قیمت زمین در دیوار کلان‌شهرها طی آذر ۱۴۰۰ چه تغییری داشت؟
اگر از اقتصاددانان بپرسید که با پول خود در کدام بازار باید سرمایه‌گذاری کنید که از بازدهی آن مطمئن باشید، شاید همه آن‌ها در پاسخ به این پرسش اتفاق نظر داشته باشند و «زمین» را مطمئن‌‌ترین بازار ایران برای ورود سرمایه معرفی کنند.
این تجربه‌ای است که طی چهار دهه اخیر شاهد آن بوده‌ایم. ممکن است عده‌ای سپرده‌گذاری بانکی را کم‌ریسک‌تر از این نوع سرمایه‌گذاری بدانند، اما با توجه به تجربه‌ای که به آن اشاره شد، اقتصاد ایران این پتانسیل را از خود نشان داده که طعم ورشکستگی را به سپرده‌گذاران بانکی هم تحمیل کند.
سال 1396 بود که با ورشکست اعلام شدن مؤسسات مالی و اعتباری شهروندانی به این مؤسسات اعتماد کرده بودند، به‌ناگاه تمام سرمایه و پس‌انداز خود را ازدست‌رفته دیدند تا ثابت شود سرمایه‌گذاری در بازار بدون ریسک ایران هم می‌تواند منتج به از دست رفتن تمام سرمایه شود؛ با این حال در همین اقتصاد کمتر فردی را می‌توان پیدا کرد که از سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات، به‌ویژه زمین، ابراز پشیمانی کند.
البته ورود به بازار زمین هم اقتضائات خاص خود را دارد و عواملی همچون داشتن انشائابات ازجمله آب، برق و گاز امتیاز ویژه‌ای به حساب می‌آیند که در تحلیل رکود و رونق بازار نمی‌توان به‌راحتی از آن گذشت. از این رو شناسایی درست موقعیت مکانی زمین در سودده‌بودن آن تأثیر بسزایی دارد. از سوی دیگر، در زمان رکود ممکن است بعضی از محلات برای کوتا‌ه‌مدت ارزش خود را از دست بدهند.
بازدهی منفی خرید زمین؟
بررسی آگهی‌های دیوار در بخش زمین مسکونی 6 کلانشهر اصفهان، شیراز، کرج، مشهد، قم و اهواز نشان می‌دهد که طی آذر ماه 1400 برخی از محلات کلان‌شهرها به‌رغم ریسک پایین این بازار روند منفی داشته‌اند. بر اساس اطلاعات به‌دست‌آمده، نرخ رشد سالانه زمین شهرهای مذکور طی بازه سالانه حدود 21 درصد و در بازه ماهانه 1.3 درصد بوده است.
پس از این نوسانات، میانگین نرخ هر مترمربع زمین مسکونی در این 6 شهر به هشت میلیون و 323 هزار تومان رسیده است. با این حال زمانی می‌توان نتایج دقیق‌تری دست یافت که آگهی‌های این شهرها در دیوار به‌طور موردی مورد بررسی قرار بگیرند.
تغییرات نرخ زمین مسکونی در اصفهان
دیوار در گزارش دیگری نوسانات قیمت زمین در 18 محله مناطق 22گانه تهران را مورد بررسی قرار داد که مشخص شد در آگهی‌های سایت دیوار نرخ هر مترمربع زمین مسکونی در این محله‌ها طی آذر ماه به 100 میلیون تومان نزدیک شده است. گرچه با دخیل کردن اطلاعات سایر محله‌ها، رقم به‌دست‌آمده دچار تغییر می‌شود، اما اگر همان 100 میلیون تومان را هم مبنا قرار دهیم، قیمت زمین در تهران 89 میلیون تومان از قیمت زمین در محله‌های پرآگهی اصفهان گرانتر است.
بر اساس مطالعات انجام‌شده، بعد از تهران، گرانترین زمین مسکونی مربوط به اصفهان است. میانگین نرخ هر مترمربع زمین در 16 محله پرآگهی اصفهان پس از ثبت رشدهای ماهانه و سالانه دو و 21.2 درصدی در بخش زمین مسکونی طی آذر 1400 به 11 میلیون و 219 هزار تومان رسیده است.
