مستاجران حتما بخوانند / جریمه ۵۰ درصدی در انتظار اجاره‌نامه‌های ثبت‌نشده

ثبت قرارداد‌های اجاره و ایجاد شفافیت در روابط میان موجر و مستأجر، طی سال‌های اخیر به یکی از موضوعات مهم حوزه مسکن تبدیل شده است. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ نیز در همین راستا، تکالیفی را برای ثبت قرارداد‌های اجاره و ضمانت اجرا‌هایی را برای عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع در نظر گرفته است.

اما سؤال مهم برای بسیاری از موجران این است که اگر قرارداد اجاره ثبت نشود یا کد رهگیری نداشته باشد، آیا اصل قرارداد از اعتبار می‌افتد؟ آیا موجر دیگر نمی‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند؟ و مهم‌تر از همه، عدم ثبت قرارداد چه هزینه‌ای برای موجر خواهد داشت؟

در ادامه حتما بخوانید:

فایل‌های قدیمی در ویترین مسکن تهران | آپارتمان‌هایی که هفته‌ها در بازار می‌مانند

سند آپارتمان‌های فاقد پایان‌کار روی زمین ماند / تکلیف مالکان چه می‌شود؟

دکتر حمیدرضا آقابابائیان، وکیل پایه یک دادگستری، با تفکیک میان اعتبار قرارداد، حق موجر برای درخواست تخلیه و ضمانت اجرا‌های قانونی عدم ثبت، تأکید می‌کند که صرف ثبت نشدن قرارداد به معنای از بین رفتن حق موجر برای تخلیه نیست، اما این موضوع می‌تواند تبعات مالی و قضایی قابل توجهی داشته باشد.

ثبت نکردن قرارداد، به معنای باطل شدن آن نیست

آقابابائیان با اشاره به بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها می‌گوید: «عدم ثبت قرارداد اجاره را نمی‌توان به‌خودی‌خود معادل بی‌اعتباری قرارداد یا زوال حق موجر برای درخواست تخلیه دانست.»

به گفته او، اگر رابطه استیجاری و سایر شرایط قانونی احراز شود، ثبت نشدن قرارداد در سامانه، فی‌نفسه مانع مراجعه موجر به مرجع صالح و درخواست تخلیه نخواهد بود.

این وکیل دادگستری توضیح می‌دهد: «قانونگذار برای عدم ثبت قرارداد، ضمانت اجرای مشخصی مقرر کرده است؛ اما این ضمانت اجرا نباید به‌گونه‌ای تفسیر شود که حقی را که قانون برای موجر در خصوص تخلیه عین مستأجره شناخته است، بدون تصریح قانونی از بین ببرد.»

با این حال، به گفته آقابابائیان، این به معنای بی‌اهمیت بودن ثبت قرارداد نیست. او تأکید می‌کند: «عدم ثبت قرارداد می‌تواند فرآیند تخلیه را برای موجر طولانی‌تر و پرهزینه‌تر کند.»

او ادامه می‌دهد: «در شرایطی که قرارداد ثبت‌شده و واجد شرایط قانونی می‌تواند مسیر درخواست تخلیه را تسهیل کند، نبود ثبت رسمی ممکن است موجب شود موجر ناچار به طرح دعوا و طی فرآیند قضایی طولانی‌تری شود.»

خلاصه پیامد‌های ثبت نکردن قرارداد اجاره

موضوع پیامد برای موجر

اعتبار قرارداد صرف عدم ثبت، قرارداد را باطل نمی‌کند

حق تخلیه صرفاً به دلیل ثبت نشدن، از بین نمی‌رود

روند قضایی ممکن است طولانی‌تر و پرهزینه‌تر شود

ضمانت اجرای مالی در صورت تحقق شرایط قانونی، امکان مطالبه معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره وجود دارد

امور مالیاتی موضوع می‌تواند به سازمان امور مالیاتی اعلام شود

ثبت خلاف واقع با عدم ثبت متفاوت است و می‌تواند مشمول ضمانت اجرای قانونی شود

عدم ثبت، مانع رسیدگی قضایی نیست

آقابابائیان با اشاره به اصل حق دادخواهی می‌گوید: «صرف عدم ثبت قرارداد اجاره را نمی‌توان مانعی مستقل برای رسیدگی به درخواست تخلیه تلقی کرد.»

