حد مداخله دولت‌ها در بازار مسکن

در 7 کشور مدرن و توسعه‌یافته، بین دو عدد «رتبه رقابت‌پذیری اقتصادی» و «سهم مسکن حمایتی از کل عرضه مسکن» رابطه مستقیم برقرار است.

نتایج یک بررسی بین‌المللی درباره کلیت برنامه‌هایی که در کشورهای آمریکا، آلمان، هلند، انگلیس، دانمارک، اتریش و فرانسه از جانب دولت برای تامین مسکن ‌اجتماعی خانوارها به اجرا گذاشته می‌شود، حاکی است: کمترین نرخ مداخله دولت در بازار مسکن، به آمریکا -کشوری که سمت تقاضا از بیشترین سقف تسهیلات خرید مسکن، برخوردار و نوسانات قیمت خانه نیز محدود است- تعلق دارد که در قالب آن، معادل 5 درصد ساخت‌وسازهای یک‌سال این کشور، مسکن اجتماعی به شکل احداث واحدهای اجاره‌ای یا پرداخت یارانه اجاره‌بها پیاده می‌شود. از طرفی، به تناسب کاهش رتبه رقابت‌پذیری اقتصاد در 7 کشور مورد بررسی (افزایش عدد رتبه)، میزان مداخله دولت در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند و تا 30 درصد هم می‌رسد. در فرانسه که پایین‌ترین رتبه رقابت‌پذیری را در مقایسه با 6 کشور مذکور دارد، حدود یک‌سوم حجم عرضه مسکن، به شکل مسکن‌اجتماعی و با حمایت دولت انجام می‌شود. در همه این کشورها، سمت عرضه و تقاضای مسکن از منابع حمایتی دولت و شهرداری‌ها منتفع می‌شوند اما تسهیلات مخصوص سازنده‌ها به شکل غیرمستقیم- از جمله معافیت‌های مالیاتی- و برای متقاضیان مسکن به شکل تسهیلات بانکی و یارانه است. این تحقیق توسط سعید اسلامی تحلیلگر بازار مسکن و ساختمان انجام شده و هدف پژوهش، پاسخ دادن به دغدغه‌ای است که اخیرا از جانب وزیر راه‌وشهرسازی درباره «لزوم مهار رویکرد‌های افراطی دولتی به بازار مسکن مبنی‌بر مداخله شدید در یک دوره و پرهیز از هر نوع دخالت در دوره دیگر» مطرح شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، در این پژوهش سازوکارهای ساخت، نحوه نگهداری واحدهای مسکونی حمایتی و نحوه پراکندگی آنها در نقاط مختلف شهری مورد بررسی قرار گرفته است. هفت کشور اتریش، فرانسه، آمریکا، آلمان، انگلستان، دانمارک و هلند نمونه‌های موفقی از اجرای سیاست مسکن اجتماعی را از گذشته تاکنون عملیاتی کرده‌اند که هر کدام از این مدل‌ها بر مبنای حمایت از طرف عرضه، طرف تقاضا یا هر دو سمت بازار مسکن بوده است. به گفته محققان این پژوهش، هر چند سیاست‌های ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشورها همزمان با بحران اقتصاد جهانی در سال 2009-2008 دستخوش تحولاتی شد و حمایت‌ها کاهش یافت، اما بعد از سال 2010 میلادی و با بهبود اوضاع اقتصادی، مدل‌های حمایت اجتماعی در این شیوه تامین مسکن تغییر کرد و با نرخ حمایت‌های بیشتری همراه شد. با این وجود، هر کدام از این کشورها به دلیل شرایط اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و حاکمیتی خاص خود از یک مدل متفاوت برای ساخت، نگه‌داری و مدیریت مسکن اجتماعی استفاده می‌کنند.

این در حالی است که سهم مسکن اجتماعی از مجموع انباشت مسکن در هر یک از این کشورها رقمی متفاوت و متناسب با رویکرد حاکمیتی هر کدام از این جوامع است. اما مهم‌ترین وجه اشتراک اجرای برنامه‌های حمایتی مسکن در این کشورها، در نظر گرفتن یارانه‌های دولتی به منظور تامین سرپناه برای اقشار و گروه‌های هدف (عمدتا نیازمندان) و واگذاری اجاره‌ای واحدها به آنها است. به عبارت دیگر مسکن اجتماعی در 7 کشور گفته شده به صورت اجاره‌ای و با سازوکارهای تعیین شده توسط هر کدام از این کشورها به اقشار هدف واگذار می‌شود. در این میان کشورهایی همچون اتریش، فرانسه و آمریکا با سیاست‌های حمایت از طرف عرضه، هلند با حمایت بیشتر از طرف تقاضا و برخی دیگر همچون آلمان، انگلستان و دانمارک با اتکا به سیاست‌های حمایتی هر دو سمت عرضه و تقاضا، برنامه‌های مسکن اجتماعی را در این کشور پیش می‌برند.

