بررسی کمی و کیفی میل ایرانیان به خرید خانه در ترکیه
بر اساس گزارش‌های ارائه شده از سوی مرکز آمار ترکیه، از سال ۲۰۱۵ تا پایان اوت ۲۰۲۱، در مجموع ۲۲۲ هزار و ۳۶۱ واحد مسکن توسط اتباع خارجی در کشور ترکیه خریداری شده است.
به گزارش رصدخانه مهاجرت ایران، طی شش سال گذشته شهروندان کشورهای عراق، ایران، روسیه، کویت و افغانستان به ترتیب مهم‌ترین کشورهای خریدار ملک در ترکیه بوده‌اند.
نرخ املاک خریداری شده توسط اتباع ایرانی در ترکیه از ۷۴۴ واحد در سال ۲۰۱۵ به هفت هزار و ۱۸۹ واحد در سال ۲۰۲۰ رسیده است. اتباع ایرانی در سال ۲۰۲۰ کشور عراق را پشت سر گذاشته و بزرگ‌ترین خریداران خارجی ملک در این کشور شدند.
ایرانیان در ماه‌های ابتدایی ۲۰۲۱ صدرنشین خرید مسکن در ترکیه بودند. البته با آغاز مذاکرات هسته‌ای و افزایش امیدها به رفع تحریم‌ها، نرخ خرید مسکن مقداری فروکش کرد، تا اینکه در ماه اوت ایرانیان مجدداً با خرید ۹۱۱ واحد به بالاترین رقم ماهانه خود رسیدند و صدرنشین خرید مسکن در ترکیه در میان شهروندان خارجی شدند. این نرخ رشد به احتمال زیاد مربوط به محدودیت سفر در دو ماه قبل از آن در ترکیه است.
اشتیاق ایرانیان برای خرید مسکن در کشور ترکیه در مجموع ناشی از رکود بازار مسکن در ایران، جاذبه بازار مسکن در ترکیه برای سرمایه‌گذاران و عموم مردم و امکان اخذ پاسپورت کشور ترکیه است.برای چاره‌اندیشی در این خصوص باید موانع رکودزا در بخش مسکن برداشته شده و قوانینی وضع شوند تا افراد بتوانند به راحتی سرمایه خود را در کشور تزریق کنند تا به تدریج اهداف تأمین مسکن در کشور محقق شوند و بستری برای سرمایه‌گذاری و کارآفرینی در ایران فراهم شود.
با توجه به این واقعیت که ترکیه در آستانه عضویت در اتحادیه اروپا است و یکی از سریع‌ترین اقتصادهای نوظهور در حال رشد جهان را دارد، خرید املاک و مستغلات در این کشور به عنوان یک سرمایه‌گذاری خوب از منظر بسیاری از اتباع خارجی محسوب می‌شود.
بر اساس گزارش‌های ارائه شده توسط مرکز آمار ترکیه، از سال ۲۰۱۵ تا پایان اوت ۲۰۲۱ (مرداد ۱۴۰۰)، در مجموع ۲۲۲ هزار و ۳۶۱ واحد مسکن توسط اتباع خارجی در کشور ترکیه خریداری شده است که مقدار قابل توجهی است. همانطور که در نمودار ۱ نیز مشخص است، نرخ خرید مسکن توسط اتباع خارجی از سال ۲۰۱۶ روندی افزایشی داشته است، در سال ۲۰۱۸ شدت گرفته است و تا سال ۲۰۱۹ به بیشترین مقدار خود (۴۵ هزار و ۹۶۷) رسیده است.
اصول حاکم بر خرید املاک و مستغلات در ترکیه توسط اتباع غیر ترک، طبق قانون ثبت زمین این کشور در سال ۱۹۳۴ اداره می‌شود که دارای محدودیت‌های زیادی بوده است [۳]. با این وجود، مطابق با اصلاح قانون شهروندی ترکیه در سال ۲۰۱۸، تسهیلاتی برای خارجیانی که مایل به اخذ تابعیت ترکیه هستند، در نظر گرفته شد. طبق اصلاحات صورت گرفته، اتباع خارجی قادر شدند که با خرید ملک حداقل به ارزش ۲۵۰ هزار دلار، برای دریافت تابعیت این کشور اقدام کنند [۱]. این اقدام منجر به ایجاد جهش قابل توجهی در تعداد املاک خریداری شده توسط اتباع خارجی در ترکیه شد و از حدود ۲۲ هزار واحد مسکن در سال ۲۰۱۷ به حدود ۴۰ هزار واحد مسکن در سال ۲۰۱۸ رسید.
