ریزش بازار بالادست مسکن

از اطلاعات رسمی بازار فرابورس -محلی که امتیاز وام 45میلیونی خرید مسکن به شکل اوراق خرید و فروش می‌شود- حاکی است: قیمت اوراق مسکن که نیمه اول امسال در فاصله کمتر از چهار ماه نزدیک به 40درصد افزایش پیدا کرد، در حال حاضر بیش‌از 20درصد نسبت به «نقطه اوج»، کاهش پیدا کرده است. هم‌اکنون بهای هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن -بسته 90تایی اوراق معادل 45میلیون وام می‌شود- دو کانال پایین‌تر آمده و وارد کانال 70هزار تومان شده طوری که هزینه خرید اوراق تسهیلات 45میلیونی، از نزدیک 9میلیون تومان در انتهای تابستان به‌عنوان نقطه‌اوج قیمت در سال93، به مرز 7میلیون تومان در چند روز گذشته رسیده است. رفتار بازار اوراق که به خاطر «ورود ابتدایی متقاضیان مسکن به آنجا پیش‌از خرید آپارتمان»، به نوعی، بالادست بازار مسکن محسوب می‌شود علی‌القاعده باید همسو و شبیه به حرکت متعاملین آپارتمان‌های مسکونی باشد، اما بررسی رفتارها در این دو بازار طی دو فصل گذشته نشان می‌دهد: به‌رغم کاهش 48درصدی حجم تقاضا برای خرید اوراق وام مسکن و همچنین افت 20 درصدی قیمت اوراق در فرابورس، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی همین مدت افزایش 20درصدی را تجربه کرده و قیمت مسکن تقریبا در سطح ثبات نسبی -افت‌وخیز زیر 5درصد- بوده است. دو علت فرود بررسی‌های تحلیلی درباره علت این رفتار‌های غیر هم‌‌جهت بین بازار بالادست مسکن و بازار مسکن، حکایت از «خروج دوباره تقاضای مصرفی از بازار وام و حضور تقاضای سرمایه‌ای در عرصه معاملات اوراق مسکن» دارد و در عین حال اثبات می‌کند: غالب آن دسته از متقاضیان مسکن که در ماه‌های اخیر با تصمیم به بهره‌برداری از سطح کنونی قیمت آپارتمان، اقدام به خرید خانه کرده‌اند، عملا از تسهیلات بانکی استفاده نکردند. تقاضای مصرفی در اوایل امسال تحت‌تاثیر افزایش سقف وام خرید مسکن، برای مدت کوتاهی به استفاده از این تسهیلات ترغیب شد اما در ماه‌های اخیر، مجددا اثر سقف فعلی وام در بین خریداران از بین رفت به این امید که وام جدیدتر 80میلیونی به زودی تصویب شود! «سهم ناچیز وام 45میلیونی از قیمت مسکن» آن هم در شرایطی که در فاصله خرید اوراق، حداقل 7میلیون تومان صرف بهای وام می‌شود، به‌عنوان مهم‌ترین دلیل عدم استفاده این اوراق از سوی تقاضای مصرفی مطرح است. ارزش واقعی اوراق تسهیلات 45میلیونی با احتساب بهای خرید آن به حدود 38میلیون می‌رسد که در مقایسه با 300میلیون تومان متوسط قیمت یک آپارتمان در تهران، تنها حدود 10 درصد قدرت خرید را پوشش می‌دهد. در حال‌حاضر علاوه بر «خروج تقاضای مصرفی از بازار اوراق»، یک عامل دیگر نیز برای سقوط دو کانالی قیمت اوراق معرفی شده است. حجم عرضه اوراق مسکن از سوی بانک مسکن طی دو ماه گذشته 20 درصد نسبت به ابتدای سال افزایش پیدا کرده و میزان انتشار ماهانه اوراق از 400میلیارد تومان در اوایل امسال به 500 میلیارد تومان در آبان و آذر رسیده است. دو سناریو در کوتاه‌مدت در حال حاضر، آنچه می‌تواند درباره آینده کوتاه‌مدت بازار اوراق تسهیلات