اتریش

دولت در اتریش با جمعیتی کمتر از 10 میلیون نفر و رتبه رقابت‌پذیری 21 اقتصادی در جهان با تکیه بر سیاست‌های حمایت از طرف عرضه اقدام به ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشور کرده است. سیستم تامین زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در این کشور مبتنی بر ارائه یارانه دولتی به توسعه‌دهندگان مسکن و سازندگانی است که برای ساخت مسکن اجتماعی اعلام آمادگی می‌کنند. روش تامین مالی ساخت مسکن اجتماعی مبتنی بر وام مشروط بلندمدت و وام‌های با بهره کم است. دولت اتریش با ایجاد امکان سهامداری برای ساکنان مسکن اجتماعی شرایط را برای تملک این واحدها از سوی ساکنانشان در صورت توان و تمایل، فراهم کرده است. این در حالی است که مسکن اجتماعی در اتریش به هیچ وجه به معنای توسعه یا ساخت محله‌های زاغه‌نشین برای افراد فقیر و کم درآمد نیست و 20 درصد از مجموع ساخت و ساز مسکن در این کشور در نقاط مختلف شهری به مسکن اجتماعی اختصاص دارد. سیستم دریافت اجاره و پرداخت سوبسید به ساکنان این واحدها براساس هزینه‌های کل ساخت واحدها تعیین می‌شود و ارتباطی به سازوکارهای بازار خصوصی اجاره ندارد. البته دولت اتریش برای دریافت اجاره بها از این واحدها، سقف تعیین کرده و دامنه شمول مسکن اجتماعی به لحاظ خانوارهای مستاجر متقاضی سکونت در مسکن اجتماعی در این کشور عام است؛ یعنی هر کسی می‌تواند متقاضی سکونت در مسکن اجتماعی شود. البته کم‌درآمد‌ها عمدتا در واحدهای اجتماعی در اختیار و تحت نظارت شهرداری‌ها ساکن می‌شوند. مدل سودآوری مسکن اجتماعی در اتریش مبتنی بر سودآوری محدود برای شرکت‌های سازنده است. این شرکت‌ها مجبورند حاشیه سود خود را با کاهش هر چه بیشتر هزینه‌ها مدیریت کنند.

دانمارک

دانمارک با 5 میلیون و 600 هزار نفر جمعیت رتبه 13 رقابت پذیری در دنیا را دارد. در این کشور 20 درصد مجموع کل واحدهای مسکونی به مسکن اجتماعی اختصاص دارد که تامین زمین مورد نیاز برای ساخت این واحدها از سوی شهرداری‌ها و نهادهای محلی صاحب اختیار با قیمت بازار در اختیار سازندگان مسکن اجتماعی قرار می‌گیرد. البته از آنجا که زمین با نرخ بازار به سازندگان واگذار می‌شود برای ایجاد تناسب بین قیمت زمین و هزینه‌های ساخت و کاهش این هزینه‌ها، مسکن اجتماعی دانمارک در محله‌های ثروتمندنشین ساخته نمی‌شود. این در حالی است که تا 85 درصد هزینه ساخت مسکن اجتماعی در این کشور از طریق وام و 10 تا 15 درصد از هزینه‌ها نیز با کمک‌های دولتی تامین می‌شود. همچنین کمتر از 5 درصد هزینه‌های ساخت در نهایت از سوی عوامل آن پرداخت می‌شود. در کشور دانمارک خانوارهای دارای فرزند و سالمندان در اولویت دریافت و سکونت در مسکن اجتماعی هستند.

انگلستان

انگلستان با جمعیت 53 میلیون نفری رتبه 9 رقابت پذیری اقتصادی را براساس آخرین گزارش مجمع جهانی اقتصاد در اختیار دارد. برنامه ساخت مسکن اجتماعی در این کشور 17درصد مجموع تامین مسکن را به خود اختصاص داده است و تامین زمین برای ساخت این واحدها برعهده نهادهای محلی است. حمایت از توسعه‌دهندگان، تضمین خرید و استفاده از واحدهای مسکن اجتماعی و بازگشت جریان نقدی حاصل از جمع‌آوری اجاره‌ها به این ساخت‌وسازها از سازوکارهای ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی در این کشور محسوب می‌شود. دریافت اجاره سکونت در این واحدها براساس هزینه‌ها و اولویت‌بندی براساس ثبت‌نام و نسبتی از نرخ‌های بازار است. در سال‌های اخیر حمایت‌های کشور انگلستان از برنامه‌های مسکن اجتماعی کاهش یافته و دولت این کشور طبقات میان درآمد و مهاجران را از فهرست مشمولان مسکن اجتماعی خارج کرده است. بخشی از مسکن اجتماعی در انگلستان از سوی مدیریت شهری (شهرداری) و بخش دیگر از طرف نهادهای ساختمان‌سازی در ازای دریافت معافیت‌های مالیاتی ساخته می‌شود.

