جنس رکود مسکن در نیمه‌ دوم سال؟

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی اسفند سال گذشته در دو تحلیل مجزا، آینده بازار مسکن را یکبار با احتساب شاخص‌های اقتصادی- متغیرهای درونی و بیرونی بازار املاک- و یکبار هم در قالب نظرسنجی از اقتصاددانان حوزه مسکن، مورد بررسی قرار داد که نتیجه هر دو تحقیق به‌صورت مشترک حکایت از آن داشت که قیمت مسکن در سال93 حداکثر به اندازه نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند و بازار معاملات و ساخت‌وساز نیز در رکود خواهد بود. علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن هفته گذشته اعلام کرد: روند 5 ماه گذشته نشان می‌دهد آنچه در بازار مسکن نیمه‌اول سال93 اتفاق افتاده نه‌تنها همسو با برآوردهای کارشناسی بوده که در برخی ماه‌ها حتی شدت رکود از کف مورد انتظار نیز عمیق‌تر شد. چگینی در عین حال با اشاره به دستیابی زودتر از موعد دولت به سقف مورد انتظار تورم سال93 گفت: با برآورده‌شدن «تورم 25درصدی»، 7ماه زودتر از هدفگذاری‌ها، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در ماه گذشته برآن شد بررسی مجددی درباره اوضاع بازار در نیمه‌دوم امسال انجام دهد. نتایج این بررسی حاکی است: رکود موجود در بازار معاملات مسکن و همین‌طور سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به‌تدریج تا پایان امسال کمرنگ می‌شود و ممکن است تعداد معاملات کمی بیشتر شود، اما چون سرعت پسروی آن تحت‌تاثیر شرایط اقتصادی، آهسته خواهد بود، علایم رونق زودتر از سال94 نمایان نخواهد شد. تورم کاهنده، رشد قیمت کاهنده‌تر در بررسی‌های جدید دفتر اقتصاد مسکن، بر قطعیت «تداوم نوسان قیمت مسکن در سطح کمتر از نرخ تورم در ماه‌های آتی» تاکید شده و آمده است: از آنجا که تورم در حال حاضر بیشترین اثر را هم بر تغییرات قیمت‌ها و هم بر رفتار مصرف‌کننده‌ها دارد، با برنامه‌های ضدتورمی دولت، کاهنده بودن نرخ تورم در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری دور از واقعیت نخواهد بود و به تبع، انتظار می‌رود نرخ رشد واقعی قیمت مسکن (مابه‌التفاوت نرخ رشد اسمی قیمت مسکن و نرخ تورم) نیز همچنان منفی باشد. شاخص بهای کالا و خدمات در 5 ماه اول امسال از عدد 186.6در اسفند92 به رقم 199.3رسید و در این مدت 6.6درصد افزایش یافت. به عبارت دیگر نرخ تورم ماهانه در این فاصله زمانی با حداکثر 1.7درصد افزایش در هر ماه، به 6.6درصد در مجموع 5ماه اول سال93 رسید. در همین مدت، اگر چه نرخ رشد اسمی ماهانه قیمت مسکن در برخی ماه‌ها تا 7درصد منفی و ماه بعد تا 5درصد مثبت شد، اما مجموع رشد 5ماهه قیمت مسکن حدود 3درصد بوده که حکایت از افزایش در حد نصف تورم را دارد. رشد قیمت مسکن نه‌تنها در مقایسه ماهانه، کمتر از تورم افزایش پیدا کرده که در مقایسه نقطه‌به‌نقطه نیز کاملا در سطح پایینی بوده است. در ماه‌های اخیر نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه- رشد شاخص در هر ماه نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل- بین 14 تا 17درصد در نوسان بوده اما متوسط قیمت مسکن در بهار و دو ماه اول تابستان امسال حداکثر 5درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال92 افزایش پیدا کرده است؛ یعنی شتابی حدود یک‌سوم تورم. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن دراین باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در اردیبهشت امسال بعضی از کارشناسان اقتصادی نظر می‌دادند که در تابستان شوک قیمتی در بازار مسکن خواهیم داشت و قیمت افزایش پیدا می‌کند اما دفتر اقتصاد مسکن در همان زمان، پیش‌بینی کرد که در سال93 قیمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند. آسیب‌های رکود مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: دولت چون سیاست‌های کاهش تورمی را دنبال می‌کند طبیعتا تورم طی ماه‌های اخیر کاهش پیدا کرده است. این اتفاق در بازار مسکن نیز به نوعی اثر گذاشته، از یک طرف خرید و فروش آپارتمان در حد مینیمم انجام می‌شود که عمده آن هم معاملات مصرفی است که با سرعت کند و به دور از تعجیل خریداران رو به انجام است. از طرف دیگر کاهش معاملات، در بازار ساخت‌وساز اثر گذاشته است. متاسفانه تا تیرماه امسال حجم احداث واحدمسکونی جدید در تهران 52درصد کاهش پیدا کرده و در دو ماه اول سال نیز آمار صدور پروانه‌ساختمانی در کل کشور 37درصد افت کرده است. رکود از ناحیه تقاضا چگینی درباره عواملی که به تعمیق رکود مسکن در دو، سه ماه اخیر منجر شده، گفت: رکود در حال‌حاضر مقداری عمیق‌تر شده و شاید این حد از کاهش معاملات و افت ساخت‌وساز، در پیش‌بینی‌های قبلی دفتر برنامه‌ریزی وجود نداشت. به نظر می‌رسد یکی از عوامل وضع موجود به نداشتن سیاست درست در سیستم بانکی برای شکل‌دادن به «تقاضای‌مصرفی» در بازار مسکن مربوط است. هم‌اکنون طبق اعلام بانک مرکزی فقط 12درصد از کل تسهیلات بانکی سهم بخش مسکن می‌شود. نیمه‌دوم به این شکل نیست چگینی تصریح کرد: چشم‌انداز کاهشی تورم، تقاضای سرمایه‌ای را نیز از معاملات مسکن دور کرده که البته این موضوع به نفع تقاضای مصرفی است اما چون تقاضای مصرفی نیز توان خرید ندارد، در نتیجه ساخت‌وساز‌های جدید در ماه‌های اخیر کاهش یافته و حتی سرعت تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره نیز کم شده است. در حالت معمولی، 85درصد از پروانه‌های ساختمانی در مدت مشخص تبدیل به آپارتمان تکمیلی و آماده فروش می‌شوند اما در زمان رکود این نرخ 5 تا 10 درصد دیگر کاهش پیدا می‌کند. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه، فعلا علامتی نیست که بتوانیم این دوره را با سرعت پشت‌سر بگذاریم، افزود: ادامه رکود ساخت‌وساز می‌تواند تعادل عرضه و تقاضای مسکن در سال‌های 94 و 95 را تحت‌تاثیر قرار دهد به همین علت، بحث‌هایی در دولت مطرح است مبنی‌بر تحریک همزمان عرضه و تقاضای مسکن که یکی از برنامه‌ها شکل‌گیری صندوق پس‌انداز و یک برنامه هم ایجاد صندوق زمین و ساختمان ست. چگینی با تاکید براینکه در برنامه صندوق‌ها دنبال افزایش قیمت نیستیم، تصریح کرد: پرداخت وام خرید از محل صندوق پس‌انداز ممکن است در کوتاه‌مدت بر قیمت اثر بگذارد اما در بلندمدت باعث رونق پایدار و ثبات نسبی در قیمت‌‌ها می‌شود. فقط وام ‌ساخت؛ نه! مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در ادامه گفت‌‌وگو با دنیای ‌اقتصاد با تشریح جزئیات بیشتری از برنامه صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش سقف تسهیلات خرید اعلام کرد: وام خرید قرار است به‌گونه‌ای پرداخت شود که طرف عرضه را نیز تحریک و تامین ‌مالی کند. یک پیشنهاد در دستور کار این است که چون اولویت پرداخت وام خرید، با واحدهای نوساز است، بخشی از این تسهیلات در بازار پیش‌فروش تزریق شود و در ازای پیش‌خرید توسط متقاضیان مسکن، مبلغ وام مستقیم به پیش‌فروشنده پرداخت شود. اما اینکه تسهیلات، بدون در نظر گرفتن متقاضیان، در اختیار ساخت قرار بگیرد، تجربه نشان داده تاثیری بر قیمت‌ها نداشته است. چگینی افزود: در 10 سال گذشته، همواره غالب وام‌های بانکی به سازنده‌ها داده شد اما در 8سالی که سقف وام خرید افزایش نیافت، قیمت مسکن 6برابر شد. البته این بدان معنا نیست که سیاست‌های انبساطی روی تقاضا و قیمت اثر نمی‌گذارد اما مهم‌ترین متغیر تاثیرگذار بر قیمت مسکن، «تورم» است، کما اینکه در سال‌های اخیر که تورم فزاینده وجود داشت، قیمت مسکن نیز افزایش یافت و هم‌اکنون این وضعیت