پیش‌خرید مسکن نصف شد؟

آمار جدید سامانه رهگیری معاملات مسکن که عملکرد بازار در شهریورماه را منعکس کرده است، نشان می‌دهد: حجم معاملات در بازار اول- خرید و فروش واحدهای آماده- در آخرین ماه تابستان سال جاری 17 درصد افزایش پیدا کرده اما در بازار دوم- پیش‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت- حجم پیش‌خریدها 51 درصد کاهش یافته است. پیش‌خرید مسکن در شهر تهران در ماه شهریور به کمترین حد در مقایسه با دو سال گذشته رسید. در این ماه فقط 443 واحد مسکونی در حال ساخت پیش‌فروش شد در حالی که در طول سال‌های 91 و 92، پایین‌ترین حجم ماهانه پیش‌خریدها از سطح 600 واحد مسکونی کمتر نبود. در 5 ماه اول امسال نیز ماهانه حداقل یک هزار واحد مسکونی در تهران پیش‌خرید شد اما در شهریور، بازار پیش‌فروش شاهد تغییر ناگهانی در آمار معاملات شد طوری که حجم پیش‌خرید نسبت به مرداد نصف شد. این آمار از یکسو می‌تواند انعکاس‌دهنده واقعیت بازار پیش‌خرید نباشد چون به واسطه منع تنظیم مبایعه‌نامه برای پیش‌فروش‌ از ابتدای شهریور، عملا ثبت بخش زیادی از این نوع معاملات به سمت محضرخانه‌ها هدایت شده و با توجه به اینکه اطلاعات سامانه رهگیری، صرفا قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها را در بر می‌گیرد، در این صورت آمار افت پیش‌خریدهای شهریور، محل تردید است. اما از سوی دیگر، اظهارات انبوه‌سازان به‌عنوان عاملان عرضه در بازار پیش‌‌خرید، کاهش این نوع معاملات را تایید می‌کند و بیانگر آن است که در شهریور امسال، اوضاع فروش به مراتب بهتر از پیش‌فروش بوده است. در حال حاضر درباره علت کاهش 51درصدی آمار پیش‌‌خرید مسکن در شهریور نسبت به مرداد دو سناریو مطرح است. مطابق سناریوی اول که بیشتر مورد تایید انبوه‌سازان است، «قرار گرفتن قیمت مسکن در پایین‌ترین سطح» باعث شده متقاضیان، خرید واحدهای آماده به پیش‌خرید را ترجیح دهند و به همین خاطر، سراغ بازار اول رفته‌اند و باعث افزایش معاملات آپارتمان‌‌های آماده فروش شده‌اند. اما سناریوی دوم، به نقش مقررات جدید پیش‌فروش اشاره دارد و تاکید می‌کند: ضوابط امنیت‌‌دهنده به بازار پیش‌خرید که مقررات سختگیرانه‌ای برای پیش‌فروشنده‌ها با هدف جلوگیری از برخی سوءاستفاده‌ها-همچون پیش‌فروش یک واحد به چند نفر- ‌در نظر گرفته است، به‌خاطر وجود یک بند در آن، واکنش منفی بازار را سبب شده است. در یک بند از آیین‌نامه قانون پیش‌فروش مسکن که مرداد ماه ابلاغ شد، آمده است: فعالان بازار دوم معاملات مسکن- بازاری که در آن به جای خرید و فروش آپارتمان آماده، واحدهای در حال ساخت مبادله می‌شود- مکلفند از ابتدای شهریور این نوع معاملات را بدون مراجعه به بنگاه‌های املاک، فقط در دفاتر اسناد رسمی منعقد و ثبت کنند. در حال حاضر با اجرای این مقررات، غالب بنگاه‌های املاک برای در امان ماندن از تبعات عدم اجرا، نه تنها از حریم تنظیم قراردادهای پیش‌فروش فاصله گرفته‌اند که کل بازار دوم را رها کرده‌اند. تبلیغات هفته‌های اخیر بنگاه‌های املاک در روزنامه‌ها نشان می‌دهد: فایل‌های پیش‌فروش به شدت کاهش پیدا کرده است. مشاوران املاک از آنجا که با منع تنظیم مبایعه‌نامه برای پیش‌فروش، عملا از حق ‌کمیسیون و دستمزد چنین معاملاتی محروم می‌شوند، ترجیح داده‌اند بازاریابی چنین فایل‌هایی را نیز متوقف کنند و دلالی خود را بر بازار خرید و اجاره متمرکز کنند. نتیجه جدایی دلالان مسکن از بازار پیش‌فروش هم‌اکنون در آمار معاملات شهریور بروز کرده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: تکلیف واسطه‌گری در بازار پیش‌فروش و نقش دقیق مشاوران املاک در آیین‌نامه جدید باید روشن شود. در غیر این‌صورت، به این نوع معاملات لطمه خواهد خورد. انبوه‌سازان در تشریح علل کاهش حجم معاملات پیش فروش مسکن، در شهریور ماه امسال نسبت به ماه‌های گذشته، به چند عامل عمده اشاره می‌کنند. کاهش تمایل برخی سازندگان به پیش فروش به دلیل افت سطح قیمت مسکن از یک طرف و افزایش مراجعات متقاضیان به بازار خرید واحدهای آماده به دنبال این کاهش قیمت، دلیل دیگری است که