شاخص‌های‌تعیین‌کننده بازارمسکن چیست؟

مصطفی قلی‌خسروی شاخص‌های بازار اجاره مسکن را تشریح کرد و گفت: شروع اردیبهشت‌ماه هر سال فصل جابه‌جایی اجاره‌نشینان نیز آغاز می‌شود. آنچه تاکنون توانسته بیشترین تاثیر را بر افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن داشته باشد، جو روانی حاکم بر این بازار بوده است. چرا که همواره جو روانی بر قیمت‌ها اثرگذار بوده است. وی افزود: شوک‌های خبری برای بازار همگی همچون جو روانی بازار را تحت تاثیر قرار می‌دهد. اخباری همچون تعطیلی مسکن مهر و ساخت و ساز دوباره آن هر بار می‌تواند جو روانی بازار را تغییر دهد. هر یک از این اخبار آثار منفی روانی برای قیمت‌ها داشته است به گونه‌ای که این توهم به مالک وارد می‌شد که ملکش ارزش بسیار بالایی نسبت به سایر ملک‌ها دارد و همین امر منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود. با هر بار افزایش و تصمیم دولت برای میزان وام مسکن، شوکی به بازار وارد می‌شود. به گفته خسروی ، برخی با بیان اینکه قیمت آب یا مصارف دیگر افزایش یافته است می‌گویند جمعیت افزایش یافته است و به تبع آن هم قیمت مسکن رو به افزایش است. در این میان سازنده هم که منتظر چنین فرصتی است بر قیمت اجاره ملک می‌افزاید و همین امر باعث چشم و هم‌چشمی افزایش قیمت مسکن می‌شود. گاهی حتی یک نقد سیاسی بر اقتصاد هم می‌تواند اثرگذاری جدی بر این بازار داشته باشد، پس نتیجه‌گیری می‌شود که جامعه درگیر جو روانی افزایش قیمت‌هاست و باید راهی برای آرام شدن این جو روانی در نظر گرفته شود. به نظر من آن راه، اطلاع‌رسانی بیشتر به مردم است، اینکه مراقب محرک‌های بازار باشند. وی در پیش بینی خود از بازار اجاره مسکن در تابستان افزود: با توجه به تفاهمنامه لوزان و روند مثبت بازار، به این بازار خوش‌بین هستم. اما برای اینکه این بازار به ثبات برسد، اندکی زمان لازم است و معتقدم ابتدای سال 1395، مسکن به قیمت واقعی خود می‌رسد و شکوفا می‌شود. به نظر می‌رسد سعی دولت یازدهم بر این است که قیمت مسکن و مصالح تا همین جایی که هست، حفظ شود و افزایش نداشته باشد، به این دلیل که می‌خواهند این بازار را به ثبات برسانند. وقتی که وزیر راه و شهرسازی از برنامه‌ای برای پیش‌فروش‌ها صحبت می‌کند و می‌گوید، می‌خواهد برای پیش‌فروش‌ها در بانک حسابی اختصاص دهد، نوید ثبات بازار مسکن به گوش می‌رسد. بنابراین وزیر مسکن به ثبات اقتصادی در مسکن می‌اندیشد. عضو هیات‌رئیسه اتحادیه املاک تهران اظها کرد: هر یک از عوامل به میزان مشخصی بر بازار اثر گذارند. بنابراین این وظیفه دولت‌هاست که به مردم تسهیلات دهند، پس وجود وام برای بازار لازم است، اما با برنامه‌ریزی دقیق و سنجیده. در حال حاضر این وام‌ها کافی نیستند، وامی کافی است که بتواند سهمی از هزینه خرید مسکن را تامین کند نه اینکه به بازار جو افزایش قیمت دهد. شاید اگر ثبات اقتصادی ایجاد شود، دولت قادر باشد حتی تا 80 درصد هزینه ملک هم وام دهد و خریدار مسکن تنها 20 درصد