روش جدید مشاوران املاک برای قیمت‌سازی در بازار مسکن

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از مهر، افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در ۱۵ ماه گذشته منجر به تشدید فشار بر سبد هزینه مردم شده و ناتوانی دولت در سیاست گذاری مؤثر برای کنترل بازار سبب تذکرات گوناگون از سوی مقامات ارشد نظام، سران قوا، نمایندگان مجلس، کارشناسان اقتصادی و به خصوص مردم و شهروندان شده است؛ بویژه آنکه همزمان با صعود قیمت‌ها در بازار مسکن، کارشناسان وضع «مالیات بر عایدی سرمایه» را به عنوان راهکاری آزموده شده در ۳۷ کشور جهان، برای جلوگیری از رشد حباب گونه قیمت که توسط سوداگران و دلالان رقم زده می‌شود، مؤثر می‌دانند.

با این وجود و علیرغم گذشت بیش از یکسال از طرح موضوع در رسانه‌ها و در جلسات کمیسیون‌های مختلف مجلس، دولت قول داده این مالیات را در قالب یک لایحه تقدیم مجلس کند اما هنوز خبری از آن نیست.

متأسفانه دولت به جای پیگیری جدی و مؤثر این لایحه و تلاش برای تدوین و تصویب هرچه سریع‌تر آن در مجلس، هر روز طرحی نخ نما در حوزه مسکن را بعنوان راهکاری تازه جهت مهار قیمت مسکن رونمایی می‌کند و به گفته برخی کارشناسان، با مطرح کردن این طرح‌ها بیشتر بدنبال آن است تا میزان فشاری که از سوی افکار عمومی به دولت می‌آید را کم کند؛ طرح‌هایی که سالهاست از آنها حرف زده می‌شود اما هرگز به مرحله اجرا درنیامده‌اند و به فرض اجرا شدن نیز نمی‌توانند تأثیر چندانی بر قیمت مسکن داشته باشند.

چرا دلالان مخالف هستند؟

با این وجود، تبدیل شدن لایحه مالیات بر عایدی سرمایه - که مالیات بر عایدی مسکن هم جزئی از آن خواهد بود- به قانون و اجرای دقیق و کارآمد آن از سوی دولت به مطالبه عمومی شهروندان تبدیل شده است.

لایحه‌ای که قرار است توسط دولت تدوین شود و نیز طرح مشابهی که به طور موازی با دولت از سوی کمیسیون اقتصادی مجلس پیگیری می‌شود، مخالفانی دارد که عمده آنها دلالان، سفته بازان و بازیگران سودجوی بازار مسکن و املاک هستند و دلیل مخالفت شأن نیز کاملاً واضح است: با تصویب و اجرایی شدن این قانون، سفته بازان از سودهای آن‌چنانی خودساخته در بازار مسکن محروم می‌شوند. با وضع این قانون، دلالان مسکن در هنگام فروش املاک، باید بخش عمده سود (تفاوت قیمت خرید و فروش) را به عنوان مالیات به دولت بپردازند. با این حساب، انگیزه دلالان برای قیمت سازی نامعقول و انجام معاملات مکرر سودجودیانه در بازار مسکن عملاً از بین خواهد رفت.

ضمن اینکه دیگر نخواهند توانست از محل احتکار مسکن (خرید آپارتمان و خالی نگهداشتن به امید افزایش قیمت) به سودهای نجومی دست یابند.

استدلال مخالفان مالیات بر عایدی: سرمایه گذاران از بازار مسکن عقب نشینی می‌کنند

البته غیر از سودجویان بازار مسکن، لایحه یا طرح مالیات بر عایدی سرمایه، مخالفان دیگری هم دارد. مدیران معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از جمله این مخالفان هستند و معتقدند تصویب و اجرای این مالیات، باعث خروج سرمایه از بخش مسکن می‌شود. یعنی سازندگان به عنوان مهم‌ترین سرمایه گذاران بخش مسکن در دوره‌ای که با کمبود شدید واحد مسکونی مصرفی روبه رو هستیم، بدلیل وضع این مالیات از بازار مسکن خارج می‌شوند و این به نوبه خود منجر به کاهش بیشتر عرضه و رشد بیشتر قیمت می‌شود.

اگرچه مازیار یزدانی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در آخرین اظهار نظر خود از تهیه لایحه مالیات بر عایدی املاک در وزارت امور اقتصادی و دارایی و ارائه آن به کمیسیون اقتصاد دولت خبر داده است، اما به نظر می‌رسد عزم جدی برای پیگیری و تصویب لایحه در هیئت دولت از سوی سیاست گذاران اصلی حوزه مسکن وجود ندارد.

