گام‌های لرزان مسکن در مرز رونق و رکود

استدلال مسوولان دولتی بازار مسکن در پیش‌بینی خروج بازار مسکن از رکود و ایجاد رونق به عواملی چون اجرای توافق هسته‌یی و لغو تحریم‌ها، افزایش حجم معاملات در ماه‌های پایانی سال 94 (به غیر از اسفند) و... باز می‌گردد. در مقابل برخی کارشناسان اقتصاد مسکن سرنوشت این بازار را به سرنوشت شرایط کلی اقتصاد کلان گره می‌زنند و می‌گویند تا شرایط کلی اقتصاد کشور بهبود نیابد، شاهد رونق بازار مسکن نیز نخواهیم بود. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تعادل ، یکی از مسوولان وزارت راه و شهرسازی که بارها نوید بازار گرم مسکن را داده معاون وزیر راه و شهرسازی است، حامد مظاهریان در همین ارتباط به دوره ثبات قیمت مسکن در سال گذشته اشاره می‌کند و می‌گوید: رصد معاملات املاک درسال 94 نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن منفی یک درصد و نرخ تورم ۱۲درصد بوده که این آمار بیانگر این است که قیمت واقعی مسکن کاهش نسبی پیدا کرده و بازار آماده خروج از رکود است. ‌ رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز بر آغاز فاز اول خروج از رکود مسکن در ۶ ماه ابتدایی امسال تاکید می‌کند و می‌گوید: در نیمه اول سال جاری، حجم معاملات به حدی می‌رسد که بتوان آن را بازگشت رونق به بازار مسکن عنوان کرد. حسام عقبایی در گفت‌وگویی می‌افزاید: درنیمه اول سال 95 در حالی مسکن از رکود خارج می‌شود که این وضعیت به دلیل رشد حجم معاملات نسبت به سال گذشته خواهد بود هرچند باید تاکید کرد که رشد معاملات به معنی رشد قیمت نیست ضمن اینکه با افزایش حجم معاملات در 6ماهه دوم امسال شاهد رشد تولید مسکن نیز خواهیم بود. اگرچه معاون وزیر راه و شهرسازی و رییس اتحادیه مشاوران املاک، ‌افزایش حجم معاملات و کاهش نسبی قیمت مسکن را عوامل تاثیرگذاری برای بهبود بازار اعلام می‌کنند اما در مقابل عده‌یی از کارشناسان و مسوولان بخش خصوصی مسکن معتقدند که با وجود لغو تحریم‌ها، اهرم‌های لازم برای خروج از وضعیت نابسامان اقتصادی در حوزه‌های مختلف از جمله مسکن وجود ندارد و با بهبود شرایط در اقتصاد کلان نیز، عمر این رونق کوتاه بوده و شرایط رکودی دوباره حکمفرما می‌شود. استدلال این کارشناسان بر این اساس استوار است که رکود بخش مسکن به دلیل مازاد عرضه یا کمبود تقاضا رخ می‌دهد و تنها عواملی سبب تغییر در روند این بازار و رونق بخش مسکن می‌شوند که بر میزان تقاضا موثر باشند. آن‌گونه که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند، عواملی که می‌تواند نقش و سهم مهمی در افزایش تقاضا داشته باشند، عبارتند از رشد صادرات نفت خام، افزایش درآمد سرانه، مازاد عرضه در بازار و... که با بررسی و ارزیابی این عوامل مشخص می‌شود که در سال جاری شاهد تغییری در افزایش میزان تقاضای خرید مسکن نخواهیم بود. نخستین عامل، میزان صادرات نفت خام است که افزایش میزان آن می‌تواند در بهبود بودجه سالانه و افزایش قدرت خرید مردم موثر باشد که با لغو تحریم‌ها می‌توان انتظار افزایش میزان صادرات را داشت ضمن اینکه مطالعه روند رشد قیمت در بازار مسکن و رشد درآمدهای نفتی نیز نشان می‌دهد که همبستگی بالایی میان این دو متغیر وجود دارد و رشد درآمدهای نفتی در کشور از عوامل موثر بر رونق بازار مسکن است. براساس برنامه دولت، پس از لغو تحریم‌ها، مقدار صادرات نفت خام به حدود دو میلیون بشکه در روز می‌رسد اما سوال این است که درصورت تحقق این هدف آیا افزایش قابل توجهی در درآمدهای نفتی ایران رخ می‌دهد؟ هم‌اکنون قیمت نفت اوپک حدود 35 دلار است که با فرض تدوام این روند، درآمدهای حاصل از صادرات نفت ایران را حتی با فرض افزایش سریع در مقدار صادرات نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. درهمین رابطه، میانگین پیش‌بینی‌های انجام شده توسط موسسات جهانی برای قیمت نفت در سال 2016 حدود 41 دلار است که در مقایسه با رقم سال 2015 پایین‌تر است بر همین اساس، حتی اگر حجم صادرات نفت ایران در سال 1395 به دو میلیون بشکه در روز نیز نزدیک شود درآمد نفتی ایران بسیار پایین‌تر از مقدار آن در سال 1393 خواهد بود پس افزایش درآمدهای نفتی نمی‌تواند اهرمی برای افزایش تقاضا در بازار مسکن باشد. دیگر عاملی که می‌تواند در بهبود میزان تقاضا برای خرید مسکن موثر باشد رشد اقتصادی یا افزایش درآمد سرانه کشور است که به تبع آن با بهبود توان مالی مردم می‌توان شاهد افزایش حجم معاملات خرید مسکن بود. آمار منتشر شده ازسوی مرکز آمار و بانک مرکزی نشانگر آن است که تولید ناخالص داخلی حقیقی سرانه از سال 1391 روند نزولی خود را آغاز کرده و تا سال 1392 نیز ادامه داشته است. دراین میان در سال 1393، افزایش اندکی در درآمد سرانه رخ داد اما در مجموع طی این سال‌ها تولید ناخالص داخلی حقیقی سرانه کاهش شدیدی معادل 9.1درصد را تجربه کرده و تنها طی سه سال حدود 10درصد از قدرت خرید مردم کم شده است که این موضوع در بازار مسکن با کاهش تقاضا نمود می‌یابد علاوه بر موارد ذکرشده براساس پیش‌بینی کارشناسان اقتصادی، قدرت خرید مردم در سال 1395 به علت کاهش شدید درآمدهای نفتی در سال 1394 در مقایسه با سال 1393، افت شدید سود شرکت‌های حاضر در بورس اوراق بهادار تهران و منفی بودن رشد شاخص تولیدات صنعتی در بهار 1394 کاهش می‌یابد و در این شرایط با وجود پیش‌بینی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی مبنی بر تحقق رشد اقتصادی 6درصدی در سال 1395، همچنان درآمد سرانه سال 1395، پایین‌تر از مقدار آن در سال 1390 خواهد بود و قدرت خرید مردم در سال‌های 1396 و 1397 به مقادیر سال 1390 باز می‌گردد و این موضوع یکی دیگر از مشکلات و موانع موجود در مقابل رونق بازار مسکن است. دیگر عامل موثر در بهبود بازار مسکن، شکل‌گیری تقاضای جدید در بازار است که معمولا به دلیل تشکیل خانوارهای جدید صورت می‌گیرد. در سال‌های اخیر به دلیل روند نزولی تعداد ازدواج‌ها، نرخ رشد خانوارها روند کاهشی داشته است و این موضوع در کنار ساخت‌وساز انبوه سال‌های 1391، 1392 و 1393، سبب پیدایش مازاد عرضه در بازار مسکن شده است. براساس آمار منتشرشده، پیش از سال 1390، بازار مسکن تقریبا در تعادل بوده است اما پس از سال 1390، با شروع روند نزولی در روند تشکیل خانوارهای جدید (که بیشتر در نتیجه کاهش تعداد ازدواج‌ها بوده است) و شروع خیل جدیدی از ساخت و سازها (به دلیل رونق بازار مسکن در سال‌های 1390 و 1391 و اوایل 1392) عدم تعادل در بازار به وجود آمده است. در این میان وزارت راه و شهرسازی تلاش دارد تا با حمایت از طرف تقاضا و تبدیل تقاضاهای غیرموثر به موثر، قدرت خرید مردم را افزایش دهد و متقاضیان جدیدی را به بازار معرفی کند به گفته مظاهریان ۲۵میلیون تومان تسهیلات پرداخت شده در ابتدای دولت یازدهم به سقف ۱۶۰میلیون تومان افزایش یافته است اما به نظر می‌رسد که دوره بازپرداخت طولانی این تسهیلات و میزان بالای اقساط موجب شود که استقبال چندانی از این تسهیلات صورت نگیرد و شاهد افزایش محسوسی در تعداد متقاضیان خرید مسکن نباشیم.