همچون کشورهای پیشرفته سرمایه‌گذاری کند. اما ما همچنان در مسیر توسعه هستیم و این وام‌ها نیاز بازار است. در مواردی دیگر حضور سازمان‌های مرتبط با مسکن است که باید کمی کنترل شود. به طور مثال در زمینه ساخت و ساز و قیمت‌گذاری مسکن باید گاهی ترمز شهرداری‌ها را کشید و مانع تراکم‌فروشی‌ها شد. در برخی موارد شهرداری‌ها اعلام کرده‌اند که می‌خواهند بافت فرسوده را احیا کنند، خب این مساله بسیار خوب است، اما نباید در مقابل تراکم‌فروشی و طرح تشویق افزایش طبقات هم داده شود، اما تسهیلات شهرداری نسبت به ساخت و ساز باید بیشتر شود. وی تصریح کرد: یکی دیگر از عوامل موثر بر بازار مسکن به ویژه بازار اجاره‌بها،‌ بانک‌ها هستند. به گونه‌ای که رسالت بانک این نیست که ساختمان بسازد، بلکه باید تسهیلات دهد تا ساخت و سازها رونق گیرد و بازار متعادل شود، در صورتی که این رویه پیش گرفته نمی‌شود و جو دیگری به بازار وارد می‌شود. عامل مهم دیگر توقف عملیاتی پروژه‌هاست. به طور مثال طرح مسکن اجتماعی و طرح‌هایی از این دست می‌توانند بازار را با سردرگمی همراه کنند. شاید این جو روانی برای بازار مثبت باشد اما می‌تواند مدتی بازار را تحت تاثیر خود قرار دهد. خسروی با بیان اینکه در حال حاضر هیچ نرخ واحدی برای مسکن وجود ندارد گفت: نرخ را بازار تعیین می‌کند و مالک نیز بر اساس حق مالکیت خود بر ملک قیمت‌گذاری می‌کند. در دولت نهم برنامه‌ای برای نظارت بر قیمت مسکن تعیین شد و به زور تعزیرات دستوراتی اعمال شد اما دیری نپایید که این امر اجرایی نشد و اکنون نیز نرخ پایه‌ای برای اجاره مسکن وجود ندارد. پایه نرخ را بازار تعیین می‌کند و ما باید مردم را در بازی شریک کنیم، بیایند ساخت و ساز کنند و بازار را رونق دهند و در این زمان قیمت‌ها به دلیل عرضه زیاد تعدیل شود. مشارکت‌های مدنی، در کنار مشارکت‌های مالی و مشارکت‌های ساخت و ساز کمک‌کننده این بازار خواهد بود و قیمت‌ها را کاهش می‌دهد. باید در نظر داشت، دولت هر چقدر هم که قوی باشد، نمی‌تواند به تنهایی این همه بازار را فعال کند و بچرخاند. به گزارش اقتصادی نیوز، وی در ادامه عنوان کرد: امسال نه‌تنها افزایش نرخ اجاره نخواهیم داشت، بلکه حتی رشد نرخ اجاره‌بها از شاخص تورم عبور نخواهد کرد. خسروی خاطرنشان کرد: رشد نرخ اجاره مسکن در سال جاری زیر شاخص تورم خواهد بود. چراکه دیگر آن ناآرامی‌ها و فراز و نشیب‌ها از بازار مسکن دور و برای مسکن تمام شده است. اکنون که کشور توانایی برطرف کردن برخی مسائل هسته‌ای را یافته است و کشورهای طرف مقابل به این مهم رسیده‌اند که باید با کشور غنی همچون ایران مذاکره کنند، راه روشنی در پیش‌رو است. اکنون که ثبات سیاسی در راه است، ثبات اقتصادی در انتظار بازارهای داخلی است. آنها به این بلوغ فکری رسیده‌اند که باید با ما تعامل داشته باشند، پس وقتی تعامل داشتند بازارها یکی پس از دیگری رشد می‌کنند و در کنار همه اینها مسکن به ثبات و آرامش می‌رسد و آن زمان است که دوباره اجاره‌نشینی خوش‌نشینی می‌شود.