چگونه می شود صاحبخانه ها را مهار کرد؟!

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، سید‌احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی دولت سیزدهم شنبه شب با حضور در برنامه «نگاه یک» شبکه یک سیما با تشریح اقدامات و برنامه‌های این وزارتخانه در حوزه‌های ماموریتی گوناگون، سراغ بازار مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای مصرفی که بیش از سه سال است در تسخیر ملاکان و جریان مخرب سوداگری قرار گرفته است رفت اما بدون اینکه ایده یا طرح دولت برای مقابله با فعالیت‌ غیر مولد در بازار مسکن را معرفی و تشریح کند، همان وعده روز اول دولت فعلی را تکرار کرد؛ « باید در مقابل حرکت پول به سمت فعالیت غیر مولد موانع خوب ایجاد کنیم.»

وزیر امور اقتصادی و دارایی در گفت‌وگوی تلویزیونی اخیر خود تاکید کرد: باید موانع خوبی برای بازارهای سفته‌بازی نظیر مسکن، ارز و طلا ایجاد و از هجوم پول‌‌ها به سمت بازارهای غیرمولد جلوگیری کنیم که تمهیدات آن نیز اتخاذ شده است. آنچه متولی سیاستگذاری اقتصادی در این برنامه مطرح کرده، در واقع تکرار وعده‌های رئیس‌‌جمهوری است که ۶ ماه قبل در نخستین نشست مطبوعاتی خبری خود پس از پیروزی در انتخابات مطرح کرد. سید‌ابراهیم رئیسی در نشست خبری نخست خود به صراحت به «مالیات محدودکننده تقاضای غیرمصرفی و سفته‌‌بازانه در بازار مسکن» اشاره کرد که سیگنالی از عزم دولت در این زمینه بود.

اکنون سوال بزرگی که متقاضیان مصرفی مسکن به عنوان کسانی که موج جهش قیمت ناشی از خرابکاری سفته‌‌بازی آنها را به بیرون از بازار پرتاب کرده است دارند، این است که برنامه دولت برای مهار سفته‌‌بازی چیست و قرار است از کدام ابزار مالیاتی برای تحقق این هدف استفاده شود؟ وزیر اقتصاد در برنامه تلویزیونی اخیر هیچ اشاره‌‌ای به ایده، طرح یا برنامه مشخصی که برای مهار سفته‌‌بازی به کمک اهرم مالیاتی دارد نکرده و به کلی‌گویی بسنده کرده است.

تکرار وعده‌های کلی درباره مهار سفته‌‌بازی ملکی در حالی مطرح شده که این‌بار انتظار می‌‌رفت با توجه به مسوولیت خاندوزی به عنوان متولی امور مالیاتی کشور، برنامه روشنی برای مالیات‌‌ستانی از ملاکان تشریح شود. از سوی دیگر دومین سوال مهم افکار عمومی به ویژه متقاضیان مصرفی بازار مسکن که به کلی بازار در محاصره ملاکان را ترک کرده‌‌اند این است که پس از گذشت ۶ ماه از اعلام این وعده‌ها و بیش از چهار ماه از تحویل دولت به رئیس‌‌جمهور منتخب، چرا پیشرفت وعده مالیاتی علیه سفته‌‌بازی و خرید‌های غیر مصرفی تاکنون صفر بوده و حتی به نقطه‌‌ای نرسیده که سیاستگذار کلان بتواند ابعاد برنامه‌‌ای را که برای این حوزه پیش‌‌بینی شده با مردم در میان بگذارد. بازار ملک کانون فعالیت‌های غیرمولد محسوب می‌شود. در دیگر بازارهای موازی همچون ارز و سکه این فعالیت‌ها مقطعی است، اما در زمین و مسکن به دلیل ریسک صفر سرمایه‌گذاری غیرمولد این فعالیت ریشه دوانده است.

