از سیر تا پیاز فروش متری مسکن در بورس کالا

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل ازکالاخبر، گفت و گو با مهدی مساحی را در ادامه بخوانید:

در رابطه با سلف مسکن بفرمایید که در چه مرحله ای است؟

مقررات و دستورالعمل مربوط به این ابزار هم اکنون تدوین و تاییدیه های اولیه نیز از سازمان بورس و اوراق بهادار گرفته شده است. با توجه به اینکه بستر نرم افزاری این نوع معاملات در حال حاضر در بورس کالای ایران فراهم است، به محض اینکه هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار دستورالعمل مربوطه را مصوب نماید، امکان عرضه اولین اوراق در این بازار فراهم خواهد بود.

این همان طرح عرضه متری مسکن در بورس کالا است؟

بورس کالای ایران با توجه به اهمیت خرید مسکن برای خانوارها و همچنین با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن به ویژه در سال های اخیر به منظور حفظ قدرت خرید خانوارها و نیاز به ایجاد امکان خرید تدریجی یک مسکن کامل در پاسخ به این نیاز، دو راهکار اصلی را پیش پای سیاست گذاران قرار داد تا سرمایه گذاران بتوانند به صورت متری و با سرمایه اندک در مسکن سرمایه گذاری کنند. اولین راهکار که مقدمات آن تا حدود زیادی فراهم بوده و در مرحله نهایی شدن است، اوراق سلف استاندارد مسکن است که این مسیر در کنار ایجاد امکان تامین مالی سازنده از سرمایه های خرد، همزمان امکان خرید متری واحدهای ساختمانی را بیش از ساخت برای سرمایه گذاران فراهم می کند. دومین راهکار نیز که از سال گذشته پیگیری های زیادی شده و در آینده نزدیک قابل ارائه به عموم جامعه است، صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است که از طریق آن امکان خرید متری ساختمان های آماده و در حال بهره برداری مسکونی، اداری و تجاری فراهم می شود. این صندوق ها سرمایه مورد نیاز جهت خرید انواع املاک را از سرمایه گذاران جمع آوری کرده و سرمایه گذاران از افزایش قیمت یا اجاره بهای پرداختی ساختمان های خریداری شده منتفع خواهند شد و بدین وسیله سرمایه آنها هماهنگ با قیمت مسکن رشد خواهد کرد.

آیا ابزار جدیدی برای بازار سلف مسکن در نظر گرفته اید؟

برای راه اندازی معاملات سلف مسکن از همان ابزار سلف استاندارد استفاده شده است که پیش از این مورد استقبال بسیاری از فعالان بازارهای کالایی بوده است. ابزار سلف استاندارد با توجه به اینکه امکان انجام معاملات ثانویه را دارد می تواند برای قراردادهای سلف بلند مدت نیز مورد استفاده قرار بگیرد. البته با توجه به ماهیت متفاوت مسکن نسبت به کالاهایی که تاکنون به عنوان دارایی پایه این ابزار قرار گرفتند، بورس کالای ایران با همکاری دیگر ارکان بازار سرمایه اقدام به تدوین مقررات خاصی در این حوزه کرده که به عنوان یک فصل جدید به دستورالعمل قبلی معاملات سلف استاندارد افزوده شده است، در این مقررات جزییات مربوط به فرایند تسویه و تحویل که در بخش مسکن اهمیت ویژه ای دارد و متفاوت از سایر کالاها است به دقت مدون شده است.

در خصوص کلیات طرح می فرمایید که قرار است مسکن به چه صورت عرضه شود و نحوه عملکرد این بازار به چه صورت خواهد بود؟

به منظور انتشار اورق سلف مسکن، شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد پس از اخذ مجوزهای اولیه ساخت و احراز صلاحیت، در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحدهای ساختمانی را که می خواهد از این مسیر به فروش برسانند انتخاب کرده و متناسب با ارزش حدودی واحدهای منتخب، تضامینی نزد شرکت سپرده گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد. پس از آن با توجه به متراژ کل واحدهای منتخب، تعداد اوراق قابل انتشار تعیین شده و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تاسیسات، تجهیزات و سایر موارد تاثیرگذار در قیمت واحدهای ساختمانی بصورت رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد. البته طراحی این اوراق به گونه ای است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه شده در یک مرحله عرضه نیست. این اوراق معرف یک متر مربع از یک واحد ساختمانی مبنا می باشند و برای سایر واحدها و یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا ضرایب تعدیل کننده ای در نظر گرفته شده است.

