قانون دریافت حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۵ / توقف حکم تخلیه در چه شرایطی ممکن است؟

به گروه اقتصادی اقتصادآنلاین، دریافت حکم تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۵ یکی از موضوعات مهم در بازار اجاره مسکن است. با پایان قرارداد، پرداخت‌نشدن اجاره‌بها یا تخلف مستأجر از تعهدات درج‌شده در اجاره‌نامه، بسیاری از موجران به دنبال مسیر قانونی تخلیه ملک هستند. در مقابل، مستأجر نیز در برخی شرایط می‌تواند برای توقف اجرای حکم تخلیه اقدام کند.

اجاره‌نامه چه نقشی در دریافت حکم تخلیه دارد؟

اجاره‌نامه، قرارداد میان موجر و مستأجر است که مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها، ودیعه یا پول پیش و سایر تعهدات طرفین را مشخص می‌کند. تعیین مدت زمان اجاره در قرارداد اهمیت اساسی دارد؛ زیرا با پایان این مدت، در صورت تمدید نشدن قرارداد، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند.

به‌طور کلی، اجاره‌نامه‌ها از نظر نوع ملک به چند دسته تقسیم می‌شوند:

• اجاره واحدهای مسکونی
• اجاره محل کسب یا تجارت
• اجاره اماکن خاص از جمله درمانگاه‌ها و مؤسسات خیریه

نوع قرارداد و رسمی یا عادی بودن آن، در تعیین مسیر قانونی درخواست تخلیه اثرگذار است.

در چه شرایطی حکم تخلیه مستاجر صادر می‌شود؟

موجر در چند حالت می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۵ اقدام کند. مهم‌ترین مورد، پایان مدت اجاره‌نامه و خودداری مستأجر از تخلیه ملک است. اگر قرارداد به پایان رسیده باشد و توافق جدیدی برای تمدید میان دو طرف وجود نداشته باشد، موجر می‌تواند روند قانونی تخلیه را آغاز کند.

مورد دیگر، پرداخت‌نشدن اجاره‌بها برای سه ماه متوالی است. در چنین وضعیتی، موجر باید بتواند با مدارک معتبر، عدم پرداخت اجاره از سوی مستأجر را اثبات کند.

همچنین، استفاده غیرقانونی یا غیرمشروع از ملک و نیز واگذاری ملک به فرد دیگر بدون رضایت موجر، از دیگر مواردی است که می‌تواند زمینه درخواست حکم تخلیه را فراهم کند.

بنابراین، دلایل اصلی درخواست تخلیه شامل موارد زیر است:

• پایان مدت اجاره و تمدید نشدن قرارداد
• پرداخت‌نشدن اجاره‌بها به مدت سه ماه متوالی
• استفاده غیرقانونی از ملک اجاره‌ای
• انتقال یا واگذاری ملک به شخص ثالث بدون اجازه موجر

مراحل دریافت حکم تخلیه مستاجر در قرارداد رسمی

اگر اجاره‌نامه به‌صورت رسمی تنظیم شده باشد، موجر باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کند. در این مسیر، ارائه سند مالکیت و اجاره‌نامه رسمی برای ثبت درخواست اجراییه تخلیه ضروری است.

پس از طی روند اداری، ابلاغ به مستأجر انجام می‌شود. بر اساس اطلاعات ارائه‌شده، مستأجر ۴۸ ساعت پس از صدور اجراییه از طریق اداره ثبت از موضوع مطلع می‌شود و سپس ۷۲ ساعت برای تخلیه ملک فرصت دارد.

در این روش نیز موجر باید پیش از اجرای تخلیه، مبلغ ودیعه یا پول پیش مستأجر را بازگرداند و رسید پرداخت آن را به واحد اجرای ثبت ارائه کند.

دریافت حکم تخلیه در قراردادهای عادی چگونه است؟

در صورتی که قرارداد اجاره رسمی نباشد و به شکل اجاره‌نامه عادی تنظیم شده باشد، موجر باید برای دریافت حکم تخلیه به شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی مراجعه کند.

