تلاطم بازار مسکن در غیاب مالیات

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، نگاهی به نسبت درآمد مالیاتی بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد که این نسبت از 36/0 در ابتدای دهه 60 به 14/0 درصد در سال 91 کاهش پیدا کرده است. به عبارت دیگر در سال‌های اخیر میزان درآمد‌های مالیاتی بخش مسکن کاهش یافته و روندی نزولی داشته است این در حالی است که با تصویب قوانین مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر زمین‌های بایر و موات در سال‌های اخیر انتظار می‌رفت که مالیات بخش مسکن نسبت به سال‌های گذشته افزایش یابد اما با توجه به عدم اجرای دقیق این مفاد قانونی و همچنین نبود سیستم اطلاعاتی قدرتمند در زمینه املاک و مستغلات، فرار مالیاتی در این زمینه بالاست. در این میان باتوجه به اهمیت درآمدزایی دولت از طریق دریافت مالیات با توجه به کاهش قیمت نفت، افت نسبت درآمد مالیاتی به تولید ناخالص داخلی، عدم اجرای درست قوانین مربوط به مالیات و...

این روزنامه گفت‌وگویی را با فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ترتیب داده و پرسش‌هایی درباره تبعات اقتصادی دریافت مالیات حوزه مسکن و ساختمان، روند اجرا و تصویب قوانین این حوزه و راهکار افزایش میزان درآمدهای مالیاتی را با فرهاد بیضایی مطرح کرده است. این کارشناس ارشد مسکن که سال‌ها فعالیت پژوهشی و تحقیقی درحوزه اقتصاد مسکن و همچنین مباحث قانونی مربوط به زمین و ساختمان داشته، معتقد است که باوجودآنکه دریافت مالیات از حوزه مسکن می‌تواند هم درزمینه سیاست‌گذاری و هم درآمدزایی موثر باشد اما قوانین مربوط به مالیات حوزه مسکن به درستی اجرا نمی‌شود ضمن اینکه برخی مالیات‌ها که در سایر کشورها بیشترین نقش را در درآمدهای مالیاتی بخش مسکن بازی می‌کنند در ایران نقش کم رنگی دارند.

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن متاسفانه از سوی وزارت اقتصاد و دارایی و همچنین سازمان امور مالیاتی، دریافت مالیات به عنوان راهی برای سیاست‌گذاری در حوزه زمین و مسکن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به کاربری مالیات یعنی استفاده از ابزار مالیات به عنوان ابزار سیاست‌گذاری و کنترل‌کننده تعریف نشده و این وظیفه از سوی دولت، قوه مجریه و مردم نیز مطالبه نشده است و می‌طلبد که وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی توجه بیشتری به این موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدینگی به سمت بازارهای تولیدی حرکت کنند. البته در این میان قوانین موجود نیز می‌توانست کامل‌تر باشد تا از این طریق علاوه بر درآمدزایی بهتر، سیاست‌گذاری مناسبتری نیز اعمال شود. در تصویب و اعمال مالیات‌های حوزه زمین و مسکن ایران تاکنون، چه اولویت‌هایی درنظرگرفته شده است و هرکدام از مالیات‌های این بخش می‌تواند چه اثراتی بربازار مسکن داشته باشد؟ دریافت مالیات از حوزه‌های مختلف اقتصادی با دونگاه صورت می‌گیرد: 1) دریافت مالیات به عنوان ابزاری برای درآمدزایی در بخش دولتی و عمومی 2) اخذ مالیات به عنوان ابزاری برای سیاست‌گذاری و بازدارندگی، که دراین میان مالیات بردرآمد و ثروت، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات اعمال شده بر بنگاه‌ها، کارکرد درآمدزایی دارند، بخشی از مالیات‌ها نیز نقش بازدارندگی دارند که این نوع مالیات‌ها عمدتا به عنوان ابزاری برای سیاست‌گذاری درحوزه اقتصاد مورد استفاده قرارمی گیرند. مالیات‌های بازدارنده یا باعث تخصیص بهینه منابع می‌شوند یا از فعالیت‌های اقتصادی غیرتولیدی در حوزه اقتصاد جلوگیری می‌کنند، بخشی از مالیات‌های حوزه زمین از این نوع هستند. چندین نوع مالیات را می‌توان درحوزه زمین و مسکن مورد بررسی قرارداد، نخستین مالیات مربوط به عائدی سرمایه است که تاثیر بسیاری در کنترل تقاضاهای سرمایه‌یی یا دلالی‌های مخرب در حوزه بازار زمین و مسکن دارد البته این نوع مالیات تنها به بازار زمین، املاک و مستغلات محدود نمی‌شود و در بازارهای سرمایه‌یی دیگر نیز حضور دارد اما ویژگی اصلی این نوع مالیات عمدتا بیش از خاصیت درآمدزایی بیشتر خاصیت بازدارندگی دارد. مالیات بر خانه‌های خالی نیز ابزاری است که از احتکار مسکن تاحدودی جلوگیری می‌کند زیرا هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی را بالا می‌برد اگرچه هزینه تولید یک واحدمسکونی در مقایسه باکالاهای دیگر بسیار بالاست و عقل اقتصادی ایجاب می‌کند استفاده بهینه‌یی ازاین کالای اقتصادی شود اما با وجود این، هم‌اکنون تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه بسیار بالاست که یکی ازاقدام‌های دولت دراین زمینه کنترل احتکار مسکن با دریافت مالیات از خانه‌های خالی است، این موضوع باعث می‌شود که تعداد واحدهای مسکونی عرضه شده دربازار خرید و فروش یا اجاره افزایش یابد. درواقع راهکار اصلی کنترل احتکارمسکن، دریافت این نوع مالیات است. سومین نوع مالیاتی که در حوزه ملک و مستغلات اهمیت دارد، مالیات بر زمین‌های بایر و موات است که مشابه مالیات بر خانه‌های خالی بوده و براساس آن صاحبان زمین‌های خالی، بدون استفاده یا زمین‌هایی که در گذشته از آنها استفاده می‌شده اما اکنون مورد استفاده قرار نمی‌گیرد باید مالیاتی را به سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند. دریافت مالیات بر زمین‌های بایر باعث می‌شود که عرضه زمین در اقتصاد افزایش یابد. در بسیاری از کلان‌شهرها مشکل کمبود مسکن وجود دارد درحالی که زمین‌های بایر بسیاری در این شهرها وجود دارد، در شهرهای بزرگ و متوسط نیز این مشکل یکی از مسائل مهم است، در این شهرها صاحبان زمین‌های بایر و اموات، مالیات پرداخت نمی‌کنند ضمن اینکه زمین کافی برای ساخت‌وساز وجود ندارد و دولت مجبور است که از زمین‌های دولتی و بیرون از حریم شهرها برای ساختمان‌سازی استفاده کند که این موضوع هزینه خدمات روبنایی و زیربنایی را برای دولت و ساکنان این شهرک‌ها بالا می‌برد بنابراین دریافت مالیات بر زمین‌های بایر و موات از راهکارهایی است که احتکارزمین را مورد هدف قرارداده و کنترل می‌کند. هرچند که در سرشماری‌های انجام شده تاکنون، تعداد خانه‌های خالی محاسبه شده است ولی تاکنون آمار دقیقی برای زمین‌های بایر و موات از سوی نهادها و سازمان‌های مربوطه مشخص نشده است. به نظر شما عدم دریافت مالیات‌های حوزه زمین و ساختمان می‌تواند در ناهماهنگی میان عرضه و تقاضای مسکن یا افزایش تقاضاهای سرمایه‌یی موثرباشد؟ در بازه زمانی سال‌های 55 تا 65 که دو سرشماری در کشور صورت گرفته است، 80 درصد از واحدهای مسکن خریداری شده مورد هدف تقاضای مصرفی بوده و حجم تقاضای سرمایه‌یی تقریبا 20 درصد بوده است درحالی که بین سال‌های 85 تا 90، تقاضاهای سرمایه‌یی حدود 70 درصد بازار مسکن را تشکیل داده و کمتر از 30درصد به تقاضای مصرفی مربوط بوده است، از 5.5میلیون واحد مسکونی اضافه شده طی سال‌های 85 تا 90 تنها 1.3میلیون واحد مسکونی برای تقاضای مصرفی مورد استفاده قرار گرفته است که این موضوع نشان‌دهنده آن است که جایگاه تقاضای مصرفی و سرمایه‌یی درسال‌های اخیر تغییر کرده و لازم و ضروری است که دولت از تمامی ابزارهای مالیاتی که سایرکشورها برای ساماندهی حوزه مسکن مورد استفاده قرار می‌دهند، بهره بگیرد و سهم تقاضاهای سرمایه‌یی را کنترل کرده و فضا را برای ورود تقاضاهای مصرفی افزایش دهد. دولت چگونه می‌تواند با دریافت مالیات، بازار زمین و مسکن را کنترل کند، درواقع چه عواملی دربازار زمین و مسکن با دریافت مالیات می‌توانند تغییر کنند؟ استفاده از ابزار مالیاتی می‌تواند تبعات کلانی را در حوزه اقتصاد خرد و کلان به همراه داشته باشد. نخستین مساله این است که سهم زمین و مسکن در تورم سالانه کنترل شود زیرا بالاترین سهم را در نرخ تورم، بازار مسکن دارد و 28 درصد از میزان تورم عمومی کشور ناشی از افزایش قیمت زمین و مسکن است و اگر سیاست‌هایی وجود داشته باشد که به دنبال ثبات قیمت درحوزه زمین و مسکن باشد تقریبا می‌توان یک‌سوم از میزان تورم عمومی را کنترل کرد. در حوزه اقتصاد خرد نیز دریافت مالیات دو تاثیر مثبت دارد، در حوزه خانوار موجب افزایش سطح توانمندی خانوار می‌شود درواقع دریافت مالیات‌های کنترلی درحوزه مسکن منجر به کنترل قیمت و ساماندهی بازار مسکن می‌شود و این موضوع در بلندمدت منجر به افزایش سطح توانمندی خانوار برای تملک واحدمسکونی در بازار املاک می‌شود چرا که موازنه را ازسمت تقاضاهای سرمایه‌یی به سمت تقاضاهای مصرفی تغییر می‌دهد. دریافت مالیات ازخانه‌های خالی، می‌تواند در بنگاه‌های تولید‌کننده مسکن نیز موثر باشد و موجب می‌شود که این بنگاه‌ها برنامه‌ریزی بلندمدت برای حضور و تولید در بازار داشته باشند اما متاسفانه بازه‌های کوتاه‌مدت رونق و رکود تورمی به علت حضور انبوه تقاضای سرمایه‌یی که درسال‌های گذشته باعث شده که تولیدکنندگان واقعی مسکن نتوانند برنامه‌ریزی مشخصی داشته باشند. یکی دیگر از تاثیرات دریافت مالیات این است که می‌تواند حجم نقدینگی را مدیریت کند درواقع بازار مسکن که به عنوان بازاری سرمایه‌یی تلقی می‌شود سودآوری تضمین شده‌یی را بدون دریافت مالیات دارد، ضمن اینکه بازگشت بهره مناسبتری نسبت به تولید دارد و عمدتا نقدینگی در موازنه بین بازار مسکن و تولید به سمت بازار مسکن سوق پیدا می‌کند زیرا تولید مالیات دارد، نرخ بازگشت سرمایه درفعالیت‌های تولیدی کم است و ریسک سرمایه‌گذاری درآنها بالاست و همین موضوع نقدینگی را به صورت طبیعی به سمت بازار املاک هدایت می‌کند، سرمایه‌یی بودن بازار مسکن در ایران تاثیری منفی بر تولید داشته