اتفاق مهم در بازار مسکن طی ماههای آینده / رییس اتحادیه مشاوران املاک خبر داد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تداوم رکود در بازار مسکن اعلام کرد با وجود افزایش قیمتهای پیشنهادی، احتمال جهش قابل توجه قیمت در ماههای آینده پایین است.
به گزارش اقتصادآنلاین، بازار مسکن در حالی وارد مرداد ۱۴۰۵ شده که نشانههای متناقضی از افزایش قیمت پیشنهادی آپارتمان و همزمان افت محسوس معاملات خرید و فروش دیده میشود. در شرایطی که برخی مالکان همچنان نرخهای بالاتری برای فروش فایلهای خود اعلام میکنند، اما بررسی رفتار بازار نشان میدهد که توان خرید متقاضیان کاهش یافته و تقاضای سرمایهای نیز به شدت افت کرده است.
همین وضعیت باعث شده بازار ملک در فاز رکود تورمی باقی بماند؛ وضعیتی که به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در ماههای آینده نیز ادامه خواهد داشت، هرچند انتظار جهش سنگین قیمتی وجود ندارد.
روایت تازه از آینده قیمت مسکن
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتوگو با ایسنا، با تشریح آخرین وضعیت بازار مسکن اعلام کرد که این بازار تحت تاثیر عواملی همچون تورم نهادههای ساختمانی، رشد قیمت ملک و تنشهای منطقهای دچار رکود شده است.
او توضیح داد که پس از افزایش نسبی خرید و فروشهای سرمایهای در اردیبهشت امسال، از خردادماه به بعد بازار مسکن وارد فاز سردرگمی شده و سطح معاملات به کمترین میزان خود رسیده است. به گفته واسطههای ملکی، امسال حجم خرید و فروش در بازار مسکن در پایینترین سطح قرار دارد و همین موضوع، چشمانداز این بازار را بیش از گذشته مبهم کرده است.
افت معاملات و محدود شدن انتخاب خریداران
بررسیها از وضعیت بازار در مرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد که خرید و فروش مسکن به دلیل نبود چشمانداز مناسب برای بازده سرمایه کاهش محسوسی داشته است. در حال حاضر، بخش عمده معاملات مصرفی نیز در واحدهای کوچکمتراژ و آپارتمانهایی انجام میشود که با توان مالی متقاضیان همخوانی بیشتری دارند.
این روند باعث شده دایره انتخاب خریداران محدودتر شود و بازار بیش از گذشته در اختیار فایلهایی قرار گیرد که یا متراژ پایینتری دارند یا از نظر قیمتی به سطح تقاضای واقعی نزدیکترند. در واقع، بازار در شرایط فعلی نه کشش رشد شدید معاملات را دارد و نه از ظرفیت لازم برای جهش بزرگ قیمت برخوردار است.
رشد قیمت پیشنهادی مسکن؛ اما نه به معنای رونق بازار
آنطور که از تحولات ماههای اخیر برمیآید، از اسفند ۱۴۰۴ به بعد بازار مسکن وارد مرحلهای پیچیدهتر شده است. پیش از آن، بازار در وضعیت رونق نسبی معاملات همراه با شیب ملایم افزایش قیمتها قرار داشت، اما پس از پایان جنگ تحمیلی ۴۰ روزه و آسیب به برخی صنایع از جمله فولاد و پتروشیمی، نرخهای پیشنهادی آپارتمان در بسیاری از شهرهای کشور بین ۸۰ تا ۱۰۰ درصد رشد کرد.
با این حال، این رشد لزوما به معنای رونق بازار نبود. در واقع، افزایش اسمی قیمتها در شرایطی رخ داده که سطح معاملات کاهش یافته و بخش مهمی از تقاضای سرمایهای از بازار خارج شده است. همین مسئله، خطر رکود تورمی در بازار مسکن را بیش از گذشته افزایش داده است.
کاهش قیمت برخی فایلها در بازار رکودی
در ماه گذشته، بخشی از مالکان که به نقدینگی نیاز داشتند، قیمتهای پیشنهادی خود را تا ۱۵ درصد کاهش دادند. این اتفاق نشان میدهد که بازار با وجود افزایش عمومی نرخهای پیشنهادی، در بخش واقعی معاملات همچنان با فشار رکود مواجه است.
