دوگانه بازار مسکن

بازار مسکن در آخرین روزهای پاییز حجم مبادلات بالایی را نسبت به سال گذشته به ثبت رساند و این اتفاق موجب شد کارشناسان و صاحب‌نظران زیادی در این خصوص واکنش نشان دهند و صحبت‌های ضد و نقیضی را مطرح کنند. در این میان اگرچه برخی کارشناسان معتقدند بازار مسکن از رکود خارج شده و در زمستان بازار مسکن گرم خواهد شد اما برخی دیگر می‌گویند بازار مسکن همچنان روند ثبات را سپری می‌کند و هنوز خبری از خروج از رکود به گوش نمی‌رسد.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از قانون، اکنون این تناقضات میان کارشناسان وجود دارد. به این ترتیب بازار مسکن در برابر سیل پیش بینی‌ها قرار گرفته که به صراحت، وضعیت آن را مشخص نمی‌کند. براساس این صحبت‌‎ها معلوم نیست که بازار مسکن در رونق است یا هنوز رونقی در این بازار به وجود نیامده و در ثبات به سرمی‌برد؟ سال گذشته، بیشترین رشد معاملات در نیمه دوم سال، برای دی به ثبت رسید؛ در حالی‌که، معاملات پاییز ۹۵ از رشد قابل ملاحظه‌ای برخوردار نبود. در حال حاضر وضعیت وارونه شده است؛به‌گونه‌ای که بازار مسکن در آخرین ماه پاییز اگرچه دو رکورد معاملاتی در مسیر رشد به ثبت رسانده است اما حجم خرید و فروش‌ها در این ماه، تاحدودی با کارنامه میانه تابستان امسال برابری می‌کند.

وضعیت موجود مشخص می‌کند تشدید پیش‌رونق معاملات ملک در تهران درماه‌های اخیر سبب شده بازار در نیمه دوم امسال، زودتر از سال‌های قبل، شرایط نقل و انتقالات شب عید را به خود بگیرد.

نوید ورود به فاز رونق

چندی پیش یکی از کارشناسان بازار مسکن گفت:‌ از اواخر سال گذشته، مسکن وارد دوره رونق شده است و انتظار می‌رود به‌دنبال تهران، سایر شهرها نیز به تدریج وارد فاز رونق شوند. امکان شوک قیمت مسکن مانند سال‌های ۸۶ یا ۹۱ بعید است و نرخ رشد قیمت متوسط مسکن، در زمستان اندکی بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. براساس آمارهای ارائه شده از دفتر اقتصاد مسکن، خرید و فروش آپارتمان در آذر نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۲ درصد و نسبت به آبان امسال ،۲۰ درصد رشد داشته‌است. بازار معاملات مسکن در تهران با ثبت دو رکورد مثبت در آذر، نوید ورود به فاز رونق را می‌دهد. با این حال نباید از نیاز سالانه کشور به ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی غفلت کرد، تولید مسکن زمانبر است. عرضه واحدهای نوساز در هر سال، ناشی از پروانه‌های ساختمانی دو، سه سال قبل آن سال است. پیش‌بینی می‌شود با توجه به انقباض صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های ۹۲ به بعد، حجم خانه‌های نوساز به تدریج کاهش یابد. بر این اساس برای تامین مسکن مورد نیاز باید به سمت عرضه حرکت کنیم.

افزایش عرضه

نیاز به عرضه مسکن در کشورمان بیشتر در سه حوزه خانه اولی‌ها، بافت‌های فرسوده ‌وسکونتگاه غیر رسمی دیده می‌شود. در اثر سونامی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های ۸۹ تا ۹۲، به تدریج عرضه مسکن، فربه شد. اگر با دوپینگ پولی-مالی، پروانه‌های ساختمانی پس از سال ۹۲ نیز به روند سال‌های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می‌داد، آنگاه حجم خانه‌های خالی در سال ۹۵ به بیش از چهار میلیون واحد می‌رسید و تولید کنندگان مسکن، آسیب جبران ناپذیری متحمل می‌شدند. انقباض عرضه مسکن در سال‌های 92 تا 95 به نفع تولیدکنندگان مسکن بوده است. با توجه به دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی، تقویت عرضه از کانال تقویت تقاضا، قابلِ تحقق بود. در واقع تولیدکنندگان مسکن باید واحدهای ساخته شده‌ را می‌فروختند تا در گام بعدی بتوانند نقدینگی لازم را برای پروژه‌های جدیدشان تامین کنند.

