کمای مسکن در بستر گرانی

یک گزارش میدانی از بازار مسکن در تهران ابعاد تازه ای از بازار در حال رکود ولی گران مسکن را روشن کرده است. کارمند است. با 130 میلیون تومان پول نقد هنوز نتوانسته خانه ای در منطقه 10 تهران بخرد. می گوید: نه اینکه اصلا خانه ای برای خرید با این قیمت نباشد، فروشنده واقعی برای فروش وجود ندارد. تازه وقتی با سختی خانه ای با فروشنده واقعی می یابی یا خانه در یک بن بست با کوچه ای باریک است، یا خانه ای است که پارکینگ و انباری و... ندارد. آنهم تازه در طبقه چهارم واقع است که همین خانه را هم بالای قیمت می فروشد. افزایش لحظه ای قیمت مسکن به سراغ فروشنده ای می روم که هنوز در بنگاه است و به تازگی انصرافش را از فروش اعلام کرده است، می پرسم چرا معامله تان را برهم زدید، می گوید: چاره ای ندارم. خانه لحظه ای گران می شود و هنوز تا این لحظه نتوانسته ام خانه ای بخرم تا بتوانم این معامله را انجام دهم. شما خودتان را جای من بگذارید. بالا رفتن نرخ دلار موثر در قیمت مسکن از مشاور املاکی که این معامله در آن به هم خورد می پرسم علت وضعیت کنونی بازار چیست؟ این مرد حدوداً 45ساله با موهای جوگندمی می گوید: چه می تواند باشد جز نوسانات شدید دلار و بالا رفتن قیمت آن. در حالی که سیگارش را در زیرسیگاری خاموش می کند ادامه می دهد: بالارفتن دستمزدها، خانم! الان کارگر افغانی هم حاضر نیست با روزی 50هزار تومان کار کند. همکارش آقای نجاری به میان سخن ما می آید و می گوید: خانم! اصلا شما از قیمت مصالح خبر دارید؟ می دانید قیمت میلگرد چقدر شده ؟ الان آسانسور 22 میلیون تومان شده. به آنها می گویم این در مورد خانه های تازه ساخت صدق می کند در مورد خانه های چندسال ساخت چه؟ مازندرانی در حالی که در فایلهای فروش به دنبال خانه هایی با متراژ پایین است می گوید: خوب! آن کسی که الان با این قیمتها می خواهد خانه اش را بفروشد و یک خانه ای دیگر بخرد، می تواند بدون توجه به قیمتهای فعلی بازار، خرید کند؟ وی می افزاید: به جز این، الان جو روانی در بازار ایجاد شده که قیمتها همینطور بالا می رود. همه منتظر گران شدن دلار هستند تا قیمت خانه هایشان را افزایش دهند. معامله درست و حسابی نداشته ایم به سخنان آنها اکتفا نمی کنم به مشاور املاک دیگری در همان حوالی منطقه 10 تهران می روم (علت انتخاب این منطقه به سبب مرکزیت آن و نیز روند معتدل تر افزایش قیمت مسکن در آن در مقایسه با سایر نقاط تهران که گاه افزایشهای دو برابری داشته اند) می پرسم در این یک ماه قیمت مسکن در این منطقه چقدر افزایش داشته است؟ می گوید: حداقل متری 300 هزار تومان در این منطقه افزایش داشته. ادامه می دهد: باور می کنید در این یک ماه معامله درست و حسابی انجام نداده ایم. عمدتاً فروشنده ها معامله را کنسل می کنند. الان یک نمونه به شما می گویم: قرار بود در خیابان دامپزشکی معامله ای داشته باشیم. خریدار با پول آمده بود و منتظر فروشنده بود، فروشنده زنگ زد گفت دیرتر می آیم. نیم ساعت بعد گفت: 10 شب می آیم. یک ربع بعد زنگ زد گفت: اصلا معامله نمی کنم. وی می افزاید: از آقای هدایتی فروشنده همین خانه می پرسم مرد حسابی این چه کاری است به من پاسخ می دهد خانه دارد گرانتر می شود. از علی د. که جوانی حدود 26 سال است و این ماجرا را تعریف کرده می پرسم، آیا استدلال آقای هدایتی درست است؟ می گوید: بله. با توجه به قیمت مصالح، کارگر و وضعیت دلار. قطعا به زودی قیمت مسکن افزایش می یابد. الان در این حوالی قیمت مسکن متری 2.7 میلیون تومان بود که به زودی به 3 میلیون تومان می رسد. جو روانی موثر بر قیمت اجاره ها از او می پرسم نرخ ارز روی اجاره ها هم تأثیر گذاشته می گوید: بله. هرچند هنوز برخی خانه ها براساس قیمت تابستان اجاره داده می شوند ولی این بخش نیز تکانهایی خورده. جو روانی قیمت مسکن در قیمت اجاره ها هم موثر بوده است. برهم خوردن 80 درصد معاملات از شهریور به این سو از سال 65 است که انبوه ساز است. می گوید: از فروردین تا پایان مرداد امسال به صورت میانگین قیمت مسکن 20درصد افزایش داده است. می پرسم از مرداد به این سو قیمتها چه میزان افزایش داشته است. می خندد و به فارس می گوید: در حال حاضر نه معامله ای عملاً صورت می گیرد و نه قیمت ثابت و مشخصی برای مسکن وجود دارد. از 15 شهریور امسال به این سو، 80 درصد معاملات برهم خورده است. وی با انتقاد به نظر برخی از نمایندگان مجلس که از وعده کاهش 50 درصدی قیمت مسکن سخن می گویند، می افزاید: تا زمانی که نرخ ارز به ثبات نرسیده، مسکن نیز به ثبات قیمت نخواهد رسید. وقتی می پرسم دلیل افزایش قیمتها چیست می گوید: در تعیین قیمت مسکن عوامل مختلفی موثرند. از عامل زمین که بخش مهمی در تعیین قیمت دارد تا دستمزد و سایر عوامل موثر در ساخت. با بروز شرایط تورمی این عوامل سعی می کنند قیمت خود را همسطح نرخ تورم کنند. وی می افزاید: با افزایش نرخ تورم و از سویی نرخ ارز، کلیه عوامل داخلی و خارجی موثر در قیمت مسکن، دچار افزایش قیمت می شوند. تبدیل غیرمستقیم و نامرئی ریال به دلار و سایر ارزها احمدزاده اضافه می کند: با بروز شرایطی مانند شرایط موجود در اقتصاد کشور، عملا واحد پول به طور غیرمستقیم و نامرئی از ریال تبدیل به دلار و سایر ارزها می شود. بنابراین تأثیر مستقیم این ارزها در قیمت مسکن نیز اثر خود را نشان می دهد. عدم انجام معامله در بلاتکلیفی نرخ ارز وی در پاسخ به این سوال که چرا انبوه سازان و فروشندگان مسکن حاضر به فروش نیستند می گوید: من خود در این شرایط به دنبال زمین خوب برای خرید هستم. به دنبال فروش نمی روم. یک انبوه ساز یا فروشنده مسکن در شرایطی مشابه شرایط کنونی به دنبال حفظ ارزش سرمایه اش متناسب با نرخ تورم است. تا زمانی که تکلیف نرخ تورم و نرخ ارز مشخص نشده، قیمت معینی نیز قابل تعیین نیست، لذا در عمل معامله ای صورت نمی گیرد. او می گوید: مسکن در شرایط تورمی رشد می کند و متأثر از یک عامل روانی و ناامنی ، در این شرایط نیز رشد آرامی خواهد داشت. از او می پرسم پس علت رشد سریع کنونی چیست؟ می گوید: یک عامل آن تورم داخلی است و عامل دیگر آن، جهش نرخ ارز پس از سالها فشرده کردن فنر قیمتی آن است. اگر قیمت ارز به تدریج افزایش یافته بود، الان شاهد این جهش و تأثیر آن بر قیمت مسکن نبودیم. وی با یادآوری اینکه اقتصاد ایران "مسکن محور" است و دیگر کشاورزی محور یا فرش محور نیست تأکید می کند: تا قیمت واقعی دلار در بازار تعیین نشده، کسی جرأت فروش مسکن را ندارد. چراکه افزایشها در این حوزه 5 تا 10 درصد نیست چراکه گاهی رشدی حدود 2برابر داشته است. افزایش قیمت مسکن تا تثبیت نرخ دلار و تورم از احمدزاده می پرسم به نظر شما به عنوان یک انبوه ساز که بیش از دو دهه است که در این حوزه فعالیت دارید، قیمت مسکن تا کی و کجا افزایش خواهد یافت؟ می گوید: قیمت مسکن متأثر از نرخ ارز و تورم داخلی است. مادامی که تورم و ارز روند صعودی دارند قیمت مسکن نیز افرایش خواهد داشت. می پرسم در این میان قدرت خرید مردم چه می شود؟ باید تقاضایی باشد که خریدی صورت گیرد؟ پاسخ می دهد: به هر تقدیر نیاز مردم را ناچار به خرید خواهد کرد و به هرصورت مجبورند بهای آن را نیز پردازند. در کشورهایی که گاه نرخ تورم چند صددرصدی نیز تجربه شده ، مردم با چند کیسه پر پول به سراغ خرید نان و آرد می رفتند، ولی به تقدیر نیازشان سبب می شد تا این کار را انجام می دادند. سیلاب عدم فروش در شهرها و استانهای ایران از او سوال می کنم از وضعیت معاملات در شهرها و استانهای دیگر در حوزه مسکن اطلاع دارید؟ می گوید: بله. اینگونه بحثها مثل سیلاب است از بالاترین نقطه تهران شروع می شود به پایین تهران می رسد و از آنجا به دیگر شهرها و استانها سرریز می شود. در حال حاضر در کلانشهری مانند تبریز خرید و فروش انجام نمی شود. همه منتظر تثبیت نرخ دلار هستند. حتی یک پیرزن شهرستانی که از حداقل اطلاعات برخوردار است نیز سعی می کند فعلا خانه اش را نفروشد. این بار از یک کارشناس و فعال حوزه مسکن در خصوص علل افزایش قیمت مسکن سئوال می کند. سعید افشاری می گوید: کسانی که در حوزه دلالی فعالیت می کنند و به دنبال سود بردن از واسطه گری در جریان خرید و فروش هستند، وقتی ادامه فعالیت در یک بازار را ناممکن می بینند به سراغ دیگر بازارها می روند. این گرایش وقتی محدودیت فعالیت در حوزه ارز ایجاد می شود گرایش به طلا، مسکن و اتومبیل پیدا می کند. اکنون این گرایش به سمت طلا و بازار مسکن است. وی می افزاید: شرایطی که اکنون بر بازار مسکن حاکم است، عدم خرید و فروش و انتظار برای مشخص شدن وضعیت قیمتها است. شرایط کنونی بازار، شرایط "چی میشه" است. او با بیان اینکه اکنون 50 تا 70 درصد افزایش در بخش دستمزدها و تا 70 درصد در دستمزد کارگران فنی حاصل شده و از طرفی مصالح با افزایش چشمگیر قیمتی مواجه شده، می گوید: در چنین شرایط برای انبوه ساز و یا فروشنده مسکن، صرف نمی کند که آن را با نرخهای قبلی به فروش برساند، از طرفی چون قیمتها تثبیت نشده، در پی افزایش حاشیه سود بیشتر است، بنابراین عملاً معامله ای صورت نمی گیرد. می پرسم آیا مسکن مهر توانسته بر روند فعلی موثر باشد؟ می گوید: نه. مسکن مهر بی تأثیر بوده و هست . به خصوص که بر خلاف اهداف آن، اکنون واسطه گری نیز به آن نفوذ کرده است. او در این شرایط نگران افزایش اجاره ها ناشی از افزایش قیمت مسکن است و یادآور می شود: گرچه قیمتها رو به افزایش است ولی در هر صورت افرادی که در حوزه مسکن سرمایه گذاری کرده اند، نیاز دارند تا سرمایه خود را به زودی به گردش درآورند. بنابراین با بروز این شرایط در حد یک احتمال 10 درصدی بعد از افزایش قیمتها، کمی از روند این افزایشها کاسته می شود. رابطه منطقی بین نرخ ارز و تورم این بار از یک اقتصاددان می پرسم که آیا رابطه بین نرخ ارز و تورم موجود در بازار مسکن منطقی است. هوشنگ شجری در پاسخ می گوید: بله. رابطه بین نرخ ارز و تورم منطقی است. تورم به دو شکل بروز می کند تورم ناشی از تقاضا و تورم ناشی از هزینه تولید. تورم بازار مسکن؛ تورم ناشی از هزینه تولید وی می افزاید: تورم کنونی به ویژه در حوزه مسکن تورم ناشی از هزینه تولید است که هزینه ناشی از بالا رفتن هزینه عوامل تولید، مواد اولیه و کالاهای سرمایه ای حاصل می شود. در مورد کالاها و مصالحی که از خارج وارد می شود که قطعا نرخ ارز تأثیر مستقیم بر قیمت