به گفته این وکیل دادگستری، مرجع قضایی حسب مورد باید رابطه استیجاری، انقضای مدت یا سایر جهات قانونی تخلیه و شرایط مقرر در قوانین مربوط را بررسی کند و در صورت احراز شرایط، نسبت به صدور تصمیم مقتضی اقدام کند.

او تأکید می‌کند: «بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها را نباید به‌منزله نسخ یا تخصیص مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تفسیر کرد؛ مگر در حدودی که قانونگذار صراحتاً حکم متفاوتی مقرر کرده باشد.»

آقابابائیان در عین حال به هزینه و زمان این مسیر اشاره می‌کند و می‌گوید: «مراجعه به مسیر قضایی می‌تواند هزینه و زمان بیشتری را به موجر تحمیل کند. از همین رو، رعایت تکلیف قانونی ثبت قرارداد از ابتدا می‌تواند از بروز بخشی از این مشکلات جلوگیری کند.»

جریمه ۵۰ درصدی؛ مهم‌ترین ضمانت اجرای مالی

اما بخش مهم دیگری از ماجرا به ضمانت اجرای مالی عدم ثبت قرارداد بازمی‌گردد. آقابابائیان با اشاره به بند ۲ ماده ۵ می‌گوید: «در صورت تحقق شرایط مقرر در قانون و احراز عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع، موجر با ضمانت اجرای پرداخت معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم مواجه خواهد شد.»

به گفته او، این ضمانت اجرا را باید در چارچوب هدف قانونگذار برای ایجاد شفافیت در بازار اجاره و جلوگیری از پنهان ماندن درآمد‌های ناشی از اجاره بررسی کرد.

او ادامه می‌دهد: «قانونگذار از یک سو حق موجر برای مراجعه به مرجع قضایی را به‌طور مطلق نفی نکرده و از سوی دیگر، عدم رعایت تکلیف ثبت را نیز بدون ضمانت اجرا باقی نگذاشته است.»

بنابراین، از نگاه این حقوقدان، نباید میان «حق موجر برای درخواست تخلیه» و «مسئولیت ناشی از ثبت نکردن قرارداد» خلط کرد. ممکن است موجر همچنان حق مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه داشته باشد، اما همزمان بابت رعایت نکردن تکلیف قانونی ثبت با ضمانت اجرا مواجه شود.

پای سازمان امور مالیاتی هم به میان می‌آید

موضوع فقط به روند تخلیه یا پرداخت جریمه محدود نمی‌شود. آقابابائیان درباره آثار مالیاتی این موضوع می‌گوید: «یکی دیگر از آثار مهم عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع قرارداد، اعلام موضوع به سازمان امور مالیاتی کشور است.»

او توضیح می‌دهد که قرارداد‌های اجاره علاوه بر آثار مدنی و آیین دادرسی، آثار مالیاتی نیز دارند و اطلاعات مربوط به آنها می‌تواند در تعیین درآمد مشمول مالیات موجر و اعمال مقررات مربوط به معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی مؤثر باشد.

به گفته این وکیل دادگستری، در نتیجه «عدم ثبت قرارداد ممکن است برای موجر صرفاً یک تخلف شکلی یا اداری تلقی نشود، بلکه پیامد‌های مالی و مالیاتی مستقیمی نیز ایجاد کند.»

