مسکن از ۱۴۰۵ تا ۱۴۱۵ | سیاست‌گذاری برای یک دهه متفاوت

مسکن و شهری؛ علی سرزعیم، اقتصاددان و صاحب‌نظر حوزه مسکن، تغییر ساختار خانوار را یکی از مهم‌ترین عوامل تغییر تقاضای مسکن می‌داند. به گفته او، افزایش زندگی یک‌نفره، تجرد قطعی، طلاق، افزایش جمعیت سالمند و کاهش تمایل به فرزندآوری، به معنای تغییر در نوع مسکنی است که در آینده مورد نیاز خواهد بود. از این منظر، افزایش عرضه هر نوع واحد مسکونی الزاماً به معنای پاسخ به نیاز بازار نیست؛ بلکه اندازه واحد، محل استقرار و دسترسی به مراکز شهری و حمل‌ونقل نیز اهمیت پیدا می‌کند.

مفروضات کلیدی در سیاست‌گذاری مسکن

اسفندیار زبردست، صاحب‌نظر حوزه مسکن و شهری، نیز بر ضرورت هماهنگی چشم‌انداز مسکن با تحولات جمعیتی تأکید دارد. از نگاه او، کاهش نرخ رشد جمعیت و کوچک‌تر شدن خانوار‌ها از جمله متغیر‌هایی است که باید در مفروضات برنامه‌ریزی آینده مسکن وارد شود. او در عین تأکید بر داشتن چشم‌انداز بلندمدت، بر این نکته دست می‌گذارد که برنامه باید با شرایط واقعی کشور و ظرفیت سیاستگذار برای تحقق آن هماهنگ باشد.

مسکن از اقتصاد خانوار جدا نیست

در همین حال، فردین یزدانی، صاحب‌نظر حوزه مسکن و اقتصاد شهری، بر پیوند میان نیاز مسکن و اقتصاد خانوار تأکید دارد. از نظر او، نمی‌توان نیاز آینده مسکن را مستقل از وضعیت اقتصاد کلان، درآمد خانوار‌ها و توان پرداخت آنها محاسبه کرد و لازم است سناریو‌های اقتصادی مختلف در برآورد نیاز آینده مورد توجه قرار گیرد. او همچنین بر بازتعریف سیاست زمین در چارچوب یک برنامه جامع مسکن تأکید کرده است.

این دیدگاه‌ها در کنار یکدیگر یک تغییر مهم را نشان می‌دهند: مسئله مسکن دیگر فقط «چند خانه لازم است؟» نیست؛ بلکه «چه خانه‌ای، برای چه خانواری، با چه توان اقتصادی و در کدام نقطه باید تأمین شود؟» به بخش مهمی از معادله سیاستگذاری تبدیل شده است.

سیاستگذار چه می‌گوید؟

این تغییر نگاه در اظهارات حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، نیز دیده می‌شود. او با اشاره به تجربه سیاست‌های گذشته تأکید کرده است که افزایش غیرهدفمند عرضه لزوماً مسئله مسکن را حل نمی‌کند؛ چراکه بخشی از واحد‌های ساخته‌شده با توان اقتصادی خانوار‌ها تناسب نداشته و در نتیجه، افزایش تعداد واحد‌ها الزاماً به معنای بهبود دسترسی خانوار‌ها به مسکن نبوده است.

طاهرخانی همچنین «دسترسی» و «بدمسکنی» را از مسائل اصلی بازار مسکن دانسته و کاهش توان اقتصادی خانوار‌ها را یکی از عوامل دشوارتر شدن دسترسی به مسکن عنوان کرده است. او در عین حال به رشد خانواده‌های کوچک در یک دهه آینده اشاره کرده و آن را متغیری مهم برای برنامه‌ریزی آینده مسکن می‌داند. در این چارچوب، زمین همچنان یکی از ابزار‌های سیاستگذاری دولت است، اما از نگاه او زمین به‌تنهایی پاسخگوی مسئله مسکن نیست و باید در کنار سایر ابزار‌های سیاستی مورد استفاده قرار گیرد.

در سطح سیاستگذاری، همین نگاه به حرکت از تصدی‌گری مستقیم به سمت تنظیم‌گری و تسهیل‌گری، توجه بیشتر به ظرفیت بخش خصوصی، ترکیب سیاست‌های مالکیت و اجاره و توجه به تفاوت‌های منطقه‌ای منجر شده است. در نشست بررسی طرح جامع مسکن نیز بر هماهنگی سیاست‌های پیشنهادی با ظرفیت‌های اجرایی و مالی کشور و ادامه بررسی کارشناسی با حضور متخصصان و فعالان بخش مسکن تأکید شده است.

بازنگری طرح جامع؛ از شمارش واحد تا شناخت تقاضا

بررسی جزئیات مطالعات انجام‌شده برای بازنگری طرح جامع مسکن تا افق ۱۴۱۵ نیز نشان می‌دهد که مبنای نیازسنجی صرفاً یک برآورد جمعیتی یا مقایسه موجودی و کسری واحد‌های مسکونی نیست. در این مطالعات، داده‌های جمعیتی و خانواری چند دهه، وضعیت تشکیل خانوار، موجودی مسکن، تخریب و نوسازی، روند ساخت‌وساز و همچنین اطلاعات درآمد و هزینه خانوار‌ها در کنار یکدیگر قرار گرفته است.

در نتیجه، نیاز مسکن در این رویکرد نه به‌عنوان یک عدد ثابت برای کل کشور، بلکه به‌عنوان مجموعه‌ای از نیاز‌های متفاوت خانوار‌ها و مناطق دیده می‌شود؛ رویکردی که در آن تفاوت دهک‌های درآمدی، مالک و مستأجر بودن، اندازه و نوع واحد، بافت‌های ناکارآمد و شرایط محلی می‌تواند در طراحی سیاست‌ها نقش داشته باشد. همچنین در رویکرد پیشنهادی، بر بازارمحوری، محله‌محوری، پرهیز از برنامه‌ریزی یکسان برای همه مناطق، توجه به مدیریت شهری و زیرساخت‌ها و تطبیق الگوی تولید و عرضه با انواع تقاضای گروه‌های مختلف تأکید شده است.

به این ترتیب، آنچه در بازنگری طرح جامع مسکن برجسته شده، تغییر زاویه نگاه از «تولید بیشتر» به «تولید متناسب با نیاز» است؛ تغییری که نقطه اتصال دیدگاه کارشناسان، رویکرد اعلام‌شده از سوی سیاستگذار و داده‌های مورد استفاده در تدوین نسخه جدید طرح را تشکیل می‌دهد. البته این سند همچنان در فرآیند بررسی کارشناسی قرار دارد و ارزیابی نهایی آن پس از تکمیل بررسی‌ها و طی مراحل تصویب امکان‌پذیر خواهد بود.