فایل‌های قدیمی در ویترین مسکن تهران | آپارتمان‌هایی که هفته‌ها در بازار می‌مانند

مسکن و شهری، بهشاد بهرامی؛ یک آپارتمان ۴۷ متری در مهرآباد جنوبی تهران، در خیابان سلطانی، ۱۱ شهریور برای فروش عرضه شده است. قیمت پیشنهادی فروشنده ۶ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان است؛ یعنی هر مترمربع حدود ۱۴۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان.

آپارتمان یک‌خوابه است، در طبقه اول قرار دارد، پارکینگ و انباری دارد، اما ساختمان فاقد آسانسور است. نکته قابل توجه، اما نه متراژ آن است و نه قیمتش.

فایل در سوم مهر همچنان در بازار حضور داشت و دوباره «نردبان» شده بود؛ یعنی دست‌کم ۲۲ روز از زمان انتشار اولیه آن گذشته بود.

این فقط یک نمونه است.

بررسی میدانی فایل‌های عرضه‌شده برای فروش در برخی مناطق تهران نشان می‌دهد تعدادی از آپارتمان‌ها با فاصله قابل توجهی از زمان انتشار اولیه همچنان در سامانه‌های فروش مسکن حضور دارند؛ وضعیتی که در بررسی فایل‌های مناطق جنوبی شهر بیشتر جلب توجه می‌کند.

ویژگی که ردیابی این فایل‌ها را ممکن می‌کند، تفاوت میان تاریخ انتشار اولیه و زمان آخرین به‌روزرسانی یا «نردبان» آگهی است.

نردبان‌کردن باعث می‌شود آگهی قدیمی دوباره در موقعیت بالاتری میان فایل‌های موجود قرار گیرد و در نگاه اول حتی ممکن است یک فایل تازه به نظر برسد. اما مراجعه به زمان انتشار اولیه نشان می‌دهد برخی از این واحد‌ها مدت بیشتری در بازار حضور داشته‌اند.

فایل مهرآباد جنوبی یکی از همین نمونه‌هاست. آگهی ۱۱ شهریور منتشر شده، اما سوم مهر دوباره بالا آمده است. فاصله این دو تاریخ حدود سه هفته است.

نمونه‌های مورد بررسی در جنوب تهران نشان می‌دهند بخشی از فایل‌هایی که در ظاهر در میان عرضه‌های روز بازار دیده می‌شوند، در واقع فایل‌های تازه‌وارد نیستند؛ بلکه واحد‌هایی هستند که فروشنده یا واسطه ملکی تلاش کرده آنها را دوباره در معرض دید خریداران قرار دهد.

با این حال، حضور طولانی فایل‌ها را نمی‌توان ویژگی منحصر به مناطق جنوبی دانست.

در هروی، در نیمه شمالی تهران، یک واحد مسکونی در خیابان مکران جنوبی با قیمت پیشنهادی ۵۱ میلیارد تومان نیز الگوی مشابهی داشت. این فایل نخستین بار ۱۴ شهریور منتشر شده بود و سوم مهر دوباره نردبان شد؛ یعنی حدود ۱۹ روز پس از عرضه اولیه همچنان در سامانه حضور داشت.

قیمت پیشنهادی این واحد به ازای هر مترمربع حدود ۴۶۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بود؛ سطح قیمتی کاملا متفاوت با نمونه مهرآباد جنوبی، اما با یک ویژگی مشترک: فاصله قابل توجه میان انتشار اولیه و آخرین حضور قابل مشاهده فایل.

از این رو این سوال اصلی به وجود می‌آید که چرا بعضی از این فایل‌ها هفته‌ها در بازار می‌مانند؟

مجید صالحی، از فعالان بازار مسکن، در گفت‌و‌گو با اقتصادآنلاین در پاسخ به این سوال دو دلیل را بیان می‌کند.

به گفته او، نخستین عامل می‌تواند ویژگی خود آپارتمان باشد. واحدی که فاقد پارکینگ یا آسانسور است یا از نظر امکانات و مشخصات ساختمان نسبت به فایل‌های رقیب ارزندگی کمتری دارد، ممکن است مدت بیشتری برای پیدا کردن خریدار در بازار بماند.

نمونه مهرآباد جنوبی بخشی از این توضیح را قابل لمس می‌کند. این آپارتمان اگرچه پارکینگ و انباری دارد، ساختمانش فاقد آسانسور است؛ ویژگی‌ای که می‌تواند دایره متقاضیان آن را محدود کند.

