آواربرداری از رکود ساختمانی

 هر چند میزان ساخت و ساز در دوماه نخست بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته همچنان رشد منفی دارد،‌ اما در عین حال کاهش میزان تنزل ساخت و ساز، از آمادگی بازار برای رشد مثبت میزان ساخت و ساز در ماه‌های آتی حکایت دارد. به گزارش دنیای اقتصاد ، از سوی دیگر مقایسه آماری میان میزان تسهیلات بانکی و صدور پروانه ساختمانی نشان می‌دهد رشد مثبت در پرداخت تسهیلات ساخت به رغم رشد منفی تیراژ ساخت و ساز حکایت از آن دارد که در مقطع کنونی سرمایه‌گذاران ساختمانی بر تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره متمرکز شده‌اند و ساخت واحدهای جدید در اولویت بعدی آنها قرار دارد. در حال حاضر سازندگان تمایل دارند هر چه زودتر واحدهای نیمه تمام را تکمیل و برای فروش عرضه کنند تا از رشد معاملات سهم ببرند. با این حال احتمالا افزایش چشمگیر حجم ساخت و ساز جدید با توجه به شرایط عمومی بازار و توقف افت آمار ساخت و ساز، در نیمه دوم امسال محقق خواهد شد.

از اواخر سال گذشته که پرداخت تسهیلات «ساخت» و «خرید» مسکن با سقف جدید آغاز شده، تاکنون تعداد تسهیلات ساخت پرداختی افزایش یافته است. حجم وام ساخت در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته روندی رو به رشد را طی کرده که یکی از نشانه‌های پایان آوار رکود در حوزه ساخت و ساز به شمار می‌رود. تعداد وام‌های ساخت پرداختی در بهار امسال 17 هزار و 587 فقره بوده که در مقایسه با بهار سال 1394 حدود 35 درصد رشد داشته است. این روند رو به رشد در ماه‌های فصل گذشته نیز جاری بود و رشد تعداد وام‌های ساخت اخذ شده در خرداد ماه نسبت به اردیبهشت 89 درصد و در اردیبهشت نسبت به فروردین 130 درصد بوده است. این میزان رشد حتی از شیب افزایش وام‌های پرداختی خرید مسکن که بخش تقاضا را پشتیبانی می‌کند هم بیشتر بوده است؛ به نحوی که تسهیلات خرید پرداخت شده طی بهار امسال نسبت به مدت مشابه 14 درصد رشد را تجربه کرده و در نتیجه این شیب افزایشی حدود 21 واحد درصد از تسهیلات ساخت پرداخت شده کمتر بوده است. بررسی آمار تعداد واحدهای ساختمانی که در سال گذشته و ابتدای سال جاری ساخت آنها آغاز شده است، نشان می‌دهد روند افزایشی شیب منفی ساخت و ساز در کشور متوقف شده و از آنجا که آمار این آپارتمان‌ها دیگر پس‌رفت ندارد، زمینه برای رشد ساخت‌و‌ساز در ماه‌های آتی فراهم شده است.

 تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت در طول یک سال گذشته در پایتخت 65 هزار و 550 واحد بوده است که نسبت به آمار 100 هزار واحدی سال 1393 حدود 34 درصد و نسبت به سال 1392 معادل 58 درصد رشد منفی داشته است. این مقایسه آماری نشان می‌دهد شیب ریزش تعداد آپارتمان‌های در حال ساخت در تهران حدود 24 واحد درصد در سال 94 بهبود یافته است که علت آن تغییر جهت بازار در اواخر سال گذشته بوده است. از سوی دیگر متوسط ماهانه ساخت و ساز جدید در تهران طی دو ماه نخست بهار امسال 5 هزار و 400 واحد بوده است که این میزان با متوسط ساخت و ساز ماهانه در پایتخت در بهار سال 1394 برابر است.

این در حالی است که میانگین ساخت و ساز ماهانه در سال 1393 معادل 8 هزار و 200 واحد بوده است. بر این اساس اگرچه میانگین ساخت و ساز ماهانه در سال 1394 نسبت به سال قبل از آن حدود 34 درصد کاهش داشته است، اما روند تشدید افت ساخت و ساز در ماه‌های نخست امسال نسبت به بهار سال گذشته متوقف شده و اوضاع کنونی بدتر از سال گذشته نیست. به این ترتیب می‌توان پیش‌بینی کرد که در صورت استمرار روند فعلی و توقف سقوط آمار ساخت و ساز، رفته رفته این آمار رو به افزایش بگذارد.

همچنین بررسی این آمارها نشان‌دهنده نکته مهم دیگری است. شمار ساخت و سازهای آغاز شده در تهران طی اردیبهشت ماه امسال 7‌هزار و 300 واحد مسکونی بوده است که این رقم از کف میزان ساخت و ساز طی رکود دو ساله اخیر حدود سه هزار واحد بیشتر است. بدترین وضعیت ساخت و ساز رکود سال‌های 1392 تا 1394 مربوط به 6 ماه غیرمتوالی در این سال‌ها بوده که میانگین واحدهای در حال ساخت در این ماه‌ها به حدود چهار هزار واحد سقوط کرده بود.