در مرداد ۱۴۰۵ نیز برخلاف برخی تحلیلها که انتظار کاهش قیمت در فضای رکودی را مطرح میکردند، بازار ملک با رشد اندک قیمت روبهرو شد. به بیان دیگر، قیمتها در مسیر نزولی قرار نگرفتند، اما بازار نیز توان جهش چشمگیر را نشان نداد.
اثر دلار و انتظارات تورمی بر قیمت مسکن
یکی از مهمترین متغیرهای اثرگذار بر تحولات اخیر، رشد قیمت دلار و افزایش انتظارات تورمی بوده است. در ماه گذشته، قیمت دلاری مسکن از میانگین ادوار قبلی یعنی حدود ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار عبور کرد و به بالای ۱۳۰۰ دلار رسید. همزمان، نوسانات بازار ارز و شکلگیری انتظارات جدید تورمی باعث شد بازار ملک از اواخر تیرماه به سمت افزایش قیمتهای پیشنهادی حرکت کند.
کارشناسان معتقدند وقتی قیمتهای اسمی بدون توجه به ظرفیت واقعی تقاضا بالا میرود، بازار عملا وارد دورهای فرسایشی از رکود میشود. تجربه سالهای گذشته نیز نشان داده که در دورههایی که قیمت مسکن تهران به سطوحی نزدیک ۱۷۰۰ دلار رسیده، بازار بعد از آن بین ۱۰ تا ۱۲ فصل وارد رکود شده است.
تنشهای سیاسی و سردرگمی بازار ملک
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران یکی از دلایل اصلی وضعیت فعلی بازار را سرایت شرایط سیاسی به بازار مسکن عنوان کرده است. به گفته او، بازار ملک در حال حاضر روی موج نوسان حرکت میکند؛ به این معنا که هر زمان نشانههایی از توافق و کاهش ریسک دیده میشود، نرخهای پیشنهادی کمی بالا میرود و هر زمان تنشها شدت میگیرد، بازار دوباره در رکود فرو میرود.
این وضعیت باعث شده خریدهای سرمایهای به شدت افت کند و معاملات موجود نیز بیشتر از سوی افرادی انجام شود که قصد تبدیل به احسن یا جابهجایی واحد مسکونی خود را دارند، نه سرمایهگذاری جدید.
پیشبینی مهم رییس اتحادیه املاک از بازار مسکن ماههای آینده
گودرزی با اشاره به اینکه از اواسط سال گذشته بازار مسکن به تدریج وارد فاز رونق شده بود و تا بهمنماه نیز تعداد معاملات روند صعودی داشت، تاکید کرد که شرایط پس از آن، اوضاع را پیچیده کرده است.
او در عین حال یک نکته مهم را درباره آینده بازار مطرح کرد: با وجود افزایش نرخهای پیشنهادی، بعید است بازار مسکن در ماههای آینده با جهش قابل توجه قیمتی روبهرو شود.
به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، ثبات نسبی قیمتها محتملترین سناریو برای ماههای آینده است؛ هرچند این ثبات در دل بازاری رکودی و کممعامله رخ خواهد داد.
بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ در وضعیتی قرار دارد که از یکسو قیمتهای پیشنهادی رشد کرده و از سوی دیگر تقاضای موثر و حجم معاملات کاهش یافته است.
این دوگانه، بازار را در شرایط رکود تورمی نگه داشته و چشمانداز آن را مبهم کرده است. با این حال، آنطور که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید، فعلا نباید انتظار جهش شدید قیمت مسکن را داشت و محتملترین سناریو، ثبات نسبی قیمتها در ماههای آینده است.
در چنین فضایی، بازار بیش از هر چیز به کاهش نااطمینانی، کنترل انتظارات تورمی و بازگشت تقاضای واقعی نیاز دارد؛ در غیر این صورت، رکود فعلی میتواند طولانیتر از پیشبینیها ادامه پیدا کند.