است، زیرا نقدینگی بانک‌ها و بیشتر مردم به سمت بازار مسکن حرکت کرده است و درموازنه مسکن و تولید، وزنه به سمت بازار مسکن است و دریافت مالیات‌های بازدارنده می‌تواند تقاضاهای سرمایه‌یی را مورد هدف قراردهد اگرچه درآمدزایی نیز برای دولت دارد و درکنار آن به ساماندهی بازار مسکن نیز کمک کند. با توجه به اهمیت دریافت مالیات در افزایش درآمدهای دولتی، مراجعه به آمار نشان می‌دهد که بخش مسکن باوجود سهم بالا در اقتصاد کشور، سهم ناچیزی در درآمدهای مالیاتی بازی می‌کند؟ آیا این موضوع ناشی از نبود قوانین جامع است یا اجرا؟ متاسفانه از سوی وزارت اقتصاد و دارایی و همچنین سازمان امور مالیاتی، دریافت مالیات به عنوان راهی برای سیاست‌گذاری در حوزه زمین و مسکن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به کاربری مالیات یعنی استفاده از ابزار مالیات به عنوان ابزار سیاست‌گذاری و کنترل‌کننده تعریف نشده و این وظیفه از سوی دولت، قوه مجریه و مردم نیز مطالبه نشده است و می‌طلبد که وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی توجه بیشتری به این موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدینگی به سمت بازارهای تولیدی حرکت کنند. ضمن اینکه در این میان قوانین موجود نیز می‌توانست کامل‌تر باشد تا از این طریق علاوه بر درآمدزایی بهتر، سیاست‌گذاری مناسبتری نیز اعمال شود. تجربه سایر کشورها در زمینه دریافت مالیات‌ها چگونه است؟ در این کشورها چه نوع مالیات‌هایی مورد توجه است؟ در سایر کشورها مالیات‌های کنترلی که در حوزه زمین و مسکن وجود دارد مثل مالیات بر خانه‌های خالی ‌و مالیات بر عائدی سرمایه سابقه‌یی بیش از 80 تا 90 سال دارد، کشورهایی مانند ایالات متحده، انگلستان، اسپانیا، فرانسه و بسیاری از کشورهای اروپایی این نوع مالیات را دریافت می‌کند اما مالیات برخانه‌های خالی به صورت منطقه‌یی دریافت می‌شود و مربوط به مناطقی است که مساله و مشکل مسکن به صورت بحرانی وجود دارد درواقع اخذ مالیات برخانه‌های خالی یک مالیات عام برای کل یک کشور در سایر نقاط جهان محسوب نمی‌شود و تنها مربوط به بعضی ایالات یا شهرهاست. روند دریافت مالیات حوزه زمین و مسکن در ایران چه تفاوتی با سایر کشورها دارد؟ در ایران پس از دهه 40 که سطح درآمدهای نفتی دولت و همچنین سطح نقدینگی افزایش یافت حضور تقاضاهای سرمایه‌یی برای حوزه زمین و مسکن، شدت یافت این موضوع سبب شد که در دهه چهل شمسی بعضی از سیاست‌گذاران استفاده از ابزارهای مالیاتی را پیشنهاد کنند و به تبع آن قوانینی مانند منع مالیات مکرر، کنترل معاملات آپارتمان‌ها و مالیات بر عائدی املاک و مستغلات توصیه شود اما پس از انقلاب، متاسفانه در سال 66 به دلیل اصلاحیه اعمال شده در قانون مالیات‌های مستقیم، برخی از قوانین فسخ شد که مهم‌ترین آن مالیات بر عائدی یا درآمد ناشی از دارا بودن املاک و مستغلات بود که به صورت پلکانی دریافت می‌شد که این موضوع به واسطه نبود سامانه‌های اطلاعاتی اجرایی نشد، دراین بخش این سوال ایجاد می‌شود که نبود سامانه‌های اطلاعاتی می‌توانست قانون را مسکوت بگذارد و دلیلی برای حذف وجود ندارد و درواقع این امکان وجود داشت که دریک بازه