این انتقاد در حالی است که در مالیات بر عایدی سرمایه و املاک، قرار نیست از ساخت و ساز مالیات گرفته شود؛ بلکه از دلالان و سفته بازانی که با معاملات مکرر به دنبال افزایش صوری قیمت مسکن در کوتاه مدت و سپس فروش آن هستند مالیات اخذ خواهد شد.

روش‌های مشاوران املاک برای قیمت‌سازی در بازار مسکن

محمدرضا. ح یکی از فعالان بازار مسکن با بیان اینکه نباید همه کسانی که در بخش دلالی بازار مسکن فعالند را به چشم سفته باز و سودجو نگاه کرد، اظهار داشت: البته معتقدم نقش برخی مشاوران املاک در تورم قیمت مسکن انکارناپذیر است.

وی که خود در حوزه اجاره داری مسکن فعال است ادامه داد: چون من پروانه صنفی دارم، یکی از مشاوران املاک که فاقد پروانه است، به من پیشنهاد داد که یک واحد مسکونی در شرق تهران را که ارزش واقعی آن ۴۹۰ میلیون تومان است را به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان از مالک آن خریداری کنم. او به من گفت می‌تواند با مالک این واحد مسکونی مذاکره کند تا من به مالک چک ۵۰۰ میلیون تومانی برای تاریخ دو هفته بعد از قولنامه را پرداخت کنم. این مشاور املاک نیز می‌تواند در این دو هفته واحد مسکونی مذکور را به ارزش ۵۵۰ میلیون تومان به صورت نقدی به فروش رسانده و مبلغ ۱۵ میلیون تومان را برای خود بردارد. با این حساب هم چک دو هفته بعد من پاس می‌شد، هم مالک واحد مسکونی می‌توانست ملک خود را ۱۰ میلیون تومان گران‌تر از قیمت واقعی اش بفروشد و هم من به عنوان واسطه می‌توانستم ۳۵ میلیون تومان در عرض دو هفته سود کنم.

به گفته این شهروند، کدام کسب و کاری می‌تواند ظرف دو هفته ۶۰ میلیون تومان برای سه نفر سوددهی داشته باشد آن هم بدون آنکه پول فیزیکی جابه جا شود؟

سفته بازان، مستأجران را از خرید خانه ناامید کرده‌اند

رضا شجاعی یکی از شهروندان تهرانی که برای خرید آپارتمان به چند بنگاه در یکی از مناطق مرکزی شهر تهران مراجعه کرده گفت: وضعیت قیمت‌ها تأسف انگیز و ناامیدکننده است. تا پیش از آنکه رسانه‌ها موضوع مالیات بر عایدی مسکن را به عنوان یکی از مهمترین راهکارهای حذف سفته بازی از بازار مسکن مطرح کنند، بسیاری از مردم فکر می‌کردند که بازار مسکن همواره در دست دلالان و سودجویان خواهد بود و ما چاره‌ای جز این نداریم که منتظر قیمت گذاری‌های جدید در هر ماه از سوی دلالان باشیم.

وی افزود: اگر دولت این ابزار مهم و کارآمد مالیاتی را تصویب و اجرا کند، مسکن از کالایی سرمایه‌ای خارج شده و به یک کالای مصرفی برای خانوارهای نیازمند مسکن تبدیل می‌شود. ضمن اینکه سرمایه‌ها و نقدینگی سرگردان نیز به بخش تولید منتقل شده و دولت می‌تواند به جای دریافت مالیات‌های سنگین از مشاغل و کسب و کارهای تولیدی، به اخذ مالیات از دارندگان بیش از یک واحد مسکونی بپردازد؛ از سوی دیگر، دولت هم نگران کاهش درآمدهای مالیاتی خود نخواهد بود.

یکی از مشاوران املاک مخالف تصویب و تبدیل شدن لایحه مالیات بر عایدی مسکن به قانون، درباره علت مخالفت خود : در حال حاضر بخش بازاریابی و خرید و فروش مسکن به دلیل نبود شغل مناسب، به محلی برای اشتغال بسیاری از فارغ التحصیلان دانشگاهی تبدیل شده است در حالی که اگر این قانون اجرا شود، دیگر بازاریابی و دلالی مسکن نمی‌تواند سوددهی لازم برای بیش از ۱۰۰ هزار فعال در این بخش را با خود به همراه داشته باشد.

مریم عزتی هم که همراه همسر خود برای پیدا کردن آپارتمان مناسب جهت اجاره به یه بنگاه معاملاتی در غرب تهران مراجعه کرده گفت: وضعیت اجاره‌ها حیرت انگیز است. مالکان قیمت‌ها را نسبت به پارسال بیشتر از ۱۰۰ درصد بالا برده‌اند و وقتی هم علت را می‌پرسیم می‌گویند قیمت اپارتمان بالا رفته است.

