کلید دولت برای تقویت تولید مسکن

سهم 30درصدی بخش مسکن از سرمایه ثابت، سهم 12درصدی از اشتغال مستقیم، سهم 25درصدی از تسهیلات بانکی و سهم 20 تا 30درصدی از کل گردش نقدینگی باعث شد این بخش به‌عنوان یکی از بازیگران اصلی این سناریو ایفای نقش کند. البته این در حالی است که سهم مسکن از بودجه خانوار 33درصد است. به این ترتیب، سیاست‌های دولت در این حوزه نه‌تنها بر بازار مسکن و اقتصاد کشور تاثیر داشته، بلکه با اثرگذاری بر قیمت و اجاره‌بهای مسکن، کیفیت زندگی شهروندان را نیز تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. بنابراین، انتظار می‌رود دولت سیاست‌های حوزه مسکن را باتوجه به عوامل تاثیرگذار بـر قیمـت مسکن اتخاذ کند تا بازار مسکن را با شوک‌های قیمتی مواجه نکند. چرا نوسانات قیمت در هر شرایط پیامدهایی مانند تشدید سوداگری یا تشدید رکود را به‌دنبال خواهد داشت. عوامل تاثیرگذار بـر قیمـت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسـیم اسـت. در قسمت تقاضا، توان مالی خانوارها و یارانه‌های دولت در قالب وام‌های بانکی با سود پایین بیشترین تاثیر را بر قیمت مسکن دارند. اما در قسمت عرضه، عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن از تنوع بیشتری برخوردار است. در پژوهشی که توسط نادر مهرگان و محسن تارتار به‌عنوان کارشناسان اقتصاد در فصلنامه مسکن وابسته به وزارت راه و شهرسازی انجام گرفته؛ متغیرهای متوسط قیمت زمین، میزان تسهیلات پرداخت‌شده به بخش مسکن، متوسـط قیمـت مصـالح سـاختمانی و متوسـط دستمزد کارگران ساختمانی به‌عنوان عوامل تاثیرگذار بر هزینه تمام‌شده قیمت مسکن یا همان عوامل موثر بر قیمت مسکن در قسمت عرضه در دو دوره زمانی کوتاه‌مدت و بلندمدت در شهر تهران طی سال‌های 78 تا 92 بررسی شده است. به این ترتیب، در بلندمدت متغیرهـای قیمـت زمـین و شـاخص قیمـت مصـالح ساختمانی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر هزینه تمام‌شده قیمت مسکن در شهر تهران هستند. در‌حالی‌که در کوتاه‌مدت متغیرهای قیمت مسکن در سال گذشته، قیمـت زمـین و شـاخص قیمـت مصالح ساختمانی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده رفتار هزینه‌بر قیمت مسـکن در شـهر تهـران هستند. عوامل موثر بر قیمت مسکن نتایج پژوهش مذکور نشان می‌دهد مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن در کوتاه‌مدت به‌ترتیب قیمت مسکن در دوره قبل، قیمت زمین و شاخص قیمت مصالح در دوره قبل است. به‌طوری‌که یک واحد افزایش قیمت مسکن در دوره قبل باعث می‌شود که قیمت مسکن در دوره کنونی 0.7 واحد افزایش یابد. این رقم درخصوص دیگر متغیرهای تاثیرگذار یعنی قیمت زمین و شاخص قیمت مصالح در دوره قبل روند تغییر می‌کند. چرا‌که یک واحد افزایش در این متغیرها، قیمت کنونی مسکن را به‌ترتیب 0.14 و 0.45 واحد کاهش می‌دهد. این درحالی است که مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار بر قیمت مسکن در بلندمدت به‌ترتیب قیمت زمین، شاخص قیمت مصالح و شاخص دستمزد است. به‌طوری‌که یک واحد افزایش قیمت زمین منجر به افزایش 0.75 واحدی قیمت مسکن می‌شود. این رقم درخصوص شاخص قیمت مصالح کاهش 0.45 واحدی و شاخص دستمزد افزایش 38/0واحدی است. راهکار همان‌طور که نتایج این پژوهش نشان می‌دهد، موثرترین عامل بر قیمت مسکن، قیمت زمین است. بنابراین، اجرای سیاست‌های حذف بهای زمین از قیمت تمام‌شده مسکن به‌صورت برنامه اجاره 99ساله زمین و مانند آن، می‌تواند نقش مهمی در ثبات نسبی یا کنترل نوسانات قیمت مسکن داشته باشد. البته استفاده بهینه از اراضی بایر موجود و نوسازی و بهسازی ساختمان‌های کلنگی و بافت‌های فرسوده می‌تواند در تامین زمین مورد نیاز و کاهش قیمت بیشترین تاثیر را داشته باشد. عدم تعادل در بازار مصالح ساختمانی، یکی از عوامل اصلی افزایش هزینه ساخت بنا است که زمینه‌های افزایش در قیمت مسکن را فراهم می‌آورد، پیشنهاد می‌شود ظرفیت تولید مصالح ساختمانی جهت رفع زمینه افزایش قیمت مصالح و مسکن، افزایش یابد. کمبود 6/1میلیون واحد در کشور حاکی از عدم توازن در بازار مسکن تهران است. به این ترتیب، وجود تقاضای بالقوه محرکی برای افزایش قیمت مسکن است. پس به‌منظور جلوگیری از تحریک این تقاضا، بهتر است سهم تسهیلات بانکی اعطایی برای خرید مسکن کاهش و در‌مقابل، سهم تسهیلات بانکی اعطایی جهت ساخت مسکن افزایش یابد و سپس تسهیلات تخصیص‌یافته جهت ساخت مسکن به قراردادهای بلندمدت فروش اقساطی و اجاره به‌شرط تملیک تبدیل شود.