دوران پیش از رونق

از سوی دیگر حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص می‌گوید: بازار مسکن تغییر محسوسی نداشته، تنها حجم معاملات افزایش پیدا کرده است وما پیش‌بینی می‌کنیم که این روند ثبات تا پایان سال و همچنین تا پایان بهار سال 97 نیز ادامه پیدا کند. هنوز از رکود خارج نشده‌ایم و به دوران پیش رونق نزدیک می‌شویم.

اگرچه عده‌ای معتقدند که به دوران خروج از رکود رسیده‌ایم اما به اعتقاد بنده نمی‌توان گفت از رکود خارج شدیم. تا پایان بهار 97 نیز به همین وضعیت پیش خواهد رفت، باید دید که تا آن زمان چه اتفاق جدیدی رخ می‌دهد و بازار را به سمت رونق می‌کشاند یا رکود. در این میان، راهکارهایی برای خروج از رکود وجود دارد. از جمله این راهکارها،افزایش منابع بانک‌ها و پرداخت تسهیلات جدی‌تر توسط بانک‌هاست. از طرفی مسکن اجتماعی باید از سوی دولت استارت بخورد. همچنین مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی نیز افزایش یابد. در این میان لازم است که حوزه مدیریت زمین، ساماندهی پیدا کند و بین 70 تا 90 درصد از قیمت مسکن را به خود اختصاص دهد.

به این شکل می‌تواند در زمینه خروج از رکود تاثیرگذارتر باشد. در حال حاضر بنابر صحبت‌هایی که در خصوص افزایش خانه‌های خالی مطرح می‌شود، گفتنی است که بسیاری از خانه‌های خالی در حاشیه استان تهران مانند مسکن مهر یا در خانه‌های لوکس شمال شهر وجود دارند و در توده شهر، واحد خالی زیادی مشاهده نمی‌شود.

احوالات بازار مسکن از زبان آمار

آذر امسال در کل کشور 100 هزار و 903 قرار داد خرید و فروش و 55 هزار و 536 قرارداد اجاره رقم خورده است. در شهر تهران در آذر، 33 هزار و 490 قرارداد خرید و فروش و 19 هزار و 904 قرار داد اجاره داشتیم. در سه روز اول دی سال گذشته در شهر تهران، 1527 قرارداد خرید و فروش و 1199 قرارداد اجاره داشتیم و در کل کشور، 4708 قرارداد خرید وفروش و 3870 قرارداد اجاره به ثبت رسیده است. آذر سال گذشته در کشور 97 هزار و 345 قرارداد خرید و فروش و در تهران، 30 هزار و 463 قرارداد خرید و فروش داشتیم. در دی سال گذشته نیز در کشور،8607 و در تهران 2753 قرارداد خرید و فروش ثبت شده است. به این ترتیب حجم معاملات خرید مسکن در ۹ ماه ابتدای امسال،‌ رشد ۱۳ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل را نشان می‌دهد. معاملات در سال ۹۵، رشد پنج درصدی در حجم را تجربه کرده بود؛ بنابراین، این تفاوت در نرخ رشد، ورود به فاز رونق نسبت به پیش‌رونق سال ۹۵ را تایید می‌کند. مقایسه کارنامه سه فصل گذشته از سال ۹۶ در بازار معاملات نیز، حاکی از آن است که فصل تابستان به لحاظ حجم فروش آپارتمان، فصل پرفروشی نسبت به پاییز و بهار بوده است. با این حال، میزان فروش پاییزی در بازار مسکن تهران، حدود هزار واحد کمتر از فصل اصلی نقل و انتقال (تابستان) است. بازار معاملات مسکن در پایان آذر، به لحاظ نرخ بازدهی همچنان در رتبه آخر نسبت به سایر بازارها قرار گرفته، با این تفاوت که نرخ بازدهی،‌ بعد از سه سال، هم‌اکنون‌ دو رقمی شده و به ۱۰ درصد رسیده است.

