مناطق سازگار برای مستاجران پایتخت

در بازار اجاره مسکن شهر تهران، تعداد آپارتمان‌هایی که شرایط آنها به لحاظ نحوه پرداخت بهای اجاره، انطباق حداکثری با خواسته مستاجرها دارد، نسبت به تابستان گذشته کاهش محسوسی پیدا کرده اما دو منطقه‌ پایتخت، در حال حاضر به محل تجمع فایل‌های «رهن‌کامل» تبدیل شده طوری‌که طبق پیش‌بینی مشاوران املاک، تابستان امسال حجم قابل توجهی از قراردادهای جدید معاملات اجاره در مناطق 4 و 5 متمرکز خواهد شد. بررسی‌ها در این باره حاکی است: در مناطق 22 گانه تهران بین معاملات خرید و معاملات اجاره از بابت فراوانی قراردادها، نوعی رابطه مستقیم وجود دارد و متناسب با افزایش حجم فروش آپارتمان در یک منطقه، میزان عرضه فایل اجاره‌ای نیز افزایش پیدا می‌کند. در حال حاضر طبق آخرین اطلاعات استخراج شده از سامانه رهگیری معاملات مسکن، 24 درصد کل نقل و انتقالات بازار اجاره تهران، در دو منطقه 4 و 5 انجام می‌شود؛ در هر یک از مناطق 4و 5 تهران طی اردیبهشت امسال به ترتیب 833 و 1678 آپارتمان مسکونی اجاره داده شد درحالی‌که متوسط معاملات اجاره در سایر مناطق، حدود 400 فقره بوده است. تحقیقات میدانی از مشاوران املاک این دو منطقه نشان می‌دهد: فراوانی آپارتمان مسکونی نوساز و چندسال ساخت در مناطق 4 و 5 و همچنین سطح نسبتا مناسب قیمت در آنجا، باعث شده یک پنجم متقاضیان خرید مسکن در تهران، این دو منطقه را انتخاب کنند و چون امکان تامین کل بهای معامله را ندارند، عمده آنها بلافاصله پس از خرید، برای حداقل یک سال، آپارتمان خود را به شکل «رهن کامل» اجاره می‌دهند. هم‌اکنون تعداد فایل‌های «رهن کامل» در بازار اجاره تهران از 60 تا 70 درصد کل فایل‌های اجاره در تابستان گذشته و به 50 درصد رسیده و نصف دیگر فایل‌ها به شکل «رهن و اجاره ماهانه» یا «تمام‌اجاره ماهانه» از ناحیه موجران عرضه می‌شود. اما در مناطق 4 و 5، هنوز عمده واحدهای مسکونی به‌صورت رهن کامل عرضه می‌شود. به این ترتیب، اجاره‌نشین‌های جدید و همچنین مستاجرهایی که قصد تمدید ندارند، اگر به‌دنبال رهن کامل یا پرداخت بخش زیادی از اجاره بها به شکل رهن را دارند، می‌توانند در این دو منطقه که عمده آپارتمان‌های نوساز در آنجا، به لحاظ میزان متراژ و شکل ساخت، جنبه مصرفی -و نه سرمایه‌گذاری- دارد، اقدام به جست‌وجو کنند. طبق گفته دلالان بازار و اجاره، نرخ پیشنهادی موجران در عمده مناطق تهران برای سال جدید معاملات اجاره -سال بازار اجاره از ابتدای تابستان هر سال شروع می‌شود- بین 10 تا 15 درصد نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرده است که این میزان رشد در مقایسه با تورم، قابل قبول می‌تواند باشد. متوسط اجاره بها در تهران در ماه گذشته 6/ 11 درصد نسبت به اردیبهشت 93 افزایش یافت و در فروردین نیز رشد نقطه‌ای 7/ 13 درصد را تجربه کرد. موتور بازار اجاره روشن شد موتور نقل و انتقال در بازار اجاره‌ مسکن در فصل تابستان هر سال روشن می‌شود. موعد یکساله عمده قراردادهای اجاره در سه ماهه تابستان سررسید می‌شود. حجم زیادی از معاملات اجاره در طول سال در این فصل انجام می‌شود، اما اوضاع تابستان امسال بازار اجاره با توجه به تغییراتی که در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن به وقوع پیوسته، تفاوت‌هایی با زمان مشابه سال قبل پیدا کرده است. از یکسو روند کاهنده نرخ تورم و پایداری قیمت مسکن باعث شده منحنی اجاره‌بها برای افزایش، در منگنه قرار بگیرد و از سوی دیگر سرکوب سود بانکی در ماه گذشته باعث واکنش‌های منفی از طرف موجران شده است. به عبارت دیگر هم‌اکنون در معادله تابستانی اجاره‌بها، دو متغیر تورم و قیمت مسکن از ثبات مبالغ اجاره پشتیبانی می‌کنند، اما متغیر سوم که همان نرخ سود بانکی است در جهت مخالف زمینه را برای تحریک اجاره‌بها به وجود آورده است. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد میانگین افزایش نرخ اجاره‌بها در فایل‌هایی که طی روز‌های اخیر توسط مشاوران املاک پایتخت مورد بازاریابی قرار گرفته، بین 10 تا 15حداکثر درصد است، هر چند در برخی از مناطق شمالی، این نرخ به بیش از 20 درصد هم می‌رسد. در برخی از مناطق نیز افزایش چندانی را شاهد نبوده‌ایم. در این میان برخی از محلات مرکزی که واحدهای مسکونی موجود در آنها امکان استفاده در قالب کاربری «اداری» نیز دارند، اجاره‌بها، بیش از این رقم افزایش پیدا کرده است. گروهی از مشاوران املاک مناطق غرب تهران معتقدند بازار اجاره‌بها با وجود آنکه ماه رمضان است و بر اساس سنت هر ساله کمی از رونق بازار کاسته می‌شود، از وضعیت تقریبا مناسبی برخوردار است و روزانه چند قرارداد اجاره در دفاتر مشاور املاک شان تنظیم می‌شود. در منطقه غرب نیز افزایش اجاره بها به‌طور متوسط 10 درصد است و تمایل به جابه‌جایی از سوی موجران بسیار پایین است و اگر با افزایش اجاره بها موافقت کنند، بیشتر قراردادها به تمدید ختم می‌شود. اوضاع اجاره آپارتمان‌های نوساز در منطقه غرب به‌دلیل رونق فروش مناسب است. به گفته این فعالان مسکن، بازار اجاره خانه‌های نوساز ارتباط مستقیمی با خرید و فروش دارد، زیرا مالکانی که قصد سرمایه‌گذاری دارند و پولشان به خرید خانه نمی‌رسد، بخشی از پولی که برای خرید نیاز دارند را از طریق رهن فراهم می‌کنند. اما اوضاع در مناطق شمالی به پررونقی مناطق غربی تهران نیست. براساس گفته‌های برخی از مشاوران املاک این مناطق، اجاره‌بها در این مناطق رشد داشته است اما موجران امکان پرداخت این افزایش را ندارند و به دنبال تخفیف‌های مناسب برای تمدید یا تنظیم قرارداد هستند. در این مناطق 20 تا 25 درصد افزایش اجاره‌بها را شاهد بوده‌ایم اما کمتر قراردادی با این نرخ تنظیم شده است. اما مالکان با وجود خالی ماندن آپارتمان‌هایشان، هنوز حاضر به تخفیف و واقعی کردن نرخ‌هایشان نیستند. در مناطق شمالی کمتر از قانون عرفی «رهن هر متر آپارتمان حداکثر معادل یک میلیون تومان» تبعیت می‌شود. به گفته تعدادی از مشاوران املاک، گاهی تا متری 2 میلیون و 2 میلیون و 300 هزار تومان در محله‌های معروف منطقه یک، آپارتمان‌ها برای رهن پیشنهاد می‌شود. در محلات شمالی تهران فایل‌های اجاره در دفاتر مشاور املاک بالا است. اما تعداد مستاجران پایین است. مالکان این منطقه نیز بیشتر تمایل به دریافت اجاره‌بها دارند تا واگذاری آپارتمان‌هایشان به صورت رهن کامل. اما با بررسی فایل‌های اجاره در دفاتر املاک، مشخص است که به‌طور مساوی فایل‌های اجاره‌بها، رهن کامل و رهن و اجاره وجود دارد. بازار تمدید قرارداد اجاره‌بها در بازار امسال چندان مورد استقبال موجران نیست، هر چند مستاجرها تمایل زیادی به آن دارند اما به‌دلیل افزایش نرخ اجاره‌بها، مالکان تمایل دارند مستاجر جدیدی برای املاکشان پیدا شود. این اعتقاد گروهی از مشاوران املاک در محدوده مرکزی پایتخت است. برخی از محلات مرکزی پایتخت به‌دلیل نزدیکی به مراکز شغلی، با افزایش بیشتر اجاره بها نسبت به مناطق دورتر از مرکز روبه‌رو شده‌اند و به‌دلیل تقاضای مناسب مستاجر با این نرخ پیشنهادی، مالکان حاضر به تخفیف هم نیستند. دلیل این افزایش، قرار داشتن در مناطقی است که امکان استفاده اداری از این املاک وجود دارد و مستاجران حاضرند به‌دلیل وجود دسترسی‌های خوب و قرار گرفتن در مناطق اداری، بیش از نرخ‌های عرف بازار، اجاره بها بپردازند. اما در تمامی محلات مناطق مرکزی چنین رشدی را شاهد نبوده‌ایم و حتی در برخی از مناطق رشد اجاره بها کمتر از 5 درصد بوده است و فایل‌های اجاره بسیار بیشتر از داوطلبان برای اجاره کردن در این مناطق هستند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد مالکان بیشتر تمایل به دریافت اجاره بهای بالای یک میلیون تومان از مستاجران