فروش یک خانه به چند نفر ممنوع

اما ثبت اسناد به صورت مکانیزه باید با همکاری ارگان‌های دیگر صورت گیرد ولی سازمان اسناد و املاک کشور نتوانسته این ارگان‌ها را مجاب به همکاری و همیاری کند و مردم برای دریافت استعلامات شهرداری، اداره مالیات و... به صورت دستی پروسه‌ زمانی طولانی را طی می‌کنند اما شهرداری در مورد شناسنامه فنی ساختمان هم با دفتر ثبت اسناد رسمی همکاری ندارد و این موجب پیش فروش یک واحد به چند نفر می‌شود و پیشگیری از جعل اسناد پیش‌فروش را به بن‌بست کشانده است.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تعادل ، مهم‌ترین اقدام، سازمان ثبت اسناد و املاک مکانیزه کردن ثبت است. با محمدرضا دشتی اردکانی، رییس کانون سردفتران و دفتریاران گپ و گفتی دوستانه داشتیم تا مشکلات و پیشرفت‌های این کانون را مورد بررسی قرار دهیم. وی در تشریح کانون می‌گوید: «کانون سردفتران و دفتریاران، کانونی است که قوانین خاص خود را دارد و طبق قانون به نوعی وابسته به قوه‌قضاییه است. در صورتی که کانون وکلا، کانون ماده 187 وکلا و... زیرنظر اتاق بازرگانی یا اصناف مشغول به فعالیت هستند.» نظارت و مکانیزه شدن ثبت وی با اشاره به اینکه شهریور 1392 که سیستم ثبت آنلاین در کشور پیاده شد، می‌افزاید: «یکی از اقدامات بزرگ در راستای اقتصاد مقاومتی اتصال تمام دفاتر اسناد رسمی در ایران به سامانه یکپارچه ثبت اسناد و املاک کشور وصل بود. شفاف‌سازی بیشتر، کاهش هزینه‌های مردم و زمان خدمت‌دهی از آثار و برکات اقتصاد مقاومتی است. دفاتر الکترونیکی به صورت پایلوت در تهران شروع به فعالیت کردند و تا اواسط اردیبهشت این دفاتر در سراسر کشور فعال خواهند شد. سیستم ثبت آنی به صورت الکترونیک انجام خواهد شد. با وجود اعلام آمادگی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان‌هایی مانند تامین اجتماعی، شهرداری، سازمان مالیاتی و... که باید استعلاماتی را جهت ثبت ارائه کنند، تاکنون اعلام آمادگی نکرده و به این سامانه وصل نشده‌اند. اگر این اقدام صورت گیرد، اتفاق بزرگی در ثبت رخ خواهد داد و جلوگیری از فرار مالیاتی یکی از برکات آن خواهد بود.» اما ثبت‌های الکترونیک هنوز هم نتوانسته سردفتران را از اتهامات مبرا کند. دشتی‌اردکانی با بیان اینکه نظارت بر تخلف سردفتران و دفتریاران توسط 4 مرجع قانونی صورت می‌گیرد، تاکید می‌کند: «بیشتر اقتصاد کشور و نقل و انتقالات بر دفاتر رسمی انجام می‌شود، به همین دلیل باید نظارت دقیقی روی آن صورت گیرد. سازمان بازرسی کل کشور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ادارات کل ثبت اسناد در مراکز استان‌ها، کانون سردفتران و دفتریاران و سازمان مالیاتی به صورت سالانه این دفاتر را مورد بازرسی قرارداده و در کل سال بر فعالیت آنها نظارت دارند.» نقل و انتقال خودرو از سال 92-91 بود که مردم برای نقل و انتقال خودرو با مشکلاتی روبه‌رو شدند. پلیس راهور ناجا برگ سبز را سند قطعی می‌دانست و کار نقل و انتقال در دفاتر ثبت اسناد رسمی را کساد کرد و مردم را سرگردان. دی 1392 دشتی‌اردکانی، رییس کانون سردفتران و دفتریاران برگ سبز ناجا به عنوان سند رسمی را بی‌اعتبار دانسته و گفت: «سند سبز ناجا فقط برای تعویض پلاک کاربرد دارد و برای نقل و انتقال خودرو سندی معتبر است که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد. نقل و انتقال خودرو باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود زیرا در دادگاه سند رسمی مورد قبول است. کانون آمادگی کامل دارد که در این خصوص با نیروی انتظامی همکاری کرده و دفاتر اسناد رسمی به مراکز تعویض پلاک منتقل شود. البته