فرانسه

فرانسه با جمعیت 67 میلیون نفری و رتبه 23 در رقابت پذیری اقتصادی، نوعی مدل حمایتی از توسعه گران را در ساخت مسکن اجتماعی دنبال می‌کند. معافیت‌های مالیاتی و پرداخت وام به توسعه‌گران مهم‌ترین این حمایت‌ ها است. زمین مسکن اجتماعی در فرانسه براساس برنامه‌ریزی‌های کلان توسط نهادهای محلی به سازندگان واگذار می‌شود و اگر چه در قوانین این کشور مسکن اجتماعی باید در همه مناطق از جمله مناطق ثروتمندنشین ساخته شود اما ساخت مسکن اجتماعی در مناطق ثروتمندنشین با مقاومت شدید اجتماعی روبه‌روست. مهم‌ترین دلیل این مقاومت اجتماعی، اختصاص بخشی از مسکن اجتماعی به گروه‌های مهاجری است که به تابعیت کشور فرانسه درآمده‌اند و فرانسوی‌های ثروتمند تمایلی به پذیرش این افراد در محدوده سکونتی خود ندارند. تعیین اجاره بها توسط دولت براساس هزینه‌های ساخت و گزارش‌های نهایی سازندگان انجام می‌شود که البته دولت فرانسه برای حمایت از ساکنان و کنترل اوضاع، در این مورد اقدام به تعیین سقف اجاره بها کرده است.

آلمان

در کشور 81 میلیون نفری آلمان، به دلیل سیستم رقابتی (رتبه 5 رقابت پذیری)، سهم کمی از مجموعه عرضه مسکن به مسکن اجتماعی اختصاص دارد؛ سهم مسکن اجتماعی از موجودی مسکن این کشور حدود 5 درصد است. زمین مسکن اجتماعی در این کشور از محل زمین‌های ذخیره دولت، شهرداری‌ها و نهادهای محلی با قیمتی ارزان تر از قیمت بازار به سازندگان واگذار می‌شود. دولت همچنین به سازندگان وام و معافیت‌های مالیاتی پرداخت می‌کند. سیستم دریافت اجاره مسکن اجتماعی در این کشور مبتنی بر درآمد افراد و براساس سطح درآمد در هر منطقه شهری تعیین می‌شود و در صورتی که درآمد فرد یا خانوار از سطح عمومی منطقه ای که در آن ساکن هستند کمتر باشد یارانه پرداخت اجاره بها به خانوار مذکور داده می‌شود. البته در برخی موارد دولت آلمان تا 100 درصد اجاره بهای ساکنان واحدهای حمایتی و اجتماعی را پرداخت می‌کند.

هلند

در هلند دو بانک و دو صندوق تضمین، ماموریت دارند وضعیت اجاره‌های مردم و کم کردن هزینه‌های مربوط به ساخت واحدهای اجتماعی را محقق کنند. بنابراین، مهم‌ترین تفاوت اجرای سیاست‌های اجتماعی و حمایتی مسکن در این کشور وجود دو نهاد پرکارکرد مالی است؛ نهادی که با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه به سمت تقاضا کمک می‌کند و نهاد دیگری که به حمایت از طرف عرضه منجر به کاهش هزینه‌های ساخت می‌شود.

آمریکا

آمریکا با جمعیتی حدود 320 میلیون نفر و رتبه 3 رقابت پذیری، حدود 5 درصد از موجودی مسکن خود را به مسکن اجتماعی اختصاص داده است. اختصاص زمین برای ساخت مسکن اجتماعی در آمریکا، بر عهده و در اختیار نهادهای مالی است و سیاست‌گذاری اساسی برای ایجاد انگیزه در بخش ساخت و عرضه مسکن وجود دارد. دولت آمریکا برای سازندگان مسکن اجتماعی حمایت‌هایی همچون معافیت‌های مالیاتی در نظر می‌گیرد که این معافیت‌ها بعضا تا 30 سال هم ادامه پیدا می‌کند. روش تعیین اجاره و دریافت آن از ساکنان براساس درآمد افراد است. به شرطی که درآمد آنها حداقل 30 درصد پایین‌تر از میانگین توان درآمدی منطقه شهری آن خانوار باشد.