لازم به ذکر است که از سال ۲۰۱۵ تاکنون، شهروندان کشورهای عراق، ایران، روسیه، کویت، افغانستان، آلمان، آذربایجان، بریتانیا، اردن، قزاقستان، مصر، اوکراین و سوئد، به ترتیب با خرید ۳۸ هزار و ۱۷۵ واحد مسکن، ۲۳ هزار و ۶۴ واحد مسکن، ۱۵ هزار و ۴۳۴ واحد مسکن، ۱۱ هزار و ۷۷۱ واحد مسکن، ۱۰ هزار و ۹۶۲ واحد مسکن، هشت هزار و ۳۹۵ واحد مسکن، شش هزار و ۹۴۵ واحد مسکن، شش هزار و ۹۳۴ واحد مسکن، پنج هزار و ۸۲۸ واحد مسکن، چهار هزار و ۸۷۲ واحد مسکن، چهار هزار و ۴۰۸ واحد مسکن، چهار هزار و ۴۰۰ واحد مسکن و سه هزار و ۸۷۲ واحد مسکن، مهم‌ترین خریداران خارجی ملک در ترکیه محسوب می‌شوند.
همانگونه که از نمودار ۲ مشخص است، اتباع ایرانی از مهم‌ترین خریداران مسکن در ترکیه هستند و طی شش سال گذشته پس از عراق بیشترین خرید مسکن را در این کشور داشته‌اند. نرخ املاک خریداری شده توسط اتباع ایرانی در ترکیه از ۷۴۴ واحد در سال ۲۰۱۵ به هفت هزار و ۱۸۹ واحد مسکن در سال ۲۰۲۰ رسیده است. اتباع ایرانی در سال ۲۰۲۰ کشور عراق را پشت سر گذاشته و بزرگ‌ترین خریداران خارجی ملک در این کشور شدند.
لازم به ذکر است که شهروندان ایرانی در هشت ماه ابتدایی سال جاری، چهار هزار و ۶۰۰ واحد مسکن در ترکیه خریداری کرده‌اند که نسبت به دور مشابه پارسال ۲۱ درصد و نسبت به دور مشابه سال ۲۰۱۹ حدود ۴۷ درصد رشد نشان می‌دهد. ناگفته نماند که با آغاز مذاکرات هسته‌ای و افزایش امیدها به رفع تحریم‌ها، خرید مسکن ایرانی‌ها در چند ماه ابتدایی سال ۲۰۲۱ مقداری فروکش کرد و شهروندان عراقی از ماه می تا ژوئیه مجدداً اولین جایگاه را در میان شهروندان خارجی در خرید مسکن از ترکیه کسب کردند.
تا اینکه در ماه اوت (مرداد) و با لغو محدودیت‌های سفر به ترکیه به دلیل پاندمی کرونا، دوباره ایرانی‌ها با خرید ۹۱۱ واحد مسکن صدرنشین خرید ملک در ترکیه در میان شهروندان خارجی شدند. این تعداد، بالاترین رقم ماهانه خرید مسکن توسط شهروندان ایرانی در ترکیه است که به احتمال زیاد مربوط به محدودیت سفر در دو ماه پیش از آن در ترکیه می‌باشد.
اما دلیل اشتیاق ایرانیان برای خرید ملک در کشور همسایه چیست؟ پاسخ سوال فوق را می‌توان در دو عامل جست‌وجو کرد: رکود بازار مسکن در ایران و میل به مهاجرت از کشور.