در این بین محله‌هایی نظیر جابر انصاری و ناژوان مشاهده می‌شوند که توانسته‌اند سقف 20 میلیون تومان را بکشنند و خود را به برخی از محله‌های جنوبی تهران نزدیک کنند.
بعضی از محله‌ها هم هنوز در بازه سه میلیون تومان درجا می‌زنند تا مشخص شود خرید و فروش زمین در این کلانشهر هنوز از دسترس درآمدهای متوسط خارج نشده و با سرمایه حدود 300 میلیون تومان هم می‌توان وارد این بازار شد.
با توجه به این آگهی‌ها به نظر می‌رسد محله‌های متوسط قیمت طی آذر ماه استعداد بیشتری برای رشد قیمت در اصفهان داشته‌اند. همچنین در محله‌های گران‌قیمت رشد نرخ زمین اصطلاحاً پیش‌خور شده و محله‌های ارزان‌قیمت نیز همچنان استعدادی برای رشد نشان نمی‌دهند و به روال گذشته عمل می‌کنند. با این حال با ورود دولت به این محله‌ها و تزریق سرمایه به نظر می‌رسد عقب‌ماندگی آن‌ها در بازار زمین مسکونی نیز جبران شود.
جدول تغییر قیمت زمین در آگهی‌های دیوار اصفهان
قیمت یک متر زمین (تومان)
تغییرات نرخ زمین مسکونی در شیراز طبق آگهی‌های دیوار
پس از اصفهان، مالکان زمین در کلانشهر شیراز با ثبت میانگین قیمت 8.5 میلیون تومان برای هر مترمربع دارایی خود توانسته‌اند در رده سوم آگهی‌های دیوار قرار بگیرند.
9 محله پرآگهی دیوار شیراز در بازار زمین طی آذر ماه توانسته‌اند رشد ماهانه 1.3 درصدی و نرخ رشد سالانه 17.6 درصدی را برجای بگذارند. اگر محله ابونصر را فاکتور بگیریم، هشت محله مورد بررسی طی یک سال اخیر حداقل بازدهی 11 درصدی را از خود بر جای گذاشته‌اند.
نکته جالب توجه در بررسی محله‌های شیراز به محله قصرالدشت بازمی‌گردد؛ این محله که در آگهی‌های فروش و اجاره آپارتمان هم که رکورددار شیراز و مجموع کلان‌شهرها بود، در بخش زمین هم با نزدیک‌شدن به رقم 30 میلیون تومان نشان داده که تافته‌ای جدابافته است. در بررسی‌های آکادمی املاک دیوار مشخص شد هیچ محله دیگر در شیراز و پنج کلانشهر دیگر به این رقم حتی نزدیک هم نشده‌اند. قصرالدشت را می‌توان مثال عینی گزاره‌ی «تأثیر زمین بر قیمت نهایی مسکن و آپارتمان» دانست. به‌رغم اینکه این محله قدیمی بیشترین قیمت را در بخش زمین به ثبت رسانده، اما همچنان از توقف هم بازنمانده و طی آذر ماه در آگهی‌های دیوار رکورددار رشد قیمت شیراز هم بوده است.
سایر محله‌ها تقریباً با یک ضرباهنگ مسیر رشد را طی کرده‌اند و تفاوت چندانی نداشته‌اند. با توجه به این بررسی‌ها به نظر می‌رسد قصرالدشت محله‌ای وسوسه‌انگیز برای خرید زمین و ساخت و ساز مسکن باشد.
جدول تغییر قیمت زمین در آگهی‌های دیوار شیراز
قیمت یک متر زمین (تومان)
تغییرات نرخ زمین مسکونی در کرج طبق آگهی‌های دیوار
با توجه به نزدیکی کرج به تهران این تصور به ذهن خطور می‌کند که این شهر قیمت‌هایی نزدیک به پایتخت داشته باشد، اما بررسی آگهی‌های دیوار در بخش زمین‌های مسکونی 18 محله پرطرفدار مرکز البرز از ثبت میانگین نرخ 8.1 میلیون تومانی برای این کلانشهر حکایت دارد.