مسکن پیش‌بینی شود در قالب دو سناریو قابل بیان است. بررسی‌ها نشان می‌دهد: هم‌اکنون سود واقعی وام 45میلیونی خرید مسکن که در قالب اوراق از طرف بانک‌مسکن عرضه می‌شود، به حدود 20 درصد نزول کرده است. سود واقعی اوراق که با احتساب «نرخ اسمی یا همان سود بانکی 16درصدی وام و همچنین بهای 7 میلیونی خرید اوراق» به دست می‌آید، از حدود 23درصد در اوایل امسال کاهش یافته و هم‌اکنون به سطح 20درصد رسیده است. سود فعلی اوراق مسکن در مقایسه با سود بالای 22درصد سایر تسهیلات بانکی، نرخ پایین و دارای صرفه‌ اقتصادی برای مصرف‌کننده وام ارزیابی می‌شود. بنابراین در قالب سناریوی اول، احتمال دارد حجم تقاضای مصرفی در بازار اوراق طی ماه‌های آینده افزایش پیدا کند و چون سود اوراق کمتر از سود سایر تسهیلات بانکی است، تقاضای غیرمصرفی به تدریج کم خواهد شد. این فرضیه با توجه نزول شاخص بورس و حرکت سرمایه‌گذاران به بازارهای دیگر، محتمل‌تر است. اما در قالب سناریوی دوم، انتظار می‌رود حجم عرضه و فروش اوراق مسکن در ماه‌های آینده باز هم افزایش پیدا کند که در این صورت، نوسان قیمت اوراق در کانال فعلی تداوم خواهد یافت. روایت افت و خیز قیمت اوراق مسکن بررسی‌ها از روند نوسان قیمت اوراق وام خرید مسکن حاکی است: در بهار امسال قیمت هر فقره اوراق تسهیلات 500 هزار تومانی خرید مسکن با صعود از کانال 70 هزار تومان، به 90‌هزار تومان رسید. این سیر صعودی در خرداد و تیر ادامه پیدا کرد، به طوری که طی این دو ماه، قیمت هر فقره اوراق، کماکان در کانال بین 80 هزار تا 90‌هزار تومان در نوسان بود. سیر صعودی قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن از مرداد تا شهریور امسال، بازهم ادامه یافت تا جایی که نرخ هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در پایان تابستان به مرز 100 هزار تومان رسید. عدم توان پاسخگویی عرضه اوراق در برابر تقاضای موجود برای خرید آن، مهم‌ترین علتی است که در آن زمان کارشناسان از آن به‌عنوان علت اصلی جهش قیمت اوراق به فاصله تنها 6 ماه تاکید کردند.تقاضای موجود برای خرید اوراق تسهیلات مسکن که تاقبل از دی ماه 92 (زمان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و منوط شدن دریافت تسهیلات به خرید مسکن)، ماهانه به‌طور متوسط 200 میلیارد تومان بود، با افزایش سقف تسهیلات از دی ماه سال قبل به بعد، حجم تقاضای ماهانه تسهیلات مسکن به‌طور متوسط به 600 میلیارد تومان رسید. این رقم فقط در اسفند92 به بیش از 800 میلیارد تومان رسید. این در حالی است که عرضه اوراق تسهیلات خرید مسکن، افزایش چندانی نیافته است. حجم عرضه اوراق که در سال 1392 به‌طور میانگین و ماهانه حدود 440 میلیارد تومان بود، در 9 ماه ابتدایی سال جاری نیز در همین حجم و به‌طور متوسط معادل 430 میلیارد تومان بوده است. تقاضای اوراق همچنان رو به کاهش رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در تشریح علل ایجاد دو مسیر غیر هم‌جهت در قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن گفت: هر چند قیمت اوراق و حجم معاملات خرید و فروش