دارند و مستاجران نیز به دنبال واحدهایی برای رهن کامل هستند و هنوز بازار در این حوزه به تعادل نرسیده است. یکی از دلایلی که مشاوران املاک برای تمایل به اجاره از سوی مالکان عنوان می‌کنند، کاهش سود بانکی در ماه‌های گذشته است. همچنین راکد بودن بازارهای متفاوت سرمایه‌گذاری. به‌دلیل آنکه بسیاری از بازارهای سرمایه‌گذاری منتظر اعلام نتیجه مذاکرات هستند، کمتر مالکان به دنبال سرمایه‌گذاری‌های جایگزین می‌روند و دریافت اجاره‌بها را مطمئن‌تر از هر گونه سرمایه‌گذار می‌دانند؛ اما بازار اجاره در مناطق جنوبی و جنوب‌غربی بسیار پر رونق است. به گفته مشاوران املاک این منطقه، به‌طور میانگین روزانه چند قرارداد اجاره‌بها در دفاتر مشاور املاک بسته می‌شود؛ اما این رونق سبب افزایش نرخ‌های اجاره‌بها نشده و در این منطقه به‌طور میانگین 10 درصد شاهد افزایش اجاره‌بها بوده‌ایم. در این منطقه نیز تمایل به تمدید قراردادهای اجاره بسیار بیشتر از تنظیم قراردادهای جدید است، زیرا قراردادهای جدید هزینه‌های خود را دارد، مانند هزینه جابه‌جایی، هزینه مشاوران املاک و... که مستاجران حاضرند حتی کمی بیش از افزایش سالانه، با مالکان خود توافق کنند اما قراردادهای قبلی‌شان دوباره تمدید شود. در این مناطق نرخ اجاره‌بها و رهن از فرمول متری یک میلیون تومان تبعیت نمی‌کند، بلکه نرخ‌ها بسیار پایین‌تر از مناطق غربی، شرق و مرکز است و در بهترین وضعیت آپارتمان‌های نوساز متری 580 تا 750 تومان برای رهن کامل گذاشته می‌شوند. به گزارش دنیای اقتصاد، در این مناطق فایل‌های رهن کامل یا اجاره‌بها به یک میزان است و موجران تمایل به آپارتمان‌هایی دارند که به رهن کامل گذاشته شده‌اند. به‌طور مثال خانه‌ای که بالاتر از نرخ میانگین منطقه باشد اما به صورت رهن کامل واگذار شود، خیلی زودتر برایشان مستاجر پیدا می‌شود تا خانه‌هایی که نرخ اجاره بهای آنها پایین‌تر از میانگین منطقه است. بر اساس مشاهدات میدانی، در حال حاضر مالکان تمایل به دریافت اجاره بهای بالای یک میلیون تومان دارند و کمتر آپارتمانی با نرخ اجاره بهای زیر یک میلیون تومان در فایل‌های اجاره پیدا می‌شود. حتی مالکان حاضرند مبلغ رهن بسیار پایینی در حد اجاره بهای ماهانه خود دریافت کنند؛ اما اجاره بها بیش از یک میلیون تومان باشد. این نرخ در تمامی مناطق تهران مشابه است و تنها مناطق جنوبی به‌دلیل توان اندک مالی مستاجران از این قانون پیروی نمی‌کنند. به گفته مشاوران املاک، امسال نرخ رهن متری آپارتمان‌ها در برخی مناطق بعضا از یک میلیون تومان نیز افزایش یافته و به متری یک میلیون و 200 هزار تومان رسیده است. البته این نرخ در مناطق شمالی و خانه‌های ویژه بسیار متفاوت است. با وجود آنکه در ماه رمضان کمی بازار مسکن رو به رکود می‌رود، اما در حال حاضر بیشتر مشاوران املاک از وضعیت بازار اجاره راضی هستند. هر چند برخی نیز معتقدند وضعیت نسبت به سال گذشته تغییری نکرده و وضعیت اجاره‌بها، فروش مسکن و پیش‌فروش همچنان در رکود است. این گروه از مشاوران املاک مهمترین دلیل این رکود را منتظر ماندن فعالان حوزه مسکن برای به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای می‌دانند. درحالی‌که در بیشتر مناطق تهران مشکل کمبود فایل اجاره وجود ندارد؛ اما برخی از مشاوران املاک در شرق معتقدند به‌دلیل کاهش خرید و فروش مسکن در سال‌های گذشته، فایل‌های اجاره به شدت پایین آمده است و همچنین عدم رونق ساخت و ساز نیز در این کاهش فایل‌ها بی‌تاثیر نبوده است. به اعتقاد برخی از فعالان بازار اجاره بها، در ماه ابتدایی تابستان کمی قیمت‌ها بالاتر از قیمت‌های واقعی است و مالکان به‌دلیل آنکه با افزایش بالای مستاجران روبه‌رو هستند، کمی بیش از نرخ افزایش سالانه، آپارتمان‌هایشان را برای فروش می‌گذارند اما در میانه مردادماه این نرخ‌ها به تعادل می‌رسد.