دیوار کوتاه مسکن در رکود بلند اقتصاد

در فروردین ماه سال جاری با کاهش 32درصدی معاملات خرید و فروش نسبت به فروردین سال 93، امیدها برای بهبود بازار کمرنگ شد و افت تعداد معاملات در اردیبهشت و خرداد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل موجب شد که در سه ماهه ابتدایی سال، بازار مسکن مسیری نزولی را سپری کند البته حجم قراردادها در هر ماه نسبت به ماه قبل شاهد رشد بود اما شرایط نسبت به سال قبل افت داشت. بازار خرید و فروش در تیر و شهریور سال 94 مثل سه ماهه اول با افت معاملات همراه بود اما در مرداد ماه شاهد رشد 3.2درصدی حجم قراردادها نسبت به مرداد سال 93 بودیم.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تعادل ، در سه ماهه سوم سال نیز تنها در آبان ماه، میزان حجم معاملات نسبت به مشابه سال قبل افزایش داشت و در مهر و آذر باز هم شاهد کاهش قراردادها نسبت به سال گذشته بودیم. باوجود روند نزولی خرید و فروش در 9ماهه سال 94، با افزایش حجم معاملات در دی و بهمن شاهد بروز نشانه‌های بهبود بازار مسکن بودیم. اگرچه حجم معاملات در بازار خرید و فروش مسکن تنها در چند ماه از سال نسبت به سال گذشته افزایش یافت اما بازار رهن و اجاره در هر ماه نسبت به ماه گذشته شاهد افزایشی در محدوده 10 تا 12درصدی نسبت به ماه قبل بودیم. به دنبال راهی برای خروج از رکود تداوم رکود در بازار مسکن طی سه سال گذشته دولت را به اعمال تصمیمات و اجرای برنامه‌هایی برای بهبود شرایط بخش مسکن در سال 94 سوق داد که نگاهی به مصوبات و فعالیت‌های انجام شده نشانگر آن است که دولت تقویت بخش تقاضا را بیش از عرضه در دستور کار خود قرار داده است. بر همین اساس، در اردیبهشت ماه سال جاری و با مصوبه شورای پول و اعتبار میزان وام مسکن برای خانه اولی‌ها در تهران به 80میلیون تومان رسید، البته پرداخت این تسهیلات (حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم) مشروط به سپرده‌گذاری 50درصدی شد. سقف فردی تسهیلات خرید مسکن در «شهر تهران»، «شهرهای بزرگ بالای 200هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» به ترتیب به میزان 800، 600 و 400میلیون ریال تعیین شد. گفتنی است، نرخ سود تسهیلات اعطایی در ابتدا 14درصد تعیین شد که با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی به 13درصد کاهش یافت.

دیگر برنامه دولت برای بخش مسکن مربوط به تیرماه سال جاری می‌شود، براساس این برنامه که از سوی یک عضو ناظر شورای عالی بورس با هدف شفاف‌سازی قیمت فروش آپارتمان‌ها اعلام شد طرح بورس مسکن بود، به گفته طراحان طرح بورس مسکن پایان دادن به دخالت واسطه‌گران در اعمال نفوذ یک‌طرفه در قیمت‌گذاری به نفع یا ضرر یکی از طرفین معامله از مزایای اجرای این طرح است. طرح بورس مسکن همچنان در پیچ و خم تصویب و اجرایی شدن قرار دارد. بازار رهن ثانویه از دیگر برنامه‌های دولت یازدهم برای خروج بخش مسکن از رکود بود. در شهریور ماه سال جاری، هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران از دریافت موافقت کلی بانک مرکزی برای راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» و تایید پیش‌نویس دستورالعمل «انتشار اوراق مشارکت رهنی به پشتوانه وام‌های اولیه مسکن» خبرداد که این طرح نیز با وجود گذشت 6ماه هنوز اجرایی نشده است. در مهر ماه سال جاری شاهد ارائه دو تصمیم از سوی دولت برای بازار مسکن بودیم.

برهمین اساس پیش‌نویس طرح «خرید اعتباری مسکن» با هدف صدور مجوز نهایی برای فعالیت شرکت‌های لیزینگ در تامین مالی بخش مسکن، آماده بررسی در شورای پول و اعتبار شد و به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی در اردیبهشت ماه سال آینده شاهد تصویب این طرح و اجرای آن خواهیم بود. دیگر طرحی که در مهرماه مطرح شد، ارائه مدل جدیدی برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن از سوی بانک مسکن بود که بر اساس آن این بانک تا 100میلیون تومان تسهیلات برای ساخت مسکن به سازندگان پرداخت می‌کند. برهمین اساس وام 100میلیونی فقط برای ساخت مسکن و سازنده‌های آن بوده و برای خرید مسکن نیست و سود آن نیز مطابق با تسهیلات بانکی جاری است. این طرح نیز مانند رهن ثانویه و لیزینگ هنوز اجرایی نشده است و عملیاتی شدن آن در هاله‌یی از ابهام است. دیگر طرح دولت برای بهبود شرایط صدور مجوز از سوی بانک مسکن در آبان ماه سال جاری، ابلاغ مفاد و جزییات مصوبه وام خرید مسکن تا سقف 60میلیون تومان از سوی بانک مرکزی به بانک مسکن بود که پرداخت این وام از اوایل دی ماه آغازشد. براساس این تسهیلات، ۶۰میلیون تومان وام در تهران، ۵۰میلیون تومان در شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت و ۴۰میلیون تومان در سایر مناطق شهری پرداخت می‌شود. گفتنی است، استفاده از این طرح با خرید اوراق بهادار انجام‌پذیر است. در آذرماه سال جاری، امکان شکل‌گیری منسجم معاملات قسطی آپارتمان فراهم شد و برهمین اساس انبوه‌سازان شهر تهران که پیش‌تر برای قسطی کردن بخشی از واحدهای نوساز اعلام آمادگی کرده بودند، به پشتوانه بانک، شاهد تسهیل شرایط خرید و فروش مسکن بودند.

در این طرح بانک‌ها که نقش واسطه را بین متقاضی خرید مسکن و انبوه‌سازان ایفا می‌کنند برای همکاری و اجرای این طرح 5درصد کارمزد دریافت می‌کنند البته بالا بودن رقم کارمزد موجب شد که رایزنی انبوه‌سازان با بانک‌های خصوصی برای کاهش این رقم آغاز شود و به گفته رییس انجمن انبوه‌سازان، احتمال امضای تفاهمنامه‌یی با بانک شهر برای کارمزد 2درصد افزایش یابد. اقساط وام ۱۰۰میلیون تومانی در قالب طرح فروش قسطی مسکن با بازپرداخت ۵ تا ۷ ساله و نرخ سود حدود ۲۰درصدی است. فروش قسطی مسکن برای مشتریانی است که در طبقه متوسط و بالا قرار دارند زیرا متقاضی باید تا مدت ۵ تا ۷ سال بتواند اقساط وام‌ ۱۰۰میلیون تومانی را بازپرداخت کند. اما آخرین تسهیلاتی که دولت برای بخش مسکن فراهم کرد پرداخت وام 160میلیون تومانی خرید بود. از 18اسفندماه سال جاری براساس مصوبه شورای پول و اعتبار در تهران هر یک از زوجین می‌توانند تا مبلغ ۸۰میلیون تومان و در مجموع ۱۶۰میلیون تومان برای یک پلاک ثبتی وام دریافت کنند؛ این مبلغ در شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت ۶۰میلیون تومان، درمجموع ۱۲۰میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۴۰میلیون تومان و درمجموع ۸۰میلیون تومان روی یک پلاک ثبتی است.