قانون جدید معاملات ملکی / با سند سبزرنگ دیگر قولنامه عادی اعتبار ندارد؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف ساماندهی معاملات ملکی، کاهش اختلافات حقوقی و جلوگیری از معاملات معارض به تصویب رسید. یکی از مهم‌ترین تغییرات این قانون، تأکید بر ثبت رسمی معاملات املاک و محدود کردن آثار حقوقی قراردادهای عادی در موارد مشمول قانون است.

این قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ وارد مرحله اجرا شد و از همان تاریخ، اسناد مالکیتی که برای املاک صادر می‌شوند، با رنگ سبز شناخته می‌شوند.

بر این اساس، رنگ سند مالکیت می‌تواند نشانه‌ای مهم برای تشخیص مقررات حاکم بر معامله باشد. بنابراین، خریداران پیش از امضای قرارداد باید به رنگ سند، تاریخ صدور آن و شرایط قانونی معامله توجه کنند.

سند سبزرنگ چیست؟ خریدوفروش این املاک فقط با ثبت رسمی

سندهای سبزرنگ، اسناد مالکیت حدنگاری هستند که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند و معاملات مربوط به آنها مشمول الزامات قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.

بر اساس این قانون، افرادی که قصد خرید یا فروش ملکی با سند سبزرنگ را دارند، باید معامله خود را از مسیر رسمی و در چارچوب سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام دهند.

به عبارت دیگر، مراجعه به بنگاه املاک و تنظیم یک قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی به‌تنهایی برای ثبت قانونی و برخورداری از حمایت‌های حقوقی مربوط به معامله کافی نیست.

اگر خریدار ملکی با سند سبزرنگ را صرفاً با قولنامه عادی خریداری کند، چه اتفاقی می‌افتد؟

مطابق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پس از تحقق شرایط زمانی اجرای این ماده، دعاوی مربوط به اعمال حقوقی ثبت‌نشده در موارد مشمول قانون، در مراجع قضایی قابل استماع نیستند و اصولاً دعوای استرداد عوض یا عوضین برای طرفین باقی می‌ماند.

برای مثال، اگر فردی ملکی با سند سبزرنگ را با پرداخت بخش زیادی از بهای آن و صرفاً از طریق قولنامه عادی خریداری کند، اما فروشنده از تحویل ملک یا تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار نمی‌تواند مانند گذشته به‌سادگی با استناد به همان قرارداد عادی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات مالکیت را پیگیری کند.

در چنین شرایطی، امکان طرح دعوای استرداد وجه پرداختی با رعایت شرایط قانونی وجود دارد؛ اما بازگشت پول به معنای تضمین بازپرداخت فوری و بدون دردسر تمام سرمایه خریدار نیست.

تفاوت سند سبزرنگ و زردرنگ چیست؟

یکی از پرسش‌های مهم خریداران و فروشندگان، تفاوت مقررات مربوط به اسناد سبزرنگ و زردرنگ است.

اسناد زردرنگ عموماً به اسناد مالکیتی اشاره دارند که پیش از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند. در مقابل، اسناد سبزرنگ پس از لازم‌الاجرا شدن قانون جدید صادر شده‌اند.

تفاوت مهم این دو سند در مقررات حاکم بر معاملات آنهاست:

نکته مهم این است که زردرنگ بودن سند به معنای معافیت دائمی ملک از قانون جدید نیست. تاریخ صدور سند، زمان انجام معامله و وضعیت اجرای سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون نیز در تعیین مقررات قابل اعمال اهمیت دارند.

آیا قولنامه عادی برای سند سبزرنگ کاملاً بی‌اعتبار است؟

پاسخ به این سؤال به شرایط معامله و زمان اجرای مقررات قانونی بستگی دارد.

قانون جدید به این معنا نیست که هر نوشته یا توافق عادی میان خریدار و فروشنده در تمام شرایط هیچ اثری ندارد؛ بلکه در معاملات مشمول ماده یک، پس از تحقق مواعد قانونی، امکان استناد به اعمال حقوقی ثبت‌نشده برای طرح دعاوی مربوط به آنها و پیگیری حقوق قراردادی در مراجع قضایی محدود می‌شود.

بنابراین، خریداران باید توجه داشته باشند که داشتن یک قولنامه دارای امضا و اثر انگشت، لزوماً به معنای برخورداری از حمایت‌های قانونی لازم برای معامله ملکی با سند سبزرنگ نیست.

به همین دلیل، توصیه می‌شود پیش از پرداخت وجه، از ثبت رسمی معامله و رعایت تمام مراحل قانونی اطمینان حاصل شود.

اجاره ملک با سند سبزرنگ هم مشمول قانون جدید است؟

الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول فقط به خریدوفروش محدود نمی‌شود.

بر اساس ماده یک این قانون، انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال و همچنین انتقال حق انتفاع و حق ارتفاق برای مدت بیش از دو سال نیز در زمره اعمال حقوقی مشمول ثبت رسمی قرار گرفته‌اند.

بنابراین، افرادی که قصد اجاره ملکی را برای بیش از دو سال دارند، باید به ثبت رسمی قرارداد و رعایت تشریفات قانونی توجه کنند.

در صورت ثبت نکردن قرارداد در موارد مشمول قانون، طرفین ممکن است هنگام بروز اختلاف با محدودیت‌های قانونی برای پیگیری حقوق خود مواجه شوند.

هشدار مهم به خریداران مسکن؛ قبل از پرداخت پول این نکات را بررسی کنید

با اجرای قانون جدید معاملات ملکی، خریداران باید پیش از امضای قرارداد چند نکته مهم را در نظر بگیرند:

• رنگ سند مالکیت را بررسی کنید: مشخص کنید سند ملک سبزرنگ است یا زردرنگ.

• تاریخ صدور سند را ببینید: تاریخ صدور سند در تشخیص مقررات حاکم بر معامله اهمیت دارد.

• به قولنامه عادی اکتفا نکنید: در معاملات املاک دارای سند سبزرنگ، ثبت رسمی معامله را در اولویت قرار دهید.

• وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید: از مالکیت فروشنده و وجود محدودیت‌های احتمالی برای انتقال ملک اطمینان حاصل کنید.

• پیش از پرداخت مبالغ سنگین اقدام کنید: مراحل قانونی ثبت معامله را پیش از پرداخت وجه و تکمیل انتقال مالکیت پیگیری کنید.

همچنین مشاوران املاک باید مطابق ضوابط قانونی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه مربوط ثبت و برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی منعکس کنند.

قانون جدید معاملات ملکی چه تغییری ایجاد کرده است؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تغییر مهمی در نحوه خریدوفروش و انتقال حقوق مربوط به املاک ایجاد کرده است. بر اساس این قانون، معاملات مربوط به اسناد سبزرنگ باید با رعایت تشریفات ثبت رسمی انجام شوند و اتکا به قولنامه عادی در موارد مشمول ماده یک می‌تواند حقوق خریدار و فروشنده را با محدودیت‌های جدی مواجه کند.

از سوی دیگر، اسناد زردرنگ نیز برای همیشه از شمول قانون جدید خارج نیستند و شرایط زمانی و مقررات انتقالی درباره آنها باید بررسی شود.

در نتیجه، خریداران و فروشندگان باید پیش از انجام هرگونه معامله ملکی، علاوه بر بررسی سند مالکیت، از نحوه ثبت قانونی قرارداد نیز اطمینان حاصل کنند؛ چراکه بی‌توجهی به این تغییرات می‌تواند در زمان بروز اختلاف، هزینه‌های حقوقی و مالی قابل توجهی به همراه داشته باشد.