اقساط؛ نقطه ضعف وام مسکن درایران
از زمانی که قیمت مسکن رفته‌رفته با درآمدها و پس‌انداز متقاضیان خرید خانه فاصله گرفت، هنوز هیچ طرح کامل و بدون نقصی برای خانه‌دارشدن مردم به‌ویژه اقشار کم‌درآمد ارایه نشده است.
به‌طور معمول مسکن یکی از اولویت‌های اقتصادی دولت‌ها را در ایران تشکیل می‌دهد و براین اساس هر دولتی سعی می‌کند تا راهی آسان برای صاحبخانه‌شدن مردم بیابد اما تاکنون هیچ یک از انبوه طرح‌هایی که در این بخش ارایه شده، نتوانسته است مشکل فاصله قدرت خرید مردم با قیمت مسکن را حل کند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از شهروند ، در دولت‌های نهم و دهم که بخش عمده جهش قیمت مسکن در دوره فعالیت آن رقم خورد، طرح مسکن مهر با هدف حذف قیمت زمین از معدله مسکن با عنوان سیاست «زمین صفر» با سرو صدای زیادی ارایه و اجرا شد. براین اساس با صرف هزینه‌های بسیاری که به افزایش پایه پولی منجر شد، خانه‌هایی در اطراف شهرها ساخته شد تا متقاضیان با قیمت پایین و شرایط آسانی صاحبخانه شوند. هرچند در ابتدا تصور می‌شد که این طرح به عمده اهداف خود دست یافته، اما پس از چند سال و خالی ماندن انبوه واحدهای خالی مانده مهر که به دلیل نبود زیرساخت‌های ضروری اتفاق افتاده بود، نشان داد که این طرح نیز نتوانست تأثیر زیادی داشته باشد.
در دولت یازدهم اما موضوع از زاویه دیگری نگریسته شد، به این معنا که دولت تلاش دارد تا از طریق تسهیلات بانکی قدرت خرید متقاضیان مسکن را افزایش دهد. برهمین اساس وام خرید ٢٠میلیون تومانی مسکن درچند گام به ٦٠ تا ١٦٠میلیون تومان رسیده است که این رقم به‌طور کامل هدف پوشش بالای ٥٠درصد ارزش یک واحد مسکونی از محل تسهیلات را محقق می‌کند اما مشکلی که دراین راهکار وجود دارد، میزان اقساطی است که متقاضیان باید بپردازند، چراکه عمده کسانی که هم اکنون صاحبخانه نیستند و به‌عنوان مستاجر زندگی می‌کنند، جزو اقشار متوسط و متوسط به پایین هستند و قدرت محدودی برای پرداخت اقساط ماهیانه دارند. بدین ترتیب هرچند افزایش سقف وام خرید مسکن به ١٦٠میلیون تومان خبر خوشی برای خریداران خانه محسوب می‌شود، اما محاسبه میزان اقساطی که باید ماهانه پرداخت شود، آنها را مایوس می‌کند. این درحالی است که برای دریافت وام ١٠٠میلیون تومانی از محل اوراق حق تقدم مسکن در شهر تهران خریدار باید ماهانه حدود ١,٧میلیون تومان قسط بپردازد که این مبلغ برای متقاضیان دریافت وام ١٦٠میلیون تومانی از محل صندوق پس‌انداز یکم به ٢.٣میلیون تومان می‌رسد.
براین اساس همانند آنچه درکشورهای دیگر معمول است، باید همزمان با افزایش مبلغ وام مسکن دوره بازپرداخت و نرخ سود آن نیز متعادل شود. درواقع درصورتی که دوره بازپرداخت وام به بیش از ٢٠سال افزایش و ازسوی دیگر نرخ سود آن نیز کاهش یابد، تأثیرگذاری افزایش سقف وام چندین برابر خواهد شد. چه آن‌که هم‌اکنون و درشرایط موجود از قشری که هدف این تسهیلات جدید قرار گرفته‌اند، تنها تعداد معدودی قادر خواهند بود از آن استفاده کنند. البته در همان مصوبه‌ای که در آن شورای پول و اعتبار افزایش سقف وام‌های خرید مسکن را ابلاغ کرده است، اعلام شد که بازنگری و کاهش نرخ سود بانکی بخش مسکن در دستورکار جدی این شورا قرار دارد و به زودی این اتفاق خواهد افتاد اما باید این واقعیت را پذیرفت که مشکلات به صورت یک زنجیره وجود دارد و برای رفع یکی باید سایر مشکلات را نیز حل کرد. دراین زمینه مشکلاتی مانند کمبود نقدینگی بانک‌ها، انجماد نیمی از سرمایه آنها و مطالبات معوق باعث شده تا شبکه بانکی برای افزایش دوره بازپرداخت وام‌ها آمادگی نداشته باشند.
