چرا سرمایه‌گذاری مسکن پر طرفدار است؟

به طور مثال در ایالات متحده امریکا قیمت‌های مسکن در فصل اول 2012 بیش از 40درصد نسبت به دوره‌های واقعی افت کرد. در غیر این صورت، مسکن بازار همچنان جذاب باقی می‌ماند. این جذابیت و محبوبیت شگفت‌انگیز است چراکه طی دوران پس از جنگ جهانی دوم قیمت‌های مسکن اساسا در شرایط واقعی بدون نوسان بود درحالی که در همین مدت، بازارهای سهام ایالات متحده در شرایط واقعی بیش از چهار برابر شدند. قیمت‌های مسکن و روان‌شناسی البته تغییر در ارزش بازار دارایی تنها بخشی از سود کل سبد سرمایه‌گذاری است. بازار مسکن خدمات مسکن را فراهم می‌آورد و معمولا سود نقدی را تقسیم می‌کند. با وجود این، ارزش بازار به ویژه به دلیل احتمال زیان در شرایط روانی مهم است. مشهور است که زیان‌ها در ذهن مردم بزرگ‌تر از سودها جلوه می‌کنند اما نتایج مطالعه ما بی‌میلی ویژه‌یی نسبت به از دست دادن پول را نشان می‌دهد که نوعی گریز از زیان‌های اسمی است. در بازار مسکن ایالات متحده امریکا بازده اسمی سرمایه از بازده واقعی سرمایه جذاب‌تر است. از 1946 تا 2012 قیمت‌های اسمی مسکن یک افزایش 12برابری را تجربه کرده‌اند. براساس یک تحلیل سالانه، سرمایه‌گذاری‌های مسکن اغلب (در 58 سال از 66 سال) به کسب پول منجر شده است درحالی که همزمان بیشتر از همیشه (36سال در برابر 30سال) زیان‌های واقعی را ایجاد کرده است. مشاهده سرمایه‌گذاری در مقاله‌یی نشان دادیم که کسب سود در برابر از دست دادن پول مشاهده معاملات مسکن را تجسم می‌بخشد. پژوهش ما مبتنی بر شواهدی از بازارهای مسکن ایالات متحده امریکاست که نشان می‌دهد صاحبخانه‌ها هنگام مواجهه با زیان‌های اسمی میلی به فروش ملک خود ندارند. نظرسنجی ما با یک نمونه ناهمگنِ بزرگ و با استفاده از ارزیابی‌های به هم پیوسته، اطلاعاتی جزئی درباره تصمیم‌سازان اضافه می‌کند و به روشنی نقش زیان‌های اسمی را مشخص می‌کند. تصور کنید قیمت نقدی یک واحد مسکونی 200هزار دلار باشد اما چندین سال بعد 170هزار دلار فروخته شود. بدون تورم، زیان‌های اسمی و واقعی، صرف نظر از دوره نگهداری در 15درصد بر هم منطبق می‌شوند. هر چند با تورم حتی کمتر و ثابت، زیان اسمی به‌سرعت از میان خواهد رفت. اگر تورم 2درصد باشد، یک زیان واقعی 15درصدی طی 9سال به بهره اسمی تبدیل خواهد شد. شواهد اندازه‌گیری برای اندازه‌گیری اثر سودهای اسمی در برابر زیان‌های اسمی، ما به پاسخگویان معاملات فرضی مربوط به خرید و فروش یک خانه را ارائه و از آنها خواستیم سودمندی این معاملات را بسنجند. در واقع هیچ یک از این معاملات سودمند نیستند: همه آنها دارای زیان‌های واقعی کوچک یا بزرگ هستند. در ضمن هر معامله واقعی دو بار به پاسخگویان ارائه می‌شود؛ یک بار با تورم پایین به طوری که از دست رفتن پول را در بر گیرد و یک‌ بار با تورم بالا به طوری که کسب پول را شامل شود. سپس ما تفاوت‌های میان سنجش یک زیان واقعی ارائه شده به پاسخگویان- وقتی به عنوان عایدی اسمی و زیان اسمی ارائه شدند- و میانگین آنها را در نظر می‌گیریم. این مساله، شاخصی برای سنجش میزان گریز از زیان اسمی- عددی که نشان‌دهنده قوت و شدت بی‌میلی یک پاسخگو به از دست دادن پول است- برای هر یک از پاسخگویان به دست می‌دهد. شکل یک، توزیع شاخص گریز از زیان اسمی را نشان می‌دهد. پاسخگویی که فقط نگران زیان‌ها یا سودهای واقعی باشد، نمره شاخص برای او صفر می‌شود. 17درصد از پاسخگویان ما چنین بودند. هرچند سایر پاسخگویان با 73درصد به‌ شدت به سمت ارزش‌های مثبت متمایل هستند- و بی‌میلی به از دست دادن