آنها دارد. در مورد کالاهایی که در داخل تولید می شوند نیز چون ابزار تولید از خارج کشور وارد می شوند، قیمت ارز بر روی این نوع کالاها که سرمایه ای نامیده می شوند اثر می گذارد و عملا قیمت را افزایش می دهد. وی در ارتباط با انتظارات تورمی موجود در بازار مسکن می گوید: با این توصیف، فعالان بازار مسکن نیز در انتظار موجودی از تورم در بازار مسکن هستند. درست است که تورم ناشی از هزینه تولید به سرعت تورم ناشی از تقاضا خود را نشان نمی دهد ولی به تدریج این اتفاق می افتد. طرح مسکن مهر کم تأثیر در قیمتهای فعلی بازار مسکن از او می پرسم آیا مسکن مهر و تحویل سریعتر این خانه می تواند در قیمت بازار مسکن موثر باشد؟ می گوید: این طرح هر تأثیری می توانست داشته باشد، تاکنون تأثیرش را گذاشته است. این طرح چندان مورد استقبال قرار نگرفته و کسانی به سراغ این طرح می روند که واقعا قادر به خرید خانه نیستند. بالا نگه داشتن قیمت تا افزایش قدرت خرید مردم وی در پاسخ به این سوال که در شرایطی که قیمت مسکن بالاست خریداران قدرت خرید ندارند در این شرایط وضعیت بازار مسکن چه می شود، می گوید: فعالان حوزه مسکن، آنقدر قیمت را در سطح بالا نگه می دارند که دولت مجبور شود درآمد خانوارها را افزایش دهد و کمی وضع مردم برای خرید بهتر شود. راهکار: تدوین و اجرای سیاست جامع تثبیت اقتصادی از شجری می پرسم در این شرایط راهکار چیست؟ پاسخ می دهد: استفاده از هر روشی در کوتاه مدت بی نتیجه خواهد بود و جز شعار هیچ نیست. این مشکل با تدوین و اجرای سیاست جامع تثبیت اقتصادی یک ونیم تا دوساله قابل حل است. می پرسم حتی در شرایط تحریم؟ می گوید: بله. حتی در شرایط تحریم. در شرایط تحریم نیز وقتی برنامه مشخص و جامعی داشته باشیم، تحریم کم تأثیر خواهد بود. ولی اگر بی برنامه عمل کنیم، شرایط تحریمی از تأثیر بیشتری برخوردار خواهد بود. وی می افزاید: دستگاه های پولی و مالی کشور باید طی یک برنامه جامعی اقدام به تثبیت اقتصادی کنند و در این چارچوب نیز حرکت کنند. از دادن وعده و وعید نیز خودداری کنند. صادقانه با مردم سخن بگویند و از آنها بخواهند تا همراهی لازم را در این مدت داشته باشند تا شرایط پس از یک و نیم تا دوسال بهبود یابد. این اقتصاددان خاطرنشان می کند: نباید چنین باشد که اعلام شود مثلا قیمت ارز تا دو هفته دیگر کاهش می یابد و بعد چنین نشود و مردم دیگر اعتقادی به این قولها و وعده نداشته باشند. اجرای نیمه موفق برنامه تثبیت در سال 1340 وی می افزاید: علاوه بر اینکه سایر کشورها برنامه های ضدتورمی داشته اند، ایران نیز این تجربه را در سال 1340 داشته که سعی کرده تا تورم سال 1339 را کنترل کند. این طرح یک طرح نیمه موفق بود. ژاپن نیز این تجربه را پس از جنگ جهانی دوم داشت و موفق شد. شجری اضافه می کند: با تهیه و اجرای سیاست جامع تثبیت اقتصادی باید دولت و بانک مرکزی در رویه فعلی خود تغییر اساسی ایجاد کند، باید دولت صرفه جویی داشته و از بروز کسری بودجه جلوگیری کند، بانکها دچار تغییرات ساختاری شوند و... . وی می افزاید: در غیر این صورت و بدون اعمال این سیاست، باید تورم در کلیه بخشهای اقتصادی و از جمله مسکن را شاهد بود. حال باید منتظر باشیم و ببینیم که آیا حرکتی جدی در مسیر تثبیت اقتصادی و اعمال برنامه های ضد تورمی در بخشهای مختلفی اقتصادی و به ویژه مسکن صورت خواهد گرفت یا باید همچنان شاهد افزایش قیمتها در بخشهای مختلف از جمله مسکن باشیم؟