یکی از شایعترین دعاوی در مورد املاک و مستغلات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد اگرچه مبایعه نامه به تنهایی ناقل مالکیت بوده و مالکیت فروشنده را منتفی و مالکیت خریدار را بر مورد معامله مستقر می نماید لیکن تا زمانی که تشریفات نقل و انتقال ملک یا همان تنظیم سند رسمی انجام نشده است خریدار از بسیاری از حقوق مالکانه و قانونی خود محروم می باشد و چه بسا برای مورد معامله مشکلات و مسائل حقوقی حادث شود که حقوق قانونی خریدار را به مخاطره بیندازد به عنوان مثال تا زمانی که سند به نام خریدار تنظیم نشده است مورد معامله از طرف سایر اشخاص و طلبکاران فروشنده قابل توقیف است زیرا برابر ماده ۲۲ و ۴۷ و46قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که سند در دفتر املاک به نام او ثبت شده است بنابراین یکی از تعهدات مندرج در مبایعه نامه برای فروشنده تنظیم سند و انجام تشریفات قانونی انتقال مورد معامله به خریدار می باشد و در این مورد معمولاً پرداخت قسمتی از ثمن معامله مشروط به تنظیم سند می شود
غالباً در مبایعه نامه طرفین زمان تنظیم سند رسمی و دفتر خانه مورد نظر را تعیین می کنند و فروشنده متعهد به اماده کردن مقدمات تنظیم سند می‌شود در مقابل خریدار نیز متعهد به پرداخت تتمه ثمن میگردد مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود نیز ملزم می گردند بنابراین حتی اگر تعهدی مبنی بر تنظیم سند بر ذمه فروشنده در مبایعه نامه ذکر نشده باشد فروشنده برابر قانون مدنی مکلف به تنظیم سند و انجام الزامات عرفی فروش می باشد اما اتفاقی که درعمل می‌افتد این است که بنا به دلایلی از جمله اختلاف در قیمت اختلاف در شرایط فروش عدم انجام تعهد از طرف یکی از طرفین یا دلایل دیگر فروشنده از تنظیم سند سرباز می زند و این تخلف قراردادی مقدمه‌ای می‌شود برای اینکه متضرر از قرارداد یعنی فروشنده به دنبال الزام قانونی فروشنده به تنظیم سند شود که در این روند خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می کند
الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی ملکی می باشد که در نگاه اول دعوای پیچیده‌ای نیست لیکن در عمل دشواری های ویژه خود را دارد و از پیچیدگی های حقوقی خاصی برخوردار است
خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از مواردی که معمولاً مورد توجه قرار نمی گیرد و به جهت اشتباه در این مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی منتج به نتیجه مطلوب خواهان می شود عدم توجه و عدم دقت در طرح دعوا الیه فردا قانونی است معمولاً خریدار علیه فروشنده طرح دعوا می کند حال آنکه علاوه بر فروشنده شخصی که سند به نام او هست نیز باید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باشد بنابراین صرف طرح دعوا علیه فروشنده در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کفایت نمیکند
موانع دعوای تنظیم سند رسمی
بازداشت بودن ملک
در صورتی که سند مورد معامله بازداشت باشد امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن ملک وجود ندارد و قبل از طرح دعوا می بایست به طور قانونی از ملک مورد نظر در صورت امکان رفع بازداشت شود
در رهن بودن ملک
در صورتی که مورد معامله در رهن بانک یا هر شخص حقیقی و حقوقی باشد قبل از فک رهن امکان تنظیم سند وجود ندارد بنابراین خریدار می بایست قبل از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدوا در صورت امکان از مورد معامله فک رهن به عمل بیاورد در غیر این صورت در دادخواست خود علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی الزام به فک رهن نیز از دادگاه مطالبه شود
عدم وجود سایر مقدمات تنظیم سند
برای پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علاوه بر آنچه که گذشت می بایست مقدمات صدور سند نیز تکمیل شده باشد برای مثال تا زمانی که مورد معامله پایان کار نداشته باشد امکان اخذ صورت مجلس تفکیکی وجود ندارد و تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی اخذ نشود امکان صدور سند وجود ندارد بنابراین در صورتی که ملکی فاقد این مقدمات باشد خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علاوه بر مطالبه الزام به تنظیم سند از دادگاه لازم است رفع تخلفات ساختمانی، اخذ پایان کار اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز از دادگاه به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطالبه نماید..
منبع : وکیل ملکی
