جزییات عرضه متری مسکن در بورس کالا / طرح عرضه متری املاک در چه مرحله ای قرار دارد؟
سال گذشته، پیشنهاد انتشار اوراق سلف استاندار موازی از سوی بورس کالای ایران برای تامین مالی ساخت مسکن مطرح و با عنوان طرح فروش متری مسکن شناخته شد.
اقتصادآنلاین - سارا محسنی؛ یکی از معضلاتی که بسیاری از مردم با آن دست و پنجه نرم می‌کنند، مسأله خرید مسکن است. در حالی که بازار مسکن در سال‌های اخیر روندی صعودی و تورمی داشته است، خانه‌دار شدن برای طیف زیادی از مردم تبدیل به آرزو شده است. مدل‌ها و راهکارهای مختلفی برای حل این موضوع ارائه شده است. در همین رابطه، حامد سلطانی نژاد، مدیرعامل بورس کالای ایران، ۹ خردادماه ۹۹ از آمادگی این بورس برای آغاز طرح پیش فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد خبر داد.
پس از آن و در تاریخ ۱۷ خردادماه سال گذشته، پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرد، ابزار پیش فروش متری مسکن و فروش نسیه مصالح ساختمانی در بورس کالا عملیاتی شده است. به گفته اصلانی، با راه‌انداری اوراق سلف موازی استاندارد، افراد این امکان را دارند که با خرید هر ورق سهام، مالک بخشی از واحد ساختمانی در پروژه مشخصی شوند. در پایان دوره ساخت چنانچه فرد به تعداد کافی اوراق در اختیار داشته باشد، واحد مسکونی را براساس قیمت مشخص شده در قرارداد اولیه، در اختیار بگیرد و یا با فروش اوراق در بازار بورس و استفاده از افزایش قیمت اوراق سود دریافت کند.
اما جواد فلاح، مدیر مطالعات اقتصادی بورس کالا، ۳۱ مردادماه سال گذشته در ادامه توضیحات مختلف حول این موضوع بیان کرد: تا یک ماه آینده با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد، مسکن در بورس کالا پیش فروش می‌شود. به گفته وی، اقدامات لازم برای عرضه این اوراق انجام و پیشنهادها به هیئت پذیرش بورس ارسال شده است و منتظر نظر نهایی کمیته فقهی بورس هستیم. پس از تایید از سوی سازمان بورس و تا یک ماه دیگر اوراق را منتشر می‌کنیم.
۱۷ روز بعد یعنی ۱۷ شهریورماه، فلاح در توضیح اثرگذاری این طرح بر افزایش قیمت مسکن چنین گفت: در طرح پیش فروش متری، مسکن آماده برای فروش در بورس عرضه نمی‌شود، بلکه طرح مذکور مربوط به پیش فروش مسکن است. زیرا در هر منطقه زمانی که ملک ساخته شده‌ای با قیمت مشخصی مورد معامله قرار می‌گیرد. قیمت پیش فروش واحدهای جدید نیز براساس آن و زیر قیمت ملک معامله شده، تعیین می‌شود و به همین دلیل پیش فروش ملک به شیوه اوراق متری در بورس کالا ارتباطی با گرانی قیمت مسکن نخواهد داشت.
نحوه فروش متری مسکن
به منظور انتشار اورق سلف مسکن، شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد، مجوزهای اولیه ساخت را اخذ می‌کند. پس از احراز صلاحیت در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحدهای ساختمانی را که قصد دارد از این مسیر به فروش برساند، انتخاب می‌کند و متناسب با ارزش حدودی واحدهای منتخب، ضمانت‌هایی نزد شرکت سپرده‌گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد.
پس از آن با توجه به متراژ کل واحدهای منتخب، تعداد اوراق قابل انتشار تعیین می‌شود و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزییات مربوط به مکان، سازه، تاسیسات، تجهیزات و سایر موارد تاثیرگذار در قیمت واحدهای ساختمانی به صورت رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد.
طراحی این اوراق به نحوی است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق، استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه‌شده در هر مرحله از عرضه نیست. این اوراق معرف یک متر مربع از یک واحد ساختمانی مبنا هستند و برای سایر واحدها و یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا، ضرایب تعدیل کننده‌ای درنظر گرفته شده است.