نیروی انتظامی تاکنون در این خصوص اعلام آمادگی نکرده است.» این چالش ادامه داشت تا اسفند 1393 که سردار موسی امیری، جانشین پلیس راهور ناجا اعلام کرد: «برابر قانون، برگه نیروی انتظامی تحت عنوان سند مالکیت سبز که به هموطنان می‌دهد، سند قطعی است و هیچ نیازی به سند محضری نیست. همان‌طور که هموطنان وقتی خودرو صفر کیلومتر می‌خرند به محضر نمی‌روند، از این بابت نگرانی نداشته باشند و با خیال راحت در ایام نوروز به مسافرت بروند.» سرهنگ احمد رستمی، معاون فنی و مهندسی راهور اما دیدگاه پلیس نیز در این مورد گفت: «رویکرد نیروی انتظامی روزآمد کردن با استفاده از سامانه‌های برخط است و معتقدیم که سند صادر شده توسط نیروی انتظامی طبق تعریف قانون مدنی سند مالکیت محسوب می‌شود و مردم هیچ‌گونه اجباری در مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ندارند.» این چالش مردم را سرگردان کرد. اما دشتی اکنون می‌گوید: «این موضوع حل شد. ماده 29 رسیدگی به تخلفات رانندگی به صراحت اعلام کرده که برای انتقال سند باید به دفاتر رسمی و برای تعویض پلاک به پلیس راهور مراجعه شود.» تعرفه‌ای وجود دارد؟ اکثر فروشندگان و خریداران از هزینه نقل و انتقالات اطلاع درستی ندارند. آیا مکانیزه شدن ثبت اسناد و املاک به این اطلاع‌رسانی هم منجر شده یا خیر؟ رییس کانون سردفتران و دفتریاران پاسخ می‌دهد: «تمام هزینه‌های نقل و انتقال پرداختی به صورت الکترونیکی در سند ثبت شده و باید با کارتخوان در دفاتر ثبت اسناد رسمی پرداخت شود. هزینه‌ها بالای اسناد درج می‌شود.»به گفته وی مالیات‌های دفاتر ثبت اسناد رسمی بر حسب جدول سازمان مالیاتی پرداخت می‌شود و این دفاتر در زمینه پرداخت مالیات با مشکلی روبه‌رو نیستند. کم نیستند پرونده‌هایی که در آنها یک آپارتمان یا ساختمان به چند نفر فروخته می‌شود و مشکلات زیادی را برای مردم ایجاد می‌کند. شاید یکی از این نمونه‌های مهم برج نگین شهرری باشد که هر واحد آن به چند نفر فروخته و باعث اجتماع مردم در مقابل دادسرای تهران شد. این مردم حق خود را از دستگاه قضا مطالبه می‌کردند. بروز چنین مشکلاتی منجر به تولد قانون پیش‌فروش ساختمان شد. به این ترتیب، دیگر فعالیت جاعلان و آنهایی که معاملات معارض انجام می‌دادند گریبان دستگاه قضا را نخواهد گرفت. در زمان ریاست آیت‌الله هاشمی‌شاهرودی بر قوه قضاییه، این قوه لایحه‌یی را تحت عنوان «قانون پیش‌فروش ساختمان» در اختیار مجلس شورای اسلامی قرار داد. این قانون فراز و نشیب‌های زیادی را متحمل شد و فعالیت‌هایی که در مرکز پژوهش‌های مجلس و کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی روی آن انجام گرفت، منجر به این قانون شد که در سال 1389 به تصویب مجلس رسیده است. آیین‌نامه اجرایی این قانون که از سال 89 تصویب شده بود، در سال 93 از سوی هیات وزیران ابلاغ شد. هیات وزیران پیشنهاد مشترکی را بین وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی تدوین کرد که مورد تایید قوه قضاییه نیز قرار گرفت. دشتی‌اردکانی در این مورد می‌گوید: «این قانون در سال 1389 به تصویب مجلس رسید و آیین‌نامه آن در سال 93 توسط هیات وزیران ابلاغ شد. در این قانون آمده یکی از مستندات اسناد دفاتر رسمی، شناسنامه فنی ساختمان باشد. در بسیاری از استان‌های کشور شناسنامه فنی توسط شهرداری به دفاتر رسمی صادر می‌شود. اما متاسفانه در تهران تا به حال انجام نشده است. به همین دلیل به عنوان رییس کانون، با آقای قالیباف شهردار تهران، مدیرکل حقوقی شهرداری و معاونت شهرسازی جلسات مختلف داشتم. با وجود قول مساعدی که به ما داده‌ بودند تاکنون هنوز شناسنامه فنی ساختمان