آیا مستأجر می‌تواند قرارداد ثبت‌نشده را بی‌اعتبار بداند؟

یکی دیگر از پرسش‌های مهم این است که آیا مستأجر می‌تواند صرفاً با استناد به ثبت نشدن قرارداد، اعتبار آن را زیر سؤال ببرد؟

آقابابائیان در پاسخ می‌گوید: «صرف عدم ثبت قرارداد، به‌تنهایی دلیل کافی برای بی‌اعتباری رابطه استیجاری نیست.»

او ادامه می‌دهد: «اعتبار قرارداد تابع شرایط عمومی صحت معاملات و مقررات خاص حاکم بر اجاره است و ضمانت اجرای عدم ثبت نیز باید در حدود همان چیزی تفسیر شود که قانونگذار مقرر کرده است.»

این حقوقدان تأکید می‌کند: «نمی‌توان از وجود یک ضمانت اجرای مالی یا مالیاتی، به‌صورت خودکار، بطلان یا عدم نفوذ قرارداد اجاره را نتیجه گرفت.»

به این ترتیب، عدم ثبت قرارداد و بی‌اعتباری آن دو موضوع جداگانه هستند و نباید یکی را نتیجه مستقیم دیگری دانست.

عدم ثبت با ثبت خلاف واقع فرق دارد

آقابابائیان در ادامه به تفاوت مهم میان «عدم ثبت» و «ثبت خلاف واقع» اشاره می‌کند و می‌گوید: «از نظر حقوقی، میان عدم ثبت قرارداد و ثبت اطلاعات خلاف واقع نیز باید تفکیک کرد.»

او توضیح می‌دهد: «در حالت نخست، اساساً اطلاعات قرارداد در سامانه قانونی ثبت نشده است؛ اما در حالت دوم، قرارداد ثبت شده، ولی اطلاعات ارائه‌شده با واقعیت مطابقت ندارد.»

به گفته این وکیل دادگستری، اهمیت این تفکیک از آن جهت است که قانونگذار برای ایجاد شفافیت در اطلاعات معاملات، صرفاً به اصل ثبت اکتفا نکرده و ثبت خلاف واقع را نیز مشمول ضمانت اجرای قانونی قرار داده است.

او تأکید می‌کند: «ثبت صوری قرارداد، اعلام اجاره‌بهای غیرواقعی یا درج اطلاعات نادرست نیز نمی‌تواند راهی برای فرار از الزامات قانونی تلقی شود.»

ثبت قرارداد اجاره را نباید دست‌کم گرفت

آقابابائیان در جمع‌بندی این بحث می‌گوید: «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها درصدد ایجاد یک نظام شفاف برای ثبت قرارداد‌های اجاره است؛ اما عدم ثبت قرارداد، فی‌نفسه موجب بی‌اعتباری رابطه استیجاری یا سلب حق موجر برای درخواست تخلیه نیست.»

او ادامه می‌دهد: «در مقابل، قانونگذار برای انجام ندادن تکلیف ثبت، ضمانت اجرا‌های مالی و مالیاتی قابل توجهی پیش‌بینی کرده است؛ از جمله پرداخت معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره در حدود مقرر قانونی و اعلام موضوع به سازمان امور مالیاتی.»

این وکیل دادگستری تأکید می‌کند: «باید میان حق موجر برای مراجعه به مرجع قضایی و درخواست تخلیه، و مسئولیت و ضمانت اجرای قانونی ناشی از عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع تفکیک کرد.»

به گفته او، رویکرد حقوقی صحیح این است که الزام به ثبت قرارداد اجاره یک تکلیف قانونی مستقل در نظر گرفته شود و ضمانت اجرای آن نیز مستقل از اصل اعتبار رابطه استیجاری و حق تخلیه تحلیل شود.

آقابابائیان در پایان می‌گوید: «چنین تفکیکی، هم با اصول تفسیر مضیق مقررات محدودکننده حقوق اشخاص سازگارتر است و هم می‌تواند از ایجاد رویه‌های متناقض در محاکم جلوگیری کند.»