حق مشاوره‌های نجومی در تیررس بنگاهداران شمال شهر
گرانی مسکن درآمد هنگفتی نصیب بنگاهداران کرده است. این موضوع را ابوالفضل ابوترابی، نماینده مجلس گفته و توضیح داده است که جهش قیمت ملک باعث شده که حق کمیسیون بنگاهداران سر به فلک بگذارد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند، جالب است که بدانید ادعای این نماینده مجلس چندان بیراه نیست و حق کمیسیون املاک شمال شهر تهران گاهی تا 200میلیون تومان هم می‌رسد. با این وجود، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران این موضوع را آنچنان قبول ندارد و می‌گوید بنگاه‌های املاکی در تهران به اندازه‌ای زیاد شده‌اند که به ازای هر 195 ملک مسکونی یک بنگاه وجود دارد و حالا با رکود مسکن گاهی بنگاهداران در یک فصل تنها یک معامله خرید و فروش داشته‌اند. او توضیح می‌دهد درحال حاضر درآمد اصلی بنگاهداران مربوط به قراردادهای اجاره است.
بنگاهی‌های دیوار به دیوار در بلوار فردوس و خیابان پروین
تصور می‌شود بعد از رشد قیمت مسکن درآمد دفتر مشاوران املاک سر به فلک گذاشته شده، اما نگاهی به آمار تعداد دفاتر املاک این ادعا را رد می‌کند.
طبق آمار‌سال 94 حدود 120هزار دفتر مشاور املاک دارای پروانه کسب در ایران وجود دارد که بیش از 9درصد از این تعداد یعنی معادل 11هزار دفتر در تهران فعالیت می‌کنند.
البته مشاوران املاک تهران به مجوزدارها خلاصه نمی‌شود و در مجموع یعنی مشاوران املاک مجوزدار و بدون مجوزها به چیزی حدود 32 هزار واحد می‌رسند.
این روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود
عقبایی با بیان این‌که تعداد دفاتر مشاور املاک در ایران و بخصوص تهران چند برابر نیاز واقعی است، ادامه می‌دهد:
«این روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود به طوری که در برخی از خیابان‌های تهران همچون پروین یا بلوار فردوس شاهد هستیم که دیوار به دیوار بنگاه املاک وجود دارد.»
به گفته او، میزان نیاز بازار به دفاتر مشاوران املاک در هر منطقه متناسب با تراکم جمعیت و ساختمان و والبته وسعت آن متفاوت است و نمی‌توان یک نسخه واحد برای تمامی مناطق کشید.
بیشترین دفاترمشاوراملاک در کدام مناطق قرار دارند؟
در حال حاضر بیشترین دفتر مشاور املاک مربوط به منطقه 5 تهران است که بیشترین حجم معاملات در آن انجام می‌شود و البته وسعت بالایی هم دارد.
براساس آمار اعلامی حدود 1200 دفتر در این منطقه فعال به کار هستند.
بعد از آن بیشترین تعداد بنگاه‌ها مربوط به منطقه یک تهران (با احتساب لواسانات) با حدود 900 بنگاه است.
در منطقه 10 هم حدود 800 دفتر، در منطقه 3 حدود 400 دفتر، در منطقه 22 حدود 200 دفتر و در منطقه 4 حدود 120 واحد مجوزدار درحال فعالیت هستند.
حق بنگاه معاملات مسکن چگونه حساب می‌شود؟
اگر اقدام به خرید و فروش کنید و ارزش ملک کمتر از 500میلیون تومان باشد
باید نیم‌درصد کارمزد به اضافه 9درصد مالیات بر ارزش افزوده که به رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد را به مشاور املاک پرداخت کنید؛
در صورتی که اگر مبلغ معامله بیش از 500میلیون تومان بود باید بابت 500میلیون اول نیم‌درصد و برای مبلغ مازاد 0.25درصد به اضافه 9درصد مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کنید.
در شرایط فعلی، نرخ کمیسیون دفاتر املاک شهر تهران تا 500میلیون تومان نیم‌درصد و بالاتر از 500 میلیون تومان یک چهارم‌درصد است.
مطابق این فرمول اگر خانه‌ای به مبلغ 500میلیون تومان فروخته شود باید هریک از طرفین معامله دو‌میلیون و 725هزار تومان پرداخت کنند
که دو‌میلیون و 500هزار تومان آن بابت کمیسیون و 225هزار تومان بابت مالیات بر ارزش افزوده است.
اگر به‌عنوان مثال ارزش ملک مورد معامله 700میلیون تومان باشد، متعاملین باید برای 500میلیون تومان، نیم‌درصد و برای 200میلیون تومان دیگر 25 صدم‌درصد به اضافه 9درصد مالیات بر ارزش افزوده که به کل رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد پرداخت کنند.
یعنی حق‌الزحمه‌ای که هریک از طرفین برای یک معامله 700میلیون تومانی به صورت مجزا باید به دفتر املاک پرداخت کنند 4میلیون و 87هزار و 500 تومان است.
اما بسیاری از دفاتر مشاوران املاک معمولا از بی‌اطلاعی مردم سوءاستفاده کرده و آنها را مجبور می‌کنند که یک‌درصد بهای معامله را بدون در نظر گرفتن رقم آن به‌عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.
حق کمیسیون‌های 200میلیون تومانی شمال تهران!
اما تخلفات بنگاهدارهای پایتخت به همین جا ختم نمی‌شود. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که در برخی دفاتر املاک تهران که عمدتا در مناطق لاکچری نشین تهران هم فعالیت می‌کنند از هریک از طرفین یک‌درصد کمیسیون دریافت می‌شود.