در این حالت، موجر باید اجاره‌نامه عادی، سند مالکیت و مدارک مربوط به تخلف مستأجر را ارائه دهد. برای مثال، اگر دلیل درخواست تخلیه، پرداخت‌نشدن اجاره‌بها است، موجر باید مستندات مربوط به این موضوع را ضمیمه پرونده کند.

پس از بررسی مدارک و احراز شرایط، مرجع قضایی می‌تواند حکم تخلیه را صادر کند.

مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۵

برای طرح دعوای تخلیه، موجر باید مدارک کافی برای اثبات مالکیت و رابطه استیجاری ارائه کند. مهم‌ترین مدارک لازم عبارت‌اند از:

• سند مالکیت ملک
• نسخه اجاره‌نامه رسمی یا عادی
• مدارک اثبات تخلف مستأجر
• مستندات مربوط به پرداخت‌نشدن اجاره، انتقال غیرمجاز ملک یا استفاده غیرقانونی از آن

درخواست تخلیه باید با استناد به مقررات مربوط از جمله مواد ۱ و ۱۵ قانون سال ۱۳۶۲، مواد ۱ و ۳ قانون سال ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی مطرح شود.

حکم تخلیه مستاجر چند روزه اجرا می‌شود؟

پس از صدور حکم تخلیه از سوی دادگاه یا شورای حل اختلاف، حکم معمولاً ظرف ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ می‌شود. مستأجر نیز پس از ابلاغ، ۷۲ ساعت فرصت دارد ملک را تخلیه کند.

با این حال، اجرای حکم تخلیه یک شرط مهم دارد: موجر باید مبلغ ودیعه یا پول پیش پرداختی مستأجر را بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود و رسید آن در اختیار مرجع اجرا قرار نگیرد، اجرای قانونی تخلیه امکان‌پذیر نخواهد بود.

به بیان دیگر، موجر نمی‌تواند بدون تعیین تکلیف ودیعه مستأجر، اجرای حکم تخلیه را پیش ببرد.

توقف حکم تخلیه مستاجر در چه شرایطی ممکن است؟

با وجود صدور حکم یا دستور تخلیه، مستأجر در برخی شرایط می‌تواند برای متوقف‌کردن اجرای آن اقدام کند. یکی از مهم‌ترین موارد، ادعای تمدید قرارداد اجاره است. اگر مستأجر مدعی باشد که قرارداد با توافق موجر تمدید شده، باید مدارک و مستندات مربوط را در سریع‌ترین زمان ارائه کند.

ادعای جعلی بودن سند یا اجاره‌نامه ارائه‌شده از سوی موجر نیز می‌تواند از دلایل درخواست توقف اجرا باشد. همچنین اگر درباره اعتبار قرارداد، مدت اجاره یا سایر مفاد آن اختلاف جدی وجود داشته باشد، مستأجر می‌تواند درخواست رسیدگی فوری مطرح کند.

موارد اصلی توقف حکم تخلیه عبارت‌اند از:

• ادعای تمدید اجاره‌نامه
• ادعای جعلی بودن سند یا قرارداد ارائه‌شده
• درخواست رسیدگی فوری درباره وضعیت قرارداد
• وجود اختلاف مؤثر درباره مدت اجاره یا تعهدات طرفین

با توجه به محدود بودن مهلت تخلیه، مستأجر باید در صورت وجود چنین ادعاهایی، بدون تأخیر از مسیر قانونی اقدام کند.

در سال ۱۴۰۵، موجر در صورت پایان قرارداد، پرداخت‌نشدن اجاره برای سه ماه متوالی، استفاده غیرقانونی از ملک یا انتقال آن به غیر بدون رضایت، می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه مستاجر اقدام کند. مسیر اقدام نیز به رسمی یا عادی بودن اجاره‌نامه بستگی دارد.

در عین حال، بازگرداندن ودیعه مستأجر از شروط مهم اجرای تخلیه است و مستأجر نیز در صورت وجود دلایلی مانند تمدید قرارداد یا جعلی بودن اسناد، می‌تواند درخواست توقف اجرای حکم را مطرح کند.