بازار وام ملکی از سکه افتاد
بازار «اوراق وام مسکن» برای دومین ماه پیاپی در کانال موسوم به کف قیمت متوقف ماند.
ایست قیمت اوراق در کانال ۵۰ هزار تومان برای دومین ماه پیاپی در بهمن ماه دو پیام قیمتی و معاملاتی از بازار بالادست مسکن به متقاضیان مخابره می‌کند. محاسبات با اتکا به آمارهای موجود از میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت اوراق در بهمن ماه نیز مانند دی ماه در کانال ۵۰ هزار تومان قرار داشت.
این درحالی است که کانال ۵۰ هزار تومان، در واقع زیر کف قیمت اوراق قرار دارد. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن همچنین برای سومین ماه متوالی یعنی از آذرماه پایین‌تر از کف حداقلی قرار گرفته و به زیر ۷۰ هزار تومان رسیده است. کانال قیمتی ۷۰ هزار تومان به ازای هر فقره اوراق، به‌عنوان کانال قیمتی کف، شناخته می‌شود.
میانگین قیمت اوراق مسکن برای سومین ماه متوالی درحالی در زیر کف قیمتی قرار گرفته است که هم حجم معاملات در دو ماه گذشته و هم میانگین قیمت روند نزولی طی کرده است.
در دی و بهمن نیز حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن بیش از ۵۰ درصد افت کرد. حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن در دی ماه ۵۲ درصد نسبت به دی ماه ۹۸ و در بهمن ماه ۵۸ درصد در مقایسه با بهمن ماه سال گذشته کاهش یافت.
کاهش حجم و میانگین قیمت اوراق مسکن در دو ماه اخیر، یک سوال مهم پیشروی متقاضیان و فعالان این بازار قرار داده است مبنی بر آنکه آیا این کاهش قیمت و حجم معاملات اوراق در نتیجه از سکه افتادن بازار اوراق و بی‌نیاز شدن معاملات مسکن از دریافت وام و خرید اوراق به این منظور رخ داده یا در پس این رویداد علت دیگری نهفته است؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد ایست کانالی قیمت اوراق مسکن و همچنین ریزش حجم معاملات اوراق به دو علت عمده بوده است. اولین دلیل به کاهش حجم معاملات خرید مسکن و در نتیجه کاهش تقاضا برای خرید اوراق از سوی متقاضیانی مربوط می‌شود که اساسا به‌دلیل جهش قیمت مسکن و ناتوانی از خرید مسکن از یکسو و ناکارآمد شدن سقف وام در پوشش بخش موثری از هزینه خرید واحدهای مسکونی از سوی دیگر، به اجبار از بازار به حاشیه رانده شده‌اند. این گروه از متقاضیان هم‌اکنون به دلیل ناتوانی در تامین هزینه خرید مسکن قادر به ورود به بازار نیستند و در نتیجه قادر به دریافت وام هم نخواهند بود.
علت دوم به ریزش شاخص کل بورس و نوسانات کاهشی این بازار در ماه‌های اخیر مربوط می‌شود. یکی از دلایل افزایش قابل‌توجه قیمت اوراق در نیمه اول سال‌جاری، رشد هیجانی شاخص کل بورس و بازدهی بالا در این بازار بود که منجر به انتقال هیجان به بازار معاملات اوراق و نوسان قیمتی در این بازار نیز شد. به‌طوری‌که در نیمه اول سال‌جاری، حداکثر قیمت اوراق در برخی روزها به ازای هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز رسید. اما هم‌اکنون به دنبال فروکش کردن هیجانات در بازار سرمایه و بازار معاملات سهام و به دلیل افت شدید تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار اوراق وام مسکن، قیمت اوراق مسکن نیز در کانال حداقلی قرار گرفته است.
روند متفاوت در شش ماه اول ۹۹
در نیمه اول سال‌جاری، اما روندی متفاوت در بازار معاملات و قیمت اوراق تسهیلات مسکن تجربه شد. در نیمه اول سال‌جاری نه تنها قیمت اوراق افزایش یافت، بلکه حجم معاملات اوراق وام مسکن نیز روند صعودی داشت. البته بخش عمده‌ای از این معاملات از سمت تقاضای مصرفی و به جهت خرید مسکن با استفاده از وام نبود، بلکه این اوراق به دنبال ایجاد هیجان در بازار سرمایه و از سوی سفته‌بازهای بازار اوراق خریداری شد به این انگیزه که بتوانند با رشد قیمت اوراق در کوتاه مدت به سود قابل‌توجهی دست یابند. در واقع دو دلیل عمده رشد قیمت و معاملات اوراق در نیمه اول سال‌جاری را می‌توان اولا به رشد شاخص کل بورس و در وهله دوم به افزایش فعالیت سفته‌بازان در بازار اوراق نسبت داد. به‌گونه‌ای که حجم معاملات خرید و فروش اوراق در نیمه اول سال‌جاری نسبت به نیمه اول سال قبل ۵۰ درصد رشد کرد.
با این حال، هم‌اکنون سطح قیمت و معاملات اوراق تسهیلات خرید مسکن دو پیام مهم به بازار و متقاضیان مخابره می‌کند.
پیام اول آن است که در شرایط فعلی خریدار مصرفی در بازار اوراق وجود ندارد و به دلیل کاهش انگیزه‌های سفته‌بازی در این بازار، قیمت اوراق به زیر کف رسیده است. رکود در بازار معاملات اوراق نیز به‌دلیل فروکش کردن هیجان سفته‌بازی در این بازار است.
دومین پیام دربردارنده یک توصیه به متقاضیان مصرفی خرید مسکن است که قصد دارند به‌طور قطع در سال آینده با استفاده از وام اقدام به خرید مسکن کنند. توصیه کارشناسی به این گروه از متقاضیان آن است که از فرصت فعلی که قیمت اوراق در کف قرار دارد استفاده و از هم اکنون نسبت به خرید اوراق مورد نیاز خود برای دریافت وام مسکن اقدام کنند.
پیام اوراق به سیاست‌گذار مسکن
از زاویه دیگر می‌توان همچنین اعلام کرد که تغییرات بازار بالادست مسکن دو پیام مهم به سیاست‌گذار و متقاضیان مسکن برای سال ۱۴۰۰ مخابره می‌کند. بررسی‌ها از تغییرات قیمتی در بازار معاملات اوراق وام مسکن به‌عنوان بازار بالادست معاملات خرید آپارتمان نشان می‌دهد هم‌اکنون دو نشانه مهم از تحولات این بازار به بازار مسکن سال بعد مخابره می‌شود که مخاطب این دو پیام به‌طور ویژه در ابتدا سیاست‌گذار مسکن و در وهله بعد متقاضیان خرید مسکن به خصوص متقاضیان مصرفی در مناطق جنوبی پایتخت هستند.
بررسی‌ها از تحولات بازار اوراق وام مسکن که معمولا یکی از مهم‌ترین عوامل تغییرات قیمتی آن مربوط به میزان تقاضا برای استفاده از اوراق به‌منظور دریافت وام خرید مسکن است، نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن در کف قیمتی قرار گرفته است. این درحالی است که میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن برای چهارمین ماه متوالی در مسیر ریزش قرار گرفته است.
در دو هفته ابتدایی بهمن ماه امسال، میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به ۵۳ هزار و ۴۰۰ تومان رسید. این درحالی است که به‌دنبال ادامه این روند و قرار گرفتن متوسط قیمت هر فقره اوراق در کانال ۵۰ هزار تومانی تا پایان بهمن ماه، برای چهارمین ماه متوالی، بازار بالادست معاملات خرید مسکن در سطح حداقلی قیمت قرار گرفت.
در دی ماه امسال نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن با ۱۵ درصد کاهش در مقایسه با آذرماه به ۵۴ هزار و ۱۵۰ تومان رسید. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در آذرماه معادل ۶۴ هزار تومان بود.
آذرماه امسال نیز میانگین ۶۴ هزارتومانی هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن در مقایسه با میانگین ۸۲ هزار تومانی هر فقره اوراق وام مسکن در آبان ماه با ۲۲ درصد کاهش مواجه شده بود و میانگین قیمت اوراق در آبان ماه هم در مقایسه با مهر ۴ درصد افت کرد.
این سیر ریزشی قیمت اوراق وام مسکن که هم‌اکنون در چهارمین ماه متوالی قرار گرفته است بعد از رسیدن قیمت اوراق به مرز ۱۰۰ هزار تومان در اوایل هفته اول آبان ماه که میانگین قیمت هر فقره اوراق وام به ۹۹ هزار و ۷۰۰ تومان رسید آغاز شد. بهمن ماه امسال میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به حدود ۵۹ هزار و ۲۰۰ تومان رسید.
از اوایل امسال، همزمان با شروع تغییرات و نوسانات افزایشی در بازارهای اقتصادی به خصوص بازار معاملات سهام و روند صعودی شاخص کل در این بازار، میانگین قیمت اوراق نیز افزایش یافت. این درحالی است که در یک سال ۹۸ میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن پایین‌تر از کف قیمتی قرار گرفت. میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن در یک سال ۹۸ معادل ۴۴ هزار تومان بود. این درحالی است که در سال گذشته در مهرماه نیز پایین‌ترین رقم قیمت اوراق یعنی متوسط ۳۷ هزار و ۵۰۰ تومانی به ازای هر ورقه اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن، به ثبت رسید.
با این حال و همزمان با شروع نوسانات افزایشی و بروز هیجان در بازار معاملات سهام، میانگین قیمت اوراق وام مسکن نیز که از طریق فرابورس معامله می‌شود در مسیر افزایش قرار گرفت و با اثرپذیری از این موضوع تا مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز پیشروی کرد.
در نیمه اول سال‌جاری، بازار بورس به‌عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن وارد عمل شده و تحت تاثیر نوسانات شدید در این بازار، بازار مسکن نیز با افزایش حجم معاملات سفته‌بازی و سرمایه‌ای مواجه شد. تحت تاثیر افزایش خریدهای سرمایه‌ای از بازار مسکن که بخش عمده‌ای از آنها از بازار معاملات مسکن مناطق جنوبی پایتخت انجام شد، تقاضای استفاده از اوراق برای دریافت وام نیز به‌منظور خرید آپارتمان در این مناطق افزایش یافت.
بنابراین در نیمه اول سال‌جاری دو عامل مهم یعنی اثرگذاری رشد شاخص کل بازار سهام از یکسو و افزایش نسبی تقاضا برای استفاده از اوراق در خریدهای سرمایه‌ای از سوی دیگر منجر به افزایش قابل‌توجه قیمت هر فقره اوراق وام مسکن نسبت به سال گذشته و ابتدای سال شد.
معرفی عوامل نوسان قیمت اوراق
در واقع نیمه اول امسال تا ابتدای آبان ماه، دو عامل یعنی تغییرات ایجاد شده در بازار سرمایه و نوسانات این بازار از یک سو و اوج سرمایه‌گذاری ملکی از سوی دیگر باعث افزایش قیمت اوراق شد. با این حال از آبان ماه و همزمان با فروکش کردن هیجان در بازارهای معاملات سهام و مسکن و سایر بازارها، قیمت اوراق نیز مسیر کاهش را در پیش گرفت و هم‌اکنون نیز برای دومین ماه متوالی در کانال ۵۰ هزار تومان قرار دارد.
درحال‌حاضر میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در کانال ۵۰ هزار تومان قرار گرفته است. کانال ۵۰ هزار تومان در واقع کانال زیر کف قیمت هر فقره اوراق وام مسکن محسوب می‌شود.
تحلیلگران معتقدند افت قیمت اوراق و تداوم آن برای چهارمین ماه متوالی دو پیام مهم را به بازار مسکن مخابره می‌کند. مخاطب یکی از این پیام‌ها سیاست‌گذار مسکن و دیگری متقاضیان خرید مسکن هستند.
پیام بازار بالادست معاملات خرید مسکن- بازار اوراق وام- به سیاست‌گذار مسکن این است که با توجه به ناکارآمد شدن رقم وام مسکن که یکی از دلایل مهم افت قیمت اوراق به‌واسطه کاهش تقاضا برای دریافت وام است لازم است سیاست بازنگری در سقف وام مسکن به‌منظور کارآمد‌سازی این وام یا قابل استفاده بودن آن در معاملات مسکن را برای سال آینده در دستور کار قرار دهد. چراکه یک علت مهم در کاهش قیمت اوراق و رسیدن آن به کف قیمتی، ناکارآمد شدن رقم وام مسکن در برابر قیمت فعلی واحدهای مسکونی و کاهش تقاضا برای خرید اوراق به‌منظور خرید مسکن است.
در واقع رقم فعلی وام مسکن جوابگوی نیاز بازار نیست و باید مورد تجدیدنظر قرار بگیرد. این درحالی است که فعلا خبری مبنی بر تصمیم دولت و شبکه بانکی برای افزایش سقف وام خرید مسکن از سوی خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی در سال آینده اعلام نشده است.
برآورد پوشش وام از قیمت مسکن
برآوردها نشان می‌دهد در شرایطی که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران بیش از ۲۸ میلیون تومان است وام ۱۴۰ میلیون تومانی فعلی از محل اوراق، تنها برای خرید کمتر از ۵ مترمربع واحد مسکونی با میانگین قیمت شهر تهران به‌کار می‌آید که این موضوع نشان دهنده ناکارآمدی وام فعلی در پوشش بخش موثری از هزینه خرید مسکن است. با ادامه سیر صعودی قیمت مسکن، عملا پوشش وام از هزینه خرید مسکن به کمترین حد ممکن-حتی کمتر از رقم ناکارآمد فعلی- خواهد رسید. بنابراین لازم است برای سال ۱۴۰۰، سیاست‌گذار مسکن و شبکه بانکی نسبت به بازنگری در سقف تسهیلات خرید مسکن دست‌کم برای خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی اقدام موثر انجام دهند.
از سوی دیگر، حتی در مناطق جنوبی هم که میانگین قیمت از میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران کمتر است وام مسکن ناکارآمد است. در مناطق جنوبی شهر تهران یعنی مناطق ۹ تا ۲۰ درحالی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن براساس اعلام بانک مرکزی حدود ۱۷ میلیون تومان است که وام فعلی ۱۴۰ میلیون تومانی تنها هزینه خرید حدود ۸ مترمربع از یک واحد مسکونی در این مناطق با این سطح متوسط قیمت را پوشش می‌دهد.
همچنین در ارزان‌ترین منطقه شهر تهران به لحاظ قیمت واحدهای مسکونی یعنی منطقه ۱۸ که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آن هم‌اکنون حدود ۱۲ میلیون تومان است این تسهیلات تنها برای خرید حدود ۱۱ مترمربع آپارتمان قابل استفاده است.
این اعداد نشان‌دهنده ناکارآمدی وام فعلی در پوشش هزینه خرید واحدهای مسکونی است و نشان می‌دهد حتی در مناطق جنوبی نیز برای خرید مسکن غیرقابل استفاده شده است. وام کارآمد به وامی گفته می‌شود که به‌طور متوسط ۵۰ مترمربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی با سطح میانگین قیمت را پوشش دهد.
با این حال، شرایط فعلی بازار بالادست مسکن نشان می‌دهد در عین حال که لازم است سیاست‌گذار مسکن و شبکه بانکی نسبت به به‌روزرسانی و کارآمد‌سازی و حتی قابل استفاده شدن وام مسکن در خرید واحدهای مسکونی اقدام موثر انجام دهند در عین حال یک پیام مهم از این بازار به متقاضیان خرید مسکن مخابره می‌شود.مبنی بر اینکه متقاضیانی که قصد دارند در سال آینده اقدام به خرید مسکن کنند می‌توانند از هم‌اکنون که قیمت اوراق وام مسکن در کف قرار دارد نسبت به خرید اوراق اقدام کنند. چرا که این احتمال وجود دارد با توجه به نیاز بازار و ناکارآمد شدن سقف فعلی وام خرید مسکن، سیاست‌گذار پولی در سال آینده نسبت به افزایش سقف وام مسکن اقدام کند و افزایش سقف وام منجر به افزایش قیمت اوراق شود.
بنابراین افرادی که هم‌اکنون اقدام به خرید اوراق کنند هزینه کمتری را بابت این موضوع پرداخت خواهند کرد.
هر چند بعید به‌نظر می‌رسد که سال آینده سطح وام به میزان کارآمدی تقویت شود اما حتی در صورت قابل استفاده شدن وام مسکن به‌دنبال افزایش نسبی سقف وام، میزان استفاده از اوراق برای دریافت وام افزایش می‌یابد. این عامل می‌تواند به نوبه خود بر تغییر و تحولات قیمت اوراق وام مسکن اثر بگذارد و آن را در مسیر افزایش- هر چند به‌طور نسبی- قرار دهد.