انبوه‌سازان کاهش حجم معاملات پیش‌فروش را ناشی از آن می‌دانند. بازار پیش فروش با وام تقویت شود رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره گفت: ما به عنوان انبوه ساز در حال ساخت و ساز و تولید مسکن هستیم؛ این در حالی است که به‌رغم توجهی که هم‌اکنون به بازار خرید و فروش واحدهای آماده وجود دارد و دولت به این منظور وام خرید اختصاص داده است، هیچ تسهیلاتی به سازندگان و بخش ساخت داده نمی‌شود. جمشید برزگر ادامه داد: همین امر در مورد پیش خرید نیز صادق است؛ یعنی در حال حاضر تسهیلاتی مشابه آنچه دولت در قالب اوراق حق تقدم به واحدهای آماده ارائه می‌دهد، به واحدهای پیش فروشی تسهیلات نمی‌دهد و در واقع قدرت خرید مردم برای ورود به بازار این واحدها تقویت نمی‌شود. وی افزود: از طرف دیگر چون در حال حاضر قیمت‌ها در بازار مسکن با ثبات رو‌به‌رو شده و به اصطلاح در کف قیمتی است یکی از دلایل احتمالی کاهش معاملات پیش فروش می‌تواند همین موضوع باشد که مردم به جای پیش خرید با وام مسکن اقدام به خرید واحدهای آماده موجود در بازار مسکن می‌کنند. برزگر با بیان اینکه بهتر است دولت به جای پرداخت وام خرید مسکن این وام را به ساخت یا به پیش فروش بدهد، خاطرنشان کرد: دولت بهتر است این تسهیلات را با بهره پایین به ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار اختصاص دهد و از طریق پرداخت مابه‌التفاوت سود به بانک‌ها قدرت خریداران را به‌خصوص در بازار پیش فروش تقویت کند. وی تاکید کرد: از این طریق قدرت مالی سازنده هم تقویت می‌شود و در ازای هر فقره وام، یک واحد مسکونی نیز تولید می‌شود. برزگر خاطرنشان کرد: از سوی دیگر دولت در صورتی که مصمم به حل مشکل مسکن است، باید با اعمال سیستم وام شناور، تا سقف 80 درصد قیمت مسکن را با توجه به قدرت بازپرداخت متقاضی تسهیلات بدهد که در این صورت متقاضی از قدرت انتخاب هم برخوردار خواهد شد و متناسب با توان خود میزان وام و واحد مورد نظر خود را انتخاب می‌کند. ابهام در آمار معاملات پیش‌فروش دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران نیز درباره علت کاهش حجم معاملات پیش‌فروش به دنیای اقتصاد گفت: مشخص نیست که آمارهای موجود از وضعیت پیش‌فروش تا چه میزان واقعی و قابل استناد است؛ چراکه در حال حاضر تعداد قابل توجهی از این معاملات به‌صورت رسمی ثبت نمی‌شود و در واقع آمار دقیقی از حجم معاملات پیش فروش وجود ندارد. محمدمهدی مافی افزود: اغلب معاملات پیش‌فروش به‌صورت قراردادی بین سازنده و پیش خریدار به صورت غیررسمی انجام می‌شود. وی تصریح کرد: طی شش ماه گذشته، شواهد موجود حاکی است که بازار پیش‌فروش نیز همراستا با بازار معاملات مسکن بوده است و اگر رشد اندکی در حجم معاملات مسکن صورت گرفته این روند را در معاملات پیش‌فروش هم داشته‌ایم.مافی در عین حال تصریح کرد: از سوی دیگر چون شرایط به‌گونه‌ای است که به علت کاهش قیمت مسکن تولیدکنندگان انتظار افزایش قیمت و مصرف‌کنندگان انتظار کاهش بیشتر را می‌کشند، بازار واحدهای آماده ممکن است با رونق بیشتری همراه باشد. وی تصریح کرد: از طرف دیگر این روزها شاهد کاهش تمایل تعدادی از سازندگان به پیش‌فروش واحدها هستیم؛ چرا که در برخی موارد قیمت تولید فاصله چندانی با قیمت عرضه ندارد و سود مورد انتظار تولیدکننده در مقطع فعلی و در جریان پیش‌فروش واحدها فراهم نمی‌شود. یک پیشنهاد درباره وام مسکن مافی با انتقاد از تاخیر در اجرای سیاست تقویت قدرت خرید مسکن گفت: به نظر من دولت باید موضوع وام را به نهادهای مالی کشور بسپارد؛ چراکه درگیری دولت در حوزه وام مسکن موضوعی است که سال‌ها پیش منسوخ شده و نمی‌تواند کارآیی مورد انتظار را در بازار مسکن داشته باشد. وی افزود: هر چند پیگیری برای افزایش وام از سوی دولت، به‌عنوان یک اهرم کوتاه‌مدت می‌تواند تاثیرهایی بر بازار مسکن و معاملات داشته باشد؛ اما به‌عنوان یک برنامه بلندمدت نمی‌تواند مشکل مسکن را حل کند، با این حال برای اینکه این اهرم کنترلی از دست دولت خارج نشود بهتر است این تسهیلات به پیش‌خرید و ساخت مسکن اختصاص پیدا کند.