این همان چیزی است که اتحادیه مشاوران املاک به دنبال تصویب آن است تا در سراسر کشور اجرا شود.
بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات کشور این است که 25 ملک در 14 محله شهر تهران شامل زعفرانیه، بلوار ایوانک، کوی فراز، الهیه،
باغ فردوس، امامزاده قاسم، حصار بوعلی، ولنجک، فرمانیه، جماران، الهیه، دزاشیب، سعادت‌آباد و امانیه با قیمت هر مترمربع بین 50 تا 98 میلیون تومان معامله شده است.
اگر فرض را بر این بگذاریم که یک خانه 200 متری با قیمت هر مترمربع 98میلیون در شمال تهران معامله شود، حق کمیسیون بنگاه چیزی حدود 196میلیون تومان می‌شود.
حق کمیسیون یک ملک حداقل 10میلیون تومان
آمارها نشان می‌دهد که ازمجموع چهارهزار و 790 فقره معاملات مسکن که طی تیرماه‌سال جاری در تهران انجام شده است، تعداد 2062 فقره یعنی معادل 43درصد کل معاملات با قیمتی بیش از یک‌میلیارد تومان معامله شده‌اند.
با احتساب هزینه یک درصدی حق کمیسیونی که برخی مشاوران می‌گیرند می‌توان ادعا کرد که این روزها حداقل حق کمیسیونی که باید برای یک ملک 100 متری به ارزش یک میلیارد تومان پرداخت کنید، 10میلیون تومان است.
براساس آن‌چه از داده‌های معاملات مسکن تهران منتشر شده، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی پایتخت در تیرماه‌سال جاری 13میلیون و 351هزار تومان بوده است.
همچنین بالاترین میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیر امسال مربوط به مناطق یک با 29.8میلیون تومان، منطقه سه با 23.7میلیون تومان و منطقه دو با 21.3میلیون تومان است.
درواقع اگر خواهان خرید یک خانه 100 متری در منطقه یک تهران باشید
دست‌کم باید 3 میلیارد تومان برای خرید خانه هزینه کنید و حق کمیسیون این خانه میلیاردی ممکن است حدود 30میلیون تومان خرج روی دست شما می‌‌گذارد.
بنگاهداران دست به دامن مستاجران شدند
سرشماری سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که ۳۰.۷درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند.
بیشترین‌درصد خانوارهای اجاره‌نشین به ترتیب در استان‌های تهران با ۴۳.۵ درصد، البرز با ۴۱ درصد، قم ۳۹.۳ درصد، کرمانشاه ۳۵.۲درصد و خراسان رضوی با ۳۴.۲درصد تعلق داشته است.
کمترین تعداد اجاره‌نشین‌ها نیز در استان‌های اردبیل با ۱۹.۴ درصد، گلستان ۲۱.۱ درصد، خراسان جنوبی و آذربایجان‌شرقی هر کدام ۲۱.۴درصد و چهارمحال و بختیاری با ۲۱.۸درصد ساکن بوده‌اند.
در آبان ۱۳۹۰ از تعداد ۲۱میلیون و ۴۹هزار و ۹۳۴ خانوار ۲۶.۶درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند.
مقایسه بین دو سرشماری سال‌های ۹۰ با ۹۵ نشان می‌دهد که خانوارهای اجاره‌نشین از ۲۶.۷درصد در کل کشور در‌سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷درصد در‌سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است
و آن‌گونه که فعالان بازار می‌گویند در 3سال بعد از سرشماری که با جهش کم سابقه قیمت مسکن مواجه شدیم، چیزی حدود 2میلیون خانوار دیگر به تعداد مستاجران افزوده شده است.
رشد اجاره‌نشینی حالا موجب شده که بیشترین درآمد دفاتر مشاور املاک از محل قراردادهای اجاره باشد.
آن‌گونه که فعالان بازار می گویند نرخ کمیسیون اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه است.
فرض کنیم برای یک آپارتمان 50میلیون تومان پول پیش و 700 هزار تومان اجاره تعیین شده است.
ابتدا باید ودیعه و اجاره به اجاره ماهیانه تبدیل شود.
در این فرمول هر 10میلیون تومان ودیعه معادل 300هزار تومان است.
بر این اساس مبلغ اجاره ماهیانه خانه‌ای با ودیعه 50میلیون تومان (5*300هزار تومان) و اجاره ماهیانه 700هزار تومان برابر با 2میلیون و 200هزار تومان می‌شود که موجر و مستاجر باید معادل یک چهارم آن به علاوه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده بپردازند که سهم هرکدام 599هزار و 500 تومان می‌شود.
اما حالا که قیمت اجاره در تهران سربه فلک گذاشته، بسیاری از مردم سعی می‌کنند که بین دو طرف قولنامه را بنویسند و کمتر سراغ مشاوران املاک بروند.
برخی دیگر قید ثبت معامله‌شان در سامانه املاک و مستغلات را می‌زنند تا شاید حق کمیسیون کمتری را پرداخت کنند. گرجی یکی از مشاوران املاک جنوب‌غرب تهران است که در این‌باره می‌گوید: «اما این روزها پرداخت کمیسیون اجاره هم برای خیلی‌ها زیاد است.
به همین دلیل ناچاریم که قولنامه‌های اجاره‌ای را در سامانه املاک و مستغلات ثبت نکنیم و هزینه پایین‌تری را فقط بابت پیدا کردن مشتری و تنظیم یک قولنامه کاغذی با امضای چند شاهد از مشتری‌ها دریافت کنیم.»