زمانی دولت موظف شود که برای املاک و مستغلات، سامانه اطلاعاتی ایجاد کند و از داده‌های این سامانه به عنوان زیرساختی برای دریافت مالیات استفاده کند. مالیات حوزه املاک و مستغلات که اغلب جنبه بازدارنده‌یی در بازار دارند و در بازنگری قوانین حذف شدند و همین حذف شدن و سکوت قانون در برابر تقاضای سرمایه‌یی و سوداگرانه بازار زمین و املاک موجب شد که رشد بی‌سابقه تقاضاهای سرمایه‌یی را در حوزه املاک شاهد باشیم و تقریبا از 20 درصد تقاضای سرمایه‌یی به 60 و سپس تا 70 درصد رسیدیم که این یکی از عوامل اصلی ازهم گسیختگی بازار مسکن بعد ازسال‌های 65 و 66 است. پس از حذف مهم‌ترین نوع مالیات‌های بازار مسکن و املاک، روند به همین شکل ادامه یافت تا سال‌های 90، ‌91 که به پیشنهاد مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و برخی نمایندگان، اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم به صورت لایحه ازسوی دولت پیشنهاد شد درواقع این پیشنهادها به صورت بسته‌یی از قوانین مربوط به مالیات بر املاک و مستغلات مثل مالیات برعائدی سرمایه، مالیات برخانه‌های خالی، تشکیل بانک املاک و مستغلات و... بود که در سال 92 به تصویب رسید تنها مالیات بر عائدی سرمایه با مخالفت رییس مجلس به علت مکاتبه وزیر راه و شهرسازی با وی مبنی بر جلوگیری از تصویب قانون تصویب نشد اما درمورد زمین‌های بایر و موات و همچنین خانه‌های خالی، درقانون موادی برای دریافت این نوع مالیات‌ها وجود دارد و در قانون سال 87 (لایحه ساماندهی تولید و عرضه مسکن)، دریافت قانون مالیات برزمین‌های بایر و موات ذکر شده و در قانون مصوب سال 92 مربوط به اصلاحیه مالیات‌های مستقیم، قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی گنجانده شده است. بنابراین درحال حاضر در مورد این دوبخش از بازار مسکن، نص صریح قانون وجود دارد. یعنی دریافت مالیات تا زمان اصلاحیه اصلاحیه اعمال شده در قانون مالیات‌های مستقیم، درسال 66، اجرایی می‌شد؟ مفاد اجرای این مالیات‌ها در قانون وجود داشته اینکه تا چه میزان اجرایی شده است باید آمار و اطلاعات سال 57 تا 66 مورد بررسی قرارگیرد که دسترسی به چنین آماری سخت است ضمن اینکه ضعف سیستم مالیاتی نیز وجود داشته است. به عنوان نمونه قبل از سال‌های 87 و 92 قوانین مربوط به زمین‌های بایر و خانه‌های خالی وجود نداشته است و در ابتدای انقلاب با مجوزهای صادرشده به ویژه از سوی شورای انقلاب، تصرف خانه‌های خالی و زمین‌های بایر مطرح بود اما بحث مالیات درسال‌های اخیر تصویب شد. دراین زمینه اهمال کاری‌هایی نیز صورت گرفته است به عنوان نمونه در قانون سال 92، عنوان شده است که وزارت راه و شهرسازی طی شش ماه باید سامانه املاک و مستغلات را به عنوان زیرساختی اساسی برای دریافت مالیات به ویژه مالیات برخانه‌های خالی راه‌اندازی می‌کرد که باوجود گذشت زمان هنوز این سامانه همچنان کاراجرایی جدی ندارد. نکته آخر... زمین و مسکن کالاهایی خاص هستند که تاثیر زیادی براقتصاد کلان و خرد کشور دارند و این موضوع باید سبب شود که دولت توجه و برنامه ویژه‌یی برای این حوزه داشته باشد و از ابزارهای مالیاتی برای کنترل بازار زمین و مسکن بهره بگیرد.