برعکس شده است. سقف افزایش وام‌خرید؛ 100 میلیون مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن سقف پیشنهادی وام خرید مسکن در برنامه‌ریزی‌های فعلی را در سه سطح 60 میلیون، 80 و 100 میلیون تومان عنوان کرد و گفت: متوسط وام ‌خرید در صورت افزایش و تشکیل صندوق‌ پس‌انداز، 80میلیون تومان است که در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرهایی همچون تهران 100 میلیون خواهد بود. چگینی با تاکید براینکه، وام 100 میلیونی خرید مسکن با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران، پوشش 50درصدی قدرت خرید را نخواهد داشت، افزود: متوسط حداقلی قیمت مسکن در تهران حدود 300 میلیون تومان است اما در مناطق مرکزی و نیمه جنوبی شهر، با توجه به اینکه متوسط قیمت از مترمربعی 2.5میلیون تومان تجاوز نمی‌کند، با 100 میلیون تسهیلات خرید می‌شود آپارتمان مناسب خریداری کرد. نرخ سود 14درصد برای خانه‌اولی‌ها چگینی گفت: در مدلی که بانک ‌مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی برای وام‌خرید طراحی می‌کنند، سقف وام و نرخ سود آن تعیین می‌شود اما طول دوره بازپرداخت به اختیار بانک‌ها در دامنه 12 تا 20سال گذاشته خواهد شد. وی از پیشنهاد پرداخت وام با نرخ حمایتی 14درصد برای خانه‌اولی‌ها خبر داد و تصریح کرد: همه کسانی که متقاضی مسکن هستند و در دهک‌های میانی جامعه قرار دارند، می‌توانند از تسهیلات صندوق پس‌انداز استفاده کنند اما برای گروه‌های هدف که خانه‌اولی‌ها و فاقدان مسکن هستند، نرخ سود، ترجیحی خواهد بود. وی افزود: بنا داریم برای «خرید آپارتمان‌های نوساز»، «متراژ کوچک» و همچنین «متقاضیان خانه‌اولی»، مشوق‌هایی در پرداخت وام خرید درنظر بگیریم تا معاملات و ساخت‌‌وساز به شکل کنترل شده رونق بگیرد. به این منظور، می‌شود بیشترین طول بازپرداخت وام خرید را که 20 سال است، برای این سه بخش در نظر گرفت. چگینی با بیان اینکه مبالغ اقساط وام خرید از اجاره‌بهای ماهانه بیشتر نخواهد بود، افزود: تفاوتی که وجود دارد این است که اجاره‌بهای سالانه در سطح نامعلوم و جهش‌گونه‌ای افزایش پیدا می‌کند اما اقساط وام‌ها حتما در توان خانوارها است و به این شکل نخواهد بود. میوه صندوق پس‌انداز در سال94 مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در ادامه گفت: با فرض اینکه طرح در دست پیگیری دولت و بانک ‌مرکزی در یکی دو ماه آینده تصویب و نهایی شود و بانک‌ها بلافاصله به تشکیل آن روبیاورند، در این صورت اولین سری از تسهیلاتی که توسط صندوق‌ها به متقاضیان مسکن پرداخت می‌شود، یک‌سال بعد از اولین سری از سپرده‌گذاری‌ها خواهد بود. بنابراین تسهیلات خرید از سال94 قابل پرداخت است. ضمن اینکه پرداخت وام یکباره نخواهد بود بلکه در ازای 700 تا 800 هزار معامله و خرید و فروشی که در سال در بازار مسکن انجام می‌شود، چیزی بین 100 تا 200 هزار وام‌ خرید پرداخت خواهد شد. بنابراین ظرفیت عرضه و معاملات مسکن به مراتب بیشتر از عرضه وام‌ است. خرید با تورم تک‌رقمی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه هدف دولت در کنترل تورم، متوقف نشده و دستیابی به تورم‌های کمتر از 15درصد برای سال‌های آینده است، گفت: بهترین شکل بازدهی صندوق پس‌انداز مسکن، تورم تک‌رقمی است تا متقاضیان مسکن در میان‌مدت و با پس‌انداز، در زمانی کمتر از میزان کنونی، بتوانند اقدام به خرید کنند. در تورم تک‌رقمی، سرعت رشد قیمت کم می‌شود و سال‌های انتظار و پس‌انداز برای تطبیق توان خرید با قیمت نیز کاهش پیدا می‌کند. در حال حاضر شاخص دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت به کل درآمد سالانه خانوارها به دست می‌آید، 12سال است. نرخ مطلوب این شاخص در دنیا، 5سال عنوان می‌شود.