بررسی ها از تجربیات جهانی درباره به‌‌کارگیری اهرم مالیاتی برای مهار جریان ملاکی حاکی از این است که موثرترین ابزار مالیاتی در این زمینه «مالیات سالانه املاک» است. این اهرم که وزیر اقتصاد اشاره مستقیمی به آن نکرده، ده‌ها سال است که در کشورهایی که بازار مسکن آنها در اختیار مصرف‌‌کنندگان قرار دارد و سفته‌‌بازان توان ورود به آن را ندارند، استفاده می‌شود و عملکرد آن کاملا موثر بوده است. جریان ملاکی در سال‌های اخیر با خرید املاک متعدد و احتکار این واحدها نسبت به سرمایه‌‌گذاری بلندمدت در این بازار اقدام کرده و با این اقدام مانع از عرضه املاک به بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی شده است. به این ترتیب عملا بازار مسکن در محاصره ملاکان قرار گرفته و در حال حاضر هیچ اهرمی برای اینکه آنها را وادار به عرضه کند، وجود ندارد.

بر اساس برآوردهای صورت گرفته از وضعیت بازار مسکن طی بیش از سه سال اخیر، حدود دو‌سوم خرید و فروش‌های انجام شده در بازار مسکن طی این مدت توسط سوداگران، سفته‌‌بازان، ملاکان و به‌طور کلی تقاضای غیرمصرفی صورت گرفته است. در این بین سفته‌‌بازان در سال ۹۷ همزمان با تند شدن نبض معاملات نقش پررنگی در خارج کردن بازار از دست مصرف‌‌کنندگان داشتند و پس از آن نیز با پایان یافتن دوره پرمعامله و ورود به مقطع پساجهش (ابر‌رکود معاملات ملکی) جریان ملاکی با هدف سوداگری نقش اصلی را در به حاشیه راندن تقاضای مصرفی مسکن داشته است.

تفاوت اصلی سفته‌‌بازان و ملاکان در بازه زمانی مدنظر آنها برای کسب سود از سرمایه‌‌گذاری ملکی است. سفته‌‌بازان در دوره‌های پرمعامله با انجام معاملات مکرر در کوتاه‌مدت عایدی دارند؛ در حالی که ملاکان در شرایط رکود نیز نسبت به خرید و فروش اقدام کرده و به جای اینکه روی فروش و کسب سود در کوتاه‌مدت حساب کنند، تا مقطع بعدی رونق معاملات منتظر می‌‌مانند و در آن زمان نسبت به فروش واحدهای مسکونی احتکار شده اقدام می‌کنند. در واقع نگاه سفته‌‌بازان سرمایه‌‌گذاری کوتاه‌مدت و نگاه جریان ملاکی سرمایه‌‌گذاری میان‌مدت و بلندمدت است که هر یک بر اساس شرایط بازار مسکن در زمان خود نقش مخربی دارند. اهرم مالیات سالانه ملکی به عنوان راهکاری که می‌تواند هم سفته‌‌بازان و هم ملاکان را با بن‌‌بست روبه‌رو کند، به تازگی حتی توسط چین که یکی از کشورهایی است که سابقه طولانی پیگیری سیاست خانه‌‌سازی انبوه دولتی برای حل مشکل مسکن را دارد، به کار گرفته شده است.

با وجود اینکه تیراژ مسکن‌‌سازی در چین دو برابر آمریکا و اروپا است، اما پکن، پایتخت این کشور به لحاظ حباب قیمت مسکن (نسبت قیمت به اجاره) در صدر شهرهای جهان قرار دارد که نشان می‌دهد سیاست‌‌ مسکن‌‌سازی دولتی در این کشور اثری بر مهار سفته‌‌بازی ملکی نداشته است. به این ترتیب دولت چین نیز به تازگی با یک چرخش سیاستی بنیادی به وضع مالیات سالانه املاک به مدت پنج سال روی آورده است. با این حال سیاستگذاران کلان اقتصادی در کشورمان حتی اشاره‌‌ای به این ابزار مالیاتی نکرده و صرفا به وعده مهار سفته‌‌بازی با ابزار مالیاتی بسنده می‌کنند.

