پشت‌صحنه «تورم» اوراق مسکن

در جلسه‌ای که طی چند روز گذشته بین عوامل مسوول بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن- مدیران بانک‌مسکن و فرابورس- برگزار شد، ضمن بررسی دلایل صعود قیمت اوراق، راهکارهای ممکن و قابل اجرا برای کنترل وضع موجود نیز به بحث گذاشته شد. قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در تیرماه امسال به مدت چند روز تشنج کرد و به مرز 100هزار تومان رسید و بعد از آن با کاهش جزئی به سطح 92 هزار تومان برگشت. نوسانات شدید و افت‌وخیزهای کم‌دامنه اما مکرر در قیمت اوراق مسکن، آخرین قیمت آن در آخرین روز کاری بازار در هفته گذشته را در حد 91هزار تومان قرار داده است. برای دریافت 45میلیون تومان تسهیلات خرید در فرابورس، چنانچه قیمت اوراق همین حد باشد، باید 90فقره اوراق با مجموع قیمت 8میلیون و 190هزار تومان از دارندگان اوراق تهیه کرد. این در حالی است که تابستان سال گذشته هر فقره اوراق 500هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن 43هزار تومان قیمت داشت. « 1+ 3» عامل رشد 120 درصدی تحقیقات انجام شده در فرابورس درباره پشت‌پرده تورم سه‌رقمی نزدیک به 120درصد در قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن نشان می‌دهد: در کنار حجیم‌شدن «تقاضای مصرفی» برای اخذ وام مسکن، سه عامل دیگر در ماه‌های اخیر مسیر صعود را برای قیمت اوراق هموار کرده است. «ارزنده بودن وام کنونی خرید مسکن به لحاظ نرخ سود»، «کمبود عرضه اوراق منتشر شده توسط بانک‌مسکن» و همچنین «خبرهای مربوط به تلاش دولت برای افزایش سقف وام خرید مسکن» مجموعه عواملی هستند که همزمان با فصل خرید مسکن و ورود تقاضای مصرفی به بازار، قیمت اوراق را از مدار طبیعی خود خارج کرده‌اند. علیرضا توکلی رئیس اداره ابزارهای نوین‌ مالی فرابورس در این باره اعلام کرد: اصلی‌ترین بحث «ارزنده بودن اوراق تسهیلات مسکن» است که وام را با نرخ 16درصد در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد و توجیه اقتصادی این تسهیلات را در مقایسه با تسهیلاتی که سایر بانک‌ها با نرخ‌های بیش از 21درصد پرداخت می‌کنند، بالا برده است. این مدیر فرابورس با بیان اینکه اوراق حق‌تقدم تسهیلات خرید مسکن، امکان تامین مالی با نرخ پایین‌ را برای متقاضیان فراهم می‌کند، تصریح کرد: پیش‌تر نرخ سود اوراق بانک‌مسکن معادل 15درصد بود اما یک درصد در حال حاضر به آن افزوده شده است. چه کسانی اوراق می‌خرند؟ رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس با اشاره به اینکه، فاصله مزیت‌دار بین نرخ سود اوراق تسهیلات مسکن با تسهیلات سایر بانک‌ها همواره وجود داشته و موضوع جدیدی نیست، گفت: آنچه در حال حاضر باعث جلب توجه نرخ سود پایین اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس شده، تغییراتی است که زمستان سال گذشته با مصوبه شورای پول و اعتبار در سقف وام خرید اعمال شد. درست از دی‌ماه سال گذشته که سقف وام از 20 میلیون به 35میلیون تومان افزایش یافت، قیمت اوراق این تسهیلات شروع به رشد کرد و تا امروز، این نوسان با شتاب‌های متغیر که متناسب با ماه‌های مختلف سال، تغییر می‌کند ادامه دارد. توکلی درباره نوع متقاضیان کنونی اوراق تسهیلات خرید مسکن، ضمن تاکید بر مصرفی‌بودن ترکیب تقاضا افزود: در حال حاضر دو دسته افراد برای خرید مسکن، از اوراق استفاده می‌کنند. دسته اول، متقاضیان شهرهای کوچک و متوسط هستند که چون ارزش آپارتمان‌ها در این نقاط کشور به مراتب کمتر از تهران است و حتی از 100 میلیون تومان هم تجاوز نمی‌کند، به راحتی می‌توانند با وام‌های 35میلیونی و 45میلیونی (وام خرید به همراه وام جعاله) اقدام به خرید مسکن کنند. دسته دوم نیز افرادی هستند که قصد تعویض و تبدیل‌ به احسن‌ آپارتمان خود را دارند این افراد برای بزرگ‌تر یا بهتر کردن واحدی که مالک هستند، در مقایسه با خانه‌اولی‌ها، بودجه کمتری نیاز دارند و اوراق مسکن ابزار به نسبت مناسبی برای تامین مالی آنها خواهد بود. جمعیت سفته‌بازها حداکثر 3درصد