رفتار غیرمنتظره بازار مسکن / صعود عجیب اجاره‌بها
رشد بی‌وقفه اجاره‌بهای مسکن ادامه دارد. به طوری که حالا تورم اجاره‌بهای مسکن به بالاتر از نرخ تورم رسیده است. این موضوع در حالی رخ می‌دهد که در بازار خرید و فروش مسکن، سود این بازار به حداقل رسیده و از نرخ تورم جا مانده است.
اقتصادآنلاین - پریسا شاکری؛ رشد بی‌وقفه اجاره مسکن ادامه دارد. گزارش‌های بانک مرکزی حاکی از آن است که در مهر امسال اجاره مسکن رشد ۵۱.۳ درصدی را نسبت به مدت مشابه سال گذشته تجربه کرده و در آبان ماه همین شاخص ۵۴.۹ درصد رشد داشته است. در آذر ماه هم اجاره بها ۵۴.۲ درصد رشد کرده است. این موضوع در حالی رخ می‌دهد که مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود از نرخ تورم دی ماه، اعلام کرده که اجاره‌بها بیشترین اثر را در رشد نرخ تورم داشته است.
گذشته از این بر اساس اعلام معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی متوسط اجاره بهای هر متر مربع مسکن در تهران در آذر ماه امسال ۸۴ هزار تومان است که به این معنی است مستأجر یک واحد ۵۰ متری در پایتخت باید ماهانه ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و یک واحد ۱۰۰ متری ۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اجاره بها پرداخت کند.
این در حالی است که در مهر ماه سال ۹۸، متوسط اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۴۰ هزار تومان بود که رشد بیش از ۱۰۰ درصدی اجاره بها طی دو سال گذشته را شاهد هستیم.
رشد بی‌وقفه اجاره‌بهای مسکن در شرایطی رخ می‌دهد که کارشناسان می‌گویند آهنگ رشد قیمت مسکن کند شده و بازدهی این بازار به کمتر از نرخ تورم رسیده است.
رشد اجاره‌بها ادامه خواهد داشت
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره این وضعیت به مهر توضیح داده است: وضعیت موجود بازار اجاره مسکن، وضعیت غیر منتظره‌ای نیست، چرا که اجاره بها تا حد زیادی از قیمت مسکن تأثیر می‌پذیرد و «نرخ بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن» محسوب می‌شود و کسی که ملک خود را اجاره می‌دهد، در عمل یک سرمایه‌گذاری در کالایی به اسم مسکن کرده و بازدهی این سرمایه‌گذاری، همان اجاره مسکنی است که دریافت می‌کند.
سلطان محمدی ادامه داد: بنابراین وقتی میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش می‌یابد به این معنا که خریدار باید پول بیشتری برای خرید مسکن بدهد، طبیعتاً متناسب با آن انتظار دارد که اجاره بیشتری هم دریافت کند.
کارشناس اقتصاد مسکن همچنین گفت: از آنجایی که قیمت مسکن در طول ۳ سال اخیر ۷ تا ۸ برابر شده است؛ اما اجاره‌بها نمی‌توانست به این سرعت افزایش یابد؛ چون اجاره بها باید با درآمد خانوارهای طبقات متوسط یا پایین‌تر منطبق می‌شد اما با توجه به اینکه رشد درآمد خانوارها نمی‌توانست به این سرعت اتفاق بیفتد، بنابراین اجاره بها طول می‌کشید تا خود را منطبق کند. زیرا همواره این اتفاق رشد با تأخیر اجاره بها به قیمت مسکن رخ می‌دهد مثلاً وقتی در دوره‌های سریع رشد قیمت مسکن قرار داریم اجاره‌بها همگام با رشد قیمت مسکن، افزایش نمی‌یابد و از سرعت آن عقب می‌ماند.
سلطان محمدی گفت: اما در دوره‌هایی که رشد قیمت مسکن کند یا متوقف می‌شود، اجاره‌بها این عقب‌ماندگی را جبران می‌کند. در یک سال اخیر رشد قیمت مسکن پس از ۳ سال توفانی، دچار توقف و کندی شد و عملاً ۱۷ تا ۱۸ درصد در یک سال قیمت مسکن رشد داشت که از رقم تورم عمومی که ۴۲ تا ۴۳ درصد است، خیلی عقب تر است که نشان می‌دهد قیمت واقعی مسکن عملاً ۲۵ درصد کاهشی بوده است؛ قیمت واقعی مسکن به معنای قیمت اسمی مسکن پس از خارج کردن اثر تورمی است.
او تأکید کرد: از آنجایی که اجاره مسکن در سال گذشته از رشد قیمت مسکن عقب مانده بود و نتوانسته خود را همگام با آن پیش بیندازد، لذا باید انتظار داشته باشیم، اجاره مسکن در یکی دو سال آینده با شیبی تندتر از قیمت مسکن به پیش می‌رود تا کمی از این عقب ماندگی را جبران کند. بنابراین رشد اجاره بها در ماه‌های اخیر قابل پیش بینی بوده است.
بازار اجاره به آرامش می‌رسد
با این حال مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره رشد اجاره‌بها در ماه‌های اخیر به اقتصاد آنلاین گفت که اوج تقاضا در بازار اجاره در ماه‌های شهریور و مهر و آبان است و به همین دلیل طبیعی است که افزایش نرخ اجاره‌بها در این ماه‌ها اتفاق می‌افتد.
او ادامه داد: در زمستان کمترین میزان جابجایی در بازار مسکن رخ می‌دهد و در دی ماه امسال به دلیل مذاکرات برجام، تقاضا در بازار مسکن تقریبا به صفر رسیده است و به نظر می‌رسد با توجه به اینکه اخبار مثبتی از مذاکرات برجام شنیده می‌شود، بازار اجاره تا پایان سال آرامش داشته باشد و اگر برجام احیا شود این روند تا فصل بهار سال آینده ادامه داشته باشد.