متقاضیان پیش خرید واحدهای ساختمانی می‌توانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه، اقدام به خرید اوراق نمایند. افراد می‌توانند تعداد اوراقی کمتر از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خریداری کنند و امکان خرید متری مسکن برای متقاضیان دارای پس‌اندازهای اندک نیز فراهم است. در طی دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت واحدها و آماده تحویل شدن آنها، امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه‌گذاران در صورت لزوم می‌توانند اوراق خود را به دیگران واگذار نمایند.
با نزدیک شدن به سررسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده، مرحله تخصیص و تحویل واحدها آغاز خواهد شد. در این مرحله افرادی که توانسته‌اند به میزان واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری نمایند، اقدام به انتخاب واحد مورد نظر نموده و واحدها به آنها اختصاص خواهد یافت.
مزایای طرح فروش متری مسکن
با افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، فاصله قدرت خرید و پس‌انداز افراد با مبلغ یک ملک، افزایش یافته است. بنابراین سیاست‌گذاران و نهادهای مربوط باید با اتخاذ طرح‌ها و راهکارهایی، قدرت خرید مردم را برای خانه‌دار شدن افزایش دهند.
خرید متری مسکن، یکی از این راهکار‌ها است که از طریق بورس کالای ایران قابلیت پیگیری دارد و می‌تواند به اشخاصی که قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارند، اما سرمایه کافی ندارند، کمک کند. از سوی دیگر، این طرح به وسیله تامین مالی برای پروژه‌های بزرگ مسکن و ایجاد فرصت مناسب برای انبوه‌سازان به سمت عرضه نیز کمک می‌کند.
می‌توان به این نکته اشاره کرد که عرضه متری مسکن در بورس کالای ایران، بر حاکم شدن عرضه و تقاضای واقعی، کاهش حباب قیمتی بازار ملک اثرگذار است که در نتیجه این امر، سرمایه‌گذاران با قیمت مناسبی به مسکن دسترسی پیدا خواهند کرد. همچنین مکانیزم بورس کالای ایران و اجرای طرح پیش فروش متری مسکن در آن، اثرگذاری نوسانات قیمتی در بازار املاک را کاهش می‌دهد.
یکی دیگر از فوایدی که بسیاری از کارشناسان و مسئولان مربوطه به آن اشاره کرده‌اند، جلوگیری از رانت، کاهش دلالی و ایجاد شفافیت در بازار مسکن، با استفاده از سازوکار بورس کالا است.
زمان عملیاتی شدن طرح
۲۰ مردادماه سال جاری، مهدی مساحی، سرپرست مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران گفت: هنوز دستورالعمل عرضه اوراق سلف استاندارد مسکن در هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار تصویب نشده و پس از تصمیم‌گیری هیات مدیره، پیش فروش مسکن به صورت متری و اوراق قابل عرضه خواهد بود.
اما ده روز بعد یعنی ۳۰ مردادماه گذشته، محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از راه‌اندازی صندوق زمین و مسکن در بورس کالا از نیمه دوم سال و همچنین انجام اقدامات در راستای اجرای طرح فروش متری مسکن خبر داد. .
به دنبال این موضوع، علیرضا ناصرپور، معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران تصریح کرد: فروش متری مسکن، ابزار دیگری در این حوزه است که در قالب اوراق سلف موازی استاندارد اجرایی خواهد شد که با تایید دستورالعمل آن از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار، این طرح نیز عملیاتی خواهد شد.
با وجود اینکه فعالان بازار سرمایه با آغوش باز به استقبال از این ابزار رفته‌اند، اما هنوز سمت عرضه، واکنش مثبت دلگرم‌کننده‌ای از خود بروز نداده است. از طرف دیگر رفت و برگشت‌های بسیار در انجام فرآیندهای اداری، عامل مهمی در کنار عدم آشنایی متقاضیان و عرضه‌کنندگان بازار املاک در به تاخیر افتادن راه‌اندازی خرید متری مسکن بوده است.