در تهران توسط شهرداری صادر نشده است. صدور شناسنامه فنی ساختمان برای تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان، از جعل اسناد و معاملات جلوگیری خواهد کرد.» وی با اشاره به الزامی‌ شدن اخذ کدرهگیری توسط مشاوران املاک می‌افزاید: «ماه 5 و 6 کد رهگیری مصوبه هیات وزیران به دیوان عدالت اداری ارسال شد. در گذشته برای گرفتن استعلام سازمان مالیاتی ملزم به دریافت کد رهگیری بودند ولی هنوز هم دفاتر اسناد رسمی می‌توانند بدون آنکه کدرهگیری داشته باشند، از سازمان مالیاتی استعلام کنند. سازمان مالیاتی نیز طی بخشنامه‌یی، کلیه ادارات زیرمجموعه خود را ملزم به ارائه استعلام به دفاتر رسمی کرده است.» رییس کانون سردفتران و دفتریاران در ادامه تاکید می‌کند: «استعلام ثبت به صورت الکترونیکی از واحدهای ثبتی گرفته می‌شود و قطعا از درگاه سازمان ثبت اسناد و املاک استعلام می‌کنند و می‌توانند به جواب استعلامات دسترسی پیدا کنند.» کاهش نقل و انتقالات از سال 91 بازار مسکن سیرنزولی را در پیش گرفت و رکودی بی‌سابقه این بازار را در خود فرو برد و معاملات مسکن کاهش یافت. برخی کارشناسان عوامل زیادی را در رکود مسکن تاثیرگذار و کاهش قدرت خرید متقاضیان را یکی از مهم‌ترین دلایل این رکود می‌دانستند. اما ارائه وام‌های بیش از 100 میلیون هم راه چاره ترغیب خرید مسکن نشد. برخی بازارها مانند سکه و ارز در اوایل این رکود رونق گرفتند و پس از گذشت مدتی این تب و تاب هم فروکش کرد و پول‌ها به سپرده‌های بانکی تبدیل شد. کاهش معاملات مسکن تمامی بازارها تحت تاثیر قرار گرفت. این رکود بازار مسکن در فعالیت دفترداران و دفتریاران هم تاثیر بسزایی داشته است. رییس کانون سردفتران و دفتریاران تاکید می‌کند: «با توجه به شرایط اقتصادی دنیا و ایران به ویژه در دوران تحمیل تحریم‌های ظالمانه، همه بخش‌ها با مشکلاتی دست به گریبان بودند. طبیعتا دفاتر ثبت اسناد رسمی نیز از این قاعده مستثنی نیست. در دوران رکود مسکن، نقل و انتقالات به‌شدت کاهش داشت.» دفاتر ثبت اسناد رسمی ارث می‌رسد؟ بسیاری بر این پندارند که سازمان اسناد رسمی به صورت ارثی از پدر به پسر می‌رسد. اما دشتی‌اردکانی در این مورد می‌گوید: «دفاتر ثبت اسناد رسمی به هیچ‌وجه ارثی نیست. آزمونی توسط سازمان ثبت اسناد کشور برگزار می‌شود و افرادی که این آزمون را با موفقیت پشت سرگذاشته‌اند، مشمول واگذاری دفاتر رسمی می‌شوند. ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمی هم تاکید می‌کند که در شهرها براى حداقل هر 15هزار نفر و حداکثر هر20هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات باید یک دفترخانه فعال باشد. با توجه به جمعیت کشور باید 4000دفترخانه فعال باشد. در حالی که اکنون قریب به 7500دفتر ثبت اسناد رسمی فعال در سراسر کشور وجود دارد. برای رعایت تناسب ماده 5 قانون اسناد رسمی، باید شاهد کاهش دفتر ثبت اسناد رسمی باشیم. در صورت اصلاح قانون آزمون امتحان سردفتری هم برگزار خواهد شد.» رفتار اجتماعی این دفترداران و دفتریاران از مهم‌ترین مسائلی است که می‌توان به آن اشاره کرد. برخی از این دفترداران در برخی موارد رفتاری ناشایست دارند. ضمن آنکه احتمال تخلفی غیر از تخلفات اخلاقی هم در دفاتر وجود دارد. رییس کانون سردفتران و دفتریاران در پاسخ به این سوال که مردم برای پیگیری شکایات خود به چه ارگان‌هایی مراجعه کنند، می‌گوید: «مردم می‌توانند به دفتر بازرسی و پاسخگویی به شکایات در سازمان اسناد و املاک کشور، ادارات کل ثبت در استان‌ها و کانون سردفتران در سراسر کشور مراجعه کنند. قطعا ظرف مدت یک ساعت به شکایات آنها رسیدگی خواهد شد.»