  علت بی‌‌نتیجه بودن وعده‌های مالیاتی

وزیر امور اقتصادی و دارایی در گفت‌وگوی تلویزیونی اخیر خود تلویحا درباره علت اینکه چرا وعده‌های مالیاتی تکرار می‌شود، اما اجرا نمی‌شود نیز سخن گفته و کدهایی به مخاطبان داده است. وی به این موضوع اشاره کرده که «سفته‌‌بازانی که این‌گونه با تصمیم درست وزارت اقتصاد مشمول مالیات می‌شوند، حتما هزینه می‌کنند تا وزارت اقتصاد و وزیر اقتصاد را مورد هجمه و انواع شایعه‌‌سازی‌‌ها قرار دهند و این نشان‌دهنده حرکت درست وزارت اقتصاد در جهت منافع مردم است.» در واقع وی به درستی تشخیص داده که سفته‌‌بازان برای انحراف سیاستگذار از تصمیم درست، هزینه می‌کنند. آنچه خاندوزی تشخیص داده یک گزینه کاملا محتمل است چراکه مالیات سالانه املاک به عنوان نخستین و موثرترین ابزار مالیاتی مهار سفته‌‌بازی به اذعان بانک جهانی، کاملا شناخته شده بوده و ضمن اینکه اجرای آن پیچیدگی خاصی ندارد، اثر مثبت آن نیز در کشورهای متعددی مشهود است. بنابراین سفته‌‌بازان که این ابزار موثر را می‌‌شناسند نهایت تلاش خود را به کار خواهند بست که سیاستگذار را از در پیش گرفتن مسیر درست منحرف کنند.

به نظر می‌‌رسد سیاستگذار باید نسبت به فعالیتی از جنس «ستون پنجم» برای جلوگیری از به کار‌گیری اهرم مالیاتی موثر علیه سفته‌‌بازی حساس باشد؛ کمااینکه اکنون بیش از دو سال است که دولت‌ها به دنبال اجرای یک برنامه انحرافی یعنی وصول مالیات پوچ موسوم به «مالیات خانه‌های خالی» هستند. این ابزار مالیاتی پس از مالیات سالانه املاک، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر، مالیات دست چهارم ملکی به شمار می‌‌آید که با هدف تنظیم بازار مسکن توسط کشورهای توسعه‌یافته دریافت می‌شود. دولت نیز با وجود اینکه سال گذشته هم به دلیل مشکلات پیرامون نحوه وصول مالیات خانه‌های خالی، عملا هیچ وصولی از این محل نداشت، امسال هم این مالیات پوچ را دنبال کرده که تاکنون به نتیجه نرسیده است.

نکته تامل‌‌برانگیز این است که مالیات خانه‌های خالی در مقاطعی از دهه ۵۰ به بعد در کشور اجرا شده اما هیچ‌گاه نتیجه‌‌بخش نبوده و نتوانسته نقش مانعی  را در برابر سفته‌‌بازی و جریان ملاکی ایفا کند. با وجود این و به رغم اینکه ابزار موثر مالیاتی در این زمینه پیش‌‌تر شناسایی و به کار گرفته شده و نتایج مطلوب آن نیز در کشورهای گوناگون مشخص است، همچنان سیاستگذار اقتصادی در ایران این مالیات انحرافی را به عنوان مالیات اصلی بازار مسکن تلقی کرده و به دنبال استفاده از آن برای مهار سوداگری ملکی است. نکته مهم،  ضعف سیاستگذار مقابل جریانی است که به‌خاطر حفظ منافع ملاکان، مانع تصویب سیاست صحیح ضد ملاکی و ضد فعالیت غیر مولد می‌شود. اگر سیاست‌گذار نسبت به این جریان بی‌تفاوت نبود چه بسا آن وعده ۶ ماه پیش رئیس‌جمهور الان وارد فاز اجرا شده بود نه اینکه در فاز «باید» متوقف بماند.