به عبارت دیگر، یکی از ریشه‌های افزایش اشتیاق ایرانیان برای خرید ملک در ترکیه مربوط به رکود بازار مسکن در ایران است. بنا بر اظهارات دبیر کانون انبوه‌سازان: «تولید در کشور بسیار پرریسک شده و بخش ساختمان به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور در رکود عمیق به سر می‌برد». به این ترتیب رشد لجام گسیخته قیمت مسکن در کشور، بسیاری از سرمایه‌گذاران و حتی مردم عادی را به سمت خرید مسکن در کشور ترکیه سوق داده است. چرا که از طرفی برخی از سرمایه‌گذاران به دلیل رکود بازار مسکن در ایران، سرمایه خود را به بازار داغ مسکن در ترکیه انتقال داده‌اند تا بتوانند با تبلیغات و بازاریابی بعضاً اغراق‌آمیز، به واسطه‌گری در این حوزه پرداخته و پاسخگوی تقاضای ایجاد شده برای خرید مسکن از سوی ایرانیان باشند. بنابراین توجه به این نکته ضروری است که تعداد املاک خریداری شده توسط ایرانیان در ترکیه، لزوماً به معنای تعداد افراد یا خانوار مشتاق خرید مسکن در ترکیه نیست. چرا که هر سرمایه‌گذار ایرانی ممکن است چندین ملک در ترکیه خریداری کرده باشد.
از طرف دیگر، قیمت مسکن در تهران و برخی از کلانشهرها به قدری افزایش داشته است که با قیمت مسکن در برخی از کشورهای اروپایی برابری می‌کند و یا حتی بیشتر است. برای مثال، میانگین قیمت خرید هر متر مربع آپارتمان در مرکز شهر تهران حدود ۳۱۳ دلار است، در حالیکه میانگین قیمت خرید هر متر مربع آپارتمان با شرایط مشابه در استانبول حدود ۱۲۴ دلار است که اختلاف قابل توجهی است. این امر برخی از افراد عادی را برای خرید مسکن و ادامه‌ی زندگی به سمت کشور همسایه سوق داده است، چرا که استطاعت خرید مسکن در کلانشهرها را ندارند و با توجه به نزدیکی فرهنگی، مذهبی و جغرافیایی کشور همسایه – ترکیه – را به عنوان مقصد زندگی انتخاب کرده‌اند. این گروه ممکن است املاکی خریداری کرده باشند که ارزشی کمتر از ۲۵۰ هزار دلار نیز داشته باشد، اما در صورتی که بتوانند مبلغی بیش از ۲۵۰ هزار دلار برای خرید مسکن سرمایه‌گذاری کنند از امکان اخذ پاسپورت کشور ترکیه نیز بهره‌مند خواهند شد.
علاوه بر دافعه بازار مسکن در ایران و جاذبه‌ی بازار مسکن در ترکیه، میل به خرید مسکن در کشور همسایه تحت تأثیر اقدام دولت اردوغان که به اتباع خارجی اجازه می‌دهد با حداقل ۲۵۰ هزار دلار هزینه در بازار ملک، پاسپورت ترکیه را دریافت کنند نیز قرار گرفته است. ارزش پاسپورت این کشور برای بسیاری از ایرانیان طبقه متوسط ارزشمند است. پیش از این، اغلب ایرانیان کشورهای کانادا یا انگلستان را برای مهاجرت انتخاب می‌کردند، اما با محدودیت‌هایی که در سال‌های اخیر برای سفر و مهاجرت به این کشورها ایجاد شد، دسترسی به این مقاصد برای دارندگان گذرنامه‌های ایرانی با مشکل مواجه شد. لذا اخذ شهروندی و پاسپورت کشور ترکیه، با توجه به صرفه‌ی اقتصادی آن، یک راه قابل دسترس برای تحقق رویای مهاجرت برای ایرانیان است.
در نتیجه میل ایرانیان برای خرید مسکن در ترکیه، ریشه در شرایط بازار مسکن در کشورهای ایران و ترکیه و امکان دریافت پاسپورت کشور همسایه دارد. لذا برای چاره‌اندیشی در این خصوص باید موانع رکودزا در بخش مسکن برداشته شده و قوانینی وضع شوند تا افراد بتوانند به راحتی سرمایه خود را در کشور تزریق کنند تا به تدریج اهداف تأمین مسکن در کشور محقق شوند و بستری برای سرمایه‌گذاری و کارآفرینی در ایران فراهم شود. در غیر این صورت نمی‌توان امیدی به بازگشت سرمایه‌ها داشت و در نهایت محدودیت‌ها باعث فرار سرمایه خواهد شد