این مسوول بازار فرابورس- محلی که امتیاز تسهیلات خرید مسکن در قالب اوراق معامله می‌شود- تاکید کرد: بررسی دقیق معاملات اوراق مسکن نشان می‌دهد حداکثر 3درصد از معاملات اوراق در هر ماه منجر به استفاده از وام نمی‌شود و به نوعی حالت سفته‌بازی دارد. بیشترین سهم خریدهای سرمایه‌ای اوراق مسکن مربوط به بهمن سال گذشته بود که 8درصد کل معاملات را به خود اختصاص داد، اما در حال حاضر آخرین بررسی معاملات که مربوط به خرداد93 است، حکایت از آن دارد که تنها 7/1درصد معاملات خرید اوراق مسکن در این ماه، منجر به استفاده از وام نشد و مابقی کسانی که اوراق خریدند، آن را تبدیل به وام برای خرید مسکن کردند. بازار به پیشواز وام جدید رفت مسوول ابزارهای نوین مالی در فرابورس درباره عامل دوم تحریک قیمت اوراق مسکن اعلام کرد: در چند ماه گذشته، اخباری که درباره رایزنی برای افزایش دوباره سقف وام خرید مسکن منتشر شده باعث بروز شوک در قیمت اوراق شده است و دارندگان اوراق حق‌تقدم با تصور اینکه به زودی مبلغ تسهیلات خرید افزایش چشمگیر پیدا می‌کند و به تبع، ارزش اوراق نیز بالا می‌رود، به پیشواز موضوع رفتند و با رفتار خود، باعث افزایش قیمت شدند. تثبیت سقف وام خرید تا یک‌سال آینده رئیس اداره ابزارهای نوین فرابورس خطاب به آن دسته از صاحبان اوراق که در انتظار افزایش سقف وام خرید در آینده نزدیک هستند تا امتیاز خود را گران‌تر از حال حاضر عرضه کنند، اعلام کرد: در جلسه‌ای که اخیرا با مسوولان بانک مسکن برگزار شد، آنها به ضرس قاطع هرگونه افزایش سقف تسهیلاتی را که به شکل اوراق در حال پرداخت است تا یک‌سال آینده رد کردند. بنابراین، افرادی که با سوءاستفاده از برخی خبرها، به دنبال القای اثر تورمی افزایش وام بر قیمت اوراق هستند، به زودی تسلیم شرایط بازار خواهند شد. عرضه و تقاضای اوراق همخوان نیست رئیس اداره ابزارهای نوین مالی در فرابورس درباره مشکل سوم بازار کنونی اوراق مسکن گفت: در حال حاضر حجم عرضه‌ای که از طرف بانک مسکن با انتشار اوراق تسهیلات، شکل می‌گیرد تقریبا ثابت است و ماهانه حدود 400 میلیارد تومان برآورد می‌شود اما نیازی که از طرف تقاضا برای خرید اوراق وجود دارد ماهانه 600 میلیارد تومان است که این فاصله بزرگ بین عرضه و تقاضای وام، اگر چه با اوراق منتشر شده مربوط به سنوات قبل ممکن است پوشش داده شود اما یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت اوراق می‌تواند باشد. توکلی با تاکید براینکه بانک مسکن سمت عرضه را نمی‌تواند خیلی افزایش دهد، افزود: میزان اوراقی که در ماه منتشر می‌شود وابسته است به منابع سپرده‌گذاران و هر چقدر میزان سپرده‌گذاری‌ها در بانک افزایش یابد به همان نسبت امکان افزایش تیراژ اوراق نیز وجود خواهد داشت. برنامه تغییر سود اوراق نرخ سود اوراق تسهیلات خرید مسکن اخیرا از 15درصد در سال به 16درصد افزایش پیدا کرد اما این نرخ همچنان در مقایسه با نرخ سود تسهیلاتی که سایر بانک‌ها تحت عناوین مختلف، برای خرید مسکن پرداخت می‌کنند، به مراتب پایین‌تر است ضمن اینکه طول دوره بازپرداخت وام خرید بانک‌مسکن نیز طولانی‌تر از سایر تسهیلات بانک‌ها است. در حال‌حاضر یکی از گزینه‌هایی که برای کنترل قیمت اوراق مسکن مطرح است، افزایش دوباره نرخ سود اوراق است. در صورتی که از یکسو نرخ سود وام خرید مسکن بانک‌مسکن افزایش پیدا کند و از سوی دیگر شیب منفی تورم -که از سال گذشته آغاز شده بود و باعث شده نرخ تورم سالانه از 40درصد به 25درصد در حال حاضر برسد- باز هم تداوم پیدا کند، در این صورت ارزندگی کاذب اوراق از بین خواهد رفت و همین امر باعث کاهش قیمت آن خواهد شد. رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در این باره به متقاضیان مصرفی اوراق مسکن توصیه کرد: با توجه به رکود مسکن و مطرح نبودن احتمال افزایش قیمت مسکن، بهتر است برای خرید اوراق دست نگه دارند، چراکه برنامه‌های پیش‌رو برای تعدیل قیمت اوراق تا قبل از پایان تابستان، اثر خود را می‌گذارد، هر چند کاهش قیمت به سرعت اتفاق نخواهد افتاد.