پول را نشان می‌دهند- اما 10درصد از پاسخگویان به سمت ارزش‌های منفی متمایل هستند. در صورتی که این 10درصد را انحراف در نظر بگیریم، تقریبا 60درصد از پاسخگویان ما در شرایطی که بیشتر پول به دست می‌آورند تا از دست بدهند، زیان‌های واقعی یکسان را ترجیح می‌دهند. یک مزیت منحصر به فرد نظرسنجی ما قابلیت دسترسی به داده‌های اجتماعی- اقتصادی از دفتر ملی آمار همچنین نتایج آزمایش‌های شناختی و شخصیتی است. مجموعه این داده‌ها به ما امکان می‌دهد تا نشان دهیم که کدام نوع از افراد در معرض گریز از زیان اسمی هستند. ما دریافتیم که در نمونه ما پاسخگویان با تحصیلات بیشتر و درآمدهای بالاتر تمایل دارند که کمتر به زیان‌ها یا سودهای پولی اجازه دهند روی ارزیابی آنها اثر بگذارد. همزمان هیچ تفاوت معناداری میان کسانی که صاحب دارایی هستند و کسانی که نیستند، نشان نمی‌دهد که این سوگیری با آزمایش از معادله حذف نمی‌شود. ارزیابی‌های شناختی به ویژه با گریز از زیان اسمی مرتبط می‌شود. پاسخگویان با توانایی شناختی بالاتر بسیار کمتر تحت تاثیر تفاوت‌های اسمی قرار می‌گیرند. مهم‌ترین جنبه توانایی شناختی، فی‌نفسه هوشمندی نیست بلکه بازتاب شناختی- تمایل به فرآیندهای شناختی گروهی‌ و آهسته تا فرآیندهای سریع‌تر و شهودی- است. یافته‌های ما درباره آموزش و بازتاب شناختی نشان می‌دهد که شاید چشم‌اندازی برای کاهش گریز از زیان اسمی از طریق ارتقای آموزش امور مالی وجود داشته باشد. برای جداسازی بی‌میلی به از دست دادن پول از اندیشه اسمی، دومین نظرسنجی را با معاملات دارای زیان‌های واقعی و سودهای واقعی انجام دادیم. نخستین آزمایش را دو بار انجام دادیم. اما تدبیر دومی به آن اضافه کردیم. تدبیری که در آن همه زیان‌های واقعی به سودهای واقعی برابر تغییر داده شدند. شکل 2 میانگین ارزیابی معاملات مسکن در آزمایش دوم را نشان می‌دهد. دو ستون چسبیده به هم در سمت چپ، ارزیابی‌های گریز از زیان‌های واقعی و دو ستون چسبیده به هم در سمت راست ارزیابی گریز از سودهای واقعی را نشان می‌دهند. ستون‌های روشن معاملات با تورم پایین و ستون‌های تیره معاملات با تورم بالا را نمایندگی می‌کنند. با مقایسه دو ستون سمت چپ با دو ستون سمت راست روشن می‌شود که سودهای واقعی مطلوب‌تر از زیان‌های واقعی نگریسته می‌شوند. همزمان مقایسه دو ستون اولی نشان می‌دهد که ارزیابی زیان‌ها از طریق کسب یا از دست دادن پول شکل می‌گیرند. زیان‌های واقعی یکسان هنگامی که افراد در وضعیت کسب پول هستند تا از دست دادن آن مطلوب‌تر دیده می‌شوند. بر خلاف زیان‌های واقعی، وقتی سودهای واقعی به طور مستمر ادامه می‌یابد، نرخ تورم بالاتر اساسا هیچ اثری روی ارزیابی‌ها ندارند. این تضاد نشان می‌دهد که پاسخگویان به‌راحتی در شرایط اسمی فکر نمی‌کنند اما نسبتا به از دست دادن پول بی‌میل هستند. نتیجه‌گیری بسیاری از افراد به مسکن- بر خلاف سود سرمایه واقعی اندک در طولانی‌مدت - به دیده فرصتی جذاب و با ظرفیت خوب برای سرمایه‌گذاری می‌نگرند. ما زیان اسمی را به مثابه مکانیسمی روان‌شناختی نشان می‌دهیم. مکانیسمی که می‌تواند به تبیین جذابیت و محبوبیت شگفت‌انگیز مسکن به عنوان سرمایه‌گذاری کمک می‌کند. ما در بررسی‌های خود هیچ مدرکی دال بر اینکه مالکیت دارایی این سوگیری را کاهش می‌دهد، نیافتیم اما در عین حال شواهد متقنی یافتیم که تحصیلات بیشتر و تفکر شناختی وسیع‌تر چنین کاری را انجام می‌دهد. این نتایج نشان می‌دهد که تحصیلات مالی بهتر احتمالا این سوگیری را نسبت به سرمایه‌گذاری بیش از اندازه در مسکن کاهش می‌دهد.