این محله‌ها توانسته‌اند در بازه سالانه نرخ رشد 20.6 درصدی را به ثبت برسانند. با این حال صاحبان زمین در آذر ماه نسبت به آبان سال جاری نرم‌تر عمل کرده‌اند و 1.4 درصد قیمت‌های خود را کاهش داده‌اند.
در این میان افت قیمت در محله‌هایی که پیش از این رشد چشمگیری داشته‌اند محسوس‌تر است. به نظر می‌رسد صاحبان زمین در این شهر پس از افزایش قیمت‌ها بدون مشتری مانده‌اند و بدین ترتیب چاره‌ای جز پایین‌آوردن نرخ‌ها نداشته‌اند. از سوی دیگر، موضوع دسترسی به آب، برق و گاز در این شهر بیش از سایر کلان‌شهرها بر قیمت نهایی زمین تأثیر می‌گذارد.
با توجه به افزایش مهاجرت به این شهر به نظر می‌رسد کرج همچنان استعداد بالایی در رشد قیمت زمین دارد و پس از خروج از رکود مقطعی و سرد شدن تب کرونا، بار دیگر به مدار صعودی رشد بازگردد.
جدول تغییر قیمت زمین در آگهی‌های دیوار کرج
قیمت یک متر زمین (تومان)
تغییرات نرخ زمین مسکونی در مشهد طبق آگهی‌های دیوار
گرچه در بین 6 شهر مورد بررسی، مشهد رتبه چهارم بازار زمین را در آگهی‌های دیوار به خود اختصاص داده، اما هیچ‌یک از 12 محله مورد بررسی این کلانشهر در روند سالانه دچار بازدهی منفی نشده‌اند تا مشهد با ثبت میانگین نرخ بازدهی 25.4 درصدی رکورددار شهرهای مورد بررسی باشد.
در روند ماهانه نیز این شهر با ثبت رشد حدود چهار درصدی، پس از اهواز در رده دوم قرار دارد. پس از ثبت این نرخ رشد، میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در مشهد طی آذر ماه در آگهی‌های دیوار به 7.9 میلیون تومان رسید.
نرخ زمین در محله‌های مختلف مشهد نسبت به یکدیگر چندان پرنوسان نبوده‌اند و با توجه به اطلاعات به‌دست‌آمده فرضیه خاصی نمی‌توان درباره بازار زمین این شهر مطرح کرد؛ با این حال همواره محله‌هایی که به حرم مطهر امام رضا (ع) نزدیک هستند و یا جزو محله‌های توریستی به حساب می‌آیند ظرفیت بیشتری برای رشد در بازار زمین، املاک و مستغلات داشته‌اند. این سنت در حال حاضر نیز در بازار زمین مشهد جریان دارد.
جدول تغییر قیمت زمین در آگهی‌های دیوار مشهد
قیمت یک متر زمین (تومان)
تغییرات نرخ زمین مسکونی در قم طبق آگهی‌های دیوار
قم که از لحاظ مساحت یکی از کوچک‌ترین شهرهای ایران محسوب می‌شود، اما اهمیت مذهبی آن و نزدیکی‌اش به تهران آن را به یکی از کلان‌شهرهایی تبدیل کرده که روی سرمایه‌گذاری در بازار مستغلات آن می‌توان حساب ویژه‌ای باز کرد.
البته بررسی آگهی‌های زمین مسکونی در دیوار این شهر نشان می‌دهد در بازه ماهانه سرمایه‌گذاری در بخش زمین این کلانشهر بازدهی چندانی نداشته و در ۶ محله پرطرفدار آن، تنها بلوار 15 خرداد توانسته روند صعودی داشته باشد. این محله طی ماه‌های گذشته نتوانسته بود خود را به سایر محله‌ها برساند، اما در آذر ماه با رشد 7.7 درصد، عقب‌ماندگی‌اش را جبران کرد.
مالکان زمین در شهرک قدس که آذر ماه سال گذشته موفق شده بودند میانگین قیمت دارایی خود را از 15 میلیون تومان هم عبور دهند، اما طی یک سال اخیر از ادامه این روند بازمانده‌اند تا شهرک قدس تنها محله پرطرفدار قم باشد که در آگهی‌های دیوار افت قیمت زمین مسکونی را تجربه کرده است.
