انتظار معجزه در بازار مسکن

آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند. بنا به گزارش مرکز آمار ایران، در پاییز امسال متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۶۰۴ هزار تومان با میانگین مساحت ۸۶ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۱ سال بوده است که نسبت به فصل قبل ۰.۶ درصد و نسبت به مدت مشابه پارسال ۴۴.۸ درصد افزایش یافته است.

همچنین براساس این گزارش متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۸ میلیون و ۷۳۳ هزار تومان با میانگین مساحت ٢٤٥ مترمربع بوده است که نسبت به فصل قبل ٠.٤ درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل ٨٦.٣ درصد افزایش داشته است.

چرخش حرکت نقدینگی به بازار مسکن

اما افزایش قیمت مسکن در شرایطی است که حجم نقدینگی در اقتصاد کشور به رقمی بی‌سابقه رسیده است؛ به طوری که آمارها نشان می‌دهد نقدینگی در تابستان سال‌جاری از رقم ۲ هزار میلیارد تومان عبور کرده و رشد آن در حدود ۲۷ درصد بوده است.

به این معنا که سرمایه‌های مردم پس از گردش در بازار ارز و سکه، به بازار مسکن حرکت کرده است. این در حالی است که بازار مسکن به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است؛ این یعنی بازار مسکن با رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کند.

اگرچه در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می‌تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه‌گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایه‌گذارانه است.

ناتوانی مالی خریداران ملک

در حال حاضر دهک‌های آسیب‌پذیر جامعه، نسبت به گذشته طیف وسیع‌تری را شامل می‌شوند. پیش از این گفته می‌شد که دهک‌های یک تا سه اساسا توانایی خرید خانه را از دست داده‌اند و دهک‌های ۴ تا ۷ برای خرید خانه به کمک دولت نیاز دارند، اما با شرایطی که اکنون بر اقتصاد کشور حاکم شده، به نظر می‌رسد ناتوانی در خرید خانه گریبان دهک‌های بالانر جامعه را هم گرفته است.

فرشید پورحاجت، کارشناس مسکن می‌گوید: در حال حاضر خرید مسکن برای طیف وسیعی از اقشار جامعه ساخت شده است. هزینه مسکن به اندازه‌ای شده است که طیف متقاضی واقعی مسکن نقدینگی لازم برای خرید خانه را از دست داده است و در این شرایط برای سنجش اثرپذیری طرح‌های تازه دولت باید گفت که حتی اگر قیمت زمین را هم از قیمت تمام شده مسکن حذف کنیم، تامین هزینه‌های مسکن سخت شده است.

در حال حاضر با هزینه ساخت متری ۲.۵ تا ۴ میلیون تومان، یک واحد ۱۰۰ متری ۴۰۰ میلیون تومان هزینه دارد؛ این در حالی است که نقدینگی لازم برای پرداخت چنین هزینه‌ای نه در طیف سازندگان و نه در طیف متقاضیان وجود دارد.

چرایی وضعیت غیرعادی بازار مسکن

کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی در خصوص وضعیت بازار مسکن معتقدند که با وجود افزایش شدید قیمت‌ها و ناتوانی ۹۰ درصد از متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن، وضعیت بازار مسکن در شرایط غیرعادی قرار گرفته است.

به باور حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن، آنچه عامل ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایط فعلی شده است، به اعتقاد به بروز معجزه در بازار ملک از سمت خریداران به امید فروش با قیمت بالاتر در آینده مربوط می‌شود.

وی تاکید دارد؛ این اعتقاد به معجزه بابت تصور افزایش قیمت‌ها در آینده نه‌تنها در بازار مسکن، بلکه در بازار سایر دارایی‌ها از جمله بازار بورس و خودرو نیز وجود دارد. در واقع آنچه در شرایط فعلی خریداران را ترغیب به خرید مسکن، خودرو یا سهام می‌کند و منجر به ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایطی که واقعیت بازار هیچ‌گونه کشش و ظرفیتی برای رشد قیمت‌ها ندارد، می‌شود،   انتظار برای ادامه روند افزایش قیمت‌هاست.

عبده‌تبریزی متذکر می‌شود: با توجه به نبود کشش و ظرفیت در واقعیت بازارهای اقتصادی همچون بازار مسکن، سهام و خودرو، در صورتی که اعتقاد به بروز معجزه از سوی مردم رها شود، می‌توان امیدوار به ریزش نرخ‌ها در بورس، مسکن و خودرو بود.

وی یادآور می‌شود؛ هم‌اکنون نه سمت عرضه مسکن قادر به تعدیل قیمت‌هاست و نه سمت تقاضا از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار است. بنابراین این اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده است.

عبده‌تبریزی تاکید می‌کند: آنچه به رغم نبود توان خرید در ۹۰ درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال ۹۸ شد، به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته‌بازان مربوط می‌شود.