شوک تازه به بازار مسکن تهران / بازار ملک وارد فاز جدید شد

بازار مسکن تهران پس از ماه‌ها نوسان و افزایش انتظارات تورمی، اکنون نشانه‌هایی از ورود به دوره ثبات نسبی را بروز می‌دهد؛ بررسی‌های میدانی از کاهش محسوس تقاضای خرید، افزایش فایل‌های فروش و افت حجم معاملات حکایت دارد و در مقابل، برخی فروشندگان برای قطعی کردن معاملات، انعطاف بیشتری در قیمت‌های پیشنهادی نشان می‌دهند؛ شرایطی که به نظر می‌رسد «انتظار» را به مهم‌ترین ویژگی این روزهای بازار مسکن تبدیل کرده است.

براساس این گزارش بررسی‌های میدانی از مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد بازار خرید و فروش مسکن پس از عبور از فضای هیجانی ماه‌های گذشته، وارد دوره‌ای از آرامش نسبی شده است؛ به‌طوری که در بسیاری از مناطق، تعداد فایل‌های فروش از متقاضیان خرید بیشتر شده و حجم معاملات همچنان در سطوح پایینی قرار دارد.

بازار مسکن که در ماه‌های ابتدایی سال تحت تأثیر افزایش انتظارات تورمی، رشد نرخ ارز، نوسانات بازار طلا و همچنین فضای روانی ناشی از تحولات منطقه‌ای و جنگ با افزایش قیمت‌های پیشنهادی از سوی برخی مالکان روبه‌رو شده بود، اکنون نشانه‌های متفاوتی را تجربه می‌کند.

بررسی‌های از مناطق مختلف شهر تهران حاکی از آن است که التهاب ماه‌های گذشته تا حد زیادی فروکش کرده و بازار به مرحله انتظار وارد شده است.

کاهش خرید؛ افزایش عرضه

گفت‌وگو با فعالان بازار مسکن در مناطق مصرفی و میانی تهران نشان می‌دهد مهم‌ترین ویژگی این روزهای بازار، کاهش محسوس مراجعه خریداران و افت حجم معاملات است. به گفته مشاوران املاک، در حال حاضر فایل‌های فروش در بازار کم نیست و حتی در بسیاری از مناطق، تعداد فروشندگان از خریداران پیشی گرفته است، اما بخش قابل توجهی از متقاضیان به دلیل کاهش قدرت خرید یا انتظار برای روشن‌تر شدن شرایط اقتصادی، تصمیم خود برای خرید را به تعویق انداخته‌اند.

ردپای جنگ در رشد موقت تقاضای مسکن

برخی واسطه‌های ملکی معتقدند در روزهای همزمان با افزایش تنش‌های منطقه‌ای، بخشی از سرمایه‌گذاران با هدف حفظ ارزش دارایی‌های خود به بازار مسکن ورود کردند و همین موضوع موجب افزایش قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق شد. اما پس از اعلام آتش‌بس و کاهش ریسک‌های سیاسی، بخش عمده این تقاضای سرمایه‌ای از بازار خارج شد و فضای هیجانی نیز به تدریج جای خود را به احتیاط در تصمیم‌گیری داد.

بازگشت «تعدیل» و «توافق» به معاملات قطعی

فعالان بازار می‌گویند امروز برخلاف ماه‌های ابتدایی سال، خبری از رقابت میان خریداران برای خرید ملک نیست و بسیاری از مالکان نیز با آگاهی از شرایط رکودی بازار، در مذاکرات فروش انعطاف بیشتری نسبت به گذشته از خود نشان می‌دهند.

به گفته آنها، فروشندگانی که به دلایل واقعی مانند تأمین نقدینگی، جابه‌جایی یا تبدیل به احسن قصد فروش دارند، بیش از گذشته آمادگی تعدیل قیمت‌های پیشنهادی یا توافق بر سر شرایط معامله را دارند.

کاهش شتاب رشد قیمت‌ها در بازار مسکن

در کنار مشاهدات میدانی، آمارهای رسمی نیز از کاهش سرعت رشد قیمت‌ها در بازار مسکن حکایت دارد. بر اساس تازه‌ترین گزارش‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در تیرماه نسبت به ماه‌های قبل کاهش یافته و این گروه در مقایسه با بسیاری از کالاها و خدمات، یکی از پایین‌ترین نرخ‌های تورم را به ثبت رسانده است. تورم نقطه به نقطه هم نسبت به ماه قبل تقریبا بدون تغییر بوده و در کمترین حد چهار سال اخیر قرار گرفته است. این آمار نشان می‌دهد اگرچه سطح عمومی قیمت مسکن همچنان بالاست، اما شتاب افزایش قیمت‌ها نسبت به گذشته کاهش یافته و بازار از فاز جهش قیمتی فاصله گرفته است.