وام ١٦٠ میلیونی از نگاه کارشناسان درهمین زمینه حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی به تازگی اعلام کرده که اهداف بعدی دولت یازدهم و وزارت راه‌وشهرسازی کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش زمان بازپرداخت اقساط است. به گفته وی، بانک مسکن به‌عنوان بانک عامل اعطای این تسهیلات باید این دو فاکتور را نیز براساس مصوبه شورای پول و اعتبار در تسهیلات مسکن لحاظ کند. مظاهریان اعلام کرد که دولت درنظر دارد مردم تا ۵۰درصد ارزش مسکن را وام دریافت کنند و شورای پول و اعتبار برای نخستین‌بار سقف وام مسکن را تا سقف ۱۰۰میلیون تومان برای خریداران عادی و ۱۶۰میلیون تومان برای زوجین شاغل خانه اولی افزایش داد که هدف اعطای وام تا ۵۰درصد ارزش ملک با این اقدام شورای پول و اعتبار محقق شد. وی این اقدامات را سبب ورود متقاضیان واقعی به بازار مسکن می‌داند و می‌گوید: در گذشته سوداگران مسکن را برای سفته‌بازی و سودآوری می‌ساختند، درحالی که با این مصوبات جدید شورای پول و اعتبار هدف مذکور در قانون اساسی مبنی بر حق هر خانوار ایرانی برای دسترسی به مسکن مناسب محقق خواهد شد.
حسام عقبائی رئیس صنف مشاوران املاک نیز در این خصوص اعتقاد دارد که افزایش وام فرصت خوبی را در بازار مسکن به وجود می‌آورد تا از رکود خارج شود. به گفته وی، اختصاص وام به هریک از زوجین فرصت خوبی را فراهم می‌کند، ضمن آن‌که سود ۱۴درصدی و کاهش این سود بسیار به رونق بازار مسکن کمک می‌کند. وی با اشاره به این‌که امیدواریم رقم سود کاهش بیشتری پیدا کند، افزود: افزایش ارقام وام مسکن تأثیر زیادی را بر متقاضیان طبقه متوسط و رو به پایین جامعه دارد و اگر رقم سود تسهیلات کاهش پیدا کند، امکان حضور افراد بیشتری در بازار مسکن است ضمن آن‌که این تسهیلات یکی از راهکارهای اساسی برای خروج از رکود است.
همچنین ایرج رهبر عضو هیأت‌مدیره انبوه‌سازان تهران درخصوص پرداخت وام ١٦٠میلیونی مسکن عنوان کرد: اعطای تسهیلات ١٦٠میلیونی خرید مسکن اتفاق خوشایندی در بازار مسکن برای خانه‌دارشدن مردم است اما بحثی که در این بین مطرح می‌شود اقساط این وام است که با توجه به دوبرابرشدن میزان وام اقساط آن نیز به همین نسبت افزایش می‌یابد و موضوع توان بازپرداخت آن مطرح می‌شود. وی درباره میزان پوشش‌دهی این تسهیلات در بازار مسکن گفت: این تسهیلات حداکثر ٨٠درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد یعنی با احتساب قیمت ٢٠٠میلیون تومانی یک واحد مسکونی مبلغ ١٦٠میلیون تومان می‌تواند ٨٠درصد هزینه آن را تأمین کند اما اگر قیمت مسکن مورد نظر بیش از ٢٠٠میلیون تومان باشد، بانک مسکن تنها تا سقف ١٦٠میلیون تومان تعیین شده توان کمک به خریدار را دارد. به اعتقاد رهبر اگر مسئولان مدت زمان بازپرداخت را بتوانند به ٢٥سال افزایش دهند تا اقساط کاهش پیدا کند و همچنین درصورتی که بتوانند مانع محدودیت تعداد پرداخت تسهیلات را از میان بردارند، این طرح می‌تواند به از بین رفتن رکود بازار کمک کند.
رئیس کمیسیون تسهیل تجارت و صادرات اتاق بازرگانی تهران نیز افزایش سقف وام مسکن برای خرید مسکن به‌ویژه برای افرادی که برای بار اول قصد خرید مسکن دارند را اقدام بسیار مثبتی می‌داند. بهرامی ارض اقدس درباره چگونگی بازپرداخت وام خرید مسکن پیشنهاد می‌دهد که بازپرداخت وام جدید مسکن شیوه پلکانی باشد. افرادی که درکشور ما مستأجر هستند، عملا برخلاف استانداردهای معمول دنیا که حدود یک‌سوم درآمدشان صرف تأمین اجاره مسکن می‌شود، بیش از ١٠٠درصد درآمدشان را باید صرف پرداخت اجاره کنند و عملا برای سایر هزینه‌هایشان هیچ درآمدی باقی نمی‌ماند. در ارتباط با بازپرداخت وام مسکن باید به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی شود که افراد همان اجاره‌ای را که قبلا پرداخت می‌کردند، اکنون با قدری بیشتر برای قسط خرید مسکن پرداخت کنند، یعنی درواقع خودشان مستاجر خودشان شوند.