خروج کامل بازار مسکن از رکود؟

به اعتقاد برخی، بازار معاملات مسکن در آخرین ماه پاییز با صعود یک و نیم برابری حجم فروش آپارتمان در تهران به‌صورت کامل از رکود خارج شده‌است. بر اساس آمار و ارقام منتشر شده، بازار خرید و فروش مسکن بعد از حدود یک‌سال حرکت خفیف و تدریجی ماه گذشته، اکنون قدم در فاز پیش‌رونق گذاشته و با ثبت دو رکورد فصلی و نقطه‌ای، وارد فاز رونق شده است.

خانه تکانی بازار مسکن در شب عید

باوجود آنکه چشم‌انداز بازار ملک با توجه به آستانه جابه‌جایی‌های شب عید، بر تداوم رونق در ماه‌های پایانی سال استوار است اما تغییر محسوس در سطح قیمت مسکن در ماه گذشته، «پایداری بازار در فاز جدید» را با تردید کارشناسان و فعالان بازار روبه‌رو کرده است. قیمت مسکن تحت تاثیر رکورد افزایش معاملات خرید در آذر، از دامنه نوسان ماهانه یک تا دو درصدی هشت ماه اول سال خارج شد و رکورد بیشترین رشد ماهانه در ۲۱ ماه اخیر را به ثبت رساند.

افزایش قیمت مسکن

اکنون میانگین قیمت مسکن در تهران با استناد به کارنامه معاملات آذر ۹۶، متر مربعی ۴ میلیون و ۹۹۶ هزار تومان شده است. متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران، ماه گذشته چهار درصد نسبت به آبان افزایش یافت و با «نزدیک به ۲۰۰ هزار تومان» رشد در هر متر مربع، به مرز پنج میلیون تومان رسید. این، بالاترین رشد ماهانه قیمت ملک از اسفند ۹۴ تا کنون به حساب می‌آید که البته بخشی از آن، با لحاظ پایان رکود معاملاتی، افزایش تقاضای مصرفی و تحرک معاملات، طبیعی به نظر می‌رسد. در حال حاضر با افزایش دامنه تغییرات مثبت ماهانه قیمت مسکن، نرخ رشد نقطه‌ای (تغییرات نسبت به ماه مشابه سال گذشته) نیز افزایش پیدا کرده است. ماه گذشته، متوسط قیمت آپارتمان‌های فروخته شده در پایتخت، ۶/ ۱۳ درصد نسبت به آذر ۹۵ افزایش یافت. تورم نقطه‌ای مسکن تا پیش از آبان، همواره پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بود اما در آن ماه (آبان ۹۶)، این شاخص یعنی نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن، بعد از ۳۳ ماه دورقمی شد و افزایش حدود ۱۰ درصدی سطح قیمت نسبت به میانه پاییز ۹۵ را رقم زد. در حال حاضر نیز بازار معاملات ملک، شاهد سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از تورم عمومی است. بررسی‌ها نشان می‌دهد قدرت خرید مسکن در شهر تهران برای گروه اصلی شکل‌دهنده رونق معاملات (تقاضای مصرفی دهک متوسط)، شکننده است؛ به‌گونه‌ای که «بیشتر شدن دامنه افزایش قیمت» می‌تواند عمر رونق اولیه را در بازار خرید و فروش آپارتمان دست‌کم در مناطق مصرفی،کاهش دهد و از سرایت فاز تازه معاملات به سال جدید جلوگیری کند.

گرمای بازار مسکن در زمستان

به گفته کارشناسان بخش مسکن در شرایط فعلی، یکی از مهم‌ترین پارامترهای اثرگذار بر پایداری فاز جدید، قیمت مسکن است. در این میان، همان‌گونه که پیش‌بینی می‌شد، دمای معاملات مسکن در پی بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد، به تدریج رو به افزایش گذاشته است. بنابراین، در صورتی که بانک‌ها در ماه‌های پایانی سال جاری، همچنان به پرداخت سود حداکثر ۱۵ درصد به سپرده‌گذاران جدید متعهد باشند ، فاز جدید معاملات ملک، حداقل از سمت بازار رقیب آسیب نخواهد دید.