تورم و جهش دلار؛ عامل رشد قیمت مسکن

کارشناسان اقتصادی نیز معتقدند تغییرات بازار مسکن در ماه‌های اخیر بیش از آنکه ناشی از عوامل درونی این بازار باشد، تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی قرار داشته است. رشد تورم عمومی، کاهش ارزش پول ملی، افزایش هزینه‌های ساخت، نوسانات بازارهای موازی و شکل‌گیری انتظارات تورمی، مهم‌ترین عواملی بودند که در ابتدای سال بر رفتار فروشندگان و سرمایه‌گذاران اثر گذاشتند.

 با این حال، همزمان با کاهش سطح نااطمینانی‌ها و آرام‌تر شدن بازارهای موازی، این اثرات نیز تا حد زیادی تعدیل شده است.

در همين رابطه داود بیگی‌نژاد نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره وضعیت معاملات خرید و فروش مسکن گفت: بازار مسکن در حال حاضر با رکود مواجه است، هرچند نمی‌توان گفت که خرید و فروش به طور کامل متوقف شده است.

وی ادامه داد: در برخی مناطق تعداد محدودی آپارتمان خرید و فروش می‌شود و نمی‌توان گفت بازار به طور کامل از بین رفته است. در صورتی که برخی مالکان نرمش بیشتری در قیمت داشته باشند، افرادی که نیاز مالی دارند می‌توانند نسبت به فروش ملک خود اقدام کنند.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران خاطرنشان کرد: بنابراین بازار همچنان دارای معامله است، اما شرایط فعلی نشان می‌دهد که رکود بر بخش قابل توجهی از بازار مسکن حاکم است.

کارشناسان همچنین بر این باورند که بازار مسکن در مقایسه با برخی بازارهای دارایی مانند ارز، طلا و سکه، طی سال‌های اخیر رشد قیمتی کمتری را تجربه کرده است. از سوی دیگر، کاهش درآمد واقعی خانوارها و از بین رفتن امکان پس‌انداز برای بخش قابل توجهی از متقاضیان، باعث شده تقاضای مصرفی توان همراهی با قیمت‌های موجود را نداشته باشد؛ موضوعی که امروز خود را در قالب رکود معاملات و کاهش تحرک بازار نشان می‌دهد.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بسیاری از مراجعات به دفاتر مشاوران املاک صرفاً با هدف استعلام قیمت و بررسی شرایط بازار انجام می‌شود و بخش قابل توجهی از این مراجعات به عقد قرارداد منتهی نمی‌شود. به همین دلیل، اگرچه فایل‌های فروش در بازار افزایش یافته، اما تعداد معاملات همچنان محدود است و بازار با کمبود تقاضای مؤثر مواجه است.

شرط تعدیل قیمت ملک

فعالان بازار معتقدند تا زمانی که متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ تورم، قدرت خرید خانوارها و شرایط تأمین مالی خرید مسکن بهبود نیابد، انتظار رونق محسوس معاملات دور از ذهن خواهد بود. از این رو، در شرایط فعلی بیش از آنکه بازار با موج جدیدی از افزایش قیمت روبه‌رو باشد، در وضعیت انتظار به سر می‌برد؛ وضعیتی که در آن، آرامش جایگزین التهاب شده، عرضه از تقاضا پیشی گرفته و تصمیم‌گیری خریداران با احتیاط بیشتری همراه است.

در مجموع، بازار مسکن تهران در شرایطی قرار گرفته که اگرچه سطح قیمت‌ها همچنان بالاست، اما از شتاب رشد قیمت‌ها و هیجان معاملات کاسته شده است. افزایش عرضه در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، موجب شده تقاضای مؤثر توان همراهی با قیمت‌های پیشنهادی را نداشته باشد و فروشندگان واقعی نیز برای انجام معامله، بیش از گذشته به تعدیل قیمت و توافق تن دهند.

به نظر می‌رسد تداوم این وضعیت در ماه‌های آینده بیش از هر چیز به روند تورم، نرخ ارز، قدرت خرید خانوارها و شرایط تأمین مالی خرید مسکن وابسته باشد؛ بنابراین فعلاً نشانه‌ای از رونق پرقدرت معاملات دیده نمی‌شود و بازار در وضعیت رکود همراه با ثبات نسبی و انتظار برای تعیین تکلیف متغیرهای اقتصادی  قرار دارد.