درست رابطه برعکس شهرک قدس، در محله پلیس مشاهده می‌شود؛ این محله در حالی بیشترین نرخ رشد سالانه را ثبت کرده که هنوز ارزان‌ترین زمین‌های مسکونی قم در این محله به فروش می‌رسد. علاوه بر رابطه عکس قیمت و نرخ رشد در این شهر، به نظر می‌رسد به مانند مشهد نزدیکی به حرم و امکانات شهری در تعیین قیمت زمین نقش مؤثری دارند.
این عوامل دست به دست هم داده‌اند تا نرخ هر مترمربع زمین مسکونی در آگهی‌های دیوار با رشد 18.6 درصدی نسبت به آذر سال گذشته به‌طور میانگین به 7.6 میلیون تومان برسد. با این حال در روند ماهانه قیمت زمین در قم افت منفی 1.2 درصدی داشته است.
جدول تغییر قیمت زمین در آگهی‌های دیوار قم
قیمت یک متر زمین (تومان)
تغییرات نرخ زمین مسکونی در اهواز طبق آگهی‌های دیوار
نگاهی به جدول پایین نشان می‌دهد اهواز گرم‌ترین کلانشهر مورد بررسی بازار زمین در آگهی‌های دیوار بوده است. چنان‌که طی یک ماه توانسته رشد 4.5 درصدی را نسبت به آبان به ثبت برساند و در این زمینه رکورددار باشد. در این میان محله‌هایی نظیر کوت‌عبدالله و کانتکس مشاهده می‌شوند که تنها طی 30 روز بیش از 15 درصد رشد را به ثبت رسانده‌اند؛ یعنی میانگین رشد 0.5 درصدی در هر روز آذر.
این محله‌ها در روند سالانه نیز بازدهی مطلوبی داشته‌اند و کوت عبدالله، پس از تیران اصفهان، بیشترین رشد قیمت سالانه را در مجموع 67 محله مورد بررسی داشته است. اما چنین رویه‌ای هم باعث نشده که قیمت زمین در این محله اهواز از 1.7 میلیون تومان عبور کند.
بر اساس اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی‌های درج‌شده در دیوار، میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در اهواز طی آذر ماه به 2.3 میلیون تومان رسیده تا حرارت پاییزی قیمت‌ها هم کمکی به شکست انجماد معاملات نکند.
زمانی می‌توان درک واقعی‌تری از پایین‌بودن قیمت زمین در این کلانشهر داشت که آن را در مقام مقایسه با قم که فقط یک رتبه از آن بالاتر است، قرار دهیم.
بر اساس اطلاعات دیوار تا پایان آذر، زمین مسکونی 200 متری در قم به‌طور میانگین به بیش از 1.5 میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد؛ اما خرید چنین زمینی در اهواز به‌طور میانگین با مبلغ 468 میلیون تومان میسر است؛ یعنی تفاوت بیش از یک میلیارد تومانی قیمت زمین در دو شهر.
مسئله آب که در ابتدای گزارش هم به آن اشاره شد، طبیعتاً مهم‌ترین مانع در مقابل رشد قیمت زمین و به‌طور کلی املاک محله‌های جنوبی ایران، به‌ویژه محلات اهواز به حساب می‌آید. علاوه بر تأمین آب و برق، مسائل زیست‌محیطی و برطرف‌نشدن آسیب‌های ناشی از جنگ پس از گذشت بیش از سه دهه از پایان آن، طبیعتاً افت تقاضا را در این محله‌ها به دنبال داشته و باعث مهاجرت معکوس در این کلانشهر شده تا زمین مسکونی، بازاری تقریباً پرریسک در اهواز شمرده شود.
البته طی بازه مورد بررسی که اغلب شهرها و محله‌ها با رکود مواجه بوده‌اند، برخی محلات اهواز بازدهی مطلوبی داشته‌اند، اما آیا با توجه به شرایط مورد اشاره این بازدهی در بلندمدت ادامه خواهد داشت؟
جدول تغییر قیمت زمین در آگهی‌های دیوار اهواز
قیمت یک متر زمین (تومان)
