دو معادله ملکی در 22 منطقه تهران
در بازار معاملات مسکن تهران، دو معادله «شهری» و «جمعیتی» بین 22 منطقه برقرار است که توابع به دست آمده از آن، توزیع حجمی خرید و فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت را «معنادار» می‌کند.
توزیع منطقه‌ای معاملات مسکن در تهران نسبتی منطقی و معنادار با درجه توسعه‌یافتگی و رفاه مناطق ندارد. در پژوهشی که اخیرا توسط یک تیم دانشگاهی درخصوص نوع و نحوه دسترسی پایتخت‌نشینان به امکانات و خدمات پراکنده در سطح شهر که بر اساس سنجش ۳۲ شاخص اقتصادی، اجتماعی، تفریحی و... انجام شده است، نشان می‌دهد تنها ۲۳ درصد از جمعیت تهران در محله‌های توسعه‌یافته زندگی می‌کنند که مناطق ۶، ۳، ۱، ۲ و ۷ بیشترین رتبه توسعه‌یافتگی را دارند؛ این در حالی است که این مناطق به جز منطقه ۲ کمترین آمار خرید و فروش و اجاره را دارا هستند. منطقه ۶ که به‌عنوان توسعه‌یافته‌ترین منطقه شناخته شده، رتبه ۱۶ را در میزان معاملات مسکن و رتبه ۱۰ را درخصوص تعداد قراردادهای اجاره دارد. این منطقه که در محدوده مرکزی قرار دارد، بیشتر ساختمان‌های اداری را در خود جای داده است. منطقه ۳ که دومین منطقه توسعه‌یافته پایتخت شناخته شده، در جایگاه چهاردهم قراردادهای خرید و فروش قرار دارد و از نظر حجم معاملات اجاره در جایگاه هشتم در میان ۲۲ منطقه شهر تهران قرار گرفته است. این تحقیق دانشگاهی نشان می‌دهد که تنها حدود دو میلیون نفر در مناطقی زندگی می‌کنند که دارای رفاه شهری هستند و بیش از 6میلیون نفر از ساکنان پایتخت در محدوده‌های نیمه برخوردار یا دارای کمترین سطح توسعه‌یافتگی شهری سکونت دارند.
بر اساس یافته‌های این پژوهش دانشگاهی، پنج منطقه ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ جزو مناطق محروم محسوب می‌شوند؛ در حالی که این مناطق وضعیت بهتری از لحاظ خرید و فروش و قرارداد اجاره نسبت به 5 منطقه برخوردار دارند. منطقه ۱۴ رتبه پنجم معاملات خرید و فروش را داراست و هفتمین منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره است. منطقه ۱۵ نیز جزو ۱۰ منطقه پرمعامله شهر تهران محسوب می‌شود و چهارمین منطقه است که بیشترین قراردادهای خرید و فروش در آن تنظیم می‌شود. این منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره، رتبه نهم را دارد. منطقه ۱۷، ۱۸ و ۱۹ که در محدوده حاشیه تهران قرار دارند، به دلیل برخی از مشکلات اقتصادی و اجتماعی، جذابیت کمتری برای انجام معاملات مسکن دارند. این مناطق به ترتیب در جایگاه ۱۳، ۱۱ و ۲۱ تعداد معاملات مسکن قرار دارند و در بخش تعداد قراردادهای اجاره رتبه ۲۱، ۱۳ و ۱۹ را دارا هستند. همچنین 8 منطقه شامل مناطق ۲، ۱۳، ۸، ۴، ۱۲، ۵، ۱۱ و ۱۴ نیز در گروه توسعه‌یافته رو به بالا و پنج منطقه ۱۵، ۲۰، ۱۹، ۹ و ۲۱ در گروه میان‌توسعه‌ای قرار گرفته‌اند. همچنین پنج منطقه 16، ۱۸، 19، 9 و ۱۷ نیز پنج منطقه‌ای هستند که کمترین توسعه‌یافتگی را دارند. اما بر اساس آمار معاملات مسکن، در دی ماه سال ۹۴ منطقه یک رتبه ۹ را از لحاظ تعداد قراردادهای تنظیم شده دارد؛ این منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره نیز در جایگاه دوازدهم است. منطقه ۷ تهران نیز که یکی از مناطق گسترده و قدیمی پایتخت است، از لحاظ تعداد قراردادهای فروش، جایگاه هشتم را داراست و از نظر تعداد قراردادهای اجاره در رده ششم قرار دارد.