  علت ناتوانی در وصول مالیات خانه‌های خالی

ماجرای ناتوانی دولت در وصول مالیات خانه‌های خالی از این قرار است که در ایران هیچ بانک اطلاعاتی مدونی از املاک وجود ندارد. فقدان اطلاعات قابل اتکا سبب شده دولت به «فراخوان خوداظهاری» متوسل شود اما عدم همراهی ملاکان سبب شده حتی این روش نیز به تکمیل بانک اطلاعات املاک مسکونی منجر نشود. به این ترتیب نه در سال گذشته و نه در سال جاری هنوز هیچ وصولی بابت این مالیات عاید دولت نشده است. به این ترتیب مسیر معقول پیش روی سیاستگذار این است که فرصت سال ۱۴۰۱ را از کف ندهد و این‌بار به جای اتکا به مالیات پوچ خانه‌های خالی، اخذ مالیات سالانه از همه املاک را قانونی و اجرای آن را در سال آتی دنبال کند. مزیت این نوع مالیات عدم وابستگی به بانک اطلاعاتی است، چراکه همه املاک در آن مشمول مالیات خواهند شد و فقط نرخ آن بر اساس موقعیت و ارزش ملک متفاوت است.

  کلید فروش املاک مازاد؛ بخشنامه یا مالیات سالانه

خاندوزی در گفت‌وگوی تلویزیونی خود به موضوع مولدسازی املاک دولتی نیز پرداخت و گفت: از آنجاکه در کشور ما دولت‌ها به شکل تاریخی و سنتی مالکیت اموال بزرگ بلااستفاده را داشته‌‌اند، می‌توانیم از فروش این اموال مازاد به نفع ایجاد درآمد برای دولت استفاده کنیم. وی به مقاومت دستگاه‌ها در این زمینه و صدور بخشنامه‌‌ای در این خصوص در مهر نیز اشاره کرد و این در حالی است که کلید فروش املاک مازاد «اخذ مالیات سالانه ملکی» است.

به نظر می‌‌رسد اگر دولت اهرم اصلی مالیاتی علیه ملاکی را با وضع مالیات سالانه فعال کند و از بیراهه سیاستی «مالیات خانه‌های خالی» که غیرموثر بودن آن پس از گذشت دو سال از پیگیری این ایده کاملا عیان شده است بازگردد، می‌تواند از این مالیات به نفع فروش املاک مازاد دولتی نیز بهره‌‌ بگیرد. با استفاده از این مالیات دستگاه‌هایی که با مضیقه مالی روبه‌رو بوده و توان پرداخت مالیات ملکی را ندارند، ناگزیر به عرضه املاک مازاد خود خواهند شد که در عمل با تقویت عرضه، می‌تواند به نفع متقاضیان مصرفی بازار مسکن نیز تمام شود. به این ترتیب مالیات سالانه ملکی تیری است که به دو نشان خواهد خورد؛ یک نشان مهار سفته‌‌بازی و نشان دوم مشارکت دستگاه‌ها در زمینه عرضه املاک مازاد خواهد بود.

یک جاده ناقص برای اخذ این مالیات نیز در لایحه بودجه سال ۱۴۰۱ کشور وجود دارد که دولت می‌تواند با اصلاح آن، اهرم مالیاتی موثر را برای مهار جریان ملاکی فعال کند. این جاده ناقص بند «ر» تبصره ششم این لایحه است که بر اساس آن صرفا املاک با ارزش ۱۰ میلیارد تومان و بیشتر در سال آینده مشمول مالیات آن‌‌هم با نرخ غیرموثر ۱/ ۰ تا حداکثر ۵/ ۰درصد خواهند شد. این در حالی است که دولت می‌تواند با اصلاح این بند اولا به جای املاک لوکس، همه املاک مسکونی را مشمول مالیات کند؛ ثانیا نرخ این مالیات را به نحوی اصلاح کند که موثر به شمار بیاید. نرخ موثر این مالیات بر اساس تجربه جهانی ضریبی بین ۳/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد بر اساس ارزش املاک است که طبعا املاک ارزان‌‌تر مشمول مالیات کمتری خواهند شد و به همان نسبت مالیات املاک لوکس با ضرایب بالاتر وضع می‌شود.