به‌طور کلی طی دو ماه نخست امسال ساخت و ساز 10 هزار و 800 واحد مسکونی جدید آغاز شده است که اگرچه این میزان نسبت به مدت مشابه سال گذشته 23 درصد کاهش دارد اما میزان افت در دو ماه نخست سال 1394 نسبت به مدت مشابه سال 1393 حدود 38 درصد بوده است. به این ترتیب از شدت کاهش تیراژ ساخت و ساز در دو ماه نخست امسال کاسته شده و در نتیجه آواربرداری از رکود ساخت و ساز شروع شده است.

توقف رشد منفی ساخت و ساز موید آغاز روند آواربرداری از رکود طی ماه‌های پیش رو است. اگرچه هنوز رشد مثبتی در میزان ساخت و ساز رخ نداده است اما حداقل در بهار امسال ریزش آمار ساخت و ساز رو به تنزل بیشتر نرفت و کاهش شدت رشد منفی نشان‌دهنده بهبود کلی وضعیت بازار مسکن و بازگشت تدریجی سازندگان به بازار است.

کاهش روند نزولی ساخت و ساز در کشور

 برابر آخرین اطلاعات آماری ساخت و ساز کشوری که مربوط به فصل پاییز سال گذشته است، حجم ساخت و سازها بر اساس واحد مسکونی نسبت به نقطه اوج رکود ساختمانی (پاییز سال 1393) حدود 6 درصد رشد کرده است. کمترین حجم فصلی ساخت و ساز از ابتدای رکود تا کنون در پاییز سال 1393 رخ داد که آمار کل ساخت و ساز آغاز شده در کشور حدود 65 هزار واحد بود اما این میزان در پاییز 94 با رشد 6 درصدی به حدود 70 هزار واحد رسید. به این ترتیب آخرین آمار کشوری هم نشان می‌دهد که آمادگی بازار برای خروج از رکود و رشد ساخت و ساز به تدریج محقق می‌شود.

 فاصله ساخت تا نیاز

با این حال میزان کنونی میانگین ساخت و‌ساز ماهانه در تهران و کشور در حال حاضر کمتر از نیاز بازار است. برابر نیازسنجی طرح جامع مسکن که توسط وزارت راه و شهرسازی صورت گرفته است، نیاز بالقوه کشور به مسکن جدید سالانه یک میلیون واحد است که 10 درصد از این رقم معادل یکصدهزار واحد مسکونی سهم تهران است. به این ترتیب سطح قابل قبول ساخت و ساز در شهر تهران در یک بازار متعادل و به دور از رکود یا فضای هیجانی حدود 10 هزار واحد مسکونی در ماه است. از طرفی در کشور در صورتی که آمار حدود هفتادهزار واحدی ساخت و ساز در سه ماهه پاییز سال گذشته حفظ و در کل فصول سال محقق شود، میزان ساخت و ساز در کشور حدود 300 هزار واحد مسکونی است که از نیاز بالقوه برآورد شده در طرح جامع مسکن بسیار پایین تر است.

آخرین آمار شهر تهران نیز همان گونه که پیش‌تر ذکر شد مربوط به آغاز ساخت و ساز 7 هزار و 300 واحد مسکونی در اردیبهشت امسال است که اگر این میزان در کل ماه‌های سال محقق شود، حدود 80 هزار واحد مسکونی ساخته خواهد شد. هر چند این آمار به لحاظ پوشش نیاز بالقوه بازار وضعیت بهتری از آمار کشوری دارد، اما در عین حال با نقطه‌اید ه آل یکصدهزار واحدی هنوز قدری فاصله دارد. از اواخر سال گذشته که حجم معاملات مسکن افزایش یافت و نشانه‌های پیش رونق در بازار بیش از گذشته نمایان شد، روند بازگشت سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن به بازار آغاز شده است.

افزایش سقف وام ساخت نیز که از ابتدای امسال محقق شد، عامل دیگری بود که زمینه‌ساز آشتی سرمایه‌گذاران با ساخت و ساز شد. با این همه مقایسه دو آمار ساخت و سازهای جدید و میزان پرداخت تسهیلات ساخت نشان می‌دهد که اکنون روند سرمایه‌گذاری ساختمانی به مراتب بهتر از آماری است که صرفا در مورد ساخت و سازهای جدید اعلام می‌شود، چراکه شمار تسهیلات پرداختی در بهار 35 درصد افزایش یافته و در عین حال تعداد ساخت و سازها به لحاظ شمار واحد مسکونی افت 24 درصدی داشته است. این بدان معنا است که اکنون سرمایه‌گذاران ساختمانی روی تکمیل ساختمان‌های نیمه تمام که پیش تر آغاز شده، متمرکز شده‌اند، چراکه با ورود جدی تر آنها به بازار و افزایش تسهیلات پرداختی فعلا تغییر زیادی در آمار صدور پروانه صورت نگرفته است.