متقاضیان پیش خرید واحدهای ساختمانی می توانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه اقدام به خرید اوراق نمایند، البته بدیهی است که افراد می توانند تعداد اوراقی کمتر از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خرید کنند و از این نظر امکان خرید متری مسکن برای متقاضیان دارای پس اندازهای اندک نیز فراهم است. در طی دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت واحدها و آماده تحویل شدن آنها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه گذاران در صورت لزوم می توانند اوراق خود را به دیگران واگذار نمایند.

با نزدیک شدن به سر رسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحدها آغاز خواهد شد که جزییات زیادی دارد. اجمالا باید گفت در این مرحله افرادی که توانسته اند به اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری نمایند اقدام به انتخاب واحد مورد نظر نموده و در یک فرایند منصفانه واحدها به آنها تخصیص پیدا خواهد کرد، سایرین که نتوانسته اند حداقل اوراق مورد نیاز جهت خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری نمایند یا می بایست اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند و یا واحدهای ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره مند می شوند.

فرصت سرمایه گذاری و سودآوری این بازار را چطور ارزیابی می کنید؟

بازار اوراق سلف مسکن طبیعتا تابعی از بازار مسکن خواهد بود و نوسانات قیمت این اوراق انتظار می رود با افزایش یا کاهش قیمت مسکن در بازار سنتی هماهنگ باشد. البته این امکان وجود دارد که ناشر اوراق برای ایجاد جذابیت اوراق اقدام به تعیین حداقل نرخ سود برای سرمایه گذاران نماید که این امر از طریق اوراق اختیار فروش تبعی در سلف استاندارد امکان پذیر است، اما اینکه در نهایت چه میزان سود نصیب سرمایه گذاران خواهد شد قابل پیش بینی نیست. البته هدف اصلی انتشار این اوراق نیز تلاش برای حفظ سرمایه خانوارها و خانه دار شدن تدریجی اقشار ضعیف تر است.

این طرح می تواند نوسانات بازار مسکن را کنترل کند؟

اگر به افزایش قیمت مسکن در طول سال های گذشته دقت شود، دیده می شود که عمده نوسانات موجود در بازار مسکن منطبق با تورم بوده است و کشور ما در بسیاری از سال ها دچار بیماری هلندی بوده که عارضه اقتصادی شناخته شده ای در کشورهای بهره مند از منابع نفتی است. لذا آنچه که می تواند بیش از هر چیز به کنترل نوسانات بازار مسکن بیانجامد، کنترل عوامل ایجاد تورم در کشور است. البته ابزار سلف استاندارد مسکن که ابزار تامین مالی سازنده به شمار می رود می تواند به سمت عرضه کمک نماید و تا حدودی فشار افزایش قیمت ها را تعدیل نماید. علاوه بر آن بورس کالای ایران در تلاش است تا با معرفی ابزارهای مختلف نقش سازنده ای داشته باشد و موجب شود جامعه کمترین آسیب را از این نوسانات داشته باشد. ابزارهای معرفی شده از سوی بورس این قابلیت را ایجاد خواهد کرد که خانوارها بتوانند در افزایش قیمت ها همگام با آنها پس انداز خود را تقویت کنند.

به نظرتان استقبال از این بازار به چه میزان خواهد بود؟ چه برنامه ای برای تشویق مردم برای روی آوردن به این بازار دارید؟

علیرغم اینکه این طرح تقریبا با همان دستورالعمل پیشین نیز قابلیت اجرا داشت، اما با هدف رفع برخی کاستی های دستورالعمل که ممکن بود ضعف هایی را در آینده در این بازار نمایان سازد، اصلاحات لازم انجام شد. لذا در مقررات جدید تقریبا تمامی جوانب بازار دیده شده و شرایط استفاده از این اوراق برای عرضه کننده و خریدار بهبود یافته است. پیش بینی ما بر این است که اوراق طراحی شده برای عمده انبوه سازان بسیار کاربردی باشد و هم اکنون نیز شرکت های معظمی اعلام آمادگی کرده اند که به محض مصوب شدن دستورالعمل جدید، در اسرع وقت اوراق سلف مسکن را منتشر نمایند. از طرف خریداران نیز با توجه به اینکه بازار مدرن مسکن در کشور ما بسیار نابالغ است و خلا بسیاری در آن دیده می شود انتظار می رود این اوراق با استقبال چشمگیری روبرو شود. امیدواریم که این اوراق بتواند بخشی از نیاز جامعه در حوزه مسکن را پوشش دهد و خانوارها را یک گام به خانه دار شدن نزدیکتر نماید.