مسکن به‌طور طبیعی در ارتباط با هم قرار دارند اما قیمت اوراق به‌طور مستقیم تحت تاثیر میزان تقاضای واقعی در بازار مسکن نیست. علیرضا‌توکلی توضیح داد: افزایش تقاضا برای خرید مسکن را نمی‌توان عاملی برای افزایش قطعی تقاضا در بازار اوراق تسهیلات خرید دانست، چرا که شواهد و آمارها نشان می‌دهد به‌رغم افزایش حجم معاملات بازار مسکن در آذرماه، تقاضای مصرفی و واقعی برای خرید اوراق و مراجعه به بانک مسکن برای دریافت تسهیلات خرید کاهش یافته است. وی ادامه داد: به این معنا که اغلب کسانی که طی دو ماه اخیر در بازار مسکن اقدام به خرید ملک اداری یا مسکونی کرده‌اند، از وام خرید مسکن استفاده نکرده‌اند. اما علت بالا بودن نسبی حجم معاملات این اوراق در فرابورس، در آذرماه، کاهش شاخص بورس و حرکت برخی از معامله‌گران به سمت این اوراق بوده است. توکلی تاکید کرد: آنچه هم‌اکنون در بازار تقاضای اوراق تسهیلات خرید مسکن ملموس است این است که تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات در بازار فرابورس همان طور که در مهر و آبان با کاهش رو‌به‌رو شده بود، در آذرماه باز هم روند کاهشی را تجربه کرد و تا زمانی که این کاهش تقاضا ادامه داشته باشد، نزول قیمت اوراق نیز تداوم خواهد داشت. وی با بیان اینکه در روزهایی که بورس روند نزولی دارد فعالان بازار به سمت خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن می‌روند، گفت: افزایش حجم معاملات و رونق خرید و فروش اوراق در روزها یا دوره‌هایی به خصوص، لزوما به معنای افزایش تقاضای واقعی برای خرید اوراق به‌منظور خرید مسکن نیست، بنابراین دو فاکتور آمار معاملات اوراق در فرابورس و همچنین تعداد مراجعه متقاضیان مصرفی برای دریافت اوراق به منظور بهره‌مندی از وام خرید مسکن، دو موضوع متفاوت است که در این زمینه باید به آن توجه کرد. رشد «غیرموثر» عرضه اوراق به گزارش دنیای‌ اقتصاد، رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: این میزان افزایش عرضه در برابر افزایش‌های چند صد درصدی تقاضا برای خرید اوراق که از دی ماه سال قبل تا شهریور ماه امسال، و حتی طی ماه‌ها و روزهای اخیر، مشهود بوده است، چندان تاثیری نخواهد داشت و نمی‌توان با رشد 20 درصدی حجم عرضه، پاسخ رشد تقاضای دو برابری را داد. وی تصریح کرد: فرمول عرضه اوراق مسکن در فرابورس کاملا فرمول مشخصی است که بانک مرکزی برای بانک مسکن مشخص کرده است و مهم‌ترین مولفه این فرمول حجم سپرده‌های بانک مسکن است که اگر این حجم سپرده‌ها افزایش پیدا کند حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن نیز که از سوی بانک مسکن منتشر می‌شود، می‌تواند افزایش یابد. توکلی ادامه داد: در مورد پیش‌بینی روند پیش‌رو برای قیمت اوراق مسکن، تنها بازار است که می‌تواند به این تصمیم برسد که آیا قیمت اوراق باید کاهش یابد یا افزایش داشته باشد. اما از آنجا که این اوراق، ابزاری برای خانه‌دار شدن مردم است، امیدواریم قیمت آن تا حدی که برای سپرده‌گذاران بانک مسکن مقرون به صرفه بوده و از طرف دیگر فشار زیادی نیز به مردم وارد نکند، کاهش یابد.