شاه‌کلید ساماندهی بازار مسکن کجاست؟

بحث داغ خانه‌های خالی بازهم در محافل مختلف به گوش می‌رسد، ازیک سوی رییس کمیسیون اقتصادی مجلس از لزوم اخذ مالیات سخن می‌گوید و از سوی دیگر مسوولان وزارت راه و شهرسازی از اجرای طرح برخورد تعزیراتی با محتکران مسکن خبر می‌دهند! ولی سوال اینجا است چرا با گذشت چند دهه از این موضوع یعنی شناسایی خانه‌های خالی، هنوز خانه‌های بسیاری ساخته و خالی از سکنه نگه داشته می‌شوند؟ البته مطرح شدن این مطالب در رسانه‌ها و جراید از لحاظ روانی شاید اندکی بار روانی مثبت داشته باشد ولی به دلیل مقطعی بودن این بحث‌ها که معمولا در سالیان گذشته در مردادماه و شهریورماه که طبق آمار بیشترین تعداد جابه‌جایی‌های مستاجران در این دو ماه صورت می‌گیرد، دوباره این موضوع مهم از سوی مسوولان امر به فراموشی سپرده می‌شود. می توان خانه‌هایی را که سازندگان و صاحبان، آنها را به منظور کسب سود حداکثری در دوران رونق مقطعی بازار مسکن، ساخته و عرضه نمی‌کنند از مصادیق مهم «خانه‌های خالی» نام برد. سوال اول اینجا مطرح می‌شود که چه لزومی دارد که خانه‌های خالی را شناسایی کنیم؟ و بعد از آن ابزار و بستر لازم برای فراهم کردن اطلاعات این خانه‌ها چگونه پیاده‌سازی می‌شود؟ طبق آخرین آمار منتشره 6/1 میلیون واحد از خانه‌های موجود بیشتر از تعداد خانوارها در کشور انباشته شده است. که از این تعداد رقم بالای 300 هزار واحدخالی برای شهر تهران به صورت رسمی و غیررسمی از سوی برخی مراجع دولتی نیز اعلام شده است. تناقض آماری موجود در خصوص شاخص تعداد مسکن به تعداد خانوار در سال‌های گذشته که حاکی از افزون بودن تقاضا یعنی تعداد خانوار نسبت به تعداد مسکن -داشت- و آخرین آمار منتشره درخصوص افزون بودن یک و شش دهم میلیون واحدی مسکن به نسبت تعداد خانوارها را شاید بتوان اینگونه تفسیر نمود که در بخش مسکن شاهد شکوفایی بوده‌ایم و تولید مسکن از تقاضای آن پیشی گرفته است که نکته مثبتی به نظر می‌رسد. ولی سوال اینجاست که چرا طبق این آمار نه تنها شاهد کاهش قیمت مسکن نبوده‌ایم بلکه برعکس شاهد افزایش آن به خصوص در بازار اجاره هستیم؟ طبق یک اصل اقتصادی در صورت افزایش تقاضا و محدودیت در عرضه کالا قیمت‌ها افزایش خواهند داشت که این اصل در مورد کالای منحصر به فرد مسکن نیز صادق است. با توجه به افزایش تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده به نسبت تعداد خانوارها و عدم کاهش قیمت‌ها در بازار می‌توان از وجود محدودیت عرضه در این بازار خبر داد که این پدیده را برخی احتکار مسکن نیز نامیده‌اند. بسیاری از کارشناسان معتقد هستند برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن در کنار اتخاذ سیاست‌های حمایتی از افزایش تولید و عرضه مسکن باید زیرساخت‌های اطلاعاتی نیز در جهت ساماندهی بازار مسکن فراهم شود. ساماندهی بازار شامل سیاست‌های نظارتی و مالیاتی در بازار مسکن می‌باشد که نگاهی به تجربیات جهانی کشورهای توسعه یافته و سیاست‌های مالیاتی اخذ شده توسط آنها برای کنترل و نظارت بر بازار مسکن می‌تواند راهگشا باشد. مشخصا برای اینکه صاحبان و سازندگان مسکن واحدهای ساخته شده را عرضه کنند و از معطل شدن این ظرفیت‌ها برای کاهش قیمت‌ها جلوگیری کنم، سیاست‌های تشویقی و تنبیهی همزمان در نظر گرفته شود. به گفته بسیاری از کارشناسان و صاحب نظران اقتصاد مسکن، اخذ مالیات‌های سنگین بر خانه‌های خالی همچون مالیات‌های تصاعدی از ارزش ملک و بیشتر از آن، تنها راه حل کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن کشور در وضعیت فعلی ارزیابی می‌شود. البته باید تشویق و تنبیه در کنار هم و توامان در نظر گرفته شود به عنوان مثال در دوره مشخص چندساله (به عنوان پیشنهاد 5 یا 10 سال) تعیین شده برای اخذ مالیات‌های سنگین از خانه و زمین‌های خالی می‌توان با در نظر گرفتن تسهیلات بانکی، معافیت‌های مالیاتی و تخفیفات عوارض شهری برای انبوه سازان حرفه‌ای مسکن از ایجاد رکود احتمالی در بخش تولید مسکن شهری جلوگیری کرد و همچنین سود معقول انبوه‌سازان و سازندگان حرفه‌ای نیز باید محفوظ بماند. اما اساسی‌ترین موضوع ابزارهای اطلاعاتی لازم برای اخذ مالیات از این‌گونه خانه‌ها هستند و اگر اقدامی برای تشکیل و راه اندازی زیرساخت متمرکز و یکپارچه اطلاعاتی لازم برای پیاده سازی مکانیزم‌های کنترلی و ابزارهای مالیاتی صورت نگیرد و به همین بحث‌ها اکتفا شود عملا وضعیت فعلی همچنان آشفته تر ادامه خواهد داشت. برخی از مسوولان شرکت توزیع برق در استان‌ها مبنای آمارهای ارائه شده برای