شیوه‌های تامین مالی مسکن در سال 94

صندوق پس انداز مسکن یکم حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم با حداقل دوره انتظار یک‌سال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تشکیل شد که سقف فردی تسهیلات خرید مسکن در «شهر تهران»، «شهرهای بزرگ بالای 200هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» به ترتیب به میزان 800، 600 و 400میلیون ریال تعیین شد. نرخ سود تسهیلات اعطایی در ابتدا 14درصد تعیین شد که با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار به 13درصد کاهش یافت. گفتنی است با گذشت 9 ماه از گشایش این حساب تنها 37هزار نفر دراین طرح ثبت نام کرده‌اند. بورس مسکن هشتم تیرماه سال جاری، یک عضو ناظر شورای عالی بورس از برنامه‌ریزی برای هدایت معاملات مسکن به بورس با هدف شفاف‌سازی قیمت فروش آپارتمان‌ها خبر داد. به گفته طراحان این طرح پایان دادن به دخالت دلالان در اعمال نفوذ یک‌طرفه در قیمت‌گذاری به نفع یا ضرر یکی از طرفین معامله ازمزایای این طرح است. بر مبنای مجوز بورس کالا، معاملات مسکن معمولی در بازار ملک کماکان در بنگاه‌ها قابل انجام است و وجه مشترکی بین فعالیت مشاوران املاک و عرضه املاک خاص در بورس کالا وجود ندارد، چراکه این املاک در حال حاضر نیز به‌صورت مستقیم توسط نهادها و بدون استفاده از ظرفیت واسطه‌ها و دلالان ملک، به مزایده گذاشته می‌شود. تصویب و اجرای این طرح نیز مانند رهن ثانویه نامشخص است. رهن ثانویه هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران در شهریورماه سال جاری از دریافت موافقت کلی بانک مرکزی برای راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» و تایید پیش‌نویس دستورالعمل «انتشار اوراق مشارکت رهنی به پشتوانه وام‌های اولیه مسکن»خبرداد. اما هم‌اکنون و با وجود گذشت شش ماه از ارائه این طرح، تصویب و اجرای بازار رهن ثانویه مسکن با اما و اگرهایی روبروست اگرچه تجربه نشان داده است که با اجرای رهن ثانویه مسکن، قدرت وام‌دهی بانک‌ها تا 12برابر می‌تواند افزایش می‌دهد. رهن ثانویه از جمله روش‌های موثر برای افزایش اعتبارات و سرمایه‌های بخش مسکن است؛ دراین روش بانک منتظر بازپرداخت 15 سالۀ وام‌های ساخت نمی‌شود، بلکه بانک سند و وثیقه‌های وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری زیرنظر خود می‌دهد و این شرکت‌ها در مقابل دریافت این وثیقه‌ها، بدهی افراد را به اقساط تبدیل کرده و به صورت اوراق بهادار منتشر می‌کنند. از این اصل اعتباری که بانک به افراد پرداخته است، به بانک بازگردانده شده و بانک مجدداً می‌تواند به تعداد دیگری از متقاضیان وام دهد. بدین جهت گفته می‌شود. لیزینگ مسکن در مهرماه سال94، پیش‌نویس طرح «خرید اعتباری مسکن» با هدف صدور مجوز نهایی برای فعالیت شرکت‌های لیزینگ در تامین مالی بخش مسکن، آماده بررسی در شورای پول و اعتبار شد طرحی که با وجود موافقت انبوه‌سازان و سازندگان مسکن با واکنش منفی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران مواجه شد به گفته حسام عقبایی افرادی که به دنبال لیزینگ مسکن هستند می‌خواهند واسطه‌گری را بین مردم و بانک‌ها ایجاد کنند زیرا کارمزدهای آنها بالاست و مانند بانک مسکن برای همکاری با انبوه‌سازان، 5درصد کارمزد را مطالبه می‌کنند. به نظر می‌رسد که تصویب و اجرای این طرح به سال آینده موکول شده است زیرا چندی پیش معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی وعده تصویب این طرح را در اردیبهشت ماه سال95 داد. وام 100 میلیون تومانی ساخت درمهرماه سال94، رییس کل بانک مرکزی از ارائه مدل جدیدی برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن ازسوی بانک مسکن خبرداد که بر اساس آن این بانک تا یکصد میلیون تومان تسهیلات برای ساخت مسکن به سازندگان پرداخت می‌کند. برهمین اساس وام 100میلیونی فقط برای ساخت مسکن و سازنده‌های آن بوده و برای خرید مسکن نیست ضمن اینکه سود آن نیز مطابق با تسهیلات بانکی جاری است. با وجود آنکه شش ماه از ارائه این طرح می‌گذرد اما به گفته رییس انجمن انبوه‌سازان تهران، اجرای این طرح همچنان در هاله‌یی از ابهام است. وام 60 میلیونی از آبان ماه سال جاری مفاد و جزییات مصوبه وام خرید مسکن تا سقف 60 میلیون تومان از سوی بانک مرکزی به بانک مسکن ابلاغ شد و پرداخت این وام از اوایل دی ماه آغازشد. براساس این تسهیلات، ۶۰ میلیون تومان وام در تهران، ۵۰ میلیون تومان در شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت و ۴۰میلیون تومان در سایر مناطق شهری پرداخت می‌شود. این طرح که با خرید اوراق بهادار صورت می‌گیرد هر یک از زوجین می‌توانند روی یک پلاک ثبتی از محل اوراق حساب ممتاز استفاده کنند؛ بر این اساس زوجین می‌توانند در تهران برای یک پلاک ثبتی در مجموع ۱۲۰میلیون تومان، در شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت، ۱۰۰میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۸۰میلیون تومان استفاده نمایند. مسکن قسطی با صدورمجوز از سوی بانک مسکن در آذرماه سال جاری، امکان شکل‌گیری منسجم معاملات قسطی آپارتمان فراهم شد. برهمین اساس انبوه‌سازان شهر تهران که پیش‌تر برای قسطی کردن بخشی از واحدهای نوسازاعلام آمادگی کرده بودند، به پشتوانه بانک، می‌توانند شرایط خرید و فروش را تسهیل کنند. بانک عامل بخش مسکن در همین راستا پرداخت به موقع اقساط از جانب خریدار را برای فروشنده آپارتمان «تضمین» می‌کند و نه تنها منابع داخلی بانک در این فرآیند درگیر نمی‌شود که برای این ضمانت، کارمزد نیز دریافت می‌کند. اقساط وام ۱۰۰ میلیون تومانی در قالب طرح فروش قسطی مسکن با بازپرداخت ۵ تا ۷ساله و نرخ سود حدود ۲۰درصدی است. فروش قسطی مسکن برای مشتریانی است که در طبقه متوسط و بالا قرار دارند زیرا متقاضی باید تا مدت ۵ تا ۷سال بتوانند اقساط وام‌ ۱۰۰میلیون تومانی را بازپرداخت کنند. قرارشد که دراین طرح، بانک مسکن ۴درصد بابت تضمین کارمزد دریافت کند البته به تازگی رییس انجمن انبوه‌سازان از امضای تفاهم نامه‌یی درهفته پایانی سال بین انجمن با یک بانک خصوصی (بانک شهر) برای نرخ کارمزد 2 درصد خبرداد. وام 160میلیونی از 18اسفندماه سال جاری براساس مصوبه شورای پول و اعتبار در تهران هر یک از زوجین می‌توانند تا مبلغ ۸۰میلیون تومان و در مجموع ۱۶۰میلیون تومان برای یک پلاک ثبتی وام دریافت کنند؛ این مبلغ در شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت ۶۰میلیون تومان، در مجموع ۱۲۰میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۴۰میلیون تومان و در مجموع ۸۰میلیون تومان روی یک پلاک ثبتی است. براساس این طرح، متقاضیان می‌توانند معادل ۸۰درصد ارزش ملک مبایعه‌نامه یا ساخت را از وام‌های جدید مسکن پرداخت کنند. بازار خرید و فروش نگاهی به آمار 11 ماهه منتشر شده بانک مرکزی از معاملات خرید و فروش نشانگرآن است که در 7 ماه از 11ماه سال 95، حجم معاملات مسکن نسبت به مشابه سال گذشته کاهش یافته است و قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی نیز دراین مدت در محدوده 37. 4 میلیون تا 39. 3 میلیون ریال متغیر بوده است. بازار رهن و اجاره بازاررهن و اجاره مسکن در سال جاری؛ شرایط تقریبا با ثباتی را طی کرد و نرخ اجاره‌بها در 11 ماه سال 94 بین 10. 1 تا 12. 4 درصد تغییر کرد.