او ادامه داد: البته به نظرم بنگاهها برای دریافت کمیسیون بیشتر، عامل اصلی دامن زدن به قیمت‌های بالا هستند و به مستأجران رحم نمی‌کنند.

این بانوی میانسال تهرانی گفت: با این رقم‌هایی که ما در زندگی کارمندی برای اجاره اپارتمان داریم، متأسفانه در خیلی از بنگاههای املاک با برخوردها و نگاه‌های تحقیر آمیز مشاوران املاک مواجه می‌شویم و انگار از کره ماه آمده‌ایم. اصلاً حس همراهی ندارند و طرز برخورد و فحوای حرفشان این است که: چانه نزن، اگر نداری برو.

وی که کارمند یکی از ادارات دولتی است، ادامه داد: بیشتر از یکسال است که در رسانه‌ها از مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر عایدی سرمایه صحبت می‌کنند و من هم تمام اخبار آن را پیگیری می‌کنم. به نظر می‌رسد دست دلال‌ها را از بازار کوتاه می‌کند. با این وجود معلوم نیست چرا دولت اراده‌ای برای اجرای آن ندارد. چون هم به نفع مردم و هم به نفع دولت است چون برای دولت هم درامدزایی می‌کند.

ناآگاهی عمومی از جزئیات مالیات بر عایدی / دولت بر شیپور ناآگاهی عمومی می‌دمد؟

در عین حال برخی از مردم هم نگاه خوبی به این مالیات ندارند.

به نظر می‌رسد هنوز دولت نتوانسته ابعاد مالیات بر عایدی مسکن را برای مردم تشریح کند.

بسیاری از مشاوران املاک و مردم فکر می‌کنند مالیات بر عایدی مسکن به معنی اخذ مالیات از هر گونه خرید و فروش مسکن است. این در حالی است که این ابزار مالیاتی فقط به سراغ کسانی می‌رود که قصد دارند با خرید و فروش‌های مکرر مسکن یا احتکار واحدهای مسکونی، سود کلانی از این بازار کسب کنند. در حالی که شغل مشاوران املاک صرفاً دلالی و آشنا کردن میان فروشنده و خریدار است و درآمد او باید از محل دلالی واقعی و صحیح مسکن میان دو طرف معامله به دست بیاید؛ نه از راه خرید و فروش‌های صوری و گران کردن‌های غیرمنطقی املاک.

دولت سعی دارد با طرح مالیات بر اجاره بها، اذهان عمومی را از مالیات بر عایدی منحرف کند

در این میان آنچه سبب شده تا مردم و کارشناسان تیغ انتقادات خود از سیاست گذاران بخش مسکن را تیزتر کنند، نه بی توجهی دولت به ابزار مالیاتی «عایدی بر املاک»، که طرح موارد انحرافی مانند مالیات بر اجاره است؛ آن هم با این استدلال که بازار اجاره مسکن تابع و متناظر یک به یک با بازار خرید و فروش مسکن نیست! در حالی که تقریباً همه کارشناسان معتقدند تنها راه ساماندهی بازار اجاره مسکن، ساماندهی بازار خرید و فروش مسکن است و در صورتی که ارزش اسمی املاک با استفاده از ابزار مالیاتی ثابت نگه داشته شود، موجران نیز به بهانه جلوگیری از کاهش ارزش ملک خود، به افزایش بی ضابطه و غیر منطقی اجاره بها اقدام نخواهند کرد.

ترفند جدید موجران برای شناور کردن اجاره بها در قراردادهای اجاره مسکن: ارزش ملک افزایش روزبه روز دارد!

چنانچه در ماه‌های اخیر این اتفاق رخ داده و موجران به مستأجران خود اعلام کرده‌اند که ارزش ملک افزایش یافته و برای جبران عقب ماندگی خود از این افزایش قیمت‌ها، باید اجاره بها در قرارداد سالیانه حدید را افزایش دهند. حتی برخی موجران در قراردادهای اجاره، امکان افزایش اجاره بها در صورت تداوم افزایش قیمت مسکن را نیز لحاظ کرده‌اند که این اقدام را با توجیه «شرط ضمن عقد بودن این بند» به شکل قانونی درآورده‌اند.

در صورتی لایحه مالیات بر عایدی سرمایه زودتر تدوین و به قانون تبدیل شود، بازار اجاره بها نیز تحت تأثیر آرامش حاکم بر بازار خرید و فروش مسکن به ثبات خواهد رسید و دیگر دولت تحت فشار افکار عمومی ناچار نمی‌شود به دنبال تهیه لوایح ناکارآمدی همچون مالیات بر اجاره برود.