اما ۸ منطقه توسعه یافته رو به بالا در رده‌بندی تعداد قراردادها، جایگاه‌های متفاوتی دارند. منطقه ۲ که در حال حاضر یکی از مناطق پرطرفدار شهر تهران محسوب می‌شود، سومین منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای فروش است و همچنین جایگاه دوم را در تعداد معاملات اجاره دارد. منطقه ۱۳ در جایگاه دوازدهم و منطقه ۸ در جایگاه هفتم، منطقه ۴ در جایگاه دوم، منطقه ۱۲ در جایگاه ۱۷، منطقه ۵ در جایگاه نخست و منطقه ۱۱ در جایگاه یازدهم معاملات خرید و فروش قرار گرفته‌اند. بر اساس اطلاعات بازار مسکن در دی ماه سال ۹۴، مناطق پرطرفدار شهر تهران از لحاظ تعداد قراردادهای فروش تنظیم شده به ترتیب مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱، ۱۱، ۱۸، ۱۳، ۱۷، ۳، ۲۰، ۶، ۱۲، ۱۶، ۲۱، ۹، ۱۹ و ۲۲ است؛ این ترتیب درخصوص بازار اجاره به ترتیب مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱۴، ۳، ۱۵، ۶، ۱۱، ۱، ۱۸، ۱۳، ۱۲، ۹، ۲۰، ۲۱، ۱۹، ۲۲، ۱۷ و ۱۶ است.اما چرا میان توسعه‌یافتگی مناطق و تعداد معاملات مسکن، ارتباط معناداری وجود ندارد. برخی از کارشناسان حوزه مسکن، قیمت بالای مناطق توسعه‌یافته‌ای مانند منطقه ۶، ۳ و ۱ می‌دانند و معتقدند این مناطق بیشتر تبدیل به مناطق اداری شده‌اند تا مناطق مسکونی؛ بنابراین تعداد معاملات آن بسیار پایین است.سعید معیدفر مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه باید معیارها و شاخص‌های این پژوهش دانشگاهی برای توسعه‌یافتگی مشخص شود گفت: ممکن است با تغییر شاخص‌ها، ترتیب مناطق توسعه‌یافته تغییر کند.
رسیدن به یک شاخص کلی که مورد موافقت عمومی باشد، نیاز به کار کارشناسی بیشتری دارد.او قیمت زمین و سبک زندگی افراد را در انتخاب منطقه مسکونی خود مهم ارزیابی کرد و گفت: برخی مناطق بیشتر قشرخاصی از شهروندان در آن زندگی می‌کنند مانند منطقه ۶ که بیشتر ساکنان آن را افرادی فرهنگی تشکیل می‌دهند.مشاور وزیر راه و شهرسازی، بافت آموزشی و اداری برخی مناطق را نیز دلیل کاهش خرید و فروش و اجاره در آن دانست و گفت: عمر سکونت در برخی از مناطق بالا است؛ بنابراین نمی‌توان تعداد پایین قراردادهای اجاره یا خرید و فروش را با میزان توسعه‌یافتگی منطقه مرتبط دانست. برخی مناطق نیز جذابیت سکونت خود را به دلیل توسعه بافت تجاری و اداری از دست داده‌اند.فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نیز در این خصوص می‌گوید: برخی مناطق مرکزی همچون گذشته امکان خرید و فروش ندارند، زیرا این مناطق تبدیل به مناطق اداری شده‌اند. به‌طور مثال منطقه ۱۲ پیش از این یکی از مناطق جذاب مسکونی بوده که به مرور زمان به دلیل مستقر شدن ساختمان‌های اداری و تجاری، دیگر جذابیت سکونت ندارند. همچنین در برخی از مناطق اداری مانند مناطق ۶ و ۷ نیز به دلیل بافت اداری، جابه‌جایی در آن کمتر انجام می‌شود و ظرفیت خرید و فروش یا اجاره آن پر شده است.بر اساس این تحقیق منطقه 5 منطقه‌ای که بیشترین معاملات مسکن در آن انجام می‌شود جزو مناطقی است که در لیست مناطق نیمه برخوردار قرار دارند. حجم ساخت و ساز در این منطقه به نسبت سایر مناطق مرکزی بالاتر است و دسترسی به بزرگراه‌های اصلی و قیمت مناسب مسکن از عواملی است که خریداران را ترغیب به خرید مسکن در این محدوده می‌کند. بافت اصلی این منطقه را بافت مسکونی تشکیل می‌دهد وبیشتر سرمایه‌گذاران مسکن نیز در این منطقه متمرکز هستند به همین دلیل آمار قراردادهای اجاره نیز در این منطقه بالا است.
