مسکن و همچنین نگهداری در ایران بسیار پایین است یعنی مبادله‌گران در بخش مسکن، هزینه اندکی به سازمان امور مالیاتی پرداخت می‌کنند و دراین مورد نیاز به اصلاحاتی است زیرا مهم‌ترین ویژگی بازار زمین و مسکن در ایران، فعالیت‌های سفته‌بازی و واسطه‌گرانه یا تقاضای سرمایه‌یی به ویژه در بخش زمین است و مالیات‌ها باید به سمتی حرکت کنند که مانع از رشد چنین فعالیت‌هایی شوند.

ناگفته نماند که در بخش زمین، تقریبا مالیاتی درایران دریافت نمی‌شود و می‌توان یک زمین بایر و موات را سال‌ها نگهداری کرد بدون اینکه مالیاتی پرداخت کرد و از رشد قیمت زمین و سود به دست آمده در این سال‌ها بهترین استفاده را کرد و با وجود آنکه سال‌ها از تصویب قانون دریافت مالیات از اراضی بایر و موات می‌گذرد این مصوبه هنوز اجرایی نشده است زیرا عملیاتی شدن این قانون به عهده مراجع محلی گذاشته شده است و این مراجع نیز پیگیری لازم را ندارد. دومین مساله این است که دیگر مالیات‌های مربوط به حوزه زمین و مسکن، برمبنای قیمت‌های منطقه‌یی است درحالی که قیمت منطقه‌یی تفاوت بسیاری با قیمت‌های بازار دارد به عنوان نمونه در عوارض شهرداری، قیمت‌ها به صورت منطقه‌یی دریافت می‌شود و این موضوع میل به احتکار را در بازار زمین و مسکن افزایش می‌دهد که سیاست‌گذار باید به سمت تعدیل و اصلاح آن حرکت کند. باتوجه به اهمیت بخش اقتصاد مسکن، بسیاری از کشورها باتوجه به اینکه فعالیت دربخش زمین و مسکن بسیارپردرآمد است، نقشه راهی برای دریافت مالیات در نظر گرفته‌اند که براساس این نقشه، کشور در یک افق بلندمدت به سمت هدفی مشخص حرکت می‌کند که در ایران برای اجرای این نقشه شهرداری‌ها در بخش زمین می‌توانند عوارض مرغوبیت زمین یا رانت ارضی را ازمالک دریافت کرده و منابع مالی به دست آمده از این طریق را برای خدمات شهری مورد استفاده قراردهند که درایران چنین قانونی اجرایی نمی‌شود اما در بسیاری از کشورهای پیشرفته و همچنین در برخی شهرهای برزیل یا کره جنوبی این نوع مالیات دریافت می‌شود و اصلاحاتی در نظام مالیاتی کشور برای دریافت چنین مالیاتی نیاز است. علاوه برمالیات زمین‌های موات، عوارض شهرداری، مالیات برخانه‌های خالی مطرح است باتوجه به آنکه از کل سرمایه‌یی که به بخش مسکن تزریق می‌شود بخشی ازآن به سمت خانه‌های لوکس و مقداری دیگر مربوط به واحدهای معمولی است که دراین میان عمده واحدهای خالی، لوکس هستند یعنی دریافت مالیات بر خانه‌های خالی کمکی به طبقات متوسط و ضعیف جامعه نمی‌کند ولی می‌تواند هزینه فعالیت برای سرمایه‌گذاری در واحدهای لوکس را افزایش دهد و سرمایه را برای رفع نیازهای اجتماعی تخصیص دهد که از این نظر مالیات بر خانه‌های خالی اقدامی کارساز و مفید است. مالیات براجاره نیز یکی از انواع مالیات‌های موجود در قانون است که اگر عائدی از افزایش قیمت مسکن را از فعالیت اجاره‌داری حذف کنیم، دریافت اجاره از مستاجر فعالیت پرسودی نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی نیست به همین دلیل نهادهای خصوصی و مشاوره مربوط به اجاره داری مانند سایر کشورها در ایران تشکیل نمی‌شود و اجاره داری به صورت انفرادی است پس در شرایطی که اجاره‌داری فعالیت پرسودی نیست با درنظر گرفتن مالیات برای آن به ضرر بخش اجاره حرکت کرده‌ایم بنابراین این نوع مالیات در شرایط فعلی چندان مناسب نیست و می‌تواند به عنوان منبع درآمد دولت فقط درمورد واحدهای گران‌قیمت و لوکس اجرا شود ولی به صورت کلی مالیات بر اجاره چندان توصیه نمی‌شود. نوع دیگر مالیات، دریافت مالیات از نقل و انتقالات است که باتوجه به آنکه نقل و انتقال واحدهای ارزان قیمت بالاست دریافت این مالیات اصولا کمکی به بخش مسکن نمی‌کند و نمی‌تواند چندان مفید باشد و به نظرنمی رسد از نظر هدفگذاری چندان مفید باشد اگرچه از نظر درآمدزایی مناسب است اما درکل باید گفت که نرخ‌های اعلام شده برای دریافت انواع مالیات در ایران پایین است و ادامه این شرایط کمکی به بازار مسکن نمی‌کند مگر اینکه قیمت‌ها در ایران واقعی شود زیرا در سایر کشورها میزان مالیات بسیار بالاست به عنوان نمونه، در فرانسه سالانه تا دو درصد از ارزش ملک از سوی صاحبخانه باید به صورت مالیات سالانه پرداخت شود که درمقایسه با عوارض سالانه شهرداری بسیار بالاست و باید افزایش یابد و دراین افزایش سیاست‌گذاری اجتماعی نیز باید دخیل باشد یعنی منطقه‌بندی شهرها و ضرایب دریافت عوارض سالانه بین جنوب تا شمال شهر باید تفاوت محسوسی داشته باشد که هم از لحاظ اجتماعی قابل پذیرش باشد و هم صدماتی را به اقشار ضعیف جامعه وارد نکند. جدا از انواع مالیات‌های ذکرشده درحوزه زمین و مسکن، مهم‌ترین مالیات‌هایی که می‌تواند درایران اجرا شود دریافت مالیات بر زمین است که یکی از آنها به صورت مالیات بر مرغوبیت زمین است، یکی دیگر از مالیات‌های این بخش می‌تواند با توجه به نرخ‌های واقعی منطقه با تغییرکاربری زمین دریافت شود (نرخ واقعی از به روز کردن قیمت زمین به دست می‌آید) و دیگری دریافت مالیات برنگهداری املاک و مستغلات است، در رتبه بعدی اجرای مالیات بر خانه‌های خالی مهم است ولی مساله اصلی مسکن، زمین است که دلیل اصلی آن پررونق بودن فعالیت‌های سوداگرانه بخش زمین بوده و بنابراین سیستم مالیاتی باید به سمت کنترل این فعالیت‌ها حرکت کند. *رییس علمی طرح جامع مسکن