خانه‌های خالی را از طریق میزان برق مصرفی خانوار در طول دوره که در حد صفر بوده اند، اعلام کرده‌اند اما آیا همین میزان اطلاعات کافی است؟! بسیاری از مشترکان آب، برق و گاز به دلیل نبود الزام قانونی برای تغییر نام صاحبان اشتراکات بعد از گذشت چندین معامله مالک جدید اشتراکات خود را به نام مالک چندین دوره قبل حفظ کرده است و عملا دسترسی به مالکان اصلی از این طریق میسر نمی‌باشد و همچنین به نقل از رییس اتحادیه مشاورین املاک کشور بعضا دیده می‌شود مالکان در مقابل این ترفند تعدادی لامپ و لوازم مصرفی را در خانه‌های خالی مورد استفاده قرار می‌دهند! هیات دولت در راستای ساماندهی بازار مسکن مصوبه‌ای را در اواخر سال 87 به تصویب رساند که ذیل آن دو طرح کد رهگیری و شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات(شهام) را در دستور کار قرار داد که سامانه کدرهگیری معاملات بازار مسکن با همکاری و همراهی اتحادیه کشوری مشاورین املاک با هدف رصد و نظارت بر معاملات زمین و مسکن توانسته بخشی از معاملات را به پوشش سامانه درآورد و یک تشکل منسجم از صنف مشاورین املاک مجاز در کشور به وجود آورد. اما هنوز این سامانه ضعف‌هایی دارد که باید اصلاح در آن صورت بگیرد و فراگیری خود را افزایش دهد. اما متاسفانه مهمترین بخش از این طرح یعنی «شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات» (شهام) که قرار بود در قالب آن به ازای هر ملک در کشور و مالکان آن یک کارت هوشمند که کلیه اطلاعات ثبتی و هویتی ملک و مالک درآن تعبیه شده است صادر شود، به دلیل ضعف شدید و سوءمدیریت مسوولان ارشد وزارت مسکن سابق و راه و شهرسازی فعلی و عدم همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ارائه اسناد مالکیتی برای ذخیره اطلاعات املاک و مالکان آنها در پایگاه مرکزی اطلاعات شهام بلاتکلیف رها شده است و این بستر اطلاعاتی مهم برای ساماندهی بازار مسکن با وجود ظرفیت سازی‌های صورت گرفته راه‌اندازی نشده است. لازم به ذکر است تمامی زیرساخت‌های فنی شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات کشور (شهام) در یکی از زیرمجموعه‌های وزارت بازرگانی در سال 88 به اتمام رسیده است و حتی در مرحله پایلوت و تست اولیه تعدادی کارت آزمایشی نیز به مرحله صدور رسیده است ولی بعد از گذشت بیش از سه سال و به دلیل سوء مدیریت ذکر شده توسط مسوولان ارشد ذی‌ربط با وجود فراهم بودن زیرساخت‌های فنی اولیه و همچنین نبود تعامل صحیح میان سران دو قوه مجریه و قضائیه- با توجه به اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک کشورکه ماهیت اجرایی آن بارز است چون زیر مجموعه قوه‌ای خارج از مجریه بوده است- این طرح را تاکنون با شکست مواجه کرده است. پیاده سازی طرح شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات(شهام) می‌تواند زیرساخت اطلاعاتی به روزی از بازار مسکن به دست آورد و همچنین با اتصال شهام به سامانه کدرهگیری معاملات املاک تغییرات مالکیتی در معاملات املاک کشور نیز قابل رصد و به روز رسانی خواهد بود و به این وسیله با ثبت اطلاعات مستاجران این املاک به طور دقیق آمار خانه‌های خالی از سکنه نیز به همراه اطلاعات مالکان آنها به دست خواهد آمد که می‌تواند به عنوان زیرساخت اطلاعاتی برای اخذ مالیات از مالکان املاک مورد بهره برداری قرار بگیرد. ایجاد زیرساخت اطلاعاتی املاک کشور از جهات زیادی اهمیت دارد به جرات و با اطمینان به اطلاعات موجود در این بخش می‌توان گفت که متاسفانه تاکنون هیچ بانک منسجم و یکپارچه‌ای از اطلاعات املاک کشور در هیچ یک از ارگان‌های ذی‌ربط چه در وزارت راه و شهرسازی(مسکن سابق!) و چه در اداره کل کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک به وجود نیامده است و سرویس‌های لازم برای دیگر نهادها همچون سازمان امور مالیاتی کشور ارائه نشده است و همچنین به دلیل این مساله علاوه بر نابسامانی در بازار مسکن کشور به‌خصوص بازار اجاره این موضوع خود موجب بروز فسادهای گسترده‌ای همچون زمین خواری در سراسر کشور شده است و زمین خواران به راحتی در این خلأ اطلاعاتی به فسادهای شبکه‌ای دست یازیده اند. در پایان می‌توان گفت اجرای فوری و ضربتی طرح «شهام» با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌تواند به عنوان شاه کلید ساماندهی بازار و حل معضل مسکن کشور شناخته شود و به خوبی نقش آفرینی بکند و با ایجاد این زیرساخت اطلاعاتی در کنار برنامه ریزی صحیح برای افزایش تولید مسکن در کشور در آینده‌ای نزدیک شاهد به سامان رسیدن بازار مسکن کشور باشیم.