اما از نگاه فعالان بازار مسکن، عامل دوم می‌تواند مهم‌تر باشد: قیمت پیشنهادی فروشنده.

صالحی می‌گوید: ممکن است خود آپارتمان مشکل ویژه‌ای نداشته باشد، اما خریدار به این نتیجه برسد که قیمت پیشنهادی در مقایسه با مشخصات ملک یا فایل‌های رقیب، ارزندگی لازم را ندارد.

در چنین شرایطی، مساله نبود خریدار نیست؛ خریدار و فروشنده روی یک عدد به توافق نمی‌رسند.

خریدار دنبال فایلی است که «به قیمت رسیده باشد»

این فعال بازار مسکن از تغییر دیگری در ترکیب متقاضیان فعلی بازار نیز صحبت می‌کند.

به گفته صالحی، بخش بزرگی از خریدارانی که اکنون در بازار فعال‌اند افرادی هستند که قصد دارند سرمایه خود را از دارایی‌هایی مانند طلا و خودرو به ملک منتقل کنند.

این روایت، آمار رسمی از ترکیب خریداران مسکن نیست و باید به عنوان مشاهده یک فعال بازار خوانده شود؛ اما اگر این رفتار در بخش قابل توجهی از تقاضای موجود وجود داشته باشد، می‌تواند بخشی از ماندگاری فایل‌ها را توضیح دهد.

خریداری که برای تبدیل دارایی وارد بازار شده، الزاما مجبور نیست امروز خانه بخرد. او می‌تواند میان فایل‌های مختلف جست‌و‌جو کند و منتظر واحدی بماند که از نظر قیمت برایش جذاب باشد.

صالحی می‌گوید این گروه از متقاضیان بیشتر سراغ فایل‌هایی می‌روند که به اصطلاح «به قیمت رسیده باشند.».

اما در طرف دیگر معامله، فروشنده لزوما در حال پایین آوردن قیمت نیست.

فایل مانده، قیمت نه

اینجا یکی از نکات مهم بازار فعلی آشکار می‌شود. ماندگاری یک فایل برای چند هفته لزوما به این معنا نیست که فروشنده در تمام این مدت با همان قیمت منتظر مشتری مانده است.

صالحی می‌گوید بخشی از فروشندگان، به‌ویژه سازندگان واحد‌های نوساز، با نوسان قیمت دلار مرتب قیمت پیشنهادی ملک خود را آپدیت می‌کنند.

در نتیجه ممکن است یک آپارتمان مدت زیادی در بازار حضور داشته باشد، اما قیمت پیشنهادی آن در این مدت ثابت نمانده باشد.

این رفتار می‌تواند یک چرخه ایجاد کند: خریدار منتظر فایلی است که «به قیمت» برسد، اما فروشنده با حرکت بازار‌های دیگر ارزش مورد انتظار خود از ملک را تغییر می‌دهد. در نتیجه فایل باقی می‌ماند، بدون آنکه لزوما قیمت آن برای رسیدن به خریدار پایین آمده باشد.

فعال دیگری در بازار مسکن می‌گوید: ماندگاری بالا در فایل‌های مناطق جنوبی معنای مهم‌تری دارد. در بازاری که قیمت مسکن قدرت خرید بخش بزرگی از خانوار‌ها را محدود کرده، حتی ارزان‌تر بودن یک منطقه نسبت به شمال تهران تضمین نمی‌کند که هر فایل عرضه‌شده به سرعت خریدار پیدا کند.

خریدار فقط به قیمت کل نگاه نمی‌کند؛ مشخصات ساختمان، امکانات و مهم‌تر از همه مقایسه قیمت پیشنهادی با فایل‌های رقیب نیز در تصمیم او نقش دارد.

در سوی دیگر، فروشنده هم لزوما با طولانی‌شدن حضور فایل عقب‌نشینی نمی‌کند. اگر روایت فعالان بازار درباره به‌روزرسانی قیمت‌ها همزمان با نوسان دلار را در نظر بگیریم، ممکن است حتی با طولانی‌تر شدن عمر یک فایل، قیمت مورد انتظار فروشنده نیز حرکت کند.

به همین دلیل، شاید یکی از نشانه‌های قابل ردیابی بازار مسکن امروز نه فقط تعداد فایل یا قیمت پیشنهادی آنها، بلکه سن فایل‌ها باشد؛ اینکه چه میزان از عرضه‌ای که امروز مقابل خریدار قرار دارد واقعا تازه است و چه میزان، همان آپارتمان‌هایی است که از روز‌ها و